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Calvin73

Delega a socio/dipendente del amministratore

Buongiorno,

Vi pongo questo quesito.

Da circa un anno e mezzo vivo in una casa con 9 appartamenti. Uno dei proprietari supera di poco il 50 % dei millesimi (è proprietario di 3 appartamenti+ box) e vive fuori regione.

Chi amministra il condominio è una società (xxx s.a.s - studio tecnico, questa è la dicitura), in questa società ho sempre visto solo due persone, uno che svolge a tutti gli effetti il ruolo di amministratore e un’altra persone (non ho capito se sia un dipendente o un associato) la quale si occupa della parte amministrativa.

La persona che funge da amministratore affitta casa dal proprietario di cui sopra.

Questa proprietario non potendo partecipare alle assemblee e non potendo delegare l’amministratore, delega la persona che si occupa dell’amministrazione a partecipare alle riunioni di condominio.

E’ lecita questa cosa? Ovvero, il proprietario può dare la delega ad un socio o un dipendente della società che amministra il condominio?

Il problema qual è?

Da tempo ci sarebbero lavori da fare al condominio ma non si riescono mai a fare perché tale proprietario si oppone (ovviamente avrebbe la spesa maggiore)

Alcuni di questi lavori trattano la sicurezza. Non ultimo, qualche settimana fa c’è stato un problema all'antenna e l’antennista (chiamato dall'amministratore) è salito sul tetto senza ancorarsi a nulla perché la casa è senza linea vita. Alla mia richiesta di metterla l’amministratore mi ha detto che tanto non avremmo raggiunto il quorum per farla mettere.

Nel caso in cui l’antennista fosse caduto di chi sarebbe stata la colpa? Solo amministratore o anche proprietari? Come posso tutelarmi?

Vi ringrazio per tutte le risposte

Sono due problemi diversi tra loro.

1) Il proprietario può delegare chi vuole tranne l'amministratore.

 Non so rispondere sul caso dell'infortunio dell'antennista e se sia sufficiente che tu abbia fatto mettere a verbale tale situazione e tale richiesta.

Calvin73 dice:

Buongiorno,

Vi pongo questo quesito.

Da circa un anno e mezzo vivo in una casa con 9 appartamenti. Uno dei proprietari supera di poco il 50 % dei millesimi (è proprietario di 3 appartamenti+ box) e vive fuori regione.

Chi amministra il condominio è una società (xxx s.a.s - studio tecnico, questa è la dicitura), in questa società ho sempre visto solo due persone, uno che svolge a tutti gli effetti il ruolo di amministratore e un’altra persone (non ho capito se sia un dipendente o un associato) la quale si occupa della parte amministrativa.

La persona che funge da amministratore affitta casa dal proprietario di cui sopra.

Questa proprietario non potendo partecipare alle assemblee e non potendo delegare l’amministratore, delega la persona che si occupa dell’amministrazione a partecipare alle riunioni di condominio.

E’ lecita questa cosa? Ovvero, il proprietario può dare la delega ad un socio o un dipendente della società che amministra il condominio?

Il problema qual è?

Da tempo ci sarebbero lavori da fare al condominio ma non si riescono mai a fare perché tale proprietario si oppone (ovviamente avrebbe la spesa maggiore)

Alcuni di questi lavori trattano la sicurezza. Non ultimo, qualche settimana fa c’è stato un problema all'antenna e l’antennista (chiamato dall'amministratore) è salito sul tetto senza ancorarsi a nulla perché la casa è senza linea vita. Alla mia richiesta di metterla l’amministratore mi ha detto che tanto non avremmo raggiunto il quorum per farla mettere.

Nel caso in cui l’antennista fosse caduto di chi sarebbe stata la colpa? Solo amministratore o anche proprietari? Come posso tutelarmi?

Vi ringrazio per tutte le risposte

Se ad amministrare lo stabile è la società, credo non si possa delegare nessuno di coloro che ne fanno parte. Nel caso in cui invece lo stabile sia amministrato da un amministratore persona fisica che fa parte di quella società, la delega ad un dipendente x allora è possibile (poiché la legge pone divieto solo ed esclusivamente di delegare a colui il quale amministra).

  • Mi piace 1
xabaras dice:

Se ad amministrare lo stabile è la società, credo non si possa delegare nessuno di coloro che ne fanno parte. Nel caso in cui invece lo stabile sia amministrato da un amministratore persona fisica che fa parte di quella società, la delega ad un dipendente x allora è possibile (poiché la legge pone divieto solo ed esclusivamente di delegare a colui il quale amministra).

infatti mi è sembrato di capire che la persona delegata sia un dipendente della società che amministra e non un socio della stessa.

xabaras dice:

Se ad amministrare lo stabile è la società, credo non si possa delegare nessuno di coloro che ne fanno parte. Nel caso in cui invece lo stabile sia amministrato da un amministratore persona fisica che fa parte di quella società, la delega ad un dipendente x allora è possibile (poiché la legge pone divieto solo ed esclusivamente di delegare a colui il quale amministra).

I verbali delle riunioni di condominio che mi arrivano sono intestati ad una s.a.s. (studio tecnico e associati) di cui sono certo che l'amministratore sia l'intestatario, non ho ancora capito se l'altra persona è dipendente o socio. 

Calvin73 dice:

non ho ancora capito se l'altra persona è dipendente o socio. 

questa è la cosa che bisogna accertare.

Calvin73 dice:

I verbali delle riunioni di condominio che mi arrivano sono intestati ad una s.a.s. (studio tecnico e associati) di cui sono certo che l'amministratore sia l'intestatario, non ho ancora capito se l'altra persona è dipendente o socio. 

Come ha anche scritto @JOSEFAT , se è socio allora la delega non può essere fatta a questa persona che lavora con l'amministratore. Se è semplicemente un dipendente, in tal caso la delega è legittima.

Grazie mille!!

Cercherò di capire quale sia la mansione della persona.

 

Calvin73 dice:

Grazie mille!!

Cercherò di capire quale sia la mansione della persona.

 

Alla fine anche se la delega al dipendente dell'amministratore non fosse valida, vale sempre la volontà del delegante.

Se si appurasse che la delega al dipendente non fosse valida ed il condòmino inviasse la delega in bianco all'amministratore, dicendogli di mettere il nome della persona di fiducia dell'amministratore che può essere il salumiere o l'amico di calcetto dell'amministratore cosa cambia?

Devi contattare il condòmino che ha più di 500 millesimi e convincere lui ad approvare i lavori; tutto il resto è solo un "pour parler"

Leonardo53 dice:

Alla fine anche se la delega al dipendente dell'amministratore non fosse valida, vale sempre la volontà del delegante

se la delega non è valida il presidente non dovrebbe accettarla. 

Leonardo53 dice:

Se si appurasse che la delega al dipendente non fosse valida ed il condòmino inviasse la delega in bianco all'amministratore, dicendogli di mettere il nome della persona di fiducia dell'amministratore che può essere il salumiere o l'amico di calcetto dell'amministratore cosa cambia?

cambia, perché in questo caso il delegato sarebbe sarebbe un estraneo rispetto alla società che amministra.

Hai ragione Leonardo53, la questione può essere aggirata facilmente dal proprietario.

Mi sto informando più che altro per non rendergli cosi facili le cose (dovrà trovare un'altra persona che abbia voglia di venire li per un po' di ore almeno 3 volte all'anno, etc etc) con il bene placido dell'amministratore.

Abbiamo tentanto più volte di farlo ragionare (almeno sui lavori urgenti e per la sicurezza) ma proprio non ne vuole sapere.

Quindi cerchiamo altre strade.

Modificato da Calvin73
JOSEFAT dice:

se la delega non è valida il presidente non dovrebbe accettarla. 

cambia, perché in questo caso il delegato sarebbe sarebbe un estraneo rispetto alla società che amministra.

Infatti il nocciolo è proprio questo.

Con la delega del condòmino all'amministratore non si deliberano i lavori e non essendoci delibera non c'è niente da impugnare se non la validità dell'assemblea in cui non si è concluso niente.

Una volta assodato che si deve nominare un estraneo, se il condòmino delega l'amico di calcetto dell'amministratore e non vogliono fare i lavori, tali lavori non saranno approvati ugualmente.

 

Il vero problema è che ci sono lavori di notevole entità che non si riescono a fare perchè si oppone il proprietario che ha più di 500 millesimi ed in questo caso, se i lavori sono davvero necessari e l'assemblea non riesce a deliberare, non resta che rivolgersi al Giudice invocando l'art. 1105 del codice civile  affinchè decreti giudizialmente i lavori:

 

Art. 1105 c.c.

Se non si prendono i provvedimenti necessari per l’amministrazione della cosa comune o non si forma una maggioranza, ovvero se la deliberazione adottata non viene eseguita, ciascun partecipante può ricorrere all’autorità giudiziaria...

  • Mi piace 1
Calvin73 dice:

Mi sto informando più che altro per non rendere cosi facili le cose al proprietario

Scusami, ma sei sicuro che sia la strada migliore? Tu pensi che rendendo la strada difficile ( per modo di dire perchè se l'amministraore ha moglie e un figlio maggiorenne è fatta) al condomino per la delega dopo starà ad ascoltarvi per aderire alle vostre idee e per fare i lavori? Io penso di no ma, fate pure.  Se imbroccate tale strada dovrà essere il giudice  avedere se i lavori sono effettivamente da fare.

Modificato da Dino40
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