#1 Inviato 29 Luglio, 2021 Salve, spero innanzitutto di non aver sbagliato a postare il quesito in questa sezione, se cosi fosse chiedo anticipatamente scusa. Detto cio, ho rilevato la gestione di una delle 9 palazzine di un super condominio. Avendo riscontrato che il mio predecessore, avesse posto ad incasso anche le quote del super condominio, non avendo esperienza pregressa con la gestione promiscua con il super condominio, prendendo riferimento dalla egregia spiegazione di questo portale (fonte condominioweb.com\le-quote-del super condominio non possono essere versate.15544 dell avv. Gallucci), ho rappresentato la problematica nella prima assemblea della palazzina, spiegando loro che la legge vieta che i condomini, versino nel conto condominiale le quote spettanti al supercondominio e che lo stesso me medesimo poi faccia un ulteriore movimento verso il conto corrente del super condominio. Dopo la spiegazione i condomini approvano all unanimità di cessare tale metodica invitando l'amministratore del super condominio ad inviare gli avvisi ed incassare direttamente da ogni condomino le quote spettanti. A questo mi sono adoperato per informare l amministratore del super condominio, che in tutta risposta, mi sollecita il pagamento delle quote, rammentandomi che per convenzione!!!!da sempre le quote del super condominio non vengono incassate dai singoli condomini, ma dalle singole palazzine, di fatto chiude i bilanci, non elencando i condomini ma inserendo direttamente il valore millesimale totale di ogni singola palazzina, chiedendo poi all amministratore di incassare le somme e girare....... Per cui ora si riserva di convocare i rappresentanti delle singole palazzine, per deliberare nei prossimi mesi una eventuale diversa convenzione... Di getto avrei voluto rispondere, ma come anticipato non avendo una esperienza pregressa, non vorrei fare la figura di colui che non sa...e che sputa sentenze. A mio avviso si sbaglia in quanto (scusate se mi sono dilungato ma era necessario per farvi comprendere la dinamica), è tra i suoi compiti di amministratore del super condominio incassare le quote, cosi ora le stiamo incassano noi singoli amministratori per lui, ed essendo che la legge vieta il versamento di somme somme non destinate alla gestione corrente della palazzina nel conto corrente del condominio, ergo il super condominio, non puo decidere sulla gestione interna della contabilità delle singole palazzina. Poi mi chiedo, se uno dei miei condomini, non dovesse versare le quote, il decreto ingiuntivo a chi lo farebbe, alla palazzina? grazie per le vostre deduzioni e consigli
#2 Inviato 29 Luglio, 2021 La richiesta tua e dei tuoi condomini è corretta. Nelle altre 8 palazzine possono continuare ad incassare a livello di condominio le quote supercondominiali, se nessuno è contrario, anche se ciò non sarebbe allineato alla normativa.
#3 Inviato 29 Luglio, 2021 grazie, volevo conforto, visto la missiva dell altro amministratore, non volevo che mi sfuggisse qualche cavillo. p.s. l'averlo fatto per convenzione da 40 anni...puo aver creato una regola? il mio pensiero, è che insediandomi, mi sto adoperando ad eliminare quanto non conforme alla legge, ad allineare quanto prescritto dalle norme, non vorrei offendere il collega, ricordandogli che forse avrebbe dovuto farlo anche lui 3 anni fa quando a preso il mandato del super condominio, e non in maniera elegante, dirmi che le cose devono rimanere cosi come sono perche per abitudine e sempre stato cosi, oppure la cosa che trovo particolarmente fastidioso, che mi chiede di temporeggiare a settembre dove l'assemblea del super condominio dovra deliberare, ma ne sono certo, che la stessa assemblea nulla puo deliberare per la mia gestione. corretto?
#4 Inviato 29 Luglio, 2021 giuseppe.hotel dice: grazie, volevo conforto, visto la missiva dell altro amministratore, non volevo che mi sfuggisse qualche cavillo. p.s. l'averlo fatto per convenzione da 40 anni...puo aver creato una regola? il mio pensiero, è che insediandomi, mi sto adoperando ad eliminare quanto non conforme alla legge, ad allineare quanto prescritto dalle norme, non vorrei offendere il collega, ricordandogli che forse avrebbe dovuto farlo anche lui 3 anni fa quando a preso il mandato del super condominio, e non in maniera elegante, dirmi che le cose devono rimanere cosi come sono perche per abitudine e sempre stato cosi, oppure la cosa che trovo particolarmente fastidioso, che mi chiede di temporeggiare a settembre dove l'assemblea del super condominio dovra deliberare, ma ne sono certo, che la stessa assemblea nulla puo deliberare per la mia gestione. corretto? Sì corretto. Non darei indicazioni su cosa fare al collega (visto che già lo saprà, semplicemente trova più comodo così). Gli direi soltanto che la tua assemblea ha già deciso in merito, quindi tu non hai alcun mandato per chiedere le quote supercondominiali ai tuoi condomini, né per girare eventuali cifre al supercondominio. Nel caso l'assemblea di settembre del supercondominio decida per mantenere l'attuale sistema, questo riguarderà le altre palazzine.
#6 Inviato 29 Luglio, 2021 va fatta anche un'altra considerazione, i bilanci del supercondominio che presentano un riparto riferito non ai singoli condomini ma alle "palazzine" sono sbagliati e le delibere di approvazione nulle, perché trasferiscono gli oneri condominiali a soggetti estranei al condominio (come se l'assemblea deliberasse di addebitare il pagamento delle quote condominiali al salumiere sotto casa). In caso di morosità di un condomino sarebbe difficile utilizzarli per la richiesta di un decreto ingiuntivo, perché mancherebbe il dato della quota parte dovuta dal singolo condomino moroso. Sono passati ormai diversi anni da quando la Cassazione ha chiarito la materia, rimane incredibile che un amministratore di professione commetta simili leggerezze. Per ultimo, non c'è bisogno di una delibera dell'assemblea generale per cambiare la procedura di riscossione, trattandosi di obbligo normativo, basta una comunicazione da parte dell'amministratore. E magari delle scuse per la sua impreparazione. Modificato 29 Luglio, 2021 da durso.arredamenti@li
#7 Inviato 29 Luglio, 2021 Una eventuale delibera dell'assemblea generale, che decidesse di mantenere il sistema di ripartizione indiretta, sarebbe egualmente nulla, si potrebbe al massimo mantenere una riscossione indiretta, ma con il bilancio del condominio generale riferito ai singoli condomini e non alle "palazzine", in questo modo si riallineerebbero le titolarità tra debitori e creditori. Rimarrebbe solo il problema del transito di somme di denaro su conti correnti non corrispondenti. Una delibera in tal senso, la riscossione indiretta, andrebbe ratificata dalle singole assemblee dei singoli edifici, perché solo le assemblee degli edifici potrebbero validamente conferire al proprio amministratore l'incarico ad incassare anche le quote relative al condominio generale. Mentre l'assemblea generale, non potrebbe incaricare all'incasso delle quote condominiali gli amministratori dei singoli edifici, che rispetto al condominio generale sono soggetti estranei (torniamo all'esempio del salumiere, l'assemblea non ha il potere di decidere che le quote le debba incassare un soggetto estraneo al condominio, quale l'amministratore di un condominio diverso o il salumiere sotto casa). Una delibera in tal senso sarebbe improduttiva di effetti giuridici, perché tra il condominio ed i soggetti estranei non c'è rapporto. Riassumendo il concetto, ribalterei la posizione assunta dall'amministratore del condominio generale, in quanto non è l'assemblea generale a decidere gli incarichi che l'amministratore del singolo fabbricato debba svolgere. Quindi, l'assemblea generale, non deve fare altro che prendere atto della decisione già assunta, dall'assemblea del suo edificio, ed adeguare il sistema di riscossione alle prescrizioni di legge.
#8 Inviato 29 Luglio, 2021 durso.arredamenti@li dice: va fatta anche un'altra considerazione, i bilanci del supercondominio che presentano un riparto riferito non ai singoli condomini ma alle "palazzine" sono sbagliati e le delibere di approvazione nulle, perché trasferiscono gli oneri condominiali a soggetti estranei al condominio (come se l'assemblea deliberasse di addebitare il pagamento delle quote condominiali al salumiere sotto casa). In caso di morosità di un condomino sarebbe difficile utilizzarli per la richiesta di un decreto ingiuntivo, perché mancherebbe il dato della quota parte dovuta dal singolo condomino moroso. Sono passati ormai diversi anni da quando la Cassazione ha chiarito la materia, rimane incredibile che un amministratore di professione commetta simili leggerezze. Per ultimo, non c'è bisogno di una delibera dell'assemblea generale per cambiare la procedura di riscossione, trattandosi di obbligo normativo, basta una comunicazione da parte dell'amministratore. E magari delle scuse per la sua impreparazione. durso.arredamenti@li dice: Una eventuale delibera dell'assemblea generale, che decidesse di mantenere il sistema di ripartizione indiretta, sarebbe egualmente nulla, si potrebbe al massimo mantenere una riscossione indiretta, ma con il bilancio del condominio generale riferito ai singoli condomini e non alle "palazzine", in questo modo si riallineerebbero le titolarità tra debitori e creditori. Rimarrebbe solo il problema del transito di somme di denaro su conti correnti non corrispondenti. Una delibera in tal senso, la riscossione indiretta, andrebbe ratificata dalle singole assemblee dei singoli edifici, perché solo le assemblee degli edifici potrebbero validamente conferire al proprio amministratore l'incarico ad incassare anche le quote relative al condominio generale. Mentre l'assemblea generale, non potrebbe incaricare all'incasso delle quote condominiali gli amministratori dei singoli edifici, che rispetto al condominio generale sono soggetti estranei (torniamo all'esempio del salumiere, l'assemblea non ha il potere di decidere che le quote le debba incassare un soggetto estraneo al condominio, quale l'amministratore di un condominio diverso o il salumiere sotto casa). Una delibera in tal senso sarebbe improduttiva di effetti giuridici, perché tra il condominio ed i soggetti estranei non c'è rapporto. Riassumendo il concetto, ribalterei la posizione assunta dall'amministratore del condominio generale, in quanto non è l'assemblea generale a decidere gli incarichi che l'amministratore del singolo fabbricato debba svolgere. Quindi, l'assemblea generale, non deve fare altro che prendere atto della decisione già assunta, dall'assemblea del suo edificio, ed adeguare il sistema di riscossione alle prescrizioni di legge. concordo con le considerazioni di entrambi i post 👍
#9 Inviato 13 Luglio, 2022 ma se tale gestione indiretta é sancita nel regolamento contrattuale del costruttore (gescal) rientra tra gli articoli nulli (abrogati dalla 220 e dal DAC) o resta valida? p.s: Scusate se ripesco un post vecchio ma ho preferito anzicche scriverne uno nuovo.... Modificato 13 Luglio, 2022 da matrix77
#10 Inviato 13 Luglio, 2022 matrix77 dice: ma se tale gestione indiretta é sancita nel regolamento contrattuale del costruttore (gescal) rientra tra gli articoli nulli (abrogati dalla 220 e dal DAC) o resta valida? p.s: Scusate se ripesco un post vecchio ma ho preferito anzicche scriverne uno nuovo.... L'importante è che le somme finiscano sul conto corrente intestato al supercondominio, come viene organizzata la raccolta non è determinante a mio avviso, quindi si può stabilire per regolamento unanime che per il supercondominio provvedano gli amministratori dei singoli condominii. L'amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio
