#1 Inviato 30 Maggio, 2020 Salve, sono sempre io: quella del condominio in cui la fatidica UNI10200 ha stabilito debbano esistere appartamenti che pagano mediamente € 600,00/700,00 di quota "fissa", e altri, piu' piccoli di max 10 mq, che ne pagano mediamente € 40,00/50,00. Inutile dire che i primi vorrebbero procedere per un distacco dal centralizzato. Ora la mia domanda e': ammettendo di trovare un termotecnico/ingegnere che certifichi con perizia asseverata quanto normativamente previsto ed indicativamente l'assenza di squilibri di funzionamento e/o aggravi di spesa per gli altri condomini (art.1118 c.4 c.c.), come e da chi dovrebbe essere definito il computo della suddetta quota "fissa" del/dei distaccato/i? Mi spiego meglio: la norma prevede per il distaccato una partecipazione alle spese legata al mantenimento della proprieta' del bene comune impianto di riscaldamento. Si tratta dunque di una contribuzione connessa alla manutenzione ordinaria/straordinaria dell'impianto stesso, cui, in alcuni casi, si puo' aggiungere un'una-tantum per spese di gasolio (cosi' mi e' stato segnalato). Le quote summenzionate tuttavia sono state impostante sia sulla manutenzione che sui consumi con un rapporto medio di 25% sul totale da ripartire in "quote fisse" ed un 75% in quote volontarie. La tabella millesimale UNI10200 va dunque ad attingere sia alle spese di manutenzione che a quelle di combustibile e di consumo spalmando quel 25% del totale in millesimi che vanno da 8 per mille (appunto fisso di 40,00/50,00 €/anno) a un 97 per mille (appunto fisso di 600,00/700,00 €/anno). Ora, se il distaccato non usufruisce piu' di dispersioni dirette (=interne alla sua proprieta') per presenza di tubazioni legate al centralizzato, quale tabella millesimale va applicata per il computo della spesa fissa? La tabella di "proprieta'" dell'impianto o la tabella UNI10200 che contempla abbondantemente l'uso dello stesso? Quale poi la base di calcolo (l'intera spesa per il riscaldamento come sin'ora o la sola quota relativa alla manutenzione)? Scusate ma mi pare sia ancora ampia l'incertezza in questo senso: alcuni infatti asseriscono che i soggetti proprietari degli "appartamenti svantaggiati" dovranno continuare a pagare PER SEMPRE 600,00/700,00 €/anno in quanto la UNI10200 e' inderogabile, altri asseriscono sia necessario contrinuire al 97 per mille ma solo su spese di manutenzione, altri affermano che, trattandosi di quota legata alla proprieta' di un bene, i millesimi da applicare siano quelli di proprieta' e non quelli di uso del riscaldamento. Ma, soprattutto, CHI DECIDE QUESTE COSE? La legge? L'amministratore? O i condomini da 40,00/50,00 €/anno che, evidentemente, temono di far la parte della cagnetta che si lascia sfuggire l'osso? Grazie.
#3 Inviato 31 Maggio, 2020 MaryPerSempre dice: Ciao, qualcuno ha info? Purtroppo non me ne intendo molto di UNI10200 avendo nel mio condominio l'impianto autonomo. Sei riuscita a capire a cosa sia dovuta una differenza così sostanziale nei millesimi della quota fissa? Il fabbisogno energetico degli appartamenti più piccoli è molto molto minore di quello degli appartamenti solo un po' più grandi?
#4 Inviato 1 Giugno, 2020 Guarda: qui nessuno ci ha capito nulla! Il sospetto di alcuni, e ormai anche il mio, e' che si tratti di un "inciucio" tra amministratrice ed alcuni condomini (dalle spese basse per intenderci). Ad ogni modo l'orientamenteo attuale e' quello di procedere, almeno in alcuni casi estremi, al distacco singolo. Purtroppo pero' si fatica a trovare dei periti termotecnici che vadano a certificare la fattibilita' dell'intervento senza danno/dispendio per gli altri condomini e per il sistema riscaldamento-centralizzato e soprattutto che vadano a quantificare poi le cosidette "spese fisse" del distaccato appunto... 🙂
#5 Inviato 1 Giugno, 2020 MaryPerSempre dice: Salve, sono sempre io: quella del condominio in cui la fatidica UNI10200 ha stabilito debbano esistere appartamenti che pagano mediamente € 600,00/700,00 di quota "fissa", e altri, piu' piccoli di max 10 mq, che ne pagano mediamente € 40,00/50,00. Inutile dire che i primi vorrebbero procedere per un distacco dal centralizzato. Ora la mia domanda e': ammettendo di trovare un termotecnico/ingegnere che certifichi con perizia asseverata quanto normativamente previsto ed indicativamente l'assenza di squilibri di funzionamento e/o aggravi di spesa per gli altri condomini (art.1118 c.4 c.c.), come e da chi dovrebbe essere definito il computo della suddetta quota "fissa" del/dei distaccato/i? Mi spiego meglio: la norma prevede per il distaccato una partecipazione alle spese legata al mantenimento della proprieta' del bene comune impianto di riscaldamento. Si tratta dunque di una contribuzione connessa alla manutenzione ordinaria/straordinaria dell'impianto stesso, cui, in alcuni casi, si puo' aggiungere un'una-tantum per spese di gasolio (cosi' mi e' stato segnalato). Le quote summenzionate tuttavia sono state impostante sia sulla manutenzione che sui consumi con un rapporto medio di 25% sul totale da ripartire in "quote fisse" ed un 75% in quote volontarie. La tabella millesimale UNI10200 va dunque ad attingere sia alle spese di manutenzione che a quelle di combustibile e di consumo spalmando quel 25% del totale in millesimi che vanno da 8 per mille (appunto fisso di 40,00/50,00 €/anno) a un 97 per mille (appunto fisso di 600,00/700,00 €/anno). Ora, se il distaccato non usufruisce piu' di dispersioni dirette (=interne alla sua proprieta') per presenza di tubazioni legate al centralizzato, quale tabella millesimale va applicata per il computo della spesa fissa? La tabella di "proprieta'" dell'impianto o la tabella UNI10200 che contempla abbondantemente l'uso dello stesso? Quale poi la base di calcolo (l'intera spesa per il riscaldamento come sin'ora o la sola quota relativa alla manutenzione)? Scusate ma mi pare sia ancora ampia l'incertezza in questo senso: alcuni infatti asseriscono che i soggetti proprietari degli "appartamenti svantaggiati" dovranno continuare a pagare PER SEMPRE 600,00/700,00 €/anno in quanto la UNI10200 e' inderogabile, altri asseriscono sia necessario contrinuire al 97 per mille ma solo su spese di manutenzione, altri affermano che, trattandosi di quota legata alla proprieta' di un bene, i millesimi da applicare siano quelli di proprieta' e non quelli di uso del riscaldamento. Ma, soprattutto, CHI DECIDE QUESTE COSE? La legge? L'amministratore? O i condomini da 40,00/50,00 €/anno che, evidentemente, temono di far la parte della cagnetta che si lascia sfuggire l'osso? Grazie. Buonasera, se possibile mettiamo un po’ di ordine. Le spese involontarie sono legate al tipo d’impianto e la suddivisone delle stesse è proporzionale all’utilizzo di energia dell’appartamento dallo stesso impianto. Quindi chi disperde di più ha maggior addebito di quota involontaria, un po’ come gli ascensori…chi abita in alto spende di più perché lo usa di più. La corretta suddivisione delle spese involontarie è legata ad un progetto tecnico. Potrebbe esistere l’ipotesi del calcolo in deroga alla UNI10200 (ahimè….quanto di più sbagliato vi sia….) che divide la quota involontaria stimata, ma non calcolata, in parti che decise l’assemblea (decisione tecnica lasciata in mano a persone incompetenti). La esatta suddivisione delle spese deriva da una analisi scientifica dell’impianto secondo la UNI 10200. Se invece avete utilizzato il calcolo in deroga….allora siamo nel campo della fantasia, con notevoli scompensi. Quale scelta avete fatto? UNI10200 o calcolo in deroga? sapendo questo si può dare una corretta risposta alla domanda.... MaryPerSempre dice: Purtroppo pero' si fatica a trovare dei periti termotecnici che vadano a certificare la fattibilita' dell'intervento senza danno/dispendio per gli altri condomini Difficile trovare tecnici seri che scrivano menzogne...... MaryPerSempre dice: soprattutto che vadano a quantificare poi le cosidette "spese fisse" del distaccato appunto... Facile trovare tecnici seri che indichino questo semplice calcolo..... Modificato 2 Giugno, 2020 da Nanojoule
#6 Inviato 1 Giugno, 2020 MaryPerSempre dice: Le quote summenzionate tuttavia sono state impostante sia sulla manutenzione che sui consumi con un rapporto medio di 25% sul totale da ripartire in "quote fisse" ed un 75% in quote volontarie. Nel leggere questi numeri con buona probabilità il vs condominio ha fatto le cose in deroga, senza valiodo supporto tecnico, quindi......un grande pasticcio!!! Si informi bene....faccia sapere!!!
#7 Inviato 2 Giugno, 2020 No nessuna deroga (magari ci fosse! Ora non saremmo in questa empasse). Temo peraltro che l'ingegnere che ha fatto i calcoli a suo tempo (tenga presente che il ns/ condominio era gia' dotato di termo-contabilizzatori nel 2016 e quindi non sarebbe stata nemmeno necessaria l'uscita dello stesso) non abbia tenuto in considerazione alcuni aspetti non secondari: 1) gli utenti finali del suo lavoro (noi condomini appunto) non avremmo avuto ben chiaro il nesso logico di certe sproporzioni millesimali che, puntualmente, portano alle summenzionate sproporzioni di spesa tra una proprieta' e l'altra; 2) questa 'legittima ignoranza' dell'utenza avrebbe portato solo scompiglio e scontento almeno in alcuni, inducendo poi ad avere una gestione inefficace e oltremodo dispendiosa del riscaldamento condominiale; 3) gli esiti di questo lavoro (indagine energetica del sistema impianto-condominio) hanno francamente dato l'impressione che siano derivati non tanto da una valutazione delle effettive dispersioni del sistema peraltro abbastanza vetusto condominiale quanto da una specie di "minestrone", mi consenta il termine, tra quelle che sono le effettive dispersioni condominiali in abitazione privata (tubazioni della rete riscaldamento) e quelle che invece incidono solo sulle dispersioni volontarie, ovvero agli aspetti che a queste ultime afferiscono (es. isolamento con doppi vetri delle finestre, con portoni blindati, coibentazioni varie ecc.ecc.). Tutto cio', fralaltro, non a causa dell'ingegnere appaltato ma della stessa normativa UNI10200 (fatto ben piu' grave) che, agli occhi di un'ignorante come me ma come tanti altri appunto, pare non abbia assolutamente distinto tra pertinenze condominiali (dispersioni incluse) e pertinenze private. Risultato: con un impianto autonomo gli ultimi piani, accendendo a manetta per cosi' dire e stando a 22 gradi tutta la stagione, vanno a spender meno che non con le sole quote involontarie UNI, a termosifoni spenti e 11 gradi di temperatura. Peraltro, alcuni appartamente centrali, senza le dispersioni legate a tubazioni condominiali, spenderebbero ben oltre 50,00 euro all'anno per tener la casa a 22 gradi. IN UNA PAROLA? ECCOLA: QUESTI CALCOLI INGEGNERISTICI NON CI CONVINCONO! E qui, alla fine, saremo tutti 'costretti' a metterci autonomi.
#8 Inviato 2 Giugno, 2020 MaryPerSempre dice: Temo peraltro che l'ingegnere che ha fatto i calcoli a suo tempo (tenga presente che il ns/ condominio era gia' dotato di termo-contabilizzatori nel 2016 e quindi non sarebbe stata nemmeno necessaria l'uscita dello stesso) Questa affermazione fa intuire che alla data del 2016 il progetto dell'impianto di termoripartzione era già presente. Se il progetto era fatto, perchè allora avete interpellato un ingegnere ? MaryPerSempre dice: 1) gli utenti finali del suo lavoro (noi condomini appunto) non avremmo avuto ben chiaro il nesso logico di certe sproporzioni millesimali che, puntualmente, portano alle summenzionate sproporzioni di spesa tra una proprieta' e l'altra; Se ritenete che vi siano errori, basta chiedere al professionista......è stato pagato quindi deve rispondere e giustificare. MaryPerSempre dice: 2) questa 'legittima ignoranza' dell'utenza avrebbe portato solo scompiglio e scontento almeno in alcuni, inducendo poi ad avere una gestione inefficace e oltremodo dispendiosa del riscaldamento condominiale; La norma UNI10200 obbliga il gestore/responsabile dell'impianto a dare la corretta informazione sul conteggio e sull'uso della regolazione. Se avete dubbi basta chiedere....hanno l'obbligo di rispondere ed informare. MaryPerSempre dice: 3) gli esiti di questo lavoro (indagine energetica del sistema impianto-condominio) hanno francamente dato l'impressione che siano derivati non tanto da una valutazione delle effettive dispersioni del sistema peraltro abbastanza vetusto condominiale quanto da una specie di "minestrone", mi consenta il termine, tra quelle che sono le effettive dispersioni condominiali in abitazione privata (tubazioni della rete riscaldamento) e quelle che invece incidono solo sulle dispersioni volontarie, ovvero agli aspetti che a queste ultime afferiscono (es. isolamento con doppi vetri delle finestre, con portoni blindati, coibentazioni varie ecc.ecc. Se il professionista ha fatto un minestrone, deve chiarire ed assumersi le responsabilità di quanto fatto. Basta chiedere chiarezza. MaryPerSempre dice: Tutto cio', fralaltro, non a causa dell'ingegnere appaltato ma della stessa normativa UNI10200 (fatto ben piu' grave) che, agli occhi di un'ignorante come me ma come tanti altri appunto, pare non abbia assolutamente distinto tra pertinenze condominiali (dispersioni incluse) e pertinenze private. La norma UNI10200 è molto chiara e divide in modo scientifico le dispersioni comuni da quelle private. Ritengo che abbia avuto non corretta informazione sulle procedure UNI10200. MaryPerSempre dice: Risultato: con un impianto autonomo gli ultimi piani, accendendo a manetta per cosi' dire e stando a 22 gradi tutta la stagione, vanno a spender meno che non con le sole quote involontarie UNI, a termosifoni spenti e 11 gradi di temperatura. Con buona probabilità vista la divisione 25 involontario e 75 volontario la termo ripartizione non è ben gestita. Fatelo presente al responsabile d'impianto e apllicate il fattore d'uso, consente maggior precisone d'addebito. Da quanto mi sembra di capire il vs sistema di ripartizione non è ben progettato e ben gestito. MaryPerSempre dice: E qui, alla fine, saremo tutti 'costretti' a metterci autonomi. Rammentate che l'impianto autonomo ben costruito necessita di opere e spese, difficilmente ammortizzabili in periodo logico (opere edili, d'isolamento termico e meccaniche). Vi è l'altra possibilità per ridurre i costi, cioè fare gli impianti autonomi non a norma.........però non ritengo sia percorribile, soprattutto in un condominio. Dal mio punto di vista una corretta e completa informazione UNI10200 sul vs impianto vi consentirà di gestire al meglio le spese, evitando gli evidenti errori ora in essere.
#9 Inviato 4 Giugno, 2020 Nanojoule dice: Questa affermazione fa intuire che alla data del 2016 il progetto dell'impianto di termoripartzione era già presente. Se il progetto era fatto, perchè allora avete interpellato un ingegnere ? Allora, premetto che io non avevo ancora acquistato nel 2016, ad ogni modo ho avuto conferma in assemblea dai condomini e anche dall'amministratrice che i contatori termici erano gia' presenti sui singoli radiatori. Ora, se a monte di tali contatori esistesse un progetto appositamente predisposto non saprei; so solo che, sin dall'epoca, la spesa delle singole proprieta' era suddivisa nella famosa 'quota fissa' (impostata allora sul numero di radiatori presenti) cui si aggiungeva la quota volontaria (conteggiata sulla base degli scatti rilevati dai termo-contatori). A fine anno, cosi' come oggi, veniva effettuata una lettura elettronica dei termocontatori di ciascuna proprieta' e la quota volontaria (70-75% della spesa totale) veniva suddivisa per gli scatti totali col che si definiva il prezzo dello scatto. Ovviamente poi ciascuno pagava la sua specifica quota-consumo. L'ingegnere mi risulta sia stato interpellato in quanto non era ancora stato effettuato un calcolo del fabbisogno energetico ed una valutazione del sistema impianto/condominio/dispersioni sulla base della norma UNI10200. Questo e' quanto agli atti. Tuttavia posso segnalare che: la nomina dell'ingegnere e' stata avvallata in assemblea ma il riparto di quote involontarie non venne mai presentato per l'approvazione, ne' furono informati i diretti interessati (i condomini appunto) dell'esito di tale studio. Semplicemente, dall'anno successivo, furono introdotti i nuovi sistemi di calcolo che, ovviamente, trovarono parecchie persone scontente ma vennero imposti (senza mai esser trattati in assemblea condominiale ripeto) dall'amministratrice come vincolanti, punto. Nanojoule dice: Se ritenete che vi siano errori, basta chiedere al professionista......è stato pagato quindi deve rispondere e giustificare. Nanojoule dice: La norma UNI10200 obbliga il gestore/responsabile dell'impianto a dare la corretta informazione sul conteggio e sull'uso della regolazione. Se avete dubbi basta chiedere....hanno l'obbligo di rispondere ed informare. Ovviamente ho provveduto a chiedere gia' da molto tempo ma l'amministratrice si e' limitata a segnalarmi di non aver fatto studi specifici di termo-idraulica x cui, secondo lei, avrei dovuto chiedere direttamente all'ingegnere che ha elaborato lo studio ma, essendo che gia' molti condomini si erano attivati in tal senso, occorreva prendere un appuntamento a pagamento con lo stesso. Personalmente mi sono limitata ad inviare una mail cui il professionista ha risposto con estrema disponibilita'/cordialita', asserendo tuttavia che lui e' obbligato dalla legge stessa a valutare un fabbisogno energetico per ogni proprieta' privata e che quelle tabelle altro non sono che il risultato dei suoi calcoli. Nanojoule dice: Rammentate che l'impianto autonomo ben costruito necessita di opere e spese, difficilmente ammortizzabili Allora: nel mio caso sicuramente si'. All'ultimo piano dello stabile tuttavia molti hanno addirittura acquistato con una predisposizione all'autonomo gia' bella e fatta. Ora, ovviamente, vorrebbero passare dalla mera possibilita', alla fattiva realta', e non li biasimo. Solo che alcune persone qui hanno sostenuto che, in ogni caso, la 'quota involontaria' prestabilita non e' toccabile e che "ottenere ed effettuare un ufficiale distacco dal centralizzato equivarrebbe a tenere spenti i caloriferi attuali", ovvero solite spese fisse di 700,00/800,00 euro all'anno (e cio', ripeto, x 10/15 mq in piu' rispetto ad abitazioni che ne pagano 40,00/50,00). In una parola: NON MI PARE GIUSTO. Grazie comunque per questo forum sempre attivo e pronto a rispondere ai quesiti infiniti delle questioni condominiali.
#10 Inviato 4 Giugno, 2020 MaryPerSempre dice: Allora, premetto che io non avevo ancora acquistato nel 2016, ad ogni modo ho avuto conferma in assemblea dai condomini e anche dall'amministratrice che i contatori termici erano gia' presenti sui singoli radiatori. Ora, se a monte di tali contatori esistesse un progetto appositamente predisposto non saprei; so solo che, sin dall'epoca, la spesa delle singole proprieta' era suddivisa nella famosa 'quota fissa' (impostata allora sul numero di radiatori presenti) cui si aggiungeva la quota volontaria (conteggiata sulla base degli scatti rilevati dai termo-contatori). A fine anno, cosi' come oggi, veniva effettuata una lettura elettronica dei termocontatori di ciascuna proprieta' e la quota volontaria (70-75% della spesa totale) veniva suddivisa per gli scatti totali col che si definiva il prezzo dello scatto. Ovviamente poi ciascuno pagava la sua specifica quota-consumo. L'ingegnere mi risulta sia stato interpellato in quanto non era ancora stato effettuato un calcolo del fabbisogno energetico ed una valutazione del sistema impianto/condominio/dispersioni sulla base della norma UNI10200. Questo e' quanto agli atti. Tuttavia posso segnalare che: la nomina dell'ingegnere e' stata avvallata in assemblea ma il riparto di quote involontarie non venne mai presentato per l'approvazione, ne' furono informati i diretti interessati (i condomini appunto) dell'esito di tale studio. Semplicemente, dall'anno successivo, furono introdotti i nuovi sistemi di calcolo che, ovviamente, trovarono parecchie persone scontente ma vennero imposti (senza mai esser trattati in assemblea condominiale ripeto) dall'amministratrice come vincolanti, punto. Ovviamente ho provveduto a chiedere gia' da molto tempo ma l'amministratrice si e' limitata a segnalarmi di non aver fatto studi specifici di termo-idraulica x cui, secondo lei, avrei dovuto chiedere direttamente all'ingegnere che ha elaborato lo studio ma, essendo che gia' molti condomini si erano attivati in tal senso, occorreva prendere un appuntamento a pagamento con lo stesso. Personalmente mi sono limitata ad inviare una mail cui il professionista ha risposto con estrema disponibilita'/cordialita', asserendo tuttavia che lui e' obbligato dalla legge stessa a valutare un fabbisogno energetico per ogni proprieta' privata e che quelle tabelle altro non sono che il risultato dei suoi calcoli. Allora: nel mio caso sicuramente si'. All'ultimo piano dello stabile tuttavia molti hanno addirittura acquistato con una predisposizione all'autonomo gia' bella e fatta. Ora, ovviamente, vorrebbero passare dalla mera possibilita', alla fattiva realta', e non li biasimo. Solo che alcune persone qui hanno sostenuto che, in ogni caso, la 'quota involontaria' prestabilita non e' toccabile e che "ottenere ed effettuare un ufficiale distacco dal centralizzato equivarrebbe a tenere spenti i caloriferi attuali", ovvero solite spese fisse di 700,00/800,00 euro all'anno (e cio', ripeto, x 10/15 mq in piu' rispetto ad abitazioni che ne pagano 40,00/50,00). In una parola: NON MI PARE GIUSTO. Grazie comunque per questo forum sempre attivo e pronto a rispondere ai quesiti infiniti delle questioni condominiali. Da quanto leggo siete in una situazione di totale confusione. Chieda al responsabile di impianto che è anche committente dell'Opera dell'ingegnere i dovuti chiarimenti. mi sembra di intuire che abbiate sottostimato in modo notevole il consumo involontario, quindi tale penalizzazione non consente una corretta divisione delle spese. ribadisco che è suo diritto chiedere chiarimenti a tutti gli effetti sul sistema di ripartizione in essere.