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benedetta olari

Decreto ingiuntivo in mancanza di amministratore

Condominio di tre condòmini, di cui una mai presente alle assemblee.

Gli altri due, sempre presenti, rappresentano la maggioranza di millesimi (640) oltre che di teste.

Non c'è amministratore.

 

Nell'ultima assemblea, in maggio, in cui vengono approvati consuntivo 2014 e bilancio preventivo, si delibera inoltre per lavori di manutenzione dell'atrio.

Viene stabilita la data del 15 Giugno per versare quanto di competenza di ciascuno, sia per la gestione ordinaria che per i lavori.

La condòmina assente, che ha regolarmente ricevuto il verbale della riunione, non ha versato la sua quota, e non si può così far fronte a quanto deliberato.

 

In mancanza di amministratore, come procedere?

 

Come fare il decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo?

 

Grazie, buonasera

 

In mancanza di amministratore, come procedere?

 

Come fare il decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo?

 

Stante la lettera della legge, ritengo che non via sia possibilità alcuna di procedere; la legge parla espressamente di amministratore, quale unico titolato alla legittimazione passiva in tema di D.I.

Ove non vi fosse possibilità di nomina alcuna, forse, l'unica strada percorribile potrebbe essere quella ex art.65 disp. att.

I. Quando per qualsiasi causa manca il legale rappresentante dei condomini, chi intende iniziare o proseguire una lite contro i partecipanti a un condominio può richiedere la nomina di un curatore speciale ai sensi dell'articolo 80 del codice di procedura civile.

II. Il curatore speciale deve senza indugio convocare l'assemblea dei condomini per avere istruzioni sulla condotta della lite.

Stante la lettera della legge, ritengo che non via sia possibilità alcuna di procedere; la legge parla espressamente di amministratore, quale unico titolato alla legittimazione passiva in tema di D.I.

Ove non vi fosse possibilità di nomina alcuna, forse, l'unica strada percorribile potrebbe essere quella ex art.65 disp. att.

Ciao Olli e piacere di rileggerti.

Si potrebbe ovviare con una delibera ad hoc in cui l'assemblea delega il condòmino Tizio ad agire in nome e per conto del condominio per la riscossione forzosa del credito del condominio?

 

Certo che con quelle maggioranze (2 su 3 e 640/1000) fanno prima a nominare amministratore uno dei due, oppure un professionista giusto per un anno, il tempo di fare i lavori ed incassare le quote e poi tornare come prima.

Credo che se avessero almeno interpellato un legale sarebbe stata la prima cosa che avrebbe suggerito.

Tutto chiaro quello che dite....ma possibile che, nella realtà di un condominio dove, per il numero ridotto di condòmini, la legge non stabilisce l'obbligo di amministratore, non vi sia alcun modo di far pagare il moroso?

 

Questo suona come un salvacondotto per il moroso stesso che, trovandosi in questa situazione, è come legittimato a non far fronte ai suoi doveri. Tanto, non lo si può in nessun modo obbligare.

 

Il motivo del mio quesito risiede nel fatto che, pur essendo a conoscenza della legge, stentavo a credere che ciò fosse possibile e non ci fosse una via d'uscita.

 

Infatti a fronte di una situazione come la nostra saremmo costretti a trovare un amministratore d'emergenza e a far fronte a una spesa ulteriore a cui non saremmo obbligati per legge.

 

Allora il quesito diventa anche generale, a parte il caso specifico:

 

Se noi due condòmini adempienti non avessimo la maggioranza di millesimi, e quindi non potessimo da noi procedere a nomina di amministratore, quale mezzo avremmo per far sì che l'inadempiente, il moroso, paghi la sua quota (problema che si potrebbe verificare di anno in anno anche con la gestione ordinaria)?

Solo la via del curatore speciale prospettata da olli, con lungaggini legali ed altre spese?

 

Sembra un problema non da poco.

Il motivo del mio quesito risiede nel fatto che, pur essendo a conoscenza della legge, stentavo a credere che ciò fosse possibile e non ci fosse una via d'uscita.

 

Infatti a fronte di una situazione come la nostra saremmo costretti a trovare un amministratore d'emergenza e a far fronte a una spesa ulteriore a cui non saremmo obbligati per legge...

Forse credi che occorre nominare un amministratore professionista ma la soluzione è più semplice di quel che sembra.

Vi convocate in assemblea con all'ordine del giorno "nomina amministratore".

Con la maggioranza di 2 su 3 e 640 millesimi nominate amministratore uno di voi due perchè il condòmino può essere nominato amministratore senza la necessità di avere requisiti professionali.

Colui che sarà nominato amministratore va dall'avvocato con i consuntivi approvati e fa emettere decreto ingiuntivo al moroso che sarà condannato a pagare pure le spese legali.

 

In qualsiasi momento, quando sarà tutto sistemato, l'amministratore in carica potrà dimettersi e tornate all'autogestione come avete sempre fatto.

Grazie Leonardo, già avevo capito dal tuo intervento precedente come si prospetti questa possibilità per il nostro caso, che terremo in considerazione.

 

Ma, come ho scritto sopra, facendone invece una questione generale, prescindendo dal nostro caso (ovvero sufficiente maggioranza per nominare amministratore, interno o professionista):

nel caso invece che i condòmini adempienti non avessero la maggioranza di millesimi, e quindi non potessero da sé procedere a nomina di amministratore, quale mezzo avrebbero per far sì che l'inadempiente, il moroso, paghi la sua quota (problema che potrebbe continuare a verificarsi di anno in anno anche con la gestione ordinaria)?

Solo la via del curatore speciale prospettata da olli, con lungaggini legali ed altre spese?

Grazie Leonardo, già avevo capito dal tuo intervento precedente come si prospetti questa possibilità per il nostro caso, che terremo in considerazione.

 

Ma, come ho scritto sopra, facendone invece una questione generale, prescindendo dal nostro caso (ovvero sufficiente maggioranza per nominare amministratore, interno o professionista):

nel caso invece che i condòmini adempienti non avessero la maggioranza di millesimi, e quindi non potessero da sé procedere a nomina di amministratore, quale mezzo avrebbero per far sì che l'inadempiente, il moroso, paghi la sua quota (problema che potrebbe continuare a verificarsi di anno in anno anche con la gestione ordinaria)?

Solo la via del curatore speciale prospettata da olli, con lungaggini legali ed altre spese?

Beh, se la maggioranza non paga, la minoranza farà altrettanto.

Regnerà l'anarchia ed il condominio andrà in default a meno che anche un solo condòmino si rivolga al Giudice per ogni caso specifico:

 

Art. 1105 c.c.

Tutti i partecipanti hanno diritto di concorrere nell'amministrazione della cosa comune. Per gli atti di ordinaria amministrazione le deliberazioni della maggioranza dei partecipanti, calcolata secondo il valore delle loro quote, sono obbligatorie per la minoranza dissenziente. Per la validità delle deliberazioni della maggioranza si richiede che tutti i partecipanti siano stati preventivamente informati dell'oggetto della deliberazione. Se non si prendono i provvedimenti necessari per l'amministrazione della cosa comune o non si forma una maggioranza, ovvero se la deliberazione adottata non viene eseguita, ciascun partecipante può ricorrere all'autorità giudiziaria. Questa provvede in camera di consiglio e può anche nominare un amministratore.

Beh, se la maggioranza non paga, la minoranza farà altrettanto.

Regnerà l'anarchia ed il condominio andrà in default a meno che anche un solo condòmino si rivolga al Giudice per ogni caso specifico:

 

Appunto:

- O il default

- O il ricorso al Giudice per ogni cosa.

 

Un vuoto legislativo non di poco conto, specie considerato che i Condomini senza amministratore, per effetto della legge che ha innalzato da 4 a 8 condòmini i termini di obbligo per la presenza dell'amministratore, sono di conseguenza aumentati di molto.

io penso proprio che, se un solo condomino può rivolgersi al giudice per presentare un decreto ingiuntivo contro un moroso, tanto meglio lo potrà fare collegialmente tutta l'assemblea con la maggioranza richiesta, (che non conosco). In un piccolo condomino poi (sotto 9 condomini) c'è la figura del facente funzioni, regolarmente nominato che rappresenta legalmente tutti i condomini presso l'ufficio imposte, presso il quale ha richiesto il codice del condominio. Cosa ne dite

io penso proprio che, se un solo condomino può rivolgersi al giudice per presentare un decreto ingiuntivo contro un moroso, tanto meglio lo potrà fare collegialmente tutta l'assemblea con la maggioranza richiesta, (che non conosco). In un piccolo condomino poi (sotto 9 condomini) c'è la figura del facente funzioni, regolarmente nominato che rappresenta legalmente tutti i condomini presso l'ufficio imposte, presso il quale ha richiesto il codice del condominio. Cosa ne dite

Il facente funzioni rappresenta il condominio nei confronti dell'Agenzia delle Entrate solo per eventuali comunicazioni ma non è il LEGALE rappresentante del condominio.

Anche nel quadro C del mod. AA5/6 viene indicata solo la parola RAPPRESENTANTE e non RAPPRESENTANTE LEGALE.

In mancanza di amministratore (rappresentante legale) occorrerà far nominare un curatore dal Tribunale

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