#1 Inviato 11 Dicembre, 2020 Buonasera, mi rivolgo ai numerosi professionisti presenti e competenti in merito ad una questione condominiale piuttosto accesa e controversa sulla quale ci sono 2 diverse interpretazioni tra alcuni condomini e Amministratore in carica. Mi riferisco alla detrazione fiscale in sede di dichiarazione ADE 2021 per lavori straordinari eseguiti e fatturati regolarmente in corrente anno 2020 ma non pagati integralmente causa alcuni condomini morosi cronici (i cui appartamenti ora sono vuoti sotto sequestro AG in attesa di vendita) e di alcuni condomini (minoranza) che si sono accordati con La Ditta appaltante per un pagamento in 48 rate con un po di interessi a loro carico. Arriviamo ora alle 2 tesi: 1) Amministratore pro tempore sostiene che, essendo la fattura non saldata interamente, in fase di dichiarazione ADE 2021 lui secondo la vigente normativa, dovrà prendere il valore effettivamente pagato, ovvero, 90.000 euro e spalmarlo su tutti i condomini (quelli che hanno saldato tutta la loro quota individuale, i morosi che non hanno pagato ne pagheranno mai, infine i pochi condomini che stanno pagando a rate per 48 mesi). Amministratore sostiene quindi che anche coloro che hanno già saldato tutto si vedranno riconoscere la loro detrazione non in unica soluzione ma...spalmata su ben 4 dichiarazioni annue ADE e che il suo Gestionale è configurato solo in questo modo. Per tenere questa contabilità, Amministratore ha richiesto a tutto il Condominio ubicato in area periferica classi A4 (23 condomini) un compenso extra di circa 5.500 euro IVA compresa. 2) Alcuni condomini sostengono, invece, che Agenzia delle Entrate alcuni anni fa ...2017...?? ha diramato una apposita Circolare con tanto di guida esemplificativa e immagini di compilazione, passo passo, secondo la quale "Detrae chi paga e secondo quanto ha effettivamente pagato". In pratica, nel caso di specie, rispetto ad un pagamento effettivo di 90.000 euro rapportato ad una fatturazione 2020 di 130.000 euro, Se il Signor Rossi, per i suoi millesimi, aveva da pagare 7.500 euro ed ha pagato 7.500 euro in unica soluzione, come sua quota, dovrebbe vedersi riconoscere in UNA SOLA dichiarazione telematica ad ADE (2021) tutta questa quota e non inferiore (considerato anche che i morosi incalliti non pagheranno neppure certo entro la scadenza dichiarazione redditi del 2021, essendo già stati allontanati dai loro appartamenti a seguito di azione legale, appartamenti in fase di vendita all'incanto). Chi ha pagato a rate es. totali 1500 euro avrà detrazione di 1500 euro, chi moroso incallito e non ha pagato nulla...ovvero avrà una detrazione indicata in dichiarazione telematica ad ADE pari a zero!! Cortesemente, se è dato saperlo con certezza, CHI ha ragione....? Ringrazio tutti coloro che potranno dare indicazioni legali certe e risolutive nonché i Gestori di questo interessante ed utile sito. Cordiali saluti a tutti, Giulio da Genova Modificato 11 Dicembre, 2020 da Giulio1962 errori ortografici
#2 Inviato 11 Dicembre, 2020 Circolare n. 19/2020 di AdE (che ricalca le circolari analoghe degli anni precedenti, 2017 compreso), pag. 261: Ai fini del riconoscimento del beneficio, nel caso di spese relative ad interventi sulle parti comuni la detrazione compete con riferimento all’anno di effettuazione del bonifico bancario o postale da parte dell'amministratore o di altro soggetto incaricato e nel limite delle rispettive quote imputate ai singoli condomini e da questi ultimi effettivamente versate al condominio, anche anticipatamente o posticipatamente rispetto alla data di effettuazione del bonifico stesso ma, comunque, entro il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi (Circolare 24.02.1998 n. 57, Circolare 1.06.1999 n. 122, risposta 4.8). Appurato che il costo detraibile è quello pagato dall'amministratore alle ditte appaltate, diciamo che nel vostro condomìnio avete un po' complicato le cose, nel senso che i condòmini che pagano direttamente alla ditta penalizzano tutti gli altri. Con la circolare 95/2000 AdE ha precisato che la dichiarazione vada rilasciata ai soli condòmini in regola con i pagamenti; pertanto l'amministratore deve rilasciare una attestazione piena (sempre in base a millesimi) per chi ha interamente pagato, e rilasciare ai morosi la dichiarazione solo al momento del pagamento della loro quota. In sostanza, se le imprese appaltate sono state parzialmente pagate perchè alcune morosità non consentono il saldo, ai condòmini virtuosi viene riconosciuto il costo pieno che hanno versato nelle casse condominiali. Quindi, i condòmini che stanno pagando a parte, di fatto, risulterebbero morosi per il condomìnio, salvo che l'impresa non abbia fatto due fatture, una intestata al condomìnio e l'altra ai condòmini che rateizzano.
#3 Inviato 12 Dicembre, 2020 Danielabi dice: Circolare n. 19/2020 di AdE (che ricalca le circolari analoghe degli anni precedenti, 2017 compreso), pag. 261: Ai fini del riconoscimento del beneficio, nel caso di spese relative ad interventi sulle parti comuni la detrazione compete con riferimento all’anno di effettuazione del bonifico bancario o postale da parte dell'amministratore o di altro soggetto incaricato e nel limite delle rispettive quote imputate ai singoli condomini e da questi ultimi effettivamente versate al condominio, anche anticipatamente o posticipatamente rispetto alla data di effettuazione del bonifico stesso ma, comunque, entro il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi (Circolare 24.02.1998 n. 57, Circolare 1.06.1999 n. 122, risposta 4.8). Appurato che il costo detraibile è quello pagato dall'amministratore alle ditte appaltate, diciamo che nel vostro condomìnio avete un po' complicato le cose, nel senso che i condòmini che pagano direttamente alla ditta penalizzano tutti gli altri. Con la circolare 95/2000 AdE ha precisato che la dichiarazione vada rilasciata ai soli condòmini in regola con i pagamenti; pertanto l'amministratore deve rilasciare una attestazione piena (sempre in base a millesimi) per chi ha interamente pagato, e rilasciare ai morosi la dichiarazione solo al momento del pagamento della loro quota. In sostanza, se le imprese appaltate sono state parzialmente pagate perchè alcune morosità non consentono il saldo, ai condòmini virtuosi viene riconosciuto il costo pieno che hanno versato nelle casse condominiali. Quindi, i condòmini che stanno pagando a parte, di fatto, risulterebbero morosi per il condomìnio, salvo che l'impresa non abbia fatto due fatture, una intestata al condomìnio e l'altra ai condòmini che rateizzano. Grazie, Cara Daniela per la risposta ma essendomi spiegato male io, mi sento in dovere di una precisazione Molto importante: Coloro che hanno versato tutto subito il loro dovuto per i rispettivi millesimi non hanno versato direttamente alla Ditta ma sempre mediante bonifico al Amministratore sul conto corrente condominiale!! per cui es. tra chi ha saldato tutto in unica soluzione...e chi ha iniziato a pagare a rate e chi non ha pagato, ne paghera nulla, sono stati versati sul conto circa 90.000 euro e regolarmente poi pagati alla Ditta appaltante nel corso del 2020 ma ovviamente non è stata saldata intera fatturazione es 130.000 euro! Amministratore sostiene, a differenza di te, che, in sede di dichiarazione ADE 2021, lui prenderà a riferimento 90.000 euro e li spalmera sui singoli millesimi tra: Chi ha pagato tutto, chi ha pagato e sta pagando in parte realmente, chi non ha pagato nulla!!! In pratica, secondo questa ripartizione, i condomini virtuosi che hanno saldato tutto quanto dovuto, secondo i loro millesimi individuali, si vedrebbero portare in detrazione un importo molto inferiore a quello EFFETTIVAMENTE pagato... Mi puoi fornire alla luce di questo chiarimento, ulteriori conferme o informazioni? Inoltre, il compenso richiesto per questo tipo di dichiarazioni ADE (che comunque ovviamente, a parte chi ha saldato tutto) si protrarranno per 4 esercizi per coloro che stanno pagando a rate) può definirsi congruo per questa attività? Grazie di cuore Giulio
#4 Inviato 12 Dicembre, 2020 Buongiorno Giulio, in realtà non cambia nulla dopo il tuo chiarimento, se non il fatto che ho capito meglio io. 😊 In sostanza tutti i condòmini stanno versando nelle casse condominiali, alcuni hanno pagato tutta la propria rata, altri stanno pagando a rate, altri non pagheranno mai. E' corretto che come costo ripartibile si assuma quello pagato dall'amministratore, come riportato nello stralcio della circolare di AdE, la divisione, pero', deve tener conto di chi ha pagato e quanto, infatti la detrazione compete a chi ha sostenuto il costo, pertanto chi non ha pagato non ha diritto di portare in detrazione un costo che non ha sostenuto, così come chi ha parzialmente pagato puo' detrarre solo il pagamento parziale. Ai condòmini che hanno versato l'intera quota spetta la detrazione in misura piena, a chi ha pagato una parte si calcolerà il costo in proporzione a quanto ha pagato, a chi non ha pagato nulla non verrà attribuito nulla. Chiaramente se il pagamento dell'amministratore prosegue per piu' anni, la detrazione, per chi sta pagando a rate, si protrarrà per diversi anni, in questo non c'è nulla di strano.
#5 Inviato 12 Dicembre, 2020 Danielabi dice: Buongiorno Giulio, in realtà non cambia nulla dopo il tuo chiarimento, se non il fatto che ho capito meglio io. 😊 In sostanza tutti i condòmini stanno versando nelle casse condominiali, alcuni hanno pagato tutta la propria rata, altri stanno pagando a rate, altri non pagheranno mai. E' corretto che come costo ripartibile si assuma quello pagato dall'amministratore, come riportato nello stralcio della circolare di AdE, la divisione, pero', deve tener conto di chi ha pagato e quanto, infatti la detrazione compete a chi ha sostenuto il costo, pertanto chi non ha pagato non ha diritto di portare in detrazione un costo che non ha sostenuto, così come chi ha parzialmente pagato puo' detrarre solo il pagamento parziale. Ai condòmini che hanno versato l'intera quota spetta la detrazione in misura piena, a chi ha pagato una parte si calcolerà il costo in proporzione a quanto ha pagato, a chi non ha pagato nulla non verrà attribuito nulla. Chiaramente se il pagamento dell'amministratore prosegue per piu' anni, la detrazione, per chi sta pagando a rate, si protrarrà per diversi anni, in questo non c'è nulla di strano. Cara Daniela, Gentilissima e molto professionale.....il tuo chiarimento è molto prezioso......!! non vorrei approfittare ma c'è sempre da imparare ! poi avrò un altro quesito sul bonus facciate 90% per ora, grazie davvero a Te e a voi tutti per questo utile Sito. Buon weekend a tutti Giulio da Genova
#6 Inviato 12 Dicembre, 2020 Giulio1962 dice: Cara Daniela, Gentilissima e molto professionale.....il tuo chiarimento è molto prezioso......!! non vorrei approfittare ma c'è sempre da imparare ! poi avrò un altro quesito sul bonus facciate 90% per ora, grazie davvero a Te e a voi tutti per questo utile Sito. Buon weekend a tutti Giulio da Genova Grazie a te Giulio, buon weekend e un saluto anche a Zena.
#7 Inviato 29 Marzo, 2021 Danielabi dice: Buongiorno Giulio, in realtà non cambia nulla dopo il tuo chiarimento, se non il fatto che ho capito meglio io. 😊 In sostanza tutti i condòmini stanno versando nelle casse condominiali, alcuni hanno pagato tutta la propria rata, altri stanno pagando a rate, altri non pagheranno mai. E' corretto che come costo ripartibile si assuma quello pagato dall'amministratore, come riportato nello stralcio della circolare di AdE, la divisione, pero', deve tener conto di chi ha pagato e quanto, infatti la detrazione compete a chi ha sostenuto il costo, pertanto chi non ha pagato non ha diritto di portare in detrazione un costo che non ha sostenuto, così come chi ha parzialmente pagato puo' detrarre solo il pagamento parziale. Ai condòmini che hanno versato l'intera quota spetta la detrazione in misura piena, a chi ha pagato una parte si calcolerà il costo in proporzione a quanto ha pagato, a chi non ha pagato nulla non verrà attribuito nulla. Chiaramente se il pagamento dell'amministratore prosegue per piu' anni, la detrazione, per chi sta pagando a rate, si protrarrà per diversi anni, in questo non c'è nulla di strano. Gentile Daniela torno a scrivere su questo caso a distanza di mesi sperando che tu ed i tuoi Cari colleghi leggiate questo mio ulteriore messaggio. In merito alla tua risposta che reputo assolutamente corretta, ho fatto presente il tutto al nostro Amministratore di Condominio che però mi ha risposto piuttosto scocciato negativamente! in pratica, lui ha rilasciato le dichiarazioni fiscali per i lavori straordinari come segue: ha preso il totale dei lavori fatturato e riscosso es 100.000 euro non considerando chi ha saldato tutto regolarmente, chi sta pagando a rate in 3 anni ed i morosi che non hanno pagato nulla ma dividendo per i millesimi di ciascun condomino!!! ne consegue che Chi ha pagato tutto il suo dovuto si è visto ricevere una detrazione inferiore, chi ha versato invece a rate una parte al 31/12/2020 o peggio non ha versato nulla quindi zero....ha avuto una detrazione di tutti i suoi millesimi rispetto al pagamento totale di 100.000 euro....ho cercato di far capire ad Amministratore che non va bene in questo modo ma lui mi ha girato una normativa della Agenzia delle Entrate dove si cita la divisione per millesimi ma secondo me non ha tenuto conto della precisazione " secondo le spese effettivamente versate" dove per effettivamente si dovrebbe indicare QUANTO uno ha realmente pagato....condomino per condomino. Da tenere presente che il nostro Amministratore ha diversi condomini che gestisce da anni ed anni....noi lo abbiamo solo da 3 anni...ed esercita la professione da oltre 20 anni. Francamente, Cara Daniela non so più cosa dire....esiste un Organo Ufficiale preposto cui porre eventualmente un quesito in merito. Ritengo che ricevere e non parlo solo per me ma per tanti condomini pensionati ed anziani....dichiarazioni fiscali assai meno della metà di quanto effettivamente pagato nel 2020 con sacrificio, non sia certo una bella cosa ma molto ingiusta. Ogni consiglio o contributo sarà ben gradito. un caro Augurio di Buona Pasqua a voi tutti. Giulio da Genova
#8 Inviato 29 Marzo, 2021 Giulio1962 dice: esiste un Organo Ufficiale preposto cui porre eventualmente un quesito in merito. Puoi chiedere direttamente ad AdE, magari con un interpello che diventerebbe senz'altro rilevante per l'amministratore. Altre vie non ci sono. Buona Pasqua anche a te Giulio
#9 Inviato 29 Marzo, 2021 Giulio1962 dice: .esiste un Organo Ufficiale preposto cui porre eventualmente un quesito in merito. Se fai un interpello, come giustamente detto, ti verrà risposto come già sai: devono portarsi in detrazione solo le somme effettivamente versate. L'amministratore compie un falso e se facesse lo stesso con la comunicazione telematica ad Ade ne risponderebbe pure amministrativamente con una sanzione. C'è un autorità di polizia tributaria a cui puoi segnalare la cosa: Guardia di Finanza. Forse ho capito male: tu che hai versato tutto, hai una dichiarazione per quanto versato, corretto? Nessun danno diretto alle tue tasche (spero), altrimenti... vai da un avvocato e procedi civilmente per risarcimento del danno da attività dell'amministratore. Giulio1962 dice: Chi ha pagato tutto il suo dovuto si è visto ricevere una detrazione inferiore, chi ha versato invece a rate una parte al 31/12/2020 Si ti serve un legale: chiedi il maltolto all'Amm e se non te lo versa, fagli causa!
#10 Inviato 29 Marzo, 2021 No purtroppo non hai capito male....io così come altri 13 condomini che abbiamo saldato TUTTO IN unica soluzione l' importo dei lavori straordinari dovuto per i rispettivi millesimi...ho ricevuto una dichiarazione per detrazione fiscale di meno della metà di quanto ho effettivamente pagato!!!! Infatti Amministratore ha preso importo pagato circa 100.000 euro e li ha suddivisi per i millesimi di ogni condomino pagante, pagante a rate in 36 mesi o addirittura non pagante nulla. Ovviamente cosi facendo chi, come me, ha pagato tutto subito si è visto riconoscere una detrazione fiscale MOLTO inferiore.....Non solo ma Amministratore scocciato mi ha anche scritto che la restante quota da me pagata la avrò in successive detrazioni nei prossimi anni..nb che poi come scrivi tu è anche un falso perché io come altri non pagherò più nulla come lavori straordinari avendo già saldato tutto.... ne in questo anno 2021...nel nel prossimo 2022....ne nel 2023 e così via in futuro!!!!!! altro che da denunciare.. sarebbe da radiare da Albo!!! grazie auguri Giulio Modificato 29 Marzo, 2021 da Giulio1962
#11 Inviato 29 Marzo, 2021 Giulio1962 dice: sarebbe da radicare da Albo!!! Purtroppo non esiste alcun Albo! Quelle degli Amministratori di Condominio sono delle semplici associazioni private, al pari della bocciofila che io e te possiam costituire. Ovvio, con tutto il rispetto per i bravi amministratori!
#12 Inviato 29 Marzo, 2021 scusami Caro Plutone per la mia ignoranza!!! comunque le cose sono messe come ho scritto e credetemi non mi sembra giusto!!! grazie, Giulio
#13 Inviato 29 Marzo, 2021 Quale ignoranza Giulio e perché ti scusi? Scherzi spero! Guarda che la maggior parte delle persone sono indotte a credere che ci sia un Albo degli Amministratori. Buona serata 🙂
