#1 Inviato 21 Maggio, 2020 Buon pomeriggio a tutti... nel 2019 mio Padre ha saldato la sua quota per i lavori di ristrutturazione pari a 6.000 euro ma l'amministratrice ha rilasciato la certificazione specificando che ha pagato 6.000 euro ma potrà detrarre solo 1.000 euro perchè nel 2019 ci sono diversi morosi. L'amministratrice ha bonificato entro il 31\12\2019 l'intero importo pagato da mio padre e da altri condomini,ed ha applicato i millesimi sull'importo pagato dai condomini virtuosi ...per cui su 6.000 euro i millesimi consentono a mio padre di portare in detrazione solo 1.000 euro. Ho trovato questa riforma : Tra l'altro tale procedura è ora variata con la legge 220/2012 di riforma del condominio, nella quale (al nuovo articolo 1135, comma 1, n. 4, del Codice civile) si prevede che, prima di eseguire le opere di manutenzione straordinaria, occorre accantonare le somme occorrenti per saldare le singole fatture (se è previsto il pagamento graduale sarà sufficiente l'accantonamento in funzione dell'avanzamento lavori). Viceversa, nell'ipotesi in cui l'amministratore abbia pagato (entro il 31 dicembre 2013, nel caso descritto dal quesito) solo parzialmente i corrispettivi contrattuali all'impresa, a causa della morosità di alcuni proprietari, egli deve rilasciare comunque l'attestazione piena ai condòmini regolari, sempre sulla base della tabella millesimale, in modo che questi possano esercitare il diritto alla detrazione in sede di presentazione della dichiarazione dei redditi. In sostanza, ai condòmini che hanno pagato il 100% delle quote non si può rilasciare un'attestazione di ripartizione delle spese inferiore per il fatto che il condominio non ha pagato interamente le spese. In tal caso l'amministratore deve rettificare, entro il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi, le attestazioni degli importi detraibili. In caso contrario questi condòmini potranno esercitare azione di responsabilità contro l'amministratore, suscettibile di tutela in sede civilistica. Esiste per caso una procedura specifica dell ADE che l'amministratore deve seguire nel caso in cui un condomino salda tutta la sua quota dei lavori di ristrutturazione ? Per cui può portare in detrazione l'intero importo pagato anche se ci sono condomini morosi ? Nel caso di mio padre pagato 6.000 euro, in detrazione 6.000 euro e non solo 1.000 euro ? Grazie tante per la collaborazione. Buona serata a tutti.
#2 Inviato 21 Maggio, 2020 martina2019 dice: Buon pomeriggio a tutti... nel 2019 mio Padre ha saldato la sua quota per i lavori di ristrutturazione pari a 6.000 euro ma l'amministratrice ha rilasciato la certificazione specificando che ha pagato 6.000 euro ma potrà detrarre solo 1.000 euro perchè nel 2019 ci sono diversi morosi. L'amministratrice ha bonificato entro il 31\12\2019 l'intero importo pagato da mio padre e da altri condomini,ed ha applicato i millesimi sull'importo pagato dai condomini virtuosi ...per cui su 6.000 euro i millesimi consentono a mio padre di portare in detrazione solo 1.000 euro. Ho trovato questa riforma : Tra l'altro tale procedura è ora variata con la legge 220/2012 di riforma del condominio, nella quale (al nuovo articolo 1135, comma 1, n. 4, del Codice civile) si prevede che, prima di eseguire le opere di manutenzione straordinaria, occorre accantonare le somme occorrenti per saldare le singole fatture (se è previsto il pagamento graduale sarà sufficiente l'accantonamento in funzione dell'avanzamento lavori). Viceversa, nell'ipotesi in cui l'amministratore abbia pagato (entro il 31 dicembre 2013, nel caso descritto dal quesito) solo parzialmente i corrispettivi contrattuali all'impresa, a causa della morosità di alcuni proprietari, egli deve rilasciare comunque l'attestazione piena ai condòmini regolari, sempre sulla base della tabella millesimale, in modo che questi possano esercitare il diritto alla detrazione in sede di presentazione della dichiarazione dei redditi. In sostanza, ai condòmini che hanno pagato il 100% delle quote non si può rilasciare un'attestazione di ripartizione delle spese inferiore per il fatto che il condominio non ha pagato interamente le spese. In tal caso l'amministratore deve rettificare, entro il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi, le attestazioni degli importi detraibili. In caso contrario questi condòmini potranno esercitare azione di responsabilità contro l'amministratore, suscettibile di tutela in sede civilistica. Esiste per caso una procedura specifica dell ADE che l'amministratore deve seguire nel caso in cui un condomino salda tutta la sua quota dei lavori di ristrutturazione ? Per cui può portare in detrazione l'intero importo pagato anche se ci sono condomini morosi ? Nel caso di mio padre pagato 6.000 euro, in detrazione 6.000 euro e non solo 1.000 euro ? Grazie tante per la collaborazione. Buona serata a tutti. La cosa corretta da fare era prima raccogliere i soldi e poi fare i lavori. Va chiesto all'amministratore perché non abbia seguito questa strada (magari erano lavori urgenti?). Premmesso questo, purtroppo non si può detrarre più della propria quota millesimale, quindi se p.e. si hanno 100 millesimi e l'amministratore ha fatto bonifici per 20.000 € con detrazione 50%, allora pur pagando 6.000 € la propria detrazione sarà pari a: importo pagato * millesimi/1000 * % detrazione 20.000 * 100/1000 * 50% = 1.000 € Quando i morosi pagheranno le rate arretrate e quindi l'amministratore potrà fare i restanti bonifici, allora tuo padre potrà usufruire della detrazione anche sul resto della somma da lui versata. L'alternativa: se ci fosse un condomino da cui si è certi di non poter recuperare niente, p.e. perché con l'appartamento pignorato e per il resto nullatenente, allora lo si esclude quando si delibera la spesa, redistribuendo la stessa sugli altri condomini in modo che possano fruire della relativa detrazione fiscale. Dato che però questa ripartizione della spesa deroga rispetto al criterio legale, una delega di questo tipo andrà approvata all'unanimità (1000/1000), con l'eventuale esclusione del moroso (visto che non paga nulla). Modificato 21 Maggio, 2020 da condo77
#3 Inviato 21 Maggio, 2020 condo77 dice: La cosa corretta da fare era prima raccogliere i soldi e poi fare i lavori. Va chiesto all'amministratore perché non abbia seguito questa strada (magari erano lavori urgenti?). Premmesso questo, purtroppo non si può detrarre più della propria quota millesimale, quindi se p.e. si hanno 100 millesimi e l'amministratore ha fatto bonifici per 20.000 € con detrazione 50%, allora pur pagando 6.000 € la propria detrazione sarà pari a: importo pagato * millesimi/1000 * % detrazione 20.000 * 100/1000 * 50% = 1.000 € Quando i morosi pagheranno le rate arretrate e quindi l'amministratore potrà fare i restanti bonifici, allora tuo padre potrà usufruire della detrazione anche sul resto della somma da lui versata. L'alternativa: se ci fosse un condomino da cui si è certi di non poter recuperare niente, p.e. perché con l'appartamento pignorato e per il resto nullatenente, allora lo si esclude quando si delibera la spesa, redistribuendo la stessa sugli altri condomini in modo che possano fruire della relativa detrazione fiscale. Dato che però questa ripartizione della spesa deroga rispetto al criterio legale, una delega di questo tipo andrà approvata all'unanimità (1000/1000), con l'eventuale esclusione del moroso (visto che non paga nulla). Grazie tante per la risposta e per avermi confermato che in caso di condomini morosi l'amministratrice si attiene alla circolare ade ...ossia l'importo delle detrazioni viene calcolato con i millesimi della tabella sull'importo totale bonificato entro il 31\12\2019 per cui anche se mio padre ha saldato tutto 6.000 euro e siccome ci sono dei morosi non potrà portare in detrazione 6.000 euro ma solo 1.000 euro . Quindi con dispiacere la riforma c con la legge 220/2012 di riforma del condominio, nella quale (al nuovo articolo 1135, comma 1, n. 4, del Codice civile) non risolve il problema delle detrazioni pertanto nel caso ci fossero condomini morosi verranno penalizzati anche i virtuosi nell'importo delle detrazioni. Sembra davvero un ingiustizia...possibile che non esiste ancora una procedura ADE che distingua condomini virtuosi e morosi ? Se io pago 1.000 euro trovo corretto e giusto portare 1.000 euro in detrazione. Buona serata.
#4 Inviato 21 Maggio, 2020 martina2019 dice: possibile che non esiste ancora una procedura ADE che distingua condomini virtuosi e morosi ? in effetti non è AdE che deve apportare modifiche, ma dovrebbe essere il condomìnio a prendere le opportune decisioni. Se ci sono persone che non possono per oggettivi motivi pagare, è inevitabile che il costo degli interventi sia a carico di chi puo', in questo caso chi paga, detrae "subito" in base a quanto ha pagato. Prima di iniziare dei lavori, sarebbe bene che i condòmini esigessero che nelle casse condominiali fossero presenti tutti i fondi necessari. E' difficile ingoiare bocconi amari, come quello di dover anticipare dei soldi per altri, ma purtroppo in certi casi non si puo' far altro.
#5 Inviato 22 Maggio, 2020 Danielabi dice: in effetti non è AdE che deve apportare modifiche, ma dovrebbe essere il condomìnio a prendere le opportune decisioni. Se ci sono persone che non possono per oggettivi motivi pagare, è inevitabile che il costo degli interventi sia a carico di chi puo', in questo caso chi paga, detrae "subito" in base a quanto ha pagato. Prima di iniziare dei lavori, sarebbe bene che i condòmini esigessero che nelle casse condominiali fossero presenti tutti i fondi necessari. E' difficile ingoiare bocconi amari, come quello di dover anticipare dei soldi per altri, ma purtroppo in certi casi non si puo' far altro. Buongiorno Danielabi...grazie tante per il chiarimento. Purtroppo in fase di approvazione dei lavori tutti i condomini erano d'accordo a pagare le quote come da piano di riparto poi con l'inizio dei lavori alcuni condomini,insoddisfatti della ditta,non hanno più pagato...diventando morosi. A questo punto mio padre deve attendere che l'amministratrice o la ditta,in modo consensuale o legale,si faranno pagare le quote del 2019 dai condomini morosi entro il 31\12\2020, dopodichè l'amministratrice entro il 31\12\2020 bonificherà le quote residue 2019. Domanda...se andrà a buon fine il recupero quote del 2019 nel 2021 mio padre avrà una nuova certificazione dell'amministratrice con importo residuo pari a 5.000 euro ? Oppure i 5.000 euro mio padre li troverà automaticamente nel suo cassetto fiscale nel 2021 ? Tanto è vero che ora nel suo cassetto fiscale ha trovato solo 1.000 euro come dichiarato dall' amministratrice nella certificazione. Buona giornata a tutti. ops...domanda...ma un amministratore volendo potrebbe premiare i condomini virtuosi avallando il calcolo dei millessimi sull'importo totale bonificato entro il 31\12 ? Nel senso che ai condomini virtuosi rilascia certificazione con importo detrazione uguale a quanto pagato mentre ai condomini morosi non rilascia nessuna certificazione in quanto non hanno pagato nulla.
#6 Inviato 22 Maggio, 2020 martina2019 dice: Buongiorno Danielabi...grazie tante per il chiarimento. Purtroppo in fase di approvazione dei lavori tutti i condomini erano d'accordo a pagare le quote come da piano di riparto poi con l'inizio dei lavori alcuni condomini,insoddisfatti della ditta,non hanno più pagato...diventando morosi. A questo punto mio padre deve attendere che l'amministratrice o la ditta,in modo consensuale o legale,si faranno pagare le quote del 2019 dai condomini morosi entro il 31\12\2020, dopodichè l'amministratrice entro il 31\12\2020 bonificherà le quote residue 2019. Domanda...se andrà a buon fine il recupero quote del 2019 nel 2021 mio padre avrà una nuova certificazione dell'amministratrice con importo residuo pari a 5.000 euro ? Oppure i 5.000 euro mio padre li troverà automaticamente nel suo cassetto fiscale nel 2021 ? Tanto è vero che ora nel suo cassetto fiscale ha trovato solo 1.000 euro come dichiarato dall' amministratrice nella certificazione. Tuo padre troverà anno per anno quanto pagato dal condominio moltiplicato per i suoi millesimi. Se p.e. nel 2020 l'amministratrice farà un bonifico di 30.000 e tuo padre per ipotesi ha 100 millesimi, allora la detrazione 2021 di riferirà a 3.000 € di spesa. Troverà la detrazione sia caricata nella dichiarazione precompilata che nella certificazioe rilasciata dall'amministratrice. martina2019 dice: ops...domanda...ma un amministratore volendo potrebbe premiare i condomini virtuosi avallando il calcolo dei millessimi sull'importo totale bonificato entro il 31\12 ? Nel senso che ai condomini virtuosi rilascia certificazione con importo detrazione uguale a quanto pagato mentre ai condomini morosi non rilascia nessuna certificazione in quanto non hanno pagato nulla. Non si può, la detrazione può essere fatta solo nel limite dei propri millesimi. Per fare quello che hai in mente, bisognerebbe stabilire in assemblea che il costo dei lavori non viene ripartito secondo le tabelle millesimali ma con criterio diverso, p.e. tenendo esente un condomino che si sa moroso e "spalmando" la sua quota sugli altri condomini. Per fare questo però tutti i condomini devono essere d'accordo (1000/1000), inoltre si rinuncia a qualsiasi possibilità di recuperare la quota parte di spesa dal moroso (visto che l'assemblea ha deciso che per quell'intervento non ha da pagare nulla).
#7 Inviato 22 Maggio, 2020 martina2019 dice: con l'inizio dei lavori alcuni condomini,insoddisfatti della ditta,non hanno più pagato...diventando morosi. Buongiorno Martina, sarebbe da approfondire questo discorso, perchè è ovvio che i lavori sono da eseguire a regola d'arte, se cio' non avviene, non è il caso di pagare la ditta, ma di contestare i vizi. Se invece è un escamotage di alcuni solo per non pagare, sarebbe opportuno che l'amministratore facesse decreto ingiuntivo nei confronti dei morosi. Situazione da chiarire.
#8 Inviato 22 Maggio, 2020 condo77 dice: Tuo padre troverà anno per anno quanto pagato dal condominio moltiplicato per i suoi millesimi. Se p.e. nel 2020 l'amministratrice farà un bonifico di 30.000 e tuo padre per ipotesi ha 100 millesimi, allora la detrazione 2021 di riferirà a 3.000 € di spesa. Troverà la detrazione sia caricata nella dichiarazione precompilata che nella certificazioe rilasciata dall'amministratrice. Non si può, la detrazione può essere fatta solo nel limite dei propri millesimi. Per fare quello che hai in mente, bisognerebbe stabilire in assemblea che il costo dei lavori non viene ripartito secondo le tabelle millesimali ma con criterio diverso, p.e. tenendo esente un condomino che si sa moroso e "spalmando" la sua quota sugli altri condomini. Per fare questo però tutti i condomini devono essere d'accordo (1000/1000), inoltre si rinuncia a qualsiasi possibilità di recuperare la quota parte di spesa dal moroso (visto che l'assemblea ha deciso che per quell'intervento non ha da pagare nulla). Grazie tante condo77...tutto chiaro,bisogna sperare nel recupero totale delle quote dei morosi nel 2020. Danielabi dice: Buongiorno Martina, sarebbe da approfondire questo discorso, perchè è ovvio che i lavori sono da eseguire a regola d'arte, se cio' non avviene, non è il caso di pagare la ditta, ma di contestare i vizi. Se invece è un escamotage di alcuni solo per non pagare, sarebbe opportuno che l'amministratore facesse decreto ingiuntivo nei confronti dei morosi. Situazione da chiarire. Grazie tante Danielabi....purtroppo è solo un escamotage poichè la ditta ha fatto i lavori a regola d'arte tranne qualche piccola inosservanza...per cui la ditta molto probabilmente procederà contro i morosi in modo consensuale e poi legale. Buona giornata a tutti.
#9 Inviato 22 Maggio, 2020 martina2019 dice: Grazie tante per la risposta e per avermi confermato che in caso di condomini morosi l'amministratrice si attiene alla circolare ade ...ossia l'importo delle detrazioni viene calcolato con i millesimi della tabella sull'importo totale bonificato entro il 31\12\2019 per cui anche se mio padre ha saldato tutto 6.000 euro e siccome ci sono dei morosi non potrà portare in detrazione 6.000 euro ma solo 1.000 euro . Quindi con dispiacere la riforma c con la legge 220/2012 di riforma del condominio, nella quale (al nuovo articolo 1135, comma 1, n. 4, del Codice civile) non risolve il problema delle detrazioni pertanto nel caso ci fossero condomini morosi verranno penalizzati anche i virtuosi nell'importo delle detrazioni. Sembra davvero un ingiustizia...possibile che non esiste ancora una procedura ADE che distingua condomini virtuosi e morosi ? Se io pago 1.000 euro trovo corretto e giusto portare 1.000 euro in detrazione. Buona serata. Purtroppo è il governo che deve legiferare a proposito, la legge 220 non ha attinenza con le detrazioni fiscali che seguono altre norme di legge.
#11 Inviato 30 Maggio, 2020 Buongiorno a tutti...aggiornamento del caso di mio Padre. Alcuni morosi,diffidati dalla ditta,hanno pagato direttamente alla ditta le quote arretrate. L'amministratrice riferisce che i morosi hanno perso definitivamente la certificazione per le detrazioni inerenti le quote arretrate,dato che il pagamento non è stato corrisposto nella cassa del condominio pertanto lei non potrà seguire pagamento con bonifico alla ditta...inoltre i virtuosi hanno perso la quota di detrazione sui millesimi dell'importo pagato dai morosi. Incredibile...dopo il danno anche la beffa. Mi confermate ...solo se i morosi pagano le quote arretrate direttamente all'amministratrice che,a sua volta,bonificherà alla ditta i virtuosi potranno recuperare la quota residua delle detrazioni inerenti i morosi ? Grazie tante. Buon fine settimana a tutti.
#12 Inviato 30 Maggio, 2020 martina2019 dice: Buongiorno a tutti...aggiornamento del caso di mio Padre. Alcuni morosi,diffidati dalla ditta,hanno pagato direttamente alla ditta le quote arretrate. L'amministratrice riferisce che i morosi hanno perso definitivamente la certificazione per le detrazioni inerenti le quote arretrate,dato che il pagamento non è stato corrisposto nella cassa del condominio pertanto lei non potrà seguire pagamento con bonifico alla ditta...inoltre i virtuosi hanno perso la quota di detrazione sui millesimi dell'importo pagato dai morosi. Incredibile...dopo il danno anche la beffa. Mi confermate ...solo se i morosi pagano le quote arretrate direttamente all'amministratrice che,a sua volta,bonificherà alla ditta i virtuosi potranno recuperare la quota residua delle detrazioni inerenti i morosi ? Grazie tante. Buon fine settimana a tutti. Il bonifico deve partire dal condominio, ma una soluzione c'è a mio parere: i morosi fanno una dichiarazione che hanno versato erroneamente alla ditta quanto andava versato al condominio, chiedendo alla ditta di girare al condominio l'importo versato, la ditta bonifica al condominio la cifra in questione, il condominio provvede nei confronti della ditta con regolare bonifico parlante. Se non fanno così, allora il debito verso il condominio non si estingue e l'amministratrice deve procedere al recupero giudiziale tramite decreto ingiuntivo.
#13 Inviato 30 Maggio, 2020 condo77 dice: Il bonifico deve partire dal condominio, ma una soluzione c'è a mio parere: i morosi fanno una dichiarazione che hanno versato erroneamente alla ditta quanto andava versato al condominio, chiedendo alla ditta di girare al condominio l'importo versato, la ditta bonifica al condominio la cifra in questione, il condominio provvede nei confronti della ditta con regolare bonifico parlante. Se non fanno così, allora il debito verso il condominio non si estingue e l'amministratrice deve procedere al recupero giudiziale tramite decreto ingiuntivo. Buonasera condo77, grazie tante per la risposta precisa ed esauriente. Sicuramente farò proporre questa soluzione a mio Padre con la speranza che i morosi provvedano a pagare,le restanti quote regolarmente dal 2020 fino alla scadenza ...cosi' nei prossimi anni i virtuosi (compreso mio Padre) troveranno nel cassetto fiscale il residuo delle detrazioni ancora non usufruite . Buona serata. Martina.
#14 Inviato 30 Maggio, 2020 condo77 dice: Il bonifico deve partire dal condominio, ma una soluzione c'è a mio parere: i morosi fanno una dichiarazione che hanno versato erroneamente alla ditta quanto andava versato al condominio, chiedendo alla ditta di girare al condominio l'importo versato, la ditta bonifica al condominio la cifra in questione, il condominio provvede nei confronti della ditta con regolare bonifico parlante. Se non fanno così, allora il debito verso il condominio non si estingue e l'amministratrice deve procedere al recupero giudiziale tramite decreto ingiuntivo. Attenzione che se la ditta ha confermato all'amministratrice che il debito è stato saldato direttamente dai condomini il D.I. può essere opposto e in ogni caso l'amministratrice commette un illecito a richiederlo sapendo che il debito è stato estinto. Comunque la ditta non accetterà mai di fare il giochino proposto perché come minimo andrebbe a vedersi bloccato l'8% di trattenuta sui pagamenti residui e avere crediti di imposta in questo periodo è un gran problema. L'unica soluzione sarebbe una dichiarazione sostitutiva da parte della ditta che ha incassato tali cifre a titolo di lavori ammessi alla detrazione fiscale ecc...ecc... da parte del condomino X per conto del Condominio XYZ. E' già stato spiegato diverse volte come procedere in casi di mancato bonifico parlante.
#15 Inviato 30 Maggio, 2020 davidino1978 dice: Attenzione che se la ditta ha confermato all'amministratrice che il debito è stato saldato direttamente dai condomini il D.I. può essere opposto e in ogni caso l'amministratrice commette un illecito a richiederlo sapendo che il debito è stato estinto. Comunque la ditta non accetterà mai di fare il giochino proposto perché come minimo andrebbe a vedersi bloccato l'8% di trattenuta sui pagamenti residui e avere crediti di imposta in questo periodo è un gran problema. L'unica soluzione sarebbe una dichiarazione sostitutiva da parte della ditta che ha incassato tali cifre a titolo di lavori ammessi alla detrazione fiscale ecc...ecc... da parte del condomino X per conto del Condominio XYZ. E' già stato spiegato diverse volte come procedere in casi di mancato bonifico parlante. Mi risulta che il pagamento diretto al fornitore non estingue il debito nei confronti del condominio: La Cassazione civ. sez. VI del 17 febbraio 2014 n. 3636 ha affermato che "ponendosi il Condominio, nei confronti dei terzi, come soggetto di gestione dei diritti e , amministratore dello stesso assume la qualità di necessario rappresentante della collettività dei condomini sia nella fase di assunzione di obblighi verso interno della collettività condominiale, come unico referente dei pagamenti ad essi relativi, così che non è idoneo ad estinguere il debito pro quota del singolo condomino, il pagamento diretto eseguito a mani del creditore del Condominio le volte in ente di gestione non si sia a sua volta munito di titolo esecutivo nei confronti del singolo condomino". continua su: condo77 dice: L'unica soluzione sarebbe una dichiarazione sostitutiva da parte della ditta che ha incassato tali cifre a titolo di lavori ammessi alla detrazione fiscale ecc...ecc... da parte del condomino X per conto del Condominio XYZ. E' già stato spiegato diverse volte come procedere in casi di mancato bonifico parlante. Anche questa è una soluzione, meno "pulita" però nel caso di futuri controlli. Le ditte con cui ho avuto a che fare non hanno mai fatto problemi per l'8% di R.a., dato che sui lavori oggetto di detrazione ormai è lo standard è si da per scontato.
