#1 Inviato 10 Luglio, 2016 Buongiorno, sono Danilo 36 anni da Taranto, amministratore da due anni di un condominio di 9 alloggi , tutti proprietari compreso il sottoscritto. Premetto che più che essere amministratore sono un facente funzioni in quanto svolgo questo ruolo in forma gratuita così come è stato per 40 anni. Purtroppo a causa di alcuni inquilini (i più anziani) che praticano del vero e proprio stalking oltre a richiedere continuamente di attingere fondi dalla cassa condominiale per qualsiasi capriccio, anche i più assurdi, sono arrivato ad un punto di rottura che mi ha indotto a rassegnare le dimissioni irrevocabili. Ho per cui indetto un assemblea straordinaria con l'invito a presentare dei preventivi di amministratori titolati con l'intenzione di affidare la gestione ad un professionista. La mie domande sono: posso obbligare l'assemblea a nominare un amministratore professionale dati i continui tentativo di attacco alla cassa come sopra descritto che mi inducono a non fidarmi? (nel senso che con la cassa fanno quel che vogliono, con le leggi ad personam e poi quando lo sappiamo parte dei fondi sono belli che andati) E' vero che ai sensi dell. art.9 della legge 220/2012, se l'assemblea non si esprime favorevolmente e all'unanimità riguardo la gestione a "conduzione famigliare" ricorre l'obbligo di nominare un amministratore esterno? Se l'assemblea non decide perchè in disaccordo posso ricorrere alla nomina giudiziaria con aggravio delle spese sul condominio? Inoltre in caso l'assemblea non raggiunge la quota presenze necessaria allo svolgimento della stessa cosa dovrei fare? Vi ringrazio
#2 Inviato 10 Luglio, 2016 Buongiorno,sono Danilo 36 anni da Taranto, amministratore da due anni di un condominio di 9 alloggi , tutti proprietari compreso il sottoscritto. Premetto che più che essere amministratore sono un facente funzioni in quanto svolgo questo ruolo in forma gratuita così come è stato per 40 anni. Purtroppo a causa di alcuni inquilini (i più anziani) che praticano del vero e proprio stalking oltre a richiedere continuamente di attingere fondi dalla cassa condominiale per qualsiasi capriccio, anche i più assurdi, sono arrivato ad un punto di rottura che mi ha indotto a rassegnare le dimissioni irrevocabili. Ho per cui indetto un assemblea straordinaria con l'invito a presentare dei preventivi di amministratori titolati con l'intenzione di affidare la gestione ad un professionista. La mie domande sono: 1. posso obbligare l'assemblea a nominare un amministratore professionale dati i continui tentativo di attacco alla cassa come sopra descritto che mi inducono a non fidarmi? (nel senso che con la cassa fanno quel che vogliono, con le leggi ad personam e poi quando lo sappiamo parte dei fondi sono belli che andati) 2. E' vero che ai sensi dell. art.9 della legge 220/2012, se l'assemblea non si esprime favorevolmente e all'unanimità riguardo la gestione a "conduzione famigliare" ricorre l'obbligo di nominare un amministratore esterno? 3. Se l'assemblea non decide perchè in disaccordo posso ricorrere alla nomina giudiziaria con aggravio delle spese sul condominio? 4. Inoltre in caso l'assemblea non raggiunge la quota presenze necessaria allo svolgimento della stessa cosa dovrei fare? Vi ringrazio 1. una volta che tu rassegni le dimissioni irrevocabili devi convocare un'assemblea con all'OdG "Dimissioni irrevocabili amministratore in carica e nomina nuovo amministratore" (o simile)2. se l'assemblea non nomina un successore avrai la facoltà di adire alla Volontaria Giurisdizione, purtroppo a tue spese c.a. 100 Euro, per la richiesta di un amministratore giudiziale 3. vedi punto 2. ricordo che se il Giudice nominerà un amministratore giudiziale potrà stabilire il compenso, che potrebbe essere anche di 8 o 10 volte superiore a quello di un amministratore professionista trovato sulle pagine gialle 4. se non ci sarà il quorum costitutivo deliberativo, è tua facoltà ritentare con un'altra assemblea oppure adire alla Volontaria Giurisdizione, vedi punto 2. p.s. tutto questo se il condominio è formato da 9 proprietari e non da 9 alloggi.
#3 Inviato 10 Luglio, 2016 Premetto che più che essere amministratore sono un facente funzioni in quanto svolgo questo ruolo in forma gratuita così come è stato per 40 anni... Il facente funzioni non è colui che amministra gratuitamente ma chi si occupa di pagare le bollette senza mai essere stato nominato amministratore dall'assemblea. Tu sei un amministratore regolarmente nominato? Se sei un amministratore regolarmente nominato hai le stesse responsabilità civili e penali di un amministratore professionista e mi chiedo: "Come fanno i condòmini ad attingere alla cassa visto che la firma sul c/c e l'accesso alla cassa contanti dovresti averli solo tu? Se non sei mai stato nominato amministratore e siete almeno 9 condòmini hai due possibilità: 1) convochi l'assemblea in qualità di condòmino e metti all'ordine del giorno la nomina di un amministratore preannunciando che in caso di inerzia dell'assemblea ti rivolgerai al Tribunale e chiederai la nomina di un amministratore giudiziario 2) convochi l'assemblea in qualità di condòmino e metti all'ordine del giorno la nomina di un amministratore preannunciando che se l'assemblea non delibererà ti disinteresserai di tutto ed ognuno farà come gli pare finchè il condominio andrà in malora.
#5 Inviato 13 Luglio, 2016 Grazie Leonardo53 soprattutto per la precisazione del facente funzioni, non lo sapevo. Purtroppo sono stato nominato amministratore a titolo gratuito dall' assemblea di condominio. Per quanto riguarda gli attacchi alla cassa te lo spiego praticamente: ci sono 5 inquilini su 9 (siamo tutti proprietari) che oltre ad essere amici, sono i più anziani del palazzo e sono pensionati tant'è che passano il loro tempo a studiare e fare dei piccoli lavoretti se non che, spalleggiandosi, chiedono le spese al condominio sotto forma di ricompensa volontaria. È ovvio che essendo iniziativa personale, sotto la mia gestione non hanno mai beccato un quattrino,anche se la difesa è stata dura e la lotta estenuante. Motivo principale questo delle mie dimissioni e motivo per il quale vorrei sia un esterno ad amministrare, in poche parole non mi fido .Vorrei sapere se all' assemblea siamo la minoranza a volere l' amministratore professionista, la maggioranza è tenuta ad approvare? perché sapevo che per la gestione interna bisogna essere d' accordo all' unanimità, va da se che se anche uno vuole l' amministarore titolAto , così deve essere. Non so se mi sbaglio.Grazie 1000
#6 Inviato 13 Luglio, 2016 Nel ringraziarvi per la disponibilità e la chiarezza delle vostre risposte, vorrei delle direttive in merito ad una vicenda, e che dovrei attuare nella prossima assemblea, in occasione delle mie dimissioni da amministratore. Nel mese di Maggio di quest' anno abbiamo effettuato una riparazione alla colonna montante che fa' parzialmente parte del condominio, ovvero ne usufruiscono 3 inquilini su 9 tant'è che abbiamo tre colonne montanti, una ogni tre inquilini.Accertato che il danno era sulla tubazione verticale, un po' per l' urgenza, un po' perché mi è stato detto che hanno sempre fatto così in 40 anni ( detto da un vecchio saggio furbetto ex amministratore per 25 anni, guarda caso coinvolto nel danno), le spese sono state pagate da TUTTO il condominio. Dato che questa presa di posizione che ha cavalcato l'onda del carattere d'urgenza, non mi è andata giù, mi sono controllato tutti verbali delle assemble, regolamenti, documenti e non ho trovato nulla di scritto. Ora posso, ai sensi della legge 1123 terzo comma, posso addebitare in automatico a conguaglio ai tre condomini le spese sostenute per il danno alla loro colonna montante? Nonostante è il codice civile che parla e non la legge del sig. Rossi dovrò esporlo in assemblea nel momento delle dimissioni o posso passarlo per consegna al nuovo amministratore e poi sarà lui, a maggior ragione che è un professionista, a dare le dovute spiegazioni in caso ce ne fosse il bisogno? E nel caso l'assemblea decida di lasciare tutto così a titolo di " beneficenza" , si può fare ? nell' eventualità come faccio io o chi come me, a prendermi la mia quota indietro? Grazie tante
#7 Inviato 14 Luglio, 2016 ...Vorrei sapere se all' assemblea siamo la minoranza a volere l' amministratore professionista, la maggioranza è tenuta ad approvare? perché sapevo che per la gestione interna bisogna essere d' accordo all' unanimità, va da se che se anche uno vuole l' amministarore titolAto , così deve essere. Non so se mi sbaglio.Grazie 1000 Se siete 9 proprietari c'è l'obbligo di nominare un amministratore su richiesta di almeno un condòmino ma non c'è l'obbligo di nominare un professionista. Può essere nominato anche un altro condòmino, con la stessa maggioranza prevista per la nomina di un amministratore professionista e cioè la maggioranza degli intervenuti ed almeno 500 millesimi. Come già specificato, l'amministratore condòmino, che svolga l'incarico a titolo gratuito o dietro compenso, ha le stesse responsabilità civili e penali e gli stessi obblighi del professionista. L'unica cosa che devi fare è quella di convocare un'assemblea con all'ordine del giorno "dimissioni irrevocabili - nomina amministratore" specificando che se non sarà nominato un nuovo amministratore ti rivolgerai all'autorità giudiziaria per richiedere la nomina di un amministratore da parte del Tribunale ma se la maggioranza su indicata lo vorrà, non potrai opporti alla nomina di un altro condòmino (magari lo stesso che ha amministrato per 25 anni). ... posso, ai sensi della legge 1123 terzo comma, posso addebitare in automatico a conguaglio ai tre condomini le spese sostenute per il danno alla loro colonna montante? Nonostante è il codice civile che parla e non la legge del sig. Rossi dovrò esporlo in assemblea nel momento delle dimissioni o posso passarlo per consegna al nuovo amministratore e poi sarà lui, a maggior ragione che è un professionista, a dare le dovute spiegazioni in caso ce ne fosse il bisogno? E nel caso l'assemblea decida di lasciare tutto così a titolo di " beneficenza" , si può fare ? nell' eventualità come faccio io o chi come me, a prendermi la mia quota indietro? Tu puoi addebitare la spesa in automatico ai 3 condòmini ma il consuntivo (conguaglio) dovrà sempre essere approvato dall'assemblea. Se l'assemblea boccerà il tuo riparto ed approverà un riparto tra tutti i condòmini, tu avrai un solo modo di opporti: Votare contro l'approvazione del riparto consuntivo ed impugnare la delibera entro 30 giorni cominciando con la mediazione civile alla quale dovrai ricorrere, assistito da un avvocato di tua fiducia. Se in mediazione non si troverà l'accordo, la causa continuerà in Tribunale.
#8 Inviato 15 Luglio, 2016 Leonardo53 come al solito grazie per la tua disponibilità e puntualità nelle risposte. Per quale principio un riparto previsto dal codice civile dovrà essere votata in assemblea?L'approvazione del riparto che intendo fare a spese dei tre condomini, come previsto dalla legge, dovrà quindi essere approvato preventivamente, per esempio nell' imminente assemblea straordinaria? grazie
#9 Inviato 15 Luglio, 2016 Leonardo53 come al solito grazie per la tua disponibilità e puntualità nelle risposte. Per quale principio un riparto previsto dal codice civile dovrà essere votata in assemblea?L'approvazione del riparto che intendo fare a spese dei tre condomini, come previsto dalla legge, dovrà quindi essere approvato preventivamente, per esempio nell' imminente assemblea straordinaria? grazie In condominio funziona così: Per le spese ordinarie si approva un preventivo di quote da pagare che poi dovrà essere approvato a consuntivo. Con l'approvazione del preventivo hai il titolo per pretendere che siano pagate le quote ma il vero riparto con relativo conguaglio avviene con l'approvazione del consuntivo. Se non hai soldi in cassa per il lavoro straordinario dovrai chiedere ulteriori quote che non puoi pretendere senza un ulteriore preventivo approvato. Se non ti approveranno il preventivo di spesa da ripartire solo in 3 non avrai titolo per incassare alcuna quota. Se hai soldi in cassa e fai fare il lavoro che riparti in 3 ed il consuntivo non viene approvato, dovrai restituire la differenza ai 3 ai quali hai addebitato. Qulasiasi cosa approva la maggioranza, anche se contro Legge, deve essere impugnata in Tribunale dopo aver tentato la mediazione. Art. 1137 c.c. Le deliberazioni prese dall'assemblea a norma degli articoli precedenti sono obbligatorie per tutti i condomini. Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino assente, dissenziente o astenuto può adire l'autorità giudiziaria chiedendone l'annullamento nel termine perentorio di trenta giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti. L'azione di annullamento non sospende l'esecuzione della deliberazione, salvo che la sospensione sia ordinata dall'autorità giudiziaria...
