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Stella*Marina

Curatore fallimentare e Superbonus 110

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Credo di aver pubblicato precedentemente nella categoria errata, mi scuso e posto in questa categoria di domande che dovrebbe essere quella giusta.

 

Salve,

vivo in un condominio di 36 condomini in cui è presente una unità immobiliare di grandi dimensioni, accatastata come uso ufficio (quindi non residenziale) e disposta su 3 livelli ed accatastata come una unica particella su un unico subalterno, che possiede poco meno di 500 millesimi e che era di proprietà di una società, fallita e pignorata dai creditori (banche) ed affidata dal tribunale ad un curatore fallimentare. I proprietari erano morosi da anni ad il curatore ha continuato su questa linea. Recentemente l'ultima asta non è andata deserta e si è conclusa con una offerta, ma mi è stato detto che occorreranno ancora altri mesi affinché l'iter in tribunale venga concluso.

 

Fra due giorni ci sarà l'assemblea per decidere sul superbonus 110, dove intendono realizzare:

- cappotto termico

- pannelli solari sul tetto condominiale

- sostituzione degli infissi e delle caldaie negli appartamenti privati

- colonnine per la ricarica delle auto elettriche

 

In questa fase intermedia, oltre alle perplessità sui tempi prematuri per una tale decisione, si pongono alcuni dubbi:

 

1) Chi rappresenta in questa fase intermedia l'unità immobiliare venduta all'asta per le decisioni in assemblea e la relativa cessione del credito fiscale?

 

2) Se la competenza fosse del curatore f., il futuro acquirente si vedrebbe vincolato alla decisione del condominio e ciò potrebbe quindi comprometterne la vendita?

 

3) Se la competenza fosse del curatore f. ( in attesa che il futuro proprietario entri formalmente in possesso dell'immobile), se come probabilmente accadrà dovessimo cedere il credito fiscale ad un istituto di credito, in questo caso il credito ottenuto dal curatore f. potrebbe essere girato integralmente all'amministratore per saldare le fatture dell'impresa/e per i lavori approvati (come per ogni altro condomino) oppure, come temo, sarebbe impiegato per coprire i debiti lasciati dalla società fallita in favore dei creditori ( idealmente incluso il condominio) come indicato in quesa discussione:

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4) Da quello che abbiamo letto, il limite di spesa per il solo cappotto termico ammonta a 30000€ per unità immobilare, somma largamente insufficiente a coprire la quota dell'ex uffico per il solo cappotto; anche nel caso in cui dovessimo ottenere la sua quota di detrazione girata all'amministratore, a coprire la differenza di costo non riscossa dall'amministatore, se ne farebbe carico il futuro acquirente o spetterebbe comunque al condominio?

Perché in questo secondo caso dovremmo sborsara una cifra immane ed in tempi strettissimi per saldare le fatture e riuscire a completare i lavori entro la scadenza attuale del superbonus del 31/12/2021, cosa impossibile vista la cifra in gioco, temo quindi che non riuscendo a saldare in tempo, tutto l'iter verrebbe interrotto, dovremmo quindi restituire le detrazioni ottenute e pagare le consulenze tecniche e le spese certamente sostenute dalla impresa/e (materiali ecc..) che a questo punto non potranno più essere detratte.

 

Spero in auna risposta chiara e celere.

Grazie

Preg.ma Sig.ra, 

fino a decreto trasferimento proprietà fallito e possesso fallimento/curatore. se fallimento non paga. Accollo quota fallito da parte del condominio (unanimità condomini) o da parte soltanto di alcuni condomini previo assenso scritto curatore e successiva cessione credito imposta a banche o in compensazione con imposte. L'accollo non dovrà poi essere seguito dall'insinuazione al passivo da parte del condominio o dei singoli condomini visto il recupero delle spese al 110%. 

Sconto ditta con cessione credito imposta a impresario previo consenso curatore, intervento banca che anticipa la liquidità necessaria e pagamento impresario a fine lavori da parte della banca con successiva cessione da parte della ditta alla banca del rispettivo credito imposta. Maggioranza per lo sconto. unanimità condomini? 

Cessione credito imposta. Ipotesi che sconsiglio perché non mi è chiaro se sia richiesto o meno il precedente pagamento della quota di spettanza da parte del fallimento. Senza obbligo pagamento il fallimento potrebbe attrarre il corrispettivo della cessione al passivo a tutto discapito del condominio. Diversamente il condominio previo consenso del curatore potrebbe ottenere intervento banca che anticipa la liquidità necessaria con pagamento impresario a fine lavori e cessione alla banca del credito imposta. Maggioranza unanimità condomini. 

Ipotesi preferibile. Ogni condomino paga la sua quota con accollo anche pro quota di quella del fallito con sua successiva monetizzazione o compensazione con le tasse di competenza nei successivi 5 periodi di imposta. Maggioranza unanimità condomini salvo accollo solo da parte di alcuni di essi. In entrambe le ipotesi necessita comunque il consenso scritto del curatore. In ogni caso il consenso del curatore è sempre subordinato al parere consenso del comitato dei creditori e del giudice delegato della procedura.

In alternativa attendere emissione decreto trasferimento e poi deliberare al riguardo con nuovo proprietario. Sentire curatore e anche un commercialista. 

Buona serata. 

 

Preg.ma Sig.ra, 

mi sono dimenticato di segnalare che l'intervento della banca può sussistere tanto nell'ipotesi dello sconto, ma anche in quella da me consigliata dell'accollo, ipotesi l'accollo tra l'altro recentemente confermata da Agenzia delle Entrate così come peraltro già segnalato in passato dall'utente del Forum Sig.ra Daniela. 

La Banca anticipa in ogni caso al Condominio il costo degli interventi. L'amministratore pagherà la ditta secondo gli accordi contrattuali ed a fine lavori a collaudo positivo il Condominio cederà il rispettivo credito di imposta alla banca. Esistono già protocolli al riguardo. 

Buona serata. 

Salve,

 

Provo a riscrivere in grassetto ciò che mi ha detto, riformulandolo sperando di avere compreso bene e aggiungendo alcune domande/considerazioni:

 

 

Fino al decreto di trasferimento della proprietà del fallito, questa resta in capo al curatore fallimentare. Se il fallito per tramite del curatore non paga, bisogna procere con l'accollo della  quota del fallito da parte del condominio con l'unanimità dei condomini o da parte soltanto di alcuni condomini, previo assenso scritto curatore e successiva cessione credito imposta a banche o in compensazione con imposte. L'accollo non dovrà poi essere seguito all'insinuazione al passivo da parte del condominio o dei singoli condomini visto il recupero delle spese al 110%.

 

Q) Il fallito ha cumulato debiti ingenti che la vendita della proprietà immobiliare non potrà mai colamare ed infatti in questi anni è il condominio che si è fatto carico delle spese di competanza del fallito. Questo vuol dire che, nel caso accettassimo all'unanimità per l'accollo del debito, se venisse insinuato al passivo poi non potremmo detrarre la parte di debito "spalmata" su ciascuno di noi?

 

a) Sconto ditta con cessione credito imposta a impresario previo consenso curatore, con intervento della banca che anticipa la liquidità necessaria e pagamento impresario a fine lavori da parte della banca con successiva cessione da parte della ditta alla banca del rispettivo credito imposta.
Maggioranza: unanimità condomini?

 

Q) non capisco la frase "con successiva cessione da parte della ditta alla banca del rispettivo credito imposta" e poi da quello che ho letto sulla pagina di una banca, la liquidità l'avremmo alla fine dei lavori anticipando noi l'intero importo(strada impossibile) o con tranche in base allo stato di avanzamento dei lavori e quì mi pare di capire che dovremmo sempre raccogliere un cospicuo acconto da girare alla ditta per iniziare i lavori e far avanzare l'esecuzione e "sbloccare" le tranche successive del finanziamento.

 

c) Cessione credito imposta. Ipotesi che sconsiglio perché non mi è chiaro se sia richiesto o meno il precedente del pagamento della quota di spettanza da parte del fallito. Senza obbligo del pagamento, il fallito potrebbe attrarre il corrispettivo della cessione al passivo a tutto discapito del condominio.
Diversamente il condominio, previo consenso del curatore potrebbe ottenere l'intervento della banca che anticipa la liquidità necessaria con pagamento impresario a fine lavori e cessione alla banca del credito imposta.
Maggioranza: unanimità condomini.

 

Q) nohn capisco la frase "precedente del pagamento della quota di spettanza da parte del fallito" ed ancora anche in questo caso dovremmo anticipare un cospicuo acconto per dare inizio ali lavori?

 

d) Ipotesi preferibile:
Ogni condomino paga la sua quota con accollo del debito del fallito, anche pro quota di quella del fallito con sua successiva monetizzazione o compensazione con le tasse di competenza nei successivi 5 periodi di imposta.
Maggioranza: unanimità condomini salvo accollo solo da parte di alcuni di essi. In entrambe le ipotesi necessita comunque il consenso scritto del curatore.

Anche in questo caso è previsto il finaziamento da una banca come per la scelta dello socnto in fattura.


In ogni caso il consenso del curatore è sempre subordinato al parere favorevole del comitato dei creditori e del giudice delegato della procedura fallimentare.

In alternativa,  attendere l'emissione del decreto di trasferimento della proprietà e  poi deliberare al riguardo con nuovo proprietario. Sentire il curator e anche un commercialista.

 

 

 

Grazie.

Modificato da Stella*Marina

Per una prima delibera ( in seconda convocazione come "da prassi"), in favore di una consulenza tecnica per uno studio di fattibilià, la maggioranza richiesta per l'approvazione di questo passo è la maggioranza dei presenti ed 1/2 dei millesimi e nelle successive riunioni in tema superbonus per le successive fasi, scenderebbe ad 1/3 dei mmillesimi, oppure è fin dal principio di 1/3 dei millesimi e la maggioranza dei presenti?

I parte

Risposte punti a) e b) 

A) con l'accollo otterrete pro quota la stessa quota di bonus spettante al fallimento per cui non avete motivo di insinuarvi al passivo. Sarebbe un vantaggio indebito a favore del condominio. 

B) sconto. Molti impresari non hanno le capacità finanziarie per anticipare i costi dell'opera, ragion per cui la ditta si accorda con un banca che anticipa i soldi al condominio che poi paga la ditta a fine lavori, ditta che contestualmente al pagamento da parte del condominio cederà alla banca il proprio credito di imposta. 

Punti c) e d) 

C) leggendo le norme in tema di superbonus riterrei che il credito di imposta sorga esclusivamente dopo pagamento singole quote, ragion per cui se i condomini tutti, compreso ovviamente il fallito, non hanno la liquidità necessaria potrebbero chiedere alla banca di anticipare al condominio il corrispettivo dovuto alla ditta che il condominio regolarizzera' alla ditta a fine lavori e a collaudo positivo cederà alla banca il relativo credito di imposta. 

D) analogo discorso per l'accollo. Se non avete le risorse ne' per l'accollo né per effettuare i lavori potete dopo l'accollo chiedere l'intervento della banca con anticipo somme, pagamento ditta e cessione credito imposta alla banca. 

Unica avvertenza dovete come Condominio contattare il curatore e farvi assistere da un legale o da un commercialista per tutti gli aspetti burocratici di cui sopra atto di accollo compreso. 

 

Modificato da Federico Crespi

L'art 63 dl agosto 2020 ha ridotto i quorum costitutivi e deliberativi in tema di superbonus 110%. Voto assunto dalla maggioranza dei presenti che rappresenti almeno 1/3 del valore del condominio (334 millesimi). 

 

Riassumendo consiglierei accollo condominio quota fallito, anticipo bancario, pagamento ditta fine lavori o con pagamenti parziali da concordarsi (Sal), cessione credito imposta banca. No insinuazione al passivo per accollo quota fallito. 

Buona sera. 

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