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Catamarano

Delega perenne assemblea

Buonasera al Forum, volevo porre un quesito.

Io condomino, vivendo all'estero, posso fare una delega perenne a persona che mi rappresenti in assemblea?

Grazie per le risposte che vorrete darmi con qualche riferimento normativo.

 

la  delega permanente è valida ma consente al delegato di votare in assemblea solo per gli atti di ordinaria amministrazione, e quindi non è valida per l'approvazione di lavori straordinari,

Catamarano dice:

Buonasera al Forum, volevo porre un quesito.

Io condomino, vivendo all'estero, posso fare una delega perenne a persona che mi rappresenti in assemblea?

Grazie per le risposte che vorrete darmi con qualche riferimento normativo.

 

 

 

Ciao @JOSEFAT , innanzitutto grazie per la veloce risposta; poi ho dimenticato di precisare che il delegante è nudo proprietario dell'U.I. quindi presumo che non sia fattibile. Confermi?

Grazie @Tullio01,   per lavori straordinari serve specifico mandato secondo quanto indicato dall'art. 1708 da te citato. Ed essendo il delegante nudo proprietario, ad essere convocato per lavori straordinari, occorre la delega ogni volta.

Grazie di nuovo

Catamarano dice:

Grazie @Tullio01,   per lavori straordinari serve specifico mandato secondo quanto indicato dall'art. 1708 da te citato. Ed essendo il delegante nudo proprietario, ad essere convocato per lavori straordinari, occorre la delega ogni volta.

Grazie di nuovo

Infatti l'art 1708 cc dice;

 

- Il mandato comprende non solo gli atti per i quali è stato conferito, ma anche quelli che sono necessari al loro compimento.

Il mandato generale non comprende gli atti che eccedono l'ordinaria amministrazione, se non sono indicati espressamente

 

Ma è impossibile che il nudo proprietario conosca in anticipo ancor prima di ricevere la convocazione quali sono gli eventuali punti all'OdG oltre quelli ordinari.

Modificato da Tullio01
Catamarano dice:

Grazie @Tullio01,   per lavori straordinari serve specifico mandato secondo quanto indicato dall'art. 1708 da te citato. Ed essendo il delegante nudo proprietario, ad essere convocato per lavori straordinari, occorre la delega ogni volta.

Grazie di nuovo

Il limite dell'art. 1708, volto a tutelare sia il mandante che il mandatario, può essere comunque superato se vi è la volontà esplicita delle parti:

 

Il secondo comma dell'art. 1708 precisa che il mandato generale comprende i soli atti di amministrazione: quelli eccedenti l'ordinaria amministrazione debbono essere espressamente indicati.
Ciò posto è chiaro che il mandato può essere generale anche se comprende la facoltà di compiere atti eccedenti l'ordinaria amministrazione. L'ultimo inciso del secondo comma «se non sono indicati espressamente » vuol dire soltanto che gli atti eccedenti l'ordinaria amministrazione debbono essere menzionati se si vogliono comprendere nel mandato generale. Se manca l'indicazione il mandato generale è limitato agli atti di ordinaria amministrazione.

https://www.brocardi.it/codice-civile/libro-quarto/titolo-iii/capo-ix/sezione-i/art1708.html

 

La delega dovrà indicare esplicitamente che il delegato può votare in assemblea anche per gli atti di straordinaria amministrazione come: (elenco atti, p.e. lavori di manutenzione straordinaria), con un limite d'importo di: () ecc.

condo77 dice:

Il limite dell'art. 1708, volto a tutelare sia il mandante che il mandatario, può essere comunque superato se vi è la volontà esplicita delle parti:

 

Il secondo comma dell'art. 1708 precisa che il mandato generale comprende i soli atti di amministrazione: quelli eccedenti l'ordinaria amministrazione debbono essere espressamente indicati.
Ciò posto è chiaro che il mandato può essere generale anche se comprende la facoltà di compiere atti eccedenti l'ordinaria amministrazione. L'ultimo inciso del secondo comma «se non sono indicati espressamente » vuol dire soltanto che gli atti eccedenti l'ordinaria amministrazione debbono essere menzionati se si vogliono comprendere nel mandato generale. Se manca l'indicazione il mandato generale è limitato agli atti di ordinaria amministrazione.

https://www.brocardi.it/codice-civile/libro-quarto/titolo-iii/capo-ix/sezione-i/art1708.html

 

La delega dovrà indicare esplicitamente che il delegato può votare in assemblea anche per gli atti di straordinaria amministrazione come: (elenco atti, p.e. lavori di manutenzione straordinaria), con un limite d'importo di: () ecc.

Infatti devono essere menzionati, ma come potrà sapere il nudo proprietario quali saranno all'OdG? Se non ha ricevuto la convocazione con lo specifico degli argomenti straordinari da trattare e menzionare nella delega permanente rilasciata magari uno o due ecc anni fa?

Modificato da Tullio01
Tullio01 dice:

Infatti devono essere menzionati, ma come potrà sapere il nudo proprietario quali saranno all'OdG? Se non ha ricevuto la convocazione con lo specifico degli argomenti straordinari da trattare e menzionare nella delega permanente rilasciata magari uno o due ecc anni fa?

e proprio per questo che la delega permanente non è valida per l'approvazione di lavori straordinari. 

JOSEFAT dice:

e proprio per questo che la delega permanente non è valida per l'approvazione di lavori straordinari. 

Esattamente come detto 👍

Ciao

Usciamo dalla teoria e passiamo alla pratica. Se tu sei, a prescindere, d'accordo con chi vuoi che ti rappresenti in assemblea non c'è bisogno della delega permanente ma di un accordo tra voi due.       Se tu Sei all'estero chiedi che la corrispondenza che ti riguarda sia inviata presso il nudo proprietario col quale tu ti sei accordato per il conferisci una delega permanente.     Il delegato da te in assemblea si presenta munito di delega da te firmata a suo tempo, magari un pacchetto di una cinquantina, che consegnerà al presidente dell'assemblea e avrà tutti i diritti i rappresentanti su tutti gli argomenti e i condomini non ci possono mettere il becco.          Il problema però è tuo in quanto se decide qualcosa per la quale tu non sei d'accordo, non è un problema del condominio, ma è solo un problema tra te e chi s'è presentato munito della tua delega.

 

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Tullio01 dice:

Infatti devono essere menzionati, ma come potrà sapere il nudo proprietario quali saranno all'OdG? Se non ha ricevuto la convocazione con lo specifico degli argomenti straordinari da trattare e menzionare nella delega permanente rilasciata magari uno o due ecc anni fa?

JOSEFAT dice:

e proprio per questo che la delega permanente non è valida per l'approvazione di lavori straordinari. 

Tullio01 dice:

Esattamente come detto 👍

Il mandato cd. generale permette la cura di tutti gli interessi del mandante: esso viene rilasciato per l’esecuzione degli atti di ordinaria amministrazione, ma può essere esteso a quelli di straordinaria amministrazione, di cui nel mandato venga indicata la natura. Non è richiesta la specificazione dei concreti atti da concludere.

 

L'art. 1708, comma 2, c.c., disponendo che il mandato generale non comprende gli atti eccedenti l'ordinaria amministrazione, se non indicati espressamente, esclude la nullità per indeterminabilità dell'oggetto della procura generale, né comporta la necessità di una specifica indicazione degli atti compresi nel mandato stesso, essendo sufficiente la menzione del tipo di negozio, non rientrante nei limiti dell'ordinaria amministrazione, che il mandatario è autorizzato a concludere.

Cassazione civile sez. II  19 aprile 2012 n. 6138

https://www.laleggepertutti.it/codice-civile/art-1708-codice-civile-contenuto-del-mandato

 

A mio avviso la delega permanente può essere valida per gli atti di straordinaria amministrazione se questi vengono richiamati esplicitamente nella delega stessa, p.e. "lavori straordinari nel limite di 50.000 € complessivi"; non occorre citare il singolo lavoro, p.e. "rifacimento tetto, isolamento facciate, sostituzione ascensore".

Da osservare inoltre che solo il delegante può eventualmente contestare la validità degli atti compiuti da parte del delegato, non gli altri condomini.

 

condo77 dice:

L'art. 1708, comma 2, c.c., disponendo che il mandato generale non comprende gli atti eccedenti l'ordinaria amministrazione, se non indicati espressamente, esclude la nullità per indeterminabilità dell'oggetto della procura generale, né comporta la necessità di una specifica indicazione degli atti compresi nel mandato stesso, essendo sufficiente la menzione del tipo di negozio, non rientrante nei limiti dell'ordinaria amministrazione, che il mandatario è autorizzato a concludere.

Cassazione civile sez. II  19 aprile 2012 n. 6138

Però la stessa sentenza stesso link continua con una altro breve periodo e dice;

 

La procura generale legittima il mandatario a compiere soltanto gli atti strettamente connessi all'oggetto del mandato, unitamente a quegli atti diversi che siano espressamente e precisamente indicati, con esclusione di quelli di straordinaria amministrazione.

Cassazione civile sez. II  19 aprile 2012 n. 6138

 

https://www.laleggepertutti.it/codice-civile/art-1708-codice-civile-contenuto-del-mandato

Tullio01 dice:

Però la stessa sentenza stesso link continua con una altro breve periodo e dice;

 

La procura generale legittima il mandatario a compiere soltanto gli atti strettamente connessi all'oggetto del mandato, unitamente a quegli atti diversi che siano espressamente e precisamente indicati, con esclusione di quelli di straordinaria amministrazione.

Cassazione civile sez. II  19 aprile 2012 n. 6138

 

https://www.laleggepertutti.it/codice-civile/art-1708-codice-civile-contenuto-del-mandato

Premetto: non è una questione che abbia mai affrontato prima, quindi potrei tranquillamente sbagliare; detto questo, procura e mandato sono cose diverse che servono in situazioni diverse; la delega in assemblea si considera generalmente regolata dalle norme sul mandato, quindi ho riportato la parte interessante per la questione in oggetto. Il mandato potrebbe non essere sufficiente in tutte le situazioni però, se p.e. i condomini dovessero firmare un contratto (non l'amministratore, i singoli condomini, p.e. una vendita o un mutuo o simile) allora sicuramente la delega non sarebbe sufficiente ma servirebbe una procura.

condo77 dice:

Premetto: non è una questione che abbia mai affrontato prima, quindi potrei tranquillamente sbagliare; detto questo, procura e mandato sono cose diverse che servono in situazioni diverse; la delega in assemblea si considera generalmente regolata dalle norme sul mandato, quindi ho riportato la parte interessante per la questione in oggetto. Il mandato potrebbe non essere sufficiente in tutte le situazioni però, se p.e. i condomini dovessero firmare un contratto (non l'amministratore, i singoli condomini, p.e. una vendita o un mutuo o simile) allora sicuramente la delega non sarebbe sufficiente ma servirebbe una procura.

Sino d'accordo, immagino che la delega permanente sia una pratica rarissima, e poi poniamo pure il caso che il delegato permanente voti non voti per le straordinarie, sarà così determinante questo voto? Certo che potrebbe esserlo, ma uno su tanti se non espresso o espresso (nel senso votato o astenuto), a mio parere difficilmente lo sarà.

Tullio01 dice:

Sino d'accordo, immagino che la delega permanente sia una pratica rarissima, e poi poniamo pure il caso che il delegato permanente voti non voti per le straordinarie, sarà così determinante questo voto? Certo che potrebbe esserlo, ma uno su tanti se non espresso o espresso (nel senso votato o astenuto), a mio parere difficilmente lo sarà.

👍

Bisogna sempre partire dall'assunto che il voto sia decisivo, altrimenti tanto varrebbe non dare alcuna delega.

Tullio01 dice:

Sino d'accordo, immagino che la delega permanente sia una pratica rarissima

ciao

 

no.  è assai frequente invece e rilasciata da condomini che non abitano in zona o addirittura all'estero.  

condo77 dice:

Bisogna sempre partire dall'assunto che il voto sia decisivo, altrimenti tanto varrebbe non dare alcuna delega.

ciao

non solo, ma potrebbe anche esserci la mancanza del quorum costitutivo.

camillo50 dice:

ciao

 

no.  è assai frequente invece e rilasciata da condomini che non abitano in zona o addirittura all'estero.  

E' una mia considerazione da quanto so io non professionista del settore, perchè non ho nessuna statistica su quante deleghe permanenti esistono nel nostro bel paese, quante sono le deleghe permanenti su c.a. 1 milione di condomini italiani? C'è una stima?

Buongiorno, devo ammettere che nel porre il quesito ho dimenticato di specificare che si tratta di condomino nudo proprietario residente all'ester, quindi competente solo per la gestione straordinaria.

Catamarano dice:

Buongiorno, devo ammettere che nel porre il quesito ho dimenticato di specificare che si tratta di condomino nudo proprietario residente all'ester, quindi competente solo per la gestione straordinaria.

I termini della questione non variano in modo sostanziale, visto che stavamo cmq discutendo sulla parte straordinaria.

La delega permanente continua ad essere fattibile secondo me, indicando espressamente le tipologie di delibere straordinarie sulle quali il delegato avrà facoltà di votare.

Nel caso ci fossero resistenze ad accettare tale delega, la soluzione pratica e di buon senso è quella proposta da Camillo: blocchetto di deleghe in bianco da compilare di volta in volta.

Altra possibilità è mandare la delega via mail con firma digitale: anche qui non ci sono difficoltà da un punto di vista teorico, potrebbero sorgere nella pratica se p.e. il condominio è privo di mail / PEC.

Scusate, faccio un'ipotesi: se io delegante mandassi a mezzo email al mio delegato un file PDF contenente la delega in bianco, con la mia firma?

Ad ogni assemblea, il mio delegato potrebbe stamparsi il file, aggiungere la data ed eventuali altre nozioni.. non sarebbe una delega permanente?

Baccello dice:

Scusate, faccio un'ipotesi: se io delegante mandassi a mezzo email al mio delegato un file PDF contenente la delega in bianco, con la mia firma?

Ad ogni assemblea, il mio delegato potrebbe stamparsi il file, aggiungere la data ed eventuali altre nozioni.. non sarebbe una delega permanente?

Dipende se il presidente pretende una firma in originale o si accontente di una copia.

Baccello dice:

Ad ogni assemblea, il mio delegato potrebbe stamparsi il file, aggiungere la data ed eventuali altre nozioni.. non sarebbe una delega permanente?

certo che si, anche perché il codice prevede solo che la delega sia scritta. 

 

art. 67 Dacc

Ogni condomino può intervenire all'assemblea anche a mezzo di rappresentante, munito di delega scritta. Se i condomini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale.

JOSEFAT dice:

certo che si, anche perché il codice prevede solo che la delega sia scritta. 

 

art. 67 Dacc

Ogni condomino può intervenire all'assemblea anche a mezzo di rappresentante, munito di delega scritta. Se i condomini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale.

Ok per la delega scritta, ma dovrebbe essere anche firmata e la firma stampata non vale. 😉

Se vogliamo essere precisi, ci vuole la firma autografa in originale o la firma digitale (equiparata alla firma autografa).

Poi nella prassi si può accettare di tutto, la mail, il messaggio whatsapp, una fotocopia della carta d'identità con scritte delle terzine incatenate, ecc.

condo77 dice:

Ok per la delega scritta, ma dovrebbe essere anche firmata e la firma stampata non vale.

posso anche essere d'accondo con te, ma il codice no parla di firma

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