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Amministratore AB

DIFFIDA A LAVORI Straordinari URGENTI

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Buonasera,

vorrei un cosniglio su cosa/come rispondere alla seguente PEC inviatami da un condòmino:
"La presente per informarla che presso il condominio di via XXX  da Lei amministrato, si pone la necessità di effettuare un intervento di manutenzione straordinaria a Lei ben noto e di dare esecuzione a quanto deliberato nell'assemblea del 20 ottobre 2021 , per evitare il crollo strutturale dell’edificio in special modo sull’ala sud- est.
Considerata l’urgenza e l’improrogabilità di tale intervento al fine di evitare l’aggravamento del danno e garantire l’incolumità altrui, la diffido, in forza delle attribuzioni che l’art. 1135 del Codice Civile le conferisce, ad intervenire con la massima celerità.
Diversamente ricorrerò nelle più competenti sedi giudiziarie per la tutela dei miei diritti."

Nel condominio di edilizia popolare tra il 2019-2020 sono stati iniziati ed eseguiti lavori di manutenzione straordinaria su pilastri e balconi di una delle 3 ali, poi interrotti e abbandonati per contrasti con l'azienda appaltatrice. Nella tarda primavera di quest'anno ne ho assunto l'amministrazione e cercato di sbloccare la situazione di stallo, facendo approntare un nuovo computo metrico a completamento dei lavori, che oggettivamente sono abbastanza urgenti. Purtroppo, dopo l'approvazione del CME e la conseguente gara d'appalto nella citata assemblea del 20/10/21, per una serie di motivi che sarebbe lungo riassumere, alcuni condomini hanno rimesso tutto in discussione nell'assemblea successiva (10/12/21) nella quale si sarebbe dovuto discutere di come rateizzare le quote condominiali (e, viste le difficoltà economiche di alcuni, cercare un'intesa con la ditta appaltatrice), ma dalla quale si è invece usciti con un nulla di fatto. Anzi con l'implicita richiesta di rifare la gara d'appalto nella speranza di spuntare prezzi più bassi.
Adesso il tizio che mi ha scritto vorrebbe spingermi a denunciare la situazione ai vigili del fuoco (tra l'altro già venuti prima che subentrassi io nell'amministrazione per mettere qualche balcone in sicurezza) per forzare l'assemblea a prendere una decisione. Ma anche se la si prendesse, non vi sarebbe mai la disponibilità economica immediata per avviare i lavori prima di (io stimo) circa 6 mesi. E se non vi sono i denari, come fa l'amministratore ad avviare lavori straordinari per quanto urgenti?
Quale mossa mi suggerite?
Grazie per l'attenzione.

Modificato da Amministratore AB
Amministratore AB dice:

Nel condominio di edilizia popolare tra il 2019-2020 sono stati iniziati ed eseguiti lavori di manutenzione straordinaria su pilastri e balconi di una delle 3 ali

Per lavori su pilastri, elementi strutturali, non ci sono elucubrazioni assembleari che tengano.

Chiama i Vigili del Fuoco per un controllo della situazione di pericolosità, se ancora non nota ai tuoi amministrati, dopodiché o si deliberano questi lavori indifferibili, oppure dai le dimissioni perché la situazione potrebbe rivelarsi dannosa, anche a livello penale, per l'amministratore di quel condominio.

Amministratore AB dice:

per evitare il crollo strutturale dell’edificio in special modo sull’ala sud- est.

Per quella evenienza qualsiasi amministratore ha il dovere-potere di agire, e di chiedere versamenti ai condomini.

Altro riterrei di non aggiungere.

cacallo dice:

Per quella evenienza qualsiasi amministratore ha il dovere-potere di agire, e di chiedere versamenti ai condomini.

Altro riterrei di non aggiungere. 

Concordo sul dovere, meno sul potere, se il fondo cassa piange.
Posso emettere tutti gli avvisi di pagamento urgenti e straordinari che voglio, ma se poi restano inevasi...
Prenderò in considerazione l'eventualità di dimettermi.

Anche se per i superbonus un po' di soldi in cassa ci devono essere, vedi un po' se riuscite ad attivare il sismabonus.

 

Antonio

Dimetterti adesso non serve a nulla.

sei responsabile comunque per il periodo di tua  spettanza.

io non so che tipo di lavori sono.

certo, se sono i pilastri c'è poco da mettere in sicurezza, o ci metti mano, o sono problemi grossi.

ma se fossero balconi, frontalini, facciata,si può fare.

io farei così.

raccomandata a tutti, nessuno escluso, in cui allegando anche il sollecito del tuo condòmino, avvisi che entro e non oltre sette giorni dalla ricezioni, eseguirai la messa in sicurezza.

se te la fanno i vigili del fuoco bene,se no chiami un'impresa ed emetti bollette straordinarie.

poi riconvochi l'assemblea, con se vuoi, le tue dimissioni.

una cosa deve essere ben chiara: se c'è pericolo, parlare di ottenere prezzi più bassi è da folli.

che motivassero la delibera in tal senso,e che nome per nome, si prendessero la responsabilità della loro incoerenza.

Modificato da enrico dimitri

I lavori urgenti (poi ve ne sono tanti altri che però possono aspettare) riguardano: balconi e logge, frontalini, revisione copertura ed i pilastri su cui poggiano le tre ali che sporgono dal corpo centrale del fabbricato. I condòmini sono ovviamente già a conoscenza della situazione problematica, ma non sino a che punto. Il progettista e direttore dei lavori mi ha detto che sì, i pilastri hanno in alcune parti i ferri di fuori, ma non presentano fenomeni di schiacciamento, non ancora almeno.
Per essere più chiaro allego una foto dell'edificio (l'ala a destra è quella già manutenzionata, quella a sinistra - e la terza non visibile - ancora no) e di uno dei pilastri più danneggiati.

Molinodoppio dice:

Anche se per i superbonus un po' di soldi in cassa ci devono essere, vedi un po' se riuscite ad attivare il sismabonus.

 

Antonio

Non ci sono soldi già messi da parte: il preventivo era stato appena approvato ma ancora dovevano esserne discussi i tempi e le modalità per il versamento delle quote. Soprattutto da parte di quei condòmini in difficoltà economiche...

Certo che in questo paese la logica non esiste: situazione idrogeologica drammatica,scuole a pezzi, ponti,viadotti a rischio,reti energetiche pericolose...E "abbiamo" i fondi europei (in prestito,pagati dalla fiscalità generale) per valorizzare dal punto di vista energetico (superbonus) condomìni ,ville e villette ,condomini anche recenti ,a costo quasi zero. Come sempre, gli interventi urgenti ,(non solo per il miglioramento energetico) soprattutto del "parco immobiliare" vetusto, sono quelli che vengono rimandati per indisponibilità economica dei proprietari. Sarebbe chiedere troppo poter accedere a mutui agevolati per quegli immobili "pericolanti" e quindi pericolosi, o prevedere il fondo perduto per interventi inderogabili? O preferiamo spenderli per il TAV ?

Detto ciò, capisco che fare l'amministratore oggi stia diventando più una missione che una professione.

  • Mi piace 1

Se condivido l'intervento di stany per i dissesti cronici che descrive, non sarei d'accordo sulla sua ultima frase.

 

La zona di Catania è zona sismica di tipo 1, e giusto ieri è stata interessata da scossa sismica livello 4,3.

Riterrei che nella zona di Catania vi siano tutti i presupposti per avviare, d'accordo con i condomini, un confronto puntuale, e rigoroso, per preservare l'integrità dell'edificio in una zona dove di per sé è pericoloso omettere, ed anche solo ritardare, manutenzioni su elementi strutturali.

 

Ribadisco che io chiamerei i Vigili del Fuoco e mi farei accertare se esiste attualmente, o non esiste, una situazione di pericolo; dopo di che l'amministratore ha perlomeno accertato (la diligenza del buon padre di famiglia) se la problematica "pilastri" è posponibile o non posponibile.

 

Nessun pretende miracoli da alcuno, tuttavia far accertare se esiste un pericolo imminente è il minimo che la mansione di amministratore richiede. Se poi sono i condomini che gli impediscono una corretta gestione della sua mansione, mi allineo all'intervento di @enrico dimitri in tutto e per tutto.

 

  • Mi piace 1
  • Grazie 2

 

Ad occhio quei pilastri non sono un bel vedere. Ma non siamo ingegneri e non sappiamo a che grado di pericolosità siamo di fronte. Concordo con @cacallo nell'allertare i Vigili Del Fuoco. Nella loro sfera di competenza rientrano anche gli interventi inerenti l’improvviso o minacciante crollo strutturale. Ma teniamo sempre a mente che si tratta di un corpo nazionale di pronto intervento, che presta cioè soccorso. Puntellano, delimitano l'area, evacuano se necessario. Non effettuano prove di tenuta strutturale, collaudi statici o altre attività simili, né redigono relazioni tecniche in tal senso. Il sopralluogo per dissesto strutturale consiste di una verifica effettuata a vista, svolta in base a procedure definite sulla scorta dell’esperienza operativa del personale che opera l’intervento. Un intervento insomma che non può portare a determinazioni definitive sulla staticità dell’immobile.

 

@enrico dimitri il problema è che in cassa non c'è una lira e per dei lavori, urgenti che siano, devi predisporre un fondo e racimolare le somme necessarie. Nessuna impresa verrebbe a eseguire lavori in una condizione simile.

 

@Amministratore AB chiamerei i vigili del fuoco per un sopralluogo, causa minaccia crollo strutturale e convocherei allo stesso tempo un'assemblea straordinaria, sottolineando i propri timori e preoccupazioni circa la situazione e per predisporre immediatamente un fondo, quanto meno, per contattare un Tecnico che valuti quanto sia grave il cedimento. Fatto questo, se continueranno a tirarla per le lunghe, saranno fatti loro.

 

P.S.: leggo che si tratta di edilizia popolare. In questo caso chi dovrebbe sostenere le spese? Comune? Ente? Gli inquilini non sono comparabili a locatari?

Modificato da Joy76
Joy76 dice:

Puntellano, delimitano l'area, evacuano se necessario. Non effettuano prove di tenuta strutturale, collaudi statici o altre attività simili, né redigono relazioni tecniche in tal senso. Il sopralluogo per dissesto strutturale consiste di una verifica effettuata a vista, svolta in base a procedure definite sulla scorta dell’esperienza operativa del personale che opera l’intervento. Un intervento insomma che non può portare a determinazioni definitive sulla staticità dell’immobile.

Si, d'accordo, tuttavia quello di chiamare i Vigili del Fuoco è il primo passo per dimostrare l'esimente buona fede dell'amministratore in caso di problemi strutturali perché, alla fine della fiera, c'è sempre l'inciso dell'art. 1129 c.c. che prescrive:

"... e ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi".

In caso di problemi, sicuramente "qualcuno" se ne ricorderà, nonostante mancati denari in cassa.

Un verbale di intervento dei VV.FF. ed un bel verbale assembleare, salvati anche nel cloud, attestati che l'amministratore si era attivato nella dovuta diligenza nell'eseguire l'incarico, per quanto a lui possibile, è come un'assicurazione professionale da non sottovalutare.

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