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Kronostoria

Decreto Ingiuntivo - l'amministratore che non esegue decreto di ingiunzione per il recupero delle somme risponde

Condomini che non pagano le quote condominiali.

L'amministratore dovrebbe richiedere al giudice un decreto ingiusto entro 6 mesi dalla chiusura del bilancio consuntivo annuale, ma ad oltre 1 anno l'amministratore non ha richiesto il decreto di pagamento.

La situazione è il risultato del fatto che alcuni condomini contestano le spese eseguite dall'amministratore in modo non regolare.

 

1) In questo caso, l'amministratore che non esegue decreto di ingiunzione per il recupero delle somme risponde di eventuali danni ?

2) Se l'amministratore esegue ulteriori spese e lavori inserendoli a bilancio e le paga con fondi di provenienza sconosciuta, senza aver prima recuperato le somme non pagate dagli altri condomini, risponde di eventuali danni ? I condomini che non pagano sono tenuti a pagare queste ulteriori spese in presenza di irregolarità di gestione ?

l’art. 1129 cod. civ. e l’art. 63 disp. att. cod. civ.

Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea, l’amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa » , possa «ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione»; inoltre, sempre al comma 1, che lo stesso amministratore sia « tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi». Prescrive, al comma 2, che i creditori non possano «agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l’escussione degli altri condomini». Stabilisce, al comma 3, che « in caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un semestre » , l’amministratore possa « sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato».Ciò posto, passando a esaminare le novità recate dalla riforma, c’è subito da dire che tra queste non può farsi rientrare certamente la precisazione: “senza bisogno di autorizzazione” dell’assemblea. Già da tempo, infatti, la giurisprudenza aveva chiarito che l’amministratore, per avviare il procedimento monitorio, non necessitava di alcun atto di assenso assembleare, rientrando tra i suoi compiti agire nei confronti dei condomini morosi (in tal senso cfr., ex multis , Cass. , sent. n. 12125 dell’11 novembre 1992 e sent. n. 2452 del 15 marzo 1994).In proposito, la Cassazione ha chiarito che tale provvedimento può essere richiesto sulla base tanto del preventivo quanto del consuntivo (cfr. sent. n. 1789 del 12 febbraio 1993), e che, laddove lo stato di riparto non possa essere prodotto, questo possa essere sostituito da prospetti mensili “non contestati”, escludendo tuttavia, in tale ultimo caso, la possibilità da parte dell’amministratore di ottenere la clausola di immediata esecutività (cfr. sent. n. 3296 del 10 aprile 1996). Sempre la Suprema Corte ha anche osservato, sul presupposto che il predetto art. 63 non distingue tra i contributi afferenti alle spese ordinarie e quelli relativi a spese straordinarie, che il decreto di cui trattasi possa essere ottenuto per il pagamento di entrambe le spese, ferma restando la necessità di approvazione della ripartizione da parte dell’assemblea (cfr., ex multis sent. n. 27292 del 9 dicembre 2005).(ilsole24ore.com)

In base alla domanda fatta ... fondi da provenienza sconosciuta..?? forse sarebe meglio cambiare amministratore!

Giusto cambiare l'amministratore.

Ma come fare nel caso in cui l'amministratore è riuscito a crearsi una maggioranza favorevole tramite vari favoritismi verso alcuni condomini a danno delle minoranze e anche elargendo compensi ad altri. L'unica via è la rimozione dell'amministratore, tuttavia questo comporterebbe l'inizio di una causa con una maggioranza di condomini che protegge l'amministratore.

L'amministratore non procede con il decreto ingiuntivo in quanto sa che alcuni condomini sono in grado di dimostrare le sue malefatte. Gli stessi condomini non pagano il condominio da oltre 1 anno in quanto in contrasto con l'amministratore, ma non procedono a richiedere la rimozione dell'amministratore per non incombere nelle spese processuali.

L'amministratore per far fronte alle spese si inventa e gonfia spese e lavori per far pareggiare i conti, ma in questo caso cosa succede per le spese non pagate dai condomini dissenzienti se gli stessi in caso di decreto ingiuntivo fanno opposizione dimostrando le irregolarità commesse ? Dovranno le stesse essere pagate in caso di irregolarità o no ?

Gli stessi condomini non pagano il condominio da oltre 1 anno in quanto in contrasto con l'amministratore, ma non procedono a richiedere la rimozione dell'amministratore per non incombere nelle spese processuali.
Sbagliatissimo non pagare le spese condominiali regolarmente approvate dall'assemblea

Sbagliatissimo non richiedere le rimozione Giudiziale dell'amministratore in caso di irregolarità come queste "fondi di provenienza sconosciuta" come vengono giustificati nel Conto Corrente Condominiale? Tanto più che il ricorrente quasi di sicuro non pagherà nulla, anzi le spese anticipate per il ricorso le sanno rimborsate;

 

cc art 1129

...

Nei casi in cui siano emerse gravi irregolarità fiscali o di non ottemperanza a quanto disposto dal numero 3) del dodicesimo comma del presente articolo, i condomini, anche singolarmente, possono chiedere la convocazione dell'assemblea per far cessare la violazione e revocare il mandato all'amministratore. In caso di mancata revoca da parte dell'assemblea, ciascun condomino può rivolgersi all'autorità giudiziaria; in caso di accoglimento della domanda, il ricorrente, per le spese legali, ha titolo alla rivalsa nei confronti del condominio, che a sua volta può rivalersi nei confronti dell'amministratore revocato.

...

- in realtà l'Assemblea che ha approvato le spese a consuntivo sarebbe nulla, perchè presenti vizi tali da farne dichiarare la nullità. Quindi i condomini che non pagano potrebbero impugnarla in caso di decreto ingiuntivo e quindi bloccarne la sua esecuzione;

- L'amministratore non rilascia la documentazione

- La maggioranza dei condomini continua o a fregarsene o ad appoggiare l'amministratore in quanto lo stesso come detto gli ha fatto molte agevolazioni a danno delle minoranze.

- Pare che, da quanto emerso, l'amministratore non faccia transitare le somme su conto corrente ma gestisca tutto in liquidità.

 

Comunque ho letto dell'amm. condannato per cattiva gestione https://www.condominioweb.com/quando-la-cattiva-gestione-costa-migliaia-di-euro-allamministratore.12060

forse questo è un caso simile, solamente nessuno si muove a procedere legalmente. Un situazione veramente disdicevole.

 

Secondo me il fatto per cui nessuno si muove è dato dalla possibilità di far dichiarare nulla l'assemblea da parte dei condomini che non pagano e dal fatto che dall'altro lato l'amministratore sa benissimo le magagne che ha combinato.

Il Problema è che lo stesso amministratore ordina lavori per spremere i condomini che pagano le quote e rimpiazzare cosi i soldi mancanti, altra possibilità è che prenda i soldi da altri condomini o dalle ditte che eseguono i lavori per farle vincere l'appalto.

- Il fatto è che se i condomini non pagano non è che fanno un dispetto all'amministratore, il dispetto lo fanno a loro stessi, perchè i fornitori vanno pagati e chi pagherà alla fine saranno proprio i condomini che hanno usufruito dei servizi offerti dai fornitori, p.es. l'energia elettrica per l'illuminazione, l'ascensore, il combustibile per il riscaldamento, la ditta di pulizie ecc. ecc.

 

- Per la nullità dell'assemblea non fornisci dati e non si può esprimere un parere.

 

- Per la mala gestione dell'amministratore, se nessuno agisce l'amministratore rimane sempre seduto alla sua poltrona, quello che c'è da fare in questo caso è revocare l'amministratore e chiedere i danni, ovviamente sarà necessario dimostrarli.

L'assemblea non può essere "nulla", caso mai possono esservi delle delibere nulle per l'eternità oppure annullabili entro i 30 giorni di rito, per esempio i bilanci possono essere contestati entro 30 gg. superati i quali senza che alcuno spenda i soldi per il ricorso divengono approvati ed utili a richiedere i decreti ingiuntivi immediatamente esecutivi. Come fatto giustamente notare da Tullio è sbagliatissimi non pagare con le parole, cioè con argomentazioni poco efficaci in sede giurisprudenziale tipo "ci sono delle irregolarità quindi non pago": prima paghi e poi fai causa per rimuovere chi ha commesso le irregolarità, ma questo va fatto con le carte, non con le parole, devi dimostrare che i fondi sono "sospetti", devi dimostrare che ci sonoi stati "favoritismi". Basterebbe soltanto che riusciste a dimostrare che i fondi non transitino attraverso il conto per licenziare l'emministratore, se non lo fate ve lo tenete così come è, le chiacchere stanno a zero

Il Bilancio seppur approvato, presenta voci di spesa derivanti da lavori straordinari eseguiti in maniera non regolare. Quindi anche il bilancio sarebbe nullo. La delibera a norma di legge è nulla per l'eternità e l'amministratore lo sa benissimo, è per questo che non procede con il decreto ingiuntivo.

Le argomentazioni dei condomini che non pagano, non risultano essere non efficaci. Tuttavia l'amministratore è riuscito a costituirsi una maggioranza foraggiando e facendo favori ad alcuni condomini e per questo non si riesce a rimuoverlo. L'amministratore dal canto suo non se ne vuole andare perchè essendo il condominio grosso, girano un sacco di soldi, nell'ultimo anno e mezzo l'amministratore ha movimentato circa 200.000 euro di spese condominiali.

Dagli estratti conto corrente è ben visibile che l'amministratore non fa transitare le somme ricevute ed elargite sul predisposto conto corrente intestato al condominio inoltre non paga regolarmente i fornitori, tutte le bollette presentano interessi di mora per ritardato pagamento. Inoltre sono presenti altre irregolarità di tipo contabile e procedurale.

Occorre tener presente che l'amministratore sia avvale di un buon avvocato e quindi per non procedere è cosciente del fatto che rischia nel fare un decreto ingiuntivo; sono possati più di 6 mesi dall'approvazione del bilancio e lo stesso non procede con la richiesta esecutiva di pagamento.

Il problema che mi pongo è chi pagherà per le spese che sono sostenute e non pagate, esempio le bollette energia elettrica sono state pagate ma non con le quote riscosse dai condomini, sono presenti altre spese per lavori ma se i alcuni condomini non pagano non è chiaro da dove l'amministratore prenda i soldi ...

1) cosa succederà quando si arriverà a districare la matassa ? dovranno i condomini in presenza di accertate irregolarità rimborsare queste spese oppure no ?

2) Come si farà a ricostruire la situazione effettiva delle spese condominiale in presenza di false ricevute di pagamento e di pagamento verso fornitori?

La prima asserzione è prima di fondamento, se i lavori sono stati eseguiti, anche se contestati come "fatti male" non solo le "parole al vento" a giusificare qualsivoglia diniego a pagare il dovuto alla ditta: fatti non parole. Serve una perizia da parte di un tecnico di parte, poi contestare i difetti e successivamente andare in tribunale, se necessario, e dopo qualche anno si riuscirà ad ottenere i rimborsi se dovuti (faccio per dire, ovviamente). Per il resto, stante il fatto che vi è il sospetto ancora non certificato dal giudice che condannerà l'amministratore a risarcire i danni da egli provocati dovreste forse incaricare un revisore dei conti iscritto nell'albo ufficiale per cercare di "capirci meglio" qualcosa. Al di là di questo è impobabile che l'amministratore anticiperà (forse) altre somme( o delle somme, se già presumibilmente lo ha fatto) per garantire i servizi, probabilmente si rimarrà senza luce ed altrettanto probabilmente giungeranno decreti ingiuntivi da parte dei fornitori.

Comunque tutte le gravi irregolarità, se provate, alla fine porteranno a gravi conseguenze nei confronti dell'amministratore, tutto è possibile, anche se mi riesce difficile pensare che un così abile soggetto possa volontariamente rischiare il penale

@ Kronostoria

Se il bilancio è stato approvato è valido, è possibile farlo annullare dal Giudice nei termini previsti dall'art. 1137 cc entro 30 giorni dai presenti ed entro trenta giorni dalla consegna del deliberato per gli assenti all'assemblea, trascorso questo tempo il bilancio consuntivo è valido ed efficace.

Il lavori eseguiti sono nulli in quanto fatti approvare con quorum non regolare in assemblea, alterando i rapporti di proprietà dei condomini. Questo genera la nullità della delibera assembleare a norma di legge, di conseguenza essendo le spese delle modifiche confluite nel bilancio di esercizio ed essendo le spese irregolari derivanti da delibera nulla, dovrebbero anch'esse essere nulle (quindi anche oltre i 30 gg).

Ti assicuro Alfonso che l'amministratore sta pagando le spese per non lasciare l'incarico, cosciente del fatto che esiste una maggioranza che lo appoggia perchè ha svolto modifiche a danno della minoranza. Naturalmente somme che recupererà con vari sotterfugi ed in modo subdolo dai condomini e dalle ditte (è orribile vedere queste cose perpetrare a danno dei condomini + anziani).

Le ditte non fanno decreto ingiuntivo, in quanto nella pratica sono sotto la sua influenza. L'amministratore ha un grosso giro di condomini ed in pratica essendo la città di non grosse dimensioni l'amministratore sotto un certo verso controlla il mercato dei fornitori (detto in altre parole se una ditta vuole lavorare in un condominio lui deve essere d'accordo ed è lui che decide chi va a lavorare ed in che condominio) ti assicuro che questo anche se sembra un film è realtà. Un fornitore mi ha detto che ha pagato per vincere un appalto e che lo voleva denunciare ma non lo ha fatto perchè ha riflettuto sul fatto che se lo faceva non avrebbe + lavorato.

La Contabilità è stata verificata parzialmente, anche perchè l'amministratore si rifiuta di consegnarla, dalla stessa sono (anche se parziale) sono evidenti gravi errori ed omissioni.

Un'altra cosa che a me lascia inorriditò è che questo amministratore è anche membro di una grande associazione di amministratori di condomini, penso sia la più grande in Italia e su questo mi chiedo anche quali siano le attività di controllo che queste associazioni hanno sui propri componenti. L'Associazione è stata informata dei comportamenti di questa persona ma come se niente fosse.

Alla fine, in ogni caso, qui in tribunale ci si arriva.

Il problema è che nessuno dai due loti, inizia la pratica giudiziale per non pagare per primo le spese processuali.

L'amministratore conoscendo le porcherie che ha fatto ben si astiente dal procedere con il Decreto Ingiuntivo, dall'altro lato i condomini sapendo che l'amministratore non gli fa decreto ingiuntivo e che hanno il coltello dalla parte del manico continuano a non pagare e non intendono incappare per primi nelle spese processuali. Un bella gatta da pelare

Il lavori eseguiti sono nulli in quanto fatti approvare con quorum non regolare in assemblea, alterando i rapporti di proprietà dei condomini. Questo genera la nullità della delibera assembleare a norma di legge, di conseguenza essendo le spese delle modifiche confluite nel bilancio di esercizio ed essendo le spese irregolari derivanti da delibera nulla, dovrebbero anch'esse essere nulle (quindi anche oltre i 30 gg).
Se le delibere sono state approvate con un quorum inferiore a quello stabilito dalla Legge o dal RdC la delibera è annullabile, non è nulla, per cui se nessuno impugna dopo 30 giorni (--> art 1137 cc) questa diviene valida ed efficace;

 

... la Corte ha affermato che sono da ritenersi annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale ...

(Cassazione civile Sentenza, Sez. SS.UU., 07/03/2005, n. 4806)

Comunque se tu ritieni che le delibere siano nulle nessuno ti vieta di adire al Giudice dopo i 30 giorni previsti dall'art 1137 cc

è nulla perchè ha alterato i rapporti di proprietà tra condomini
Intendi dire che sono stati modificai i millesimi di proprietà durante l'assemblea di approvazione del consuntivo? Oppure spiega meglio, non comprendo come si possono variare le tabelle millesimali durante il consuntivo.

Non c'è peggior sordo di chi non vuole ascoltare!!!!!!! le assemblee non sono NULLE, le delibere prese con con quorum deliberativo non conforme all'oggetto del deliberato non sono NULLE.........il decreto ingiuntivo non diventa magicamente NULLO perché le delibere non hanno il quorum corretto o perché dici che ci sono delle irregolarità..........se è dimostrabile quello che dici semplicemente richiedi la revoca giudiziale

Intendi dire che sono stati modificai i millesimi di proprietà durante l'assemblea di approvazione del consuntivo? Oppure spiega meglio, non comprendo come si possono variare le tabelle millesimali durante il consuntivo.

Non sono state modificate le tabelle millesimali, ma ci sono dei condomini che tramite i lavori hanno esteso il loro diritto di proprietà a danno delle parti comuni, con opere per le quali si sono appropriati di sezioni di parti comuni. Questo comporta un'alterazione dei diritti di proprietà. In questo caso è possibile richiedere anche la revisione delle tabelle millesimali

Non sono state modificate le tabelle millesimali, ma ci sono dei condomini che tramite i lavori hanno esteso il loro diritto di proprietà a danno delle parti comuni, con opere per le quali si sono appropriati di sezioni di parti comuni. Questo comporta un'alterazione dei diritti di proprietà. In questo caso è possibile richiedere anche la revisione delle tabelle millesimali
Nel caso doveva è può intervenire l'amministratore, fatto salvo non siano trascorsi 20 anni per far scattare il diritto alla richiesta dell'usucapione;

 

cc Art. 1130. Attribuzioni dell'amministratore.

L'amministratore, oltre a quanto previsto dall'articolo 1129 e dalle vigenti disposizioni di legge, deve:

...

4) compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell'edificio;

Sollecitatelo al suo dovere, per far ritornare le cose come erano in origine.

Non c'è peggior sordo di chi non vuole ascoltare!!!!!!! le assemblee non sono NULLE, le delibere prese con con quorum deliberativo non conforme all'oggetto del deliberato non sono NULLE.........il decreto ingiuntivo non diventa magicamente NULLO perché le delibere non hanno il quorum corretto o perché dici che ci sono delle irregolarità..........se è dimostrabile quello che dici semplicemente richiedi la revoca giudiziale[/quote

 

Esistono anche le assemblee nulle cosi come disposto dalle leggi del codice civile in vari casi. In questo caso effettivamente è prevista la nullità della delibera. Non si tratta di ascoltare ma di leggere e comprendere la normativa.

Il decreto ingiuntivo non è nullo, nel caso in cui l'amministratore procedesse, ma sarebbe invalidato per l'incapacità di definire esattamente l'ammontare della spesa. Il decreto ingiuntivo deve avere certo il valore da riscuotere, cosa che in questo caso non è possibile determinare poichè l'amministratore ha commesso irregolarità ed annacquamento di capitali.

Se l'amministratore procedesse con il decreto ingiuntivo richiedendo somme che a lui non spettano e senza aver un prospetto chiaro e veritiero di spese, ricadrebbe verosimilmente in reati di tipo penale.

L'idea è quella di procedere con la rimozione (unica soluzione dato che l'amministratore non se ne vuole andare), solo che dato che gli altri condomini non procedono toccherà a qualcun'altro del condominio procedere per sbloccare la situazione.

 

- - - Aggiornato - - -

 

L'amministratore è stato sollecitato più volte, solo che dato che le persone che lo appoggiano (la maggioranza valida per l'assemblea) è fatta di quelle persone che si sono appropriate delle parti comuni, l'amministratore se ne frega dei diritti delle minoranze. L'unica è procedere con la rimozione.

Non c'è peggior sordo di chi non vuole ascoltare!!!!!!! le assemblee non sono NULLE, le delibere prese con con quorum deliberativo non conforme all'oggetto del deliberato non sono NULLE.........il decreto ingiuntivo non diventa magicamente NULLO perché le delibere non hanno il quorum corretto o perché dici che ci sono delle irregolarità..........se è dimostrabile quello che dici semplicemente richiedi la revoca giudiziale[/quote

 

Esistono anche le assemblee nulle cosi come disposto dalle leggi del codice civile in vari casi. In questo caso effettivamente è prevista la nullità della delibera. Non si tratta di ascoltare ma di leggere e comprendere la normativa.

Il decreto ingiuntivo non è nullo, nel caso in cui l'amministratore procedesse, ma sarebbe invalidato per l'incapacità di definire esattamente l'ammontare della spesa. Il decreto ingiuntivo deve avere certo il valore da riscuotere, cosa che in questo caso non è possibile determinare poichè l'amministratore ha commesso irregolarità ed annacquamento di capitali.

Se l'amministratore procedesse con il decreto ingiuntivo richiedendo somme che a lui non spettano e senza aver un prospetto chiaro e veritiero di spese, ricadrebbe verosimilmente in reati di tipo penale.

L'idea è quella di procedere con la rimozione (unica soluzione dato che l'amministratore non se ne vuole andare), solo che dato che gli altri condomini non procedono toccherà a qualcun'altro del condominio procedere per sbloccare la situazione.

 

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L'amministratore è stato sollecitato più volte, solo che dato che le persone che lo appoggiano (la maggioranza valida per l'assemblea) è fatta di quelle persone che si sono appropriate delle parti comuni, l'amministratore se ne frega dei diritti delle minoranze. L'unica è procedere con la rimozione.

In questi casi non si può attendere che la mela cada dall'albero, è necessario agire e raccogliere tutte le irregolarità commesse dall'amministratore e richiedere la revoca giudiziale.

Ma se preferite attendere ....

Lo so .. però è una situazione molto complessa, però ormai si è arrivati alla frutta anche perchè non si può continuare in questo modo per cui si procederà al più presto !!!

Non c'è peggior sordo di chi non vuole ascoltare!!!!!!! le assemblee non sono NULLE, le delibere prese con con quorum deliberativo non conforme all'oggetto del deliberato non sono NULLE.........il decreto ingiuntivo non diventa magicamente NULLO perché le delibere non hanno il quorum corretto o perché dici che ci sono delle irregolarità..........se è dimostrabile quello che dici semplicemente richiedi la revoca giudiziale[/quote

 

Esistono anche le assemblee nulle cosi come disposto dalle leggi del codice civile in vari casi. In questo caso effettivamente è prevista la nullità della delibera. Non si tratta di ascoltare ma di leggere e comprendere la normativa.

Il decreto ingiuntivo non è nullo, nel caso in cui l'amministratore procedesse, ma sarebbe invalidato per l'incapacità di definire esattamente l'ammontare della spesa. Il decreto ingiuntivo deve avere certo il valore da riscuotere, cosa che in questo caso non è possibile determinare poichè l'amministratore ha commesso irregolarità ed annacquamento di capitali.

Se l'amministratore procedesse con il decreto ingiuntivo richiedendo somme che a lui non spettano e senza aver un prospetto chiaro e veritiero di spese, ricadrebbe verosimilmente in reati di tipo penale.

L'idea è quella di procedere con la rimozione (unica soluzione dato che l'amministratore non se ne vuole andare), solo che dato che gli altri condomini non procedono toccherà a qualcun'altro del condominio procedere per sbloccare la situazione.

 

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L'amministratore è stato sollecitato più volte, solo che dato che le persone che lo appoggiano (la maggioranza valida per l'assemblea) è fatta di quelle persone che si sono appropriate delle parti comuni, l'amministratore se ne frega dei diritti delle minoranze. L'unica è procedere con la rimozione.

Hai fatto una domanda aggiungendo dettagli di volta in volta...........e sinceramente fatico/fatichiamo ancora a capire il punto della situazione e il perché ti interessano le risposte degli altri in merito ai decreti ingiuntivi quando ad ogni risposta data dagli altri forumisti hai continuato ad insistere che sono nulli..............comunque il punto è un altro come già scritto.........se hai le prove documentabili della situazione così come esposta non ti serve l'approvazione/maggioranza degli altri condomini, ma puoi procedere tu stesso con la revoca giudiziale.......

 

P.s. Visto che lo faccio di lavoro so come si fanno/vengono fatti i decreti ingiuntivi così come conosco il Codice Civile, non ho bisogno che me lo spieghi te 😉

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