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GiulioP

Decisioni manutenzione ordinaria (senza amministratore)

Vivo al primo piano di in una palazzina, dove abitano quattro 4 famiglie (tra cui la mia). non abbiamo amministratore e mi sembra che non ci sia l'obbligo di metterlo (ma posso sbagliarmi; magari contando le due famiglie del pianterreno dovremmo avere l'obbligo di averlo).

La mia domanda sarebbe: le decisioni riguardanti le spese di ordinaria manutenzione seguono lo stesso iter di come ci fosse l'amministratore o no? ossia, avviene una assemblea in cui le 4 famiglie vengono convocate e in 1a convocazione si decide riguardo ad una spesa se c'e' la maggioranza piu' uno delle famiglie (1a condizione) e poi se c'e' la maggioranza dei millesimi, 500 (2a condizione).

Se il quorum non viene raggiunto dei presenti (ossia nel nostro caso quanti?) in 2a convocazione si abbassa la soglia per decidere e si passa quindi a: 1/3 delle famiglie (1a condizione, nel nostro caso quindi almeno 2) e 334 millesimi (2a condizione).

 

Entrambe le due condizioni devono essere soddisfatte, esatto?

oppure nel caso di una palazzina senza amministratore ci sono altre regole per prendere le decisioni comuni?

 

grazie

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Per le deliberazioni riguardanti l'ordinaria manutenzione, come pure dell'approvazione dei bilanci è sufficiente, purchè si sia in 2a convocazione (nella prima è necessaria per la costituzione dell'assemblea la presenza dei 2/3 dei partecipanti, rappresentanti i 2/3 del valore del fabbricato) la maggioranza dei presenti che rappresenti 1/3 del valore del fabbricato

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.... oppure nel caso di una palazzina senza amministratore ci sono altre regole per prendere le decisioni comuni ?

Il fatto che nel vostro condominio NON SIA PREVISTO l'obbligo dell'amministratore nominato dall'assemblea condominiale, cambia poco.

Tutto ciò che la legge stabilisce per un condominio di 50 unità immobiliari, vale anche per un condominio abitato da 3 o 4 famiglie.

L'unica differenza è... che in un condominio in cui è presente un amministratore nominato da un'assemblea condominiale tutte le responsabilità ed i doveri saranno in carico all'amministratore stesso (e sarà suo compito dover dimostrare di aver fatto tutto il possibile per rimediare ad un problema condominiale e che l'assemblea non abbia deliberato in merito).

In un condominio in cui non è stato nominato nessun amministratore (e neanche un "facente funzione" di amministratore condominiale) TUTTE LE INCOMBENZE RICADRANNO SU TUTTI I CONDOMINI. Qualsiasi problema dovesse presentarsi, tutti i condomini saranno, solidarmente, responsabili.

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Per le deliberazioni riguardanti l'ordinaria manutenzione, come pure dell'approvazione dei bilanci è sufficiente, purchè si sia in 2a convocazione (nella prima è necessaria per la costituzione dell'assemblea la presenza dei 2/3 dei partecipanti, rappresentanti i 2/3 del valore del fabbricato) la maggioranza dei presenti che rappresenti 1/3 del valore del fabbricato

da questa pagina:

https://www.studiolegale-online.net/condominio_04.php

risulta che in 2a convocazione siano necessari 1/3 dei partecipanti al condominio (e questo vuol dire 1/3 dei convenuti o 1/3 di tutte le famiglie?) che abbiano 1/3 del valore del condominio (escluse/incluse autorimesse?)

 

quando e' che la prima convocazione non ha valore, nel nostro caso? ad esempio basta che 1 famiglia che ha 385/1000 non si presenti affinche' nessuna decisione possa essere presa?

quindi, sempre nel nostro caso e secondo la pagina che ho indicato qua sopra, nella 2a convocazione, se siamo al massimo in 3, compresa la suddetta famiglia, qualsiasi decisione che questa da sola prende ricade su tutti gli altri? (un brivido mi corre lungo la schiena..). per evitare questa eventualita' bisognerebbe essere tutti presenti alla seconda convocazione e gli altri 3 votare contro la scelta singola di questa famiglia, dico bene?

 

mentre se basta in effetti come dice Alfonso Polizzi la maggioranza dei presenti in 2a convocazione, se siamo in 3 il singolo voto di questa famiglia non e' sufficiente a deliberare per tutto il condominio.

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mi scuso per il doppio post, ma sempre dalla suddetta pagina web di studiolegale-online.net sembra che in 1a convocazione servano 500/1000 e la maggioranza dei convenuti, e non i 2/3 a cui fa riferimento Alfonso. Come stanno le cose? ho un po' di confusione... forse che Alfonso si riferisce solamente alla condizione necessaria per la costituzione dell'assemblea mentre il sito web che ho riportato mostra i numeri per fare una deliberazione (sempre in 1a convocazione) in merito all' ordinaria manutenzione (per esempio), dopo che la condizione per la costituzione e' stata soddisfatta?

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quindi, sempre nel nostro caso e secondo la pagina che ho indicato qua sopra, nella 2a convocazione, se siamo al massimo in 3, compresa la suddetta famiglia, qualsiasi decisione che questa da sola prende ricade su tutti gli altri? (un brivido mi corre lungo la schiena..). per evitare questa eventualita' bisognerebbe essere tutti presenti alla seconda convocazione e gli altri 3 votare contro la scelta singola di questa famiglia, dico bene?
In tutte le delibere, sia in 1° che in 2° convocazione per l'approvazione è necessario avere sia la maggioranza delle teste che la maggioranza dei mlm presenti in assemblea, naturalmente raggiungendo il quorum minimo previsto dal tipo di delibera.

In pratica e in parole povere, un solo favorevole, anche se in possesso della maggioranza dei millesimi, non potrà vedersi approvare nulla, se almeno un altro condomino presente anche per delega voti contrario od astenuto, ovvero non raggiunga anche la maggioranza delle teste presenti in assemblea.

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mi scuso per il doppio post, ma sempre dalla suddetta pagina web di studiolegale-online.net sembra che in 1a convocazione servano 500/1000 e la maggioranza dei convenuti, e non i 2/3 a cui fa riferimento Alfonso. Come stanno le cose?

Le cose stanno che bisogna rispettare due tipi di quorum

1) QUORUM COSTITUTIVO (maggioranze per rendere validamente costituita l'assemblea)

2) QOURUM DELIBERATIVO (maggioranze per rendere valide le delibere

 

QUORUM COSTITUTIVO IN PRIMA CONVOCAZIONE:

Maggioranza delle teste aventi diritto ed almeno 2/3 del valore dell'edificio

(Nel vostro caso, se siete 6 condòmini, serve la presenza di almeno 4 condòmini che rappresntino un valore di almeno666,66p millesimi)

 

QUORUM COSTITUTIVO IN SECONDA CONVOCAZIONE:

Presenza di almeno 1/3 delle teste ed almeno 1/3 del valore dell'edificio.

(Nel vostro caso, se siete 6 condòmini, serve la presenza di almeno 2 condòmini che rappresntino un valore di almeno 333,,66p millesimi)

QUORUM DELIBERATIVO IN PRIMA CONVOCAZIONE:

Per poter deliberare serve il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti ed almeno 500 millesimi

QUORUM DELIBERATIVO IN SECONDA CONVOCAZIONE (per l'ordinario):

Per poter deliberare l'ordinaria manutenzione serve il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti ed almeno 333,33p millesimi

 

Le delibere approvate dalla maggioranza sono valide anche per la minoranza dissenziente.

In mancanza di amministratore, se qualche condòmino si rifiuta di pagare non può essere fatto decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo (prerogativa riservata all'amministratore, legale rappresentante del condominio) ma bisogna attenersi all'art. 65 d.ac.c. e chiedere la nomina di un curatore speciale del condominio al Tribunale, il quale provvederà ad esperire azione legale per incassare l'insoluto per conto del condominio:

 

Art. 65.

Quando per qualsiasi causa manca il legale rappresentante dei condomini, chi intende iniziare o proseguire una lite contro i partecipanti a un condominio può richiedere la nomina di un curatore speciale ai sensi dell’articolo 80 del codice di procedura civile.Il curatore speciale deve senza indugio convocare l’assemblea dei condomini per avere istruzioni sulla condotta della lite.

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