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agatti

Decisioni prese regolarmente fuori assemblea ?

Buonasera a tutti,

 

vorrei chiedere il Vostro cortese aiuto per capire se sia corretta e lecita tale situazione:

 

Sono un condomino di una palazzina di 11 famiglie. Amministratore regolarmente nominato.

 

Si è instaurata la pericolosa e non lecita (a mio modo di vedere) abitudine di prendere le decisioni condominiali fuori da qualsiasi regolare assemblea ordinaria o straordinaria. Viene appeso un foglio alla porta di ingresso che espone il quesito/proposta, riguardo il quale c'e' poi lo spazio per apporre una firma che pretende di essere una votazione ed accettazione della proposta.

 

Recentemente è stato cosi' deciso il diserbo, sistemazione di un prato sintetico, di due panchine e di un acero nelle zone verdi condominiali, con relativo esborso di denaro, sempre raccolto in maniera cosi'.. diciamo autogestita.

 

A mio modo di vedere, non è corretto prendere le decisioni in tale modo, ed ho addotto i miei motivi:

 

- Che cosa ci sta a fare un amministratore, e le leggi che impongono che ci siano assemblee, discussioni, confronti, votazioni e verbali ?

- Non tutela il voto, ed il concetto di "maggioranza", ovvero io non so che maggioranza serva, per fare che cosa, e nessuno lo dice o lo spiega

- Non è detto che il foglio appeso venga visto da tutti

- Se lo vedo ma non faccio a tempo a firmare SI o NO, poi viene tolto e io sono gabbato

- Se qualcuno non è d'accordo un giorno con le decisioni prese, puo' impugnare il tutto, e poi son dolori

- Se qualcuno magari si fa male, oppure è stata persino decisa una qualunque cosa illecita, ci andiamo di mezzo tutti

 

Insomma, a me pare che queste decisioni siano del tutto illegittime.

 

L' Amministratore, contattato, dice che è tutto legale: sostiene che è perfettamente corretto, basta che poi si regolarizzi tutto a babbo morto, nella riunione ordinaria annuale, con ratifica e controllo delle spese e scontrini.

 

Chiedo la cortesia del Vostro parere a riguardo.

 

Cordiali Saluti.

 

AG

E' vero che si può regolarizzare a babbo morto, ma fino quel giorno nessuno è obbligato a pagare nulla senza una regolare assemblea e delibera a norma dell'art 1136 cc, e se poi in una successiva assemblea la delibera non verrà approvata? Chi ha anticipato non riceverà nulla dagli altri condomini.

Sinceramente un amministratore che accetta questo modo di fare lo sconsiglierei a tutti.

Grazie Tuxx per la velocissima risposta !

 

Al di là della questione economica, che ho compreso e sposo, mi chiedo però se tali decisioni siano lecite, per i motivi che ho esposto. Faccio un esempio: se si vuole fare una modifica importante ad esempio ad un vialetto ? Oppure se viene deciso in questa maniera di mettere un' altalena in giardino condominiale, e poi un bambino di fa male ? Il genitore magari potrebbe decidere di rivalersi sul condominio che ha installato un qualcosa senza nemmeno una riunione condominiale e una votazione regolare ?

Diciamo che le decisioni al di fuori dell'assemblea sono irregolari, però a spese di chi le finanzia possono essere fatte,

 

cc art. 1134. Gestione di iniziativa individuale

Il condomino che ha assunto la gestione delle parti comuni senza autorizzazione dell’amministratore

o dell’assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente.

Mettere un altalena oppure una modifica al vialetto non è spesa urgente, e chi la effettua a proprie spese se ne prenderà la responsabilità.

Per esperienza personale posso contribuire alla questione solllevata confermando che il più delle volte l'espediente del foglio appeso viene proposto dai condomini stessi al mero scopo di risparmiare sui costi di un'assemblea straordinaria, che la maggior parte delle volte (dipende dal numero dei condomini, ovviamente) si aggira mediamente sui 5-6 € a cranio. Non so se mi spiego ...

Un paio di volte mi sono fatto "fregare" ma a fronte di spese onerose per un lavoro straordinario o mi vengono approvate in assemblea oppure il lavoro non si fà (fatto salvo il caso che sia urgente e a tutela della sicurezza, ma lì decido io).

Per esperienza personale posso contribuire alla questione solllevata confermando che il più delle volte l'espediente del foglio appeso viene proposto dai condomini stessi al mero scopo di risparmiare sui costi di un'assemblea straordinaria, che la maggior parte delle volte (dipende dal numero dei condomini, ovviamente) si aggira mediamente sui 5-6 € a cranio. Non so se mi spiego ...

Un paio di volte mi sono fatto "fregare" ma a fronte di spese onerose per un lavoro straordinario o mi vengono approvate in assemblea oppure il lavoro non si fà (fatto salvo il caso che sia urgente e a tutela della sicurezza, ma lì decido io).

Concordo in pieno..c'è da dire che se su 10 tutti approvano e firmano un " prospetto di scelta" non vedo necessità di effettuare assemblea straordinaria immettendo inoltre che la spesa verrà finanziata con il fondo cassa o con rata straordinaria.

Ci sono condomini che semplificano la vita e non fanno tante storie su lavori magari già stabiliti in corso dell'anno e per i quali vengono presentante una o più offerte da accettare o valutare.

Certo è che bisogna sempre valutare la proposta della cosa e onerosità. Inoltre che tutti siano avvisati. Preferisco tale metodologia a volte che effettuare un'assemblea straordinaria per un approvazione semplice

Fatto salvo un lavoro urgente, è necessario ratificare una decisione affissa in bacheca, il che potrebbe portare a conseguenze inattese, p.es. la non ratifica della spesa, anche da parte di chi ha aderito al foglio affisso (il che non significa un impegno ne un voto favorevole, perchè quello che vale sarà la conferma in assemblea), per cui in caso la ratifica non raggiungerà il quorum necessario, chi ha anticipato dei bei soldini non otterrà nulla da chi non approva la ratifica e non ha anticipato neppure un centesimo.

In pratica quel modo di fare è perfettamente inefficace e non obbligatorio e molto rischioso.

La norma (cc art 1136) prevede che PRIMA si approva in una regolare assemblea, e poi si ESEGUE, e non il contrario.

Premesso che la metodica usata non è certo ortodossa (previsto per Legge)...a qualcuno è sfuggito un prticolare:

 

se si appone una firma in un foglio che sia pro o contro una "operazione" non vi è alcun rischio di imbrogli o di responsabilità non prese.

 

Se chi firma non ha coscienza di cosa firma...è meglio torni a scuola.

 

Le obiezioni sollevate sono perlopiù pretestuose:

 

 

- Che cosa ci sta a fare un amministratore, e le leggi che impongono che ci siano assemblee, discussioni, confronti, votazioni e verbali ?

L' amministratore sicuramente svolge le pratiche amministrative e dell' attuazione delle delibere...e resta responsabile in prima persona di cose illegali

- Non tutela il voto, ed il concetto di "maggioranza", ovvero io non so che maggioranza serva, per fare che cosa, e nessuno lo dice o lo spiega

E' un tuo limite non sapere...ma il foglio firmato resta comunque a riprova di una decisione e di quale maggioranza abbia avuto.

- Non è detto che il foglio appeso venga visto da tutti

Questo è vero ma piuttosto che in un forum dovevi obiettare nell' ultima assemblea visto che parli di pratica ormai cronica.

- Se lo vedo ma non faccio a tempo a firmare SI o NO, poi viene tolto e io sono gabbato

Perchè gabbato??? E pur sempre tuo diritto ottenere copia dei documenti in qualsiasi momento

- Se qualcuno non è d'accordo un giorno con le decisioni prese, puo' impugnare il tutto, e poi son dolori

Semmai è proprio il contrario. Questo è l' unico difetto parziale perchè la mancanza di una delibera con verbale spedito prolunga i tempi per una impugnazione.

- Se qualcuno magari si fa male, oppure è stata persino decisa una qualunque cosa illecita, ci andiamo di mezzo tutti.

Ridicolo oltre che sbagliato. Una decisione "illecita" rende nulla la votazione (anche se fatta in un foglio) e la colpa sarà di chi ha firmato a favore.

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Certo è che bisogna sempre valutare la proposta della cosa e onerosità. Inoltre che tutti siano avvisati. Preferisco tale metodologia a volte che effettuare un'assemblea straordinaria per un approvazione semplice

Anche questo è verissimo, ma ad esempio in una mia assemblea ordinaria sono stati deliberati all'unanimità (erano presenti o con delega 26 condomini su 35) dei lavori di media entità e cioè intonacatura di un muretto esterno lungo circa 25 mt e alto 1 e copertura con ghiaia di un'aiuola di circa 8-10 mq, ma SENZA preventivi.

Proprio per risparmiare sull'assemblea straordinaria sono stato incaricato di procurare tre preventivi minimo e di appendere una tabella comparativa con i costi e lo spazio per firmare la preferenza.

Ebbene nel periodo di affissione (circa due setimane) hanno firmato in tre su 35 (cioè neanche il 10%).

Ovviamente i lavori non si sono fatti.

Mica male eh?

Se però avessi convocato l'assemblea straordinaria per deliberare sui preventivi, si sarebbero fatti i lavori e avrei avuto un rimborso per il tempo impiegato inutilmente.

Anche questo è verissimo, ma ad esempio in una mia assemblea ordinaria sono stati deliberati all'unanimità (erano presenti o con delega 26 condomini su 35) dei lavori .....

 

Uso improprio dei termini...in caso di votazione si intende Unanimità quando tutti i millesimi del condominio votano in modo univoco.

L' unanimità dei presenti, qualora vi siano assenti, non ha la stessa valenza.

 

Se hanno firmato in 3 significa che gli altri non erano concordi o si sono disinteressati. Si poteva avere los tesso risultato anche convocando assemblea straordinaria ed in quel caso con solo 3 presenti non avresti avuto comuqnue una votazione sufficente.

A parte che non era l'uso della lingua italiana il tema della discussione, vorrei citare il significato del termine/vocabolo "unanimità" così come l'intende il vocabolario.

 

unanimità[u-na-ni-mi-tà] s.f. inv.• Assoluta concordanza di opinioni all'interno di un gruppo di persone o di un organo collegiale: raccogliere l'u. dei consensi; l'insieme delle persone che si sono mostrate unanimi: l'u. dei votanti || all'u., in modo pienamente concorde: votare una mozione all'u.

 

Con cordialità.

L'unanimità in condominio può essere interpretata e vista in due modi;

- unanimità parziale, cioè solamente dei presenti nella riunione, però opponibile dagli assenti nei casi previsti, p.es. delibere annullabili.

- unanimità totale (1000/1000), questa è necessaria ad per esempio per cedere parti comuni (vendita), cosa impossibile nel caso precedente (unanimità parziale)

Grazie del contributo, ma l'uso della parola unanimità che ho fatto nel mio intervento del 20 aprile lo ritengo corretto in quanto TUTTI i presenti e aventi diritto al voto avevano votato a favore di quanto verbalizzato (l'unanimità dei votanti, appunto).

Infatti è così, l'unanimità dei partecipanti all'assemblea potrebbe non significare unanimità totale, ma potrebbe rappresentare il quorum per una delibera adottata a maggioranza relativa.

A parte che non era l'uso della lingua italiana il tema della discussione, vorrei citare il significato del termine/vocabolo "unanimità" così come l'intende il vocabolario.

.

Troppi presunti letterati...e poco edotti in altra materia.

Siamo in ambito condominiale e giuridicamente Unanimità non ha altre possibili interpretazioni che univoca volontà di tutti i condomini.

 

Esempio:

Un Regolamento Assembleare diventa Contrattuale se votato all' Unanimità...ma sempre e solo se tutti sono presenti e votano a favore.

 

Assoluta concordanza di un gruppo di persone...che nel condominio sono i proprietari e non solo chi si presenta nella seduta.

 

Esilarante e ridicola l' Unanimità Parziale...come si possa fondere due termini opposti nello stesso concetto lascia basiti. L' Alfieri si starà rivoltando nella tomba

 

Offro una pizza a chi mi cita un documento che non sia redatto da qualche giornalista ubriaco che faccia uso distorto della lingua italiana in cui si citi una votazione con l' unanimità parziale.

 

La "vittima" è parzialmente morta!!

Esplosa una bomba nel cimitero ...è stata una strage: 10 defunti morti e 15 defunti feriti.

Ero incazzato nero...volevo picchiarlo di brutto ...ma mi sono parzialmente astenuto...gli ho dato solo 1 pugno ed un paio di calci.

 

Per chi è a digiuno di italiano e di "legalese":

 

http://www.studiolegale-online.net/condominio_04.php

 

Si scrive Unanimità solo quando sono richiesti 1000/1000.

 

Ps.

Mi pare questa faccia il paio con l' Amministratore Interno che non è professionista perchè abita nel Condominio pur non avendo unità di sua proprietà.

Posso sbagliare, ma questa volta non concordo con Dimaraz. Quando è scritto "l'assemblea all'unanimità delibera ...." è detto chiaro che i presenti, la cui consistenza è chiaramente indicata in millesimi ha quella determinata intenzione. Mica viene è scritto "il condominio all'unanimità delibera ...".

Infatti, per la modifica del regolamento Contrattuale, è richiesta la unanimità dei condòmini, non certo l'unanimità dell'assemblea. Almeno per come la vedo io.

Posso sbagliare, ma questa volta non concordo con Dimaraz. Quando è scritto "l'assemblea all'unanimità delibera ...." è detto chiaro che i presenti, la cui consistenza è chiaramente indicata in millesimi ha quella determinata intenzione. Mica viene è scritto "il condominio all'unanimità delibera ...".

Infatti, per la modifica del regolamento Contrattuale, è richiesta la unanimità dei condòmini, non certo l'unanimità dell'assemblea. Almeno per come la vedo io.

Infatti hai ragione, l'unanimità relativa solo ai partecipati presenti non vale l'unanimità totale, anzi secondo me sul verbale doverebbe essere scritto;

- con voto di tutti i partecipanti presenti, nessun contrario ne astenuto, si approva (nel caso ci sia il quorum) ecc ecc .....

Evitando di scrivere "unanimità" 🙂

Posso sbagliare, ma questa volta non concordo con Dimaraz. Quando è scritto "l'assemblea all'unanimità delibera ...." è detto chiaro che i presenti, la cui consistenza è chiaramente indicata in millesimi ha quella determinata intenzione. Mica viene è scritto "il condominio all'unanimità delibera ...".

Infatti, per la modifica del regolamento Contrattuale, è richiesta la unanimità dei condòmini, non certo l'unanimità dell'assemblea. Almeno per come la vedo io.

Infatti sbagli.

Trovami un documento dove si dichiari l' unanimità con assenti.

 

L'hai letta la tabella che ho linkato:

 

[TABLE]

[TR]

[TD]Costituzione di diritti reali[/TD]

[TD=align: center]unanimità (idem)

[/TD]

[TD=align: center]1000 (idem)

[/TD]

[/TR]

[/TABLE]

 

[TABLE]

[TR]

[TD]Impianto di riscaldamento: rinuncia al servizio[/TD]

[TD=align: center]unanimità (idem)[/TD]

[TD=align: center]1000 (idem)

[/TD]

[/TR]

[/TABLE]

 

[TABLE]

[TR]

[TD]Innovazioni: gravose o voluttuarie[/TD]

[TD=align: center]unanimità (idem)[/TD]

[TD=align: center]1000 (idem)

[/TD]

[/TR]

[/TABLE]

 

[TABLE]

[TR]

[TD]Innovazioni: pregiudizio alla stabilità e alla sicurezza; alterazione del decoro architettonico; inservibilità all'uso o al godimento di parti comuni[/TD]

[TD=align: center]unanimità (idem)[/TD]

[TD=align: center] 1000 (idem)[/TD]

[/TR]

[/TABLE]

 

[TABLE]

[TR]

[TD]Locazioni ultranovennali[/TD]

[TD=align: center]unanimità (idem)[/TD]

[TD=align: center]1000 (idem)[/TD]

[/TR]

[/TABLE]

 

[TABLE]

[TR]

[TD]Perimento totale (superiore a 3/4): ricostruzione edificio[/TD]

[TD=align: center]unanimità (idem)[/TD]

[TD=align: center]1000 (idem)[/TD]

[/TR]

[/TABLE]

 

[TABLE]

[TR]

[TD]Regolamento contrattuale: modifiche comportanti variazioni nei diritti soggettivi sulle cose comuni o sul potere di disporre dei condomini sulle proprietà esclusive[/TD]

[TD=align: center]unanimità (idem)[/TD]

[TD=align: center]1000 (idem)[/TD]

[/TR]

[/TABLE]

 

[TABLE]

[TR]

[TD]Sopraelevazione: autorizzazione in caso di divieto[/TD]

[TD=align: center]unanimità (idem)[/TD]

[TD=align: center]1000 (idem)[/TD]

[/TR]

[/TABLE]

 

[TABLE]

[TR]

[TD]Tabelle millesimali: formazione o modifica[/TD]

[TD=align: center]unanimità (idem)[/TD]

[TD=align: center]1000 (idem)[/TD]

[/TR]

[TR]

[TD]Vendita o cessione di beni[/TD]

[TD=align: center]unanimità (idem)[/TD]

[TD=align: center]1000 (idem)

[/TD]

[/TR]

[/TABLE]

 

In nessuno degli altri casi si cita l' unanimità parziale!!!!

Buongiorno a tutti, sono un condomino di un palazzo composto da 8 appartamenti dei quali, solo 3, sono abitati.

La settimana scorsa sono stati effettuati dei lavori sul tetto senza che ne l'amministratore e ne la ditta che è stata chiamata da esso, avvisassero i condomini.

Ho chiesto spiegazioni chiamando l'amministratore il quale mi ha risposto telefonicamente dicendomi che uno dei 3 condomini si era trovato delle infiltrazioni in casa, che aveva quindi chiamato l'amministratore il quale a sua volta aveva incaricato un geometra per valutare il danno e successivamente una ditta per effettuare il lavoro di ripristino sul tetto.

Sempre telefonicamente chiedo, visto che le spese dell'intervento del geometra e della ditta li dovranno pagare tutti i condomini(e quindi anche io), il perchè non siamo stati avvisati, messi al corrente di tutto ciò ma non mi viene data risposta.

Un paio di giorni dopo mi arriva una mail dall'amministratore con su scritto:

"interventi come quelli eseguiti nella recente occasione, ovvero una riparazione del tetto per presenza di una infiltrazione non devono essere necessariamente condivisi con tutti i Condomini, in quanto rientranti nella manutenzione ordinaria".

Vorrei sapere se è plausibile come spiegazione/giustificazione.

Un'infiltrazione in un appartamento con successiva riparazione del tetto, rientra nella manutenzione ordinaria?

Noi condomini non abbiamo il diritto, visto che pagheremo, di sapere l'entità del danno, i preventivi, il costo dell'intervento ecc...?

Spero di avere una vostra risposta, grazie.

E' vero che si può regolarizzare a babbo morto, ma fino quel giorno nessuno è obbligato a pagare nulla senza una regolare assemblea e delibera a norma dell'art 1136 cc, e se poi in una successiva assemblea la delibera non verrà approvata? Chi ha anticipato non riceverà nulla dagli altri condomini.

Sinceramente un amministratore che accetta questo modo di fare lo sconsiglierei a tutti.

Concordo pienamente con quanto scritto da Tullio specialmente nella parte di sconsigliare tale amministratore e di non pagare nella maniera piu' assoluta prima di una regolare delibera assembleare.

 

- - - Aggiornato - - -

 

Buongiorno a tutti, sono un condomino di un palazzo composto da 8 appartamenti dei quali, solo 3, sono abitati.

La settimana scorsa sono stati effettuati dei lavori sul tetto senza che ne l'amministratore e ne la ditta che è stata chiamata da esso, avvisassero i condomini.

Ho chiesto spiegazioni chiamando l'amministratore il quale mi ha risposto telefonicamente dicendomi che uno dei 3 condomini si era trovato delle infiltrazioni in casa, che aveva quindi chiamato l'amministratore il quale a sua volta aveva incaricato un geometra per valutare il danno e successivamente una ditta per effettuare il lavoro di ripristino sul tetto.

Sempre telefonicamente chiedo, visto che le spese dell'intervento del geometra e della ditta li dovranno pagare tutti i condomini(e quindi anche io), il perchè non siamo stati avvisati, messi al corrente di tutto ciò ma non mi viene data risposta.

Un paio di giorni dopo mi arriva una mail dall'amministratore con su scritto:

"interventi come quelli eseguiti nella recente occasione, ovvero una riparazione del tetto per presenza di una infiltrazione non devono essere necessariamente condivisi con tutti i Condomini, in quanto rientranti nella manutenzione ordinaria".

Vorrei sapere se è plausibile come spiegazione/giustificazione.

Un'infiltrazione in un appartamento con successiva riparazione del tetto, rientra nella manutenzione ordinaria?

Noi condomini non abbiamo il diritto, visto che pagheremo, di sapere l'entità del danno, i preventivi, il costo dell'intervento ecc...?

Spero di avere una vostra risposta, grazie.

Ogni delibera dei lavori deve necessariamente passare per un'assemblea, se non decisa da un potere superiore ossia magistratura. Il compito dell'amministratore è vigilare e tenere la contabilità. Ci sono alcune piccole deroghe, ma fuori da qui....lui non puo' andare.

Buongiorno a tutti, sono un condomino di un palazzo composto da 8 appartamenti dei quali, solo 3, sono abitati.

La settimana scorsa sono stati effettuati dei lavori sul tetto senza che ne l'amministratore e ne la ditta che è stata chiamata da esso, avvisassero i condomini.

Ho chiesto spiegazioni chiamando l'amministratore il quale mi ha risposto telefonicamente dicendomi che uno dei 3 condomini si era trovato delle infiltrazioni in casa, che aveva quindi chiamato l'amministratore il quale a sua volta aveva incaricato un geometra per valutare il danno e successivamente una ditta per effettuare il lavoro di ripristino sul tetto.

Sempre telefonicamente chiedo, visto che le spese dell'intervento del geometra e della ditta li dovranno pagare tutti i condomini(e quindi anche io), il perchè non siamo stati avvisati, messi al corrente di tutto ciò ma non mi viene data risposta.

Un paio di giorni dopo mi arriva una mail dall'amministratore con su scritto:

"interventi come quelli eseguiti nella recente occasione, ovvero una riparazione del tetto per presenza di una infiltrazione non devono essere necessariamente condivisi con tutti i Condomini, in quanto rientranti nella manutenzione ordinaria".

Vorrei sapere se è plausibile come spiegazione/giustificazione.

Un'infiltrazione in un appartamento con successiva riparazione del tetto, rientra nella manutenzione ordinaria?

Noi condomini non abbiamo il diritto, visto che pagheremo, di sapere l'entità del danno, i preventivi, il costo dell'intervento ecc...?

Spero di avere una vostra risposta, grazie.

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