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AndreaM

Delegato del costruttore: chiariment

Buongiorno, ieri si è tenuta la prima assemblea di un condominio di recente costituzione (nuovo fabbricato).

La proprietà, che ha ancora parecchi appartamenti invenduti (più del 50%) ha delegato un suo rappresentante.

Durante l'assemblea, con rammarico di tutti i partecipanti, è stata deliberata l'assunzione di un addetto al servizio di portierato, a tempo indeterminato. L'addetto peraltro è già stato individuato, e si tratterà di un dipendente dell'attuale impresa di costruzioni.

La proprietà, avvalendosi di una rappresentanza in millesimi superiore al 50%, ha fatto passare la cosa contro la quasi totalità dei voti degli altri condomini (ahimè insufficienti).

 

Il regolamento condominiale dice:

Qualora il condomino sia un gruppo di persone pro-indiviso, ha diritto di intervenire in Assemblea un'unica persona munita di delega degli altri comproprietari pro-indiviso. Ogni condomino può delegare a rappresentarlo in Assemblea un suo familiare, un altro condomino o un procuratore. In ogni caso ogni delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini ed un quinto del valore dell'edificio.

 

Il regolamento condominiale è compatibile con quanto accaduto ovvero che un singolo delegato fosse forte della maggioranza assoluta?

 

Grazie.

Potrebbero esserci situazioni di illegalità nella deliberazione sull'attivazione del servizio di portierato.

 

Il rappresentante della proprietà, ai fini dei presenti, vale "uno".

 

Gli altri proprietari presumo siano in maggioranza rispetto a questo "uno".

 

Il Codice è drastico, per ottenere la regolarità di una deliberazione, è necessario che ci sia la maggioranza dei partecipanti e la maggioranza dei millesimi, in questo caso la deliberazione non è valida e può essere validamente impugnata entro i fatidici 30 gg.

 

Il regolamento condominiale non pare modifichi la norma contenuta nell'art. 1136.

 

Qui si tratta di "INNOVAZIONE" quantomeno gravosa e la deliberazione comporta la maggioranza dei partecipanti ed i 2/3 del valore dell'edificio.

 

Coalizzatevi ed impugnate la deliberazione se non ottenete il consenso a recedere da parte del costruttore.

La proprietà, avvalendosi di una rappresentanza in millesimi superiore al 50%, ha fatto passare la cosa contro la quasi totalità dei voti degli altri condomini (ahimè insufficienti).
Concordo con Claistron il costruttore avendo più del 50% di invenduto cioè più di 500 mlm non ha il potere di decidere e deliberare se tutti gli altri condomini hanno votato contro come dici, nello specifico si ha uno stallo cioè manca la doppia maggioranza necessaria per la delibera regolare, cioè quella delle teste e quella di millesimi.

Se sul verbale è stato scritto che la delibera è stata adottata, voi potete impugnarla come detto da Claistron nei tempi previsti dall'art. 1137 cc nel termine perentorio di trenta giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti.

Grazie per le risposte, aggiungo alcune cose su cui vorrei dei chiarimenti.

Quando dite che è necessaria la maggioranza delle teste e dei millesimi, questo aspetto è previsto per legge?

Il nostro regolamento condominiale cita (era in seconda convocazione):

la deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio. [...] le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell'edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità e le deliberazioni di cui agli articoli 1117 quater, 1120, secondo comma, 1112 ter, nonché 1135, terzo comma, devono essere sempre approvate con la maggioranza stabilita dal secondo comma dell'art 1136 cc.

 

Ora mi studio gli articoli in merito, però vorrei capire bene l'aspetto della maggioranza.

Per esempio, se il costruttore delegasse una persona differente per ogni appartamento invenduto, non avrebbe la maggioranza delle teste e dei millesimi?

 

Grazie ancora per le risposte!

Il nostro regolamento condominiale cita (era in seconda convocazione):

la deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio.

Il vostro regolamento non dice niente di più di quanto dice il Codice Civile all'art 1136.

Soffermiamoci su "è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti" se c'è stato un solo voto favorevole (quello del costruttore per delega) e tutti gli altri contrari, non si è raggiunta la maggioranza delle teste

 

Art. 1136.

Costituzione dell'assemblea e validità delle deliberazioni.

L'assemblea in prima convocazione è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell'intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio.

Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.

Se l'assemblea in prima convocazione non può deliberare per mancanza di numero legale, l'assemblea in seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima. L'assemblea in seconda convocazione è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell'intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio. La deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio.

Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell'amministratore o le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell'amministratore medesimo, le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell'edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità e le deliberazioni di cui agli articoli 1117-quater, 1120, secondo comma, 1122-ter nonché 1135, terzo comma, devono essere sempre approvate con la maggioranza stabilita dal secondo comma del presente articolo.

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