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cronos

Deliberazioni nulle

Salve,

Con delb. del 8/1/15, al punto 2) O.G. “Tabelle millesimali, revisione, nomina professionista, presentazione preventivi.

Decisioni: L’Assemblea ad unanimità (mm. 854.47) approva di effettuare la revisione delle T.M. del fabbricato. Il presidente passa ad aprire le buste con le offerte………Alle ore 18.37 i mm. passano a 891.614, per la presenza di un nuovo condomino, che si associa alla decisione di eseguire le tab.mm. Si astengono dalla decisione n. 3 condomini per mm. 241,728.

Premessa:

1) i mm. attualmente ancora in vigore sono sviluppati a volume, la struttura del fabbricato presenta altezze diverse tra cantinati, negozi e i 5 piani (media h. 3.00 – 4,25), più un piano attico con licenza edilizia (media h. 2.50) che rientra nei mm.;

2) nel fabbricato, a seguito ristrutturazione, in due appartamenti sono stati realizzati soppalchi destinati a camera letto e bagno;

3) l’assemb. non ha dato indicazione sul tipo di sviluppo dei nuovi mm. (volume o superfice);

4) da sett.2016 e maggio 2017 è stata realizzata nella cassa scale, a mezzo la riduzione di parte degli scalini, un impianto d’ascensore, con partenza dal 1° piano;

5) con delib. del 15/2/18 l’assemblea ha deliberato, dopo numerose riunioni, l’approvazione dei nuovi coefficienti (mm. 927.065: favorevoli mm. 507.731, contrari mm. 419.334), rapportandoli alle superficie reali; ha applicato un unico coeff. di destinazione per ogni ambiente, come attualmente in essere; ha ridotto dello 0.20 il coeff. negozi; ha modificato la tabella scala (ascensore), ha lasciato in essere gli stessi coeff. di veduta e luminosità senza valutare il fattore K; ha introdotto il coeff. di altezza utile degli ambienti;

6) il condominio è privo di qualsiasi regolamento condominiale.

Domanda: visto la decisione presa con il deliberato del 8/1/15, valutato il dispositivo dell’art. 69 c.c. (unanimità), considerato che non ricorrano gli estremi attuativi di cui ai punti 1 e 2 dell’art. 1136, sussistono gli estremi legali per considerare nulla la delibera del 2015?

In caso affermativo accorre: procedere subito con un atto di citazione o quant’altro? Aggiornare solo la tabella scale rivaluta con gli attuali coeff.?

Fiducioso di una pronta risposta, nell’attesa cordialmente saluto

Salve a tutti,

domanda:il mio quesito non è molto chiaro? La richiesta di un parere legale non è attinente a questo sito?

Resto comunque in fiduciosa attesa.

Come per la stragrande maggioranza delle delibere assembleari, la nullità è rarissima e riguarda fattispecie piuttosto limitate in cui sicuramente non rientra la delibera menzionata. Tale delibera infatti è annullabile nei termini previsti dall’art. 1137 cc. quindi nei 30 giorni dalla data di assemblea per i presenti che hanno votato contro, e 30 giorni dal ricevimento del verbale per gli assenti.

Mi intrometto nel forum e domando. Vale l'assemblea nella quale il relativo verbale non è firmato da nessuno dei condomini presenti. I condomini si sono tutti allontanati dalla riunione senza farne più ritorno.

Salve,

ringrazio dell’intervento Bilbetto, ma ritengo, forse anche a torto, che la mia domanda era un po' più specifica in quanto, visto l’oggetto all’ O.G., non riguardava la costituzione dell'assemblea e la validità delle deliberazioni, ma la mancanza dei presupposti legali della decisione approvata. La formulazione dell'art. 69 disp. att. c.c., prevede che: “I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all'articolo 68 possono essere rettificati o modificati all'unanimità. Tali valori possono essere rettificati o modificati, anche nell'interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall'articolo 1136, secondo comma, del codice, nei seguenti casi: 1) quando risulta che sono conseguenza di un errore; 2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.

In attesa di un più convincente chiarimento, cordialmente saluto.

Nella delibera del 2015 l'assemblea ha deliberato a maggioranza solo l'incarico ad un tecnico a redigere delle tabelle millesimali.

 

In quella del 2018, se non ho frainteso, l'assemblea ha approvato a maggioranza solo la nuova tabella scale.

 

Nella medesima assemblea, avete approvato i coefficienti ai quali il tecnico deve far riferimento per la redazione di ulteriori tabelle.

 

Se sei certo che non vi siano i presupposti indicati ai numeri 1 e 2 dell'articolo 69 disp.att.codice civile, la tabella scale necessitava dell'unanimità dei condòmini (1000/1000)

 

La stessa cosa vale per le eventuali nuove tabelle che il tecnico vi presenterà redatte con i nuovi coefficienti.

 

I tempi di impugnazione sono quelli indicati da bilbetto, 30 giorni dall'assemblea per i presenti astenuti o contrari, dal ricevimento del verbale per gli assenti.

 

I suddetti termini non valgono e le delibere possono essere impugnate anche da chi ha dato voto favorevole, quando la delibera è nulla.

 

Ma nel dubbio tra delibera annullabile e nulla, è meglio attenersi ai 30 giorni indicati.

Salve Mauro, per maggior chiarezza: trascrizione integrale del verbale assem..

Con delib. del 8/1/15, al punto 2) O.G. “Tabelle millesimali, revisione, nomina professionista, presentazione preventivi.

Decisioni: L’Assemblea ad unanimità (mm. 854.47) approva di effettuare la revisione delle T.M. del fabbricato. Il presidente passa ad aprire le buste con le offerte………Alle ore 18.37 i mm. passano a 891.614, per la presenza di un nuovo condomino, che si associa alla decisione di eseguire le tab.mm. Si astengono dalla decisione n. 3 condomini per mm. 241,728.

Con delib. del 21/09/2015 furono delib. I coeff. di destinazione (coeff.1.00 per tutti gli ambienti);;

Con delib. del 03/11/2015 furono delib. I coeff. altezza ambiente;

Con delib. del 30/11/2017 (mm.772.027) furono delib. I coeff.: di piano (modificando la tab. scale a seguito la costruzione del nuovo impianto ascensore), luminosità e veduta all’unanimità dei presenti con esclusione di una condomina (mm. -105.118), esposizione all’unanimità dei presenti.

 

In data 5/01/2018 su domanda di un gruppo di condomini (mm. 276.328) viene richiesta una convocazione straordinaria, in essa si fa presente, che i coefficienti approvati nelle varie assemblee non sono idonei alla più corretta formazione delle nuove tabelle mm., in particolare laddove esse si basano sulla superficie convenzionale (anziché sul volume) di ciascun ambiente, pertanto chiedono che si ridiscuta questa impostazione e vengano eventualmente apportate le correzioni che si riterranno necessarie (tab. in corso a volume).

In data 15/2/18 l’assemblea ha deliberato, (mm. 927.065: favorevoli mm. 507.731, contrari mm. 419.334), che lo sviluppo dei coeff. in precedenza approvati siano rapportanti alle superficie reali.

Pertanto, al momento sono in attesa che il tecnico sottoponga all’approvazione le nuove tabelle sviluppate sulle superficie reali.

Considerando quanto deduci (la tabella scale necessitava dell'unanimità dei condòmini (1000/1000), e quanto premetto nei vari punti della precedente, cosa resta da fare?

In attesa, ringrazio.

Secondo me, vi sono troppe indecisioni, la situazione diventa ingestibile.

 

Al momento, attendete che il tecnico prepari le tabelle sulla base degli ultimi coefficienti approvati nell'ultima assemblea del 15/02/2018 , in sostituzione di quelli approvati nelle precedenti assemblee (21/09/2015, 03/11/2015 e 30/11/2017).

 

Nella medesima assemblea (come da post #1) avete approvato a maggioranza la tabella scale, modificata a seguito dell'installazione del nuovo impianto ascensore.

 

Mi ripeto, se sei certo che non vi siano i presupposti indicati ai numeri 1 e 2 dell'articolo 69 disp.att.codice civile, la tabella scale necessitava dell'unanimità dei condòmini (1000/1000).

 

Per evitare di complicare ulteriormente la situazione a seguito di una impugnazione, attendi di vedere le nuove tabelle "corrette".

Salve Mauro,

ho cercato di focalizzare al meglio la situazione, forse son ci sono riuscito. Comunque, giusto per chiarire i coefficienti sono stati tutti approvati con le maggioranze indicate nelle varie assemb.; quella del 15/02/18 è stata convocata solo per definire se le nuove tab.mm. dovevano essere sviluppate a superficie o volume, (giusto: punto 1 delle premesse; del coefficiente unico delle destinazioni e, della mancanza di un regolamento condominiale).

Inoltre, ribadisco che con delib. del 30/11/2017 (mm.772.024, all’unanimità dei presenti con esclusione di una condomina mm. -105,118) furono approvati i coeff. delle scale vista l’innovazione voluta e apportata da una parte dei condomini.

Quanto ai presupposti: in due appartamenti sono stati realizzati soppalchi destinati a camera letto e bagno (mm. a volume); in un altro, la trasformazione di una veranda in murature non supera di 1/5 il valore dell’immobile.

Sempre grato, cordiali saluti.

Insisto ancora nel domandare quanto segue: Vale l'assemblea nella quale il relativo verbale non è firmato da nessuno dei condomini presenti. I condomini si sono tutti allontanati dalla riunione senza farne più ritorno.

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