#1 Inviato 6 Febbraio, 2024 Salve, vorrei realizzare una serra solare sulla mia proprietà (ultimo piano) parte di un Condominio. Mi è stato detto che dovrei richiedere una cessione di cubatura in quanto la mia quota non sarebbe sufficiente per realizzare la suddetta serra. Il costruttore dell'edificio mi ha detto che vi è una cubatura residua di circa 80 mq e che sarebbe più che sufficiente per realizzare la serra. A questo punto, il Costruttore dice che posso realizzare la serra in quanto lui sarebbe il proprietario e tale cubatura residua rimane nella sua disponibilità. Tuttavia, il Notaio non è convinto di tale ultimo punto ed anzi sostiene che la cubatura residua sarebbe passata nella disponibilità del Condominio (e che pertanto avrei bisogno dell'autorizzazione dei condomini). La domanda è: la cubatura residua è suddivisa pro quota per ogni condomino, in base alla propria quota millesimale (e quindi avrei bisogno dell'autorizzazione dei condomini) oppure rimane nella disponibilità del costruttore come da lui affermato? Grazie a chi volesse aiutarmi a sciogliere questo dubbio.
#2 Inviato 6 Febbraio, 2024 bruscasty dice: La domanda è: la cubatura residua è suddivisa pro quota per ogni condomino, in base alla propria quota millesimale (e quindi avrei bisogno dell'autorizzazione dei condomini) oppure rimane nella disponibilità del costruttore come da lui affermato? Certamente!! Il costruttore non ha nessun potere sulla cubatura residua. E' come dice il notaio.
#3 Inviato 6 Febbraio, 2024 ULISSSE dice: Certamente!! Il costruttore non ha nessun potere sulla cubatura residua. E' come dice il notaio. bruscasty dice: Salve, vorrei realizzare una serra solare sulla mia proprietà (ultimo piano) parte di un Condominio. Mi è stato detto che dovrei richiedere una cessione di cubatura in quanto la mia quota non sarebbe sufficiente per realizzare la suddetta serra. Il costruttore dell'edificio mi ha detto che vi è una cubatura residua di circa 80 mq e che sarebbe più che sufficiente per realizzare la serra. A questo punto, il Costruttore dice che posso realizzare la serra in quanto lui sarebbe il proprietario e tale cubatura residua rimane nella sua disponibilità. Tuttavia, il Notaio non è convinto di tale ultimo punto ed anzi sostiene che la cubatura residua sarebbe passata nella disponibilità del Condominio (e che pertanto avrei bisogno dell'autorizzazione dei condomini). La domanda è: la cubatura residua è suddivisa pro quota per ogni condomino, in base alla propria quota millesimale (e quindi avrei bisogno dell'autorizzazione dei condomini) oppure rimane nella disponibilità del costruttore come da lui affermato? Grazie a chi volesse aiutarmi a sciogliere questo dubbio. Se il costruttore ha venduto tutto e nei rogiti/regolamento contrattuale non è previsto nulla a "favore" del costruttore (a volte si tengono il lastrico solare a uso esclusivo per futura edificazione ulteriore e magari questi 80m3 erano proprio per questo...), la cubatura residua è in capo al condominio e come tale è un bene comune latente/immateriale. Modificato 6 Febbraio, 2024 da PVE Miglioramento informazioni
#4 Inviato 7 Febbraio, 2024 Grazie mille. Sull'atto di vendita, effettivamente, non c'è alcuna riserva di proprietà, pertanto dovrò chiedere l'autorizzazione di tutti i condomini, giusto?
#5 Inviato 7 Febbraio, 2024 bruscasty dice: Grazie mille. Sull'atto di vendita, effettivamente, non c'è alcuna riserva di proprietà, pertanto dovrò chiedere l'autorizzazione di tutti i condomini, giusto? Fai un progetto e fai mettere all'odg della prossima assemblea la tua richiesta da sottoporre alla decisione assemblea. 1
#6 Inviato 8 Febbraio, 2024 bruscasty dice: La domanda è: la cubatura residua è suddivisa pro quota per ogni condomino, in base alla propria quota millesimale (e quindi avrei bisogno dell'autorizzazione dei condomini) Esatto. Se il condominio è già costituito (con 2 o più proprietari) ha decisamente ragione il notaio. Se devi usare anche le aliquote di cubatura di altri condòmini ti conviene portare il tutto in assemblea e se ti concederanno la delibera va allegata alla pratica edilizia che presenterai in comune. Tieni presente che le cubatura che non ti spetta dovrà essere remunerata. Come giusto che sia. Per le incombenze di ordine tecnico consultati con un tecnico architetto o ingegnere. Tu sei GIÀ condòmino (proprietario) oppure devi ancora perfezionare l'acquisto con il rogito ? Modificato 8 Febbraio, 2024 da marcanto
#7 Inviato 8 Febbraio, 2024 Portando la questione in assemblea dovrò ottenere l'approvazione all'unanimità trattandosi di "atti straordinari" oppure è sufficiente una maggioranza qualificata? Nel caso invece fosse sufficiente la cubatura che ha a disposizione il Costruttore (essendo anche proprietario e quindi condomino di alcune unità immobiliari) basterebbe un atto di cessione tra privati senza necessaria approvazione all'unanimità in assemblea. Corretto? Modificato 8 Febbraio, 2024 da bruscasty
#8 Inviato 8 Febbraio, 2024 bruscasty dice: Portando la questione in assemblea dovrò ottenere l'approvazione all'unanimità trattandosi di "atti straordinari" oppure è sufficiente una maggioranza qualificata? Secondo me la cubatura residua è divisa pro quota e perciò serve l'unanimità, ma io non sono esperto. bruscasty dice: Nel caso invece fosse sufficiente la cubatura che ha a disposizione il Costruttore (essendo anche proprietario e quindi condomino di alcune unità immobiliari) basterebbe un atto di cessione tra privati senza necessaria approvazione all'unanimità in assemblea. Corretto? Intendi le pro quote degli appartamenti invenduti? Su questo non so rispondere e aspetta @marcanto o @cacallo
#9 Inviato 8 Febbraio, 2024 Si, esatto. Il mio dubbio è questo: qualora fossero sufficienti le pro quote degli appartamenti invenduti (che quindi sono di proprietà del Costruttore e che risulta condomino), posso utilizzare queste quote mediante un atto di cessione di cubatura da parte del Costruttore/condomino o devo comunque sottoporre la questione all'assemblea che dovrà approvare all'unanimità? (il Costruttore dispone di oltre 200,00 mill.)
#10 Inviato 8 Febbraio, 2024 Francamente è una questione delicata. ossia: Assodato che vi sia cubatura residua, la stessa deve essere ceduta mediante formalizzazione con assemblea condominiale, OPPURE alcuni condòmini e non tutti (che detengono magari l'aliquota necessaria, che occorre) possono cedere la loro aliquota con "atto di cessione tra privati" ????? Qui credo che possa intervenire @cacallo Ma oltre l'aspetto cessione di cubatura entra in gioca anche un secondo aspetto che è quello del decoro. Si modifica e si integra il prospetto, quindi in questo contesto, in ambito al decoro, è opportuno ottenere il consenso unanime. Modificato 8 Febbraio, 2024 da marcanto
#11 Inviato 9 Febbraio, 2024 Il problema delle "cubature residue" sarebbe ostico da affrontare senza il supporto degli atti notarili... . Comunque: se negli atti di compravendita delle unità del condominio c'è una riserva di proprietà a favore del costruttore (e basta che la riserva sia per una parte del fondo comune, non è necessario che sia specificata la parola "cubatura") basta l'autorizzazione del costruttore controfirmando il progetto della serra solare. Se, viceversa, non c'è riserva di proprietà/cubatura, può bastare una delibera totalitaria dei condomini ma la stessa è in obbligo di trascrizione, ex art. 2643, 2-bis, c.c., quindi la delibera deve essere autentificata. Il problema è pertanto pratico perché da un lato è già difficile ottenere una delibera totalitaria, dall'altro deve partecipare all'assemblea o un notaio, oppure un legale, che possa autentificare il verbale assembleare (che sarebbe meglio farlo controfirmare dai condomini anziché dal solo segretario e presidente eletti).
#12 Inviato 9 Febbraio, 2024 Eliminato!!! Grazie @marcanto 🙏 Devo ancora imparare come vivere il forum... Modificato 9 Febbraio, 2024 da Mia60 errore
#13 Inviato 9 Febbraio, 2024 Mia60 dice: 1) esiste sempre una cubatura residua o anche no? 2) se esiste, qual è la fonte per la verifica e/o per la quantità? 3) nel contesto descritto qui sopra, per l'utilizzo della cubatura residua cosa sarebbe dovuto servire? Non portare la discussione su binari differenti dal contesto della stessa. Crea discussione a parte. Mia60 dice: chi utilizza la cubatura per l'ampliamento dell'immobile, cosa va incontro (abuso edilizio)? Idem Modificato 9 Febbraio, 2024 da marcanto
#14 Inviato 9 Febbraio, 2024 marcanto dice: Non portare la discussione su binari differenti dal contesto della stessa. Crea discussione a parte. Idem Ricevuto ed eseguito!!!
#15 Inviato 9 Febbraio, 2024 cacallo dice: può bastare una delibera totalitaria dei condomini ma la stessa è in obbligo di trascrizione, ex art. 2643, 2-bis, c.c., quindi la delibera deve essere autentificata. Raggio su questo "totalitaria" = unanime. Esempio: condominio di 10 condòmini in tutto. Il signor Caio per realizzare i suoi intenti ha bisogno della cubatura di solo 5 condòmini, e non del totale. Gli altri 4 condòmini residui, che non cedono cubatura, la potranno usare loro stessi. In questo contesto non sarebbe necessaria unanimità, ma neppure assemblea, quindi tra i 5 e il richiedente si potrebbe instaurare "un accordo" di tipo privatistico ??? L'aliquota di cubatura residua che spetta a ciascun condòmino "è personale" e se ne può disporre a propria discrezione. In teoria (ma forse non tanto) la si potrebbe cedere anche ad un soggetto estraneo al condominio, per esempio . Modificato 9 Febbraio, 2024 da marcanto
#16 Inviato 9 Febbraio, 2024 Esatto, il dubbio che mi pongo è proprio il seguente. Se fosse sufficiente la quota proporzionale di un solo condomino, posso fare un accordo privato con il condomino senza bisogno di passare per l'assemblea? In questo caso potrei fare un accordo direttamente con il Costruttore (che è anche condomino) così da evitare di ottenere la unanimità (anche se non vi è alcuna riserva di proprietà del Costruttore)? Es. il Costruttore dispone, proporzionalmente alla propria quota millesimale, una cubatura disponibile di 40 (a fronte della cubatura residua di 100 che è suddivisa proporzionalmente tra tutti i condomini). Posso usare quei 40 a fronte di una cessione di cubatura fatta tra il sottoscritto e il costruttore? Secondo me si, perché in quel caso non andrei ad intaccare la quota disponibile degli altri condomini e non vi sarebbe alcun pregiudizio nei loro confronti. Modificato 9 Febbraio, 2024 da bruscasty
#17 Inviato 9 Febbraio, 2024 Mi dispiace ma la cubatura residua di un fondo su cui è eretto un condominio, per essere utilizzata in mancanza di riserva di proprietà e/o di assegnazioni trascritte, necessita di delibera totalitaria. Se vogliamo riferirci alla Cassazione a Sezioni Unite, sentenza n. 16080/2021, bisognerebbe distinguere fra "cessione di cubatura tradizionale" e "cessione di diritti edificatori", perché trattasi di due strumenti urbanistici non intercambiabili. Di solito per la "cessione di cubatura tradizionale" è inteso lo scambio di cubature fra confinanti, mentre la cessione di diritti edificatori, soprattutto se usata a fini "piano casa", sottende un negozio fra condomini (tutti, in mancanza di assegnazioni della cubatura residua) per un uso possibile della cubatura residuale del fondo su cui è eretto il condominio. La prima è atto fra privati da trascrivere ex art. 2645 - quater c.c., La seconda è atto fra condomini da trascrivere ex art. 2643 -2bis c.c.. Sempre se vogliamo attenerci al sopracitato arresto ermeneutico, la Cassazione mostra di non condividere l'impostazione di marcanto, in quanto condurrebbero ad un eccessivo spostamento del baricentro della figura in esame verso una connotazione strettamente pubblicistica, dovendosi pur sempre mantenere al centro dell’indagine la rilevanza dell’atto di disposizione patrimoniale corrente tra le parti ed avente ad oggetto un diritto di rilevante valore economico. "Diversamente opinando si finirebbe per negare l’assunto, oggi consolidato nel diritto vivente[24], secondo cui lo ius aedificandi costituisce pur sempre naturale estrinsecazione del diritto di proprietà fondiaria e non un’attribuzione concessoria da parte dell’ente pubblico" (passo ripreso dalla sentenza citata). In altri termini bisogna sempre accertare prima se con il primo atto di compravendita, nascita del condominio, ci fu una riserva di diritti edificatori a favore del costruttore (cubatura tradizionale), oppure se il fondo circostante al condominio, la famosa "partita speciale n. 1" della suddivisione in subalterni che compongono il condominio, fu assegnato alla intera compagine condominiale, ovvio con vincoli di destinazioni comuni (ad esempio parcheggi scoperti). *** *** *** A margine per me è stato un errore "cassare" l'intervento di Mia60, perché l'escamotage che il costruttore usò per l'edificazione del suo condominio fu "assai particolare" ed aliena alle precisazioni anzidette della Cassazione. In pratica nel caso di Mia60 ci fu un conteggio delle cubature assai particolare che, secondo me, fa restare le posizioni dei condomini di Mia60 nella posizione di "cessione di cubatura tradizionale" anche ora. *** *** *** Ammetto che per capirlo fui accompagnato a vederlo "de visu" (da un comune in provincia di Belluno) ma, per tornare a bomba sul problema postato, perché l'OP. non legge il suo titolo d'acquisto? Se ci furono riserve e/o assegnazioni di cubatura le deve trovare nel tuo titolo d'acquisto stesso (e ciò sarebbe prodromico alla soluzione del problema). 1
#18 Inviato 9 Febbraio, 2024 Grazie @cacallo , ormai ho rimosso tutto, non mi ricordo più neanche io cosa avevo chiesto... 🙏🙏
#19 Inviato 9 Febbraio, 2024 cacallo dice: In pratica nel caso di Mia60 ci fu un conteggio delle cubature assai particolare che, secondo me, fa restare le posizioni dei condomini di Mia60 nella posizione di "cessione di cubatura tradizionale" anche ora. eggià ... ... balconi / terrazze / portici / verande / sottotetti abitabili/terrazze a tasca (che scompaiono) ... ... un subalterno catastale compare Turiddu / scompare Turiddu ... .... b.c.n.c. per tutti i condòmini e b.c.n.c. per alcuni condòmini ... ... oltre alcuni documenti catastali fantasiosi (planimetria et elaborato planimetrico) ... Occorre ricostruire la processione delle pratiche edilizie presententate ... ... peraltro con terminologie diverse da quelle in uso qui a Genova ... ... nonchè immaginare le pratiche edilizie mai presentate ... ... confrontando le date con quelle delle costituzioni / variazioni catastali ... Mia60 dice: Grazie @cacallo , ormai ho rimosso tutto, non mi ricordo più neanche io cosa avevo chiesto... je saccio quasi tutto 'o munno ... ... quanto tu hai scritto in questa discussione ho conservato ... INTERVALLI Modificato 9 Febbraio, 2024 da Ospite___
#20 Inviato 9 Febbraio, 2024 Vi ringrazio per le risposte ricche di spunti. Una cosa però non mi è chiara: per quale motivo dovrei comunque passare per una delibera autorizzata all'unanimità nell'ipotesi in cui sarebbe sufficiente la cessione di cubatura di UN solo condomino (in questo caso il Costruttore)? Anche se la cubatura residua è del Condominio come è stato detto, in questo caso io non andrei ad intaccare le quote residue degli altri condomini ma soltanto del Condomino/Costruttore. In ogni caso, nella eventualità fosse sufficiente la quota del solo Costruttore, potrei prospettare la questione in assemblea nei seguenti termini: chiedere l'aumento di cubatura andando a detrarla dalla sola quota disponibile del Condomino/Costruttore e non proporzionalmente dalla quota di ogni condomino? Così facendo forse sarebbe più agevole ottenere l'unanimità. Grazie
#21 Inviato 9 Febbraio, 2024 Studio n. 1763/1999 – Il trasferimento di cubatura Autore: Mauro Leo - Pubblicato sul sito il 27/10/2014 Studio n. 540-2014/T – Negoziazione dei diritti edificatori e relativa rilevanza fiscale, anche alla luce dell’art. 2643 n. 2-bis) c.c. Autore: Adriano Pischetola - Pubblicato sul sito il 21/11/2014 Dalla cessione di cubatura alle operazioni sui crediti di cubatura: evoluzione o mutazione del diritto. di Giuseppe Trapani - Parte Prima + Parte Seconda Consiglio Nazionale del Notariato - Studio n. 671-2009/C (Approvato dalla Commissione Studi Civilistici del 16 marzo 2011) Pubblicato nella rivista Studi e Materiali CNN, 2/2011, 339 Urbanistica ed attività notarile. Nuovi strumenti di pianificazione del territorio e sicurezza delle contrattazioni Atti del Convegno tenutosi a Bari l'11 giugno 2011 (N. 3/2011) Modificato 9 Febbraio, 2024 da Ospite___
#22 Inviato 9 Febbraio, 2024 Io non affermo che sempre sia necessario il passaggio assembleare, io affermo che se ci sono riserve (trascritte) di cubature e/o riserva di proprietà di parti del fondo comune, allora sei nell'ipotesi tradizionale di cessione fra confinanti e ti basta l'accordo con il solo proprietario (nel tuo caso il solo costruttore). Se non ci sono le riserve, in quanto il fondo di proprietà del condominio, ripeto la particella speciale sub. 1 del mappale del tuo condominio, è comune a tutti i condomini, allora è necessaria la delibera totalitaria. Per me dovresti accertare la titolarità del diritto che vuoi acquistare ed accertato ti regoli di conseguenza. *** *** *** Esisterebbe anche una "terza via", cioè quella che fu attuata nel condominio di Mia60, ma come ti racconta Ospite___ è una via "assai particolare", per non dire illegittima. Fortuna che Mia60 è una signora in tutti i sensi, diversamente il suo condomino, che scelse su indicazioni del suo notaio la "terza via", non se la passerebbe per niente bene. 1
#23 Inviato 9 Febbraio, 2024 cacallo dice: Esisterebbe anche una "terza via", cioè quella che fu attuata nel condominio di Mia60, ma come ti racconta Ospite___ è una via "assai particolare", per non dire illegittima. Fortuna che Mia60 è una signora in tutti i sensi, diversamente il suo condomino, che scelse su indicazioni del suo notaio la "terza via", non se la passerebbe per niente bene. Sempre con ottimismo occorre affrontar ...
#24 Inviato 9 Febbraio, 2024 No, purtroppo sull'atto di vendita non vi è alcuna riserva. Pertanto credo sarà necessario passare per l'assemblea. Al fine di ottenere l'unanimità, è possibile prospettare la questione in assemblea nei seguenti termini: chiedere l'aumento di cubatura andando a detrarla dalla sola quota disponibile del Condomino/Costruttore e non proporzionalmente dalla quota di ogni condomino? Così facendo forse sarebbe più agevole ottenere l'unanimità. Grazie
#25 Inviato 9 Febbraio, 2024 bruscasty dice: No, purtroppo sull'atto di vendita non vi è alcuna riserva. Pertanto credo sarà necessario passare per l'assemblea Purtroppo... bruscasty dice: chiedere l'aumento di cubatura andando a detrarla dalla sola quota disponibile del Condomino/Costruttore e non proporzionalmente dalla quota di ogni condomino? Così facendo forse sarebbe più agevole ottenere l'unanimità. Si e ci sarebbe un escamotage lecito e legittimo per accelerare la questione. L'assemblea, anche a maggioranza, autorizza l'amministratore a firmare per avallo la tua istanza edilizia che andrai a depositare dopo aver ottenuto l'assenso (scritto) del costruttore. Così è fattibile in termini accettabili e veloci; resterà il problema di come potrai vendere il tuo immobile senza la trascrizione dell'accordo col costruttore ed assembleare; se non hai intenzione di vendere per i prossimi venti anni, non avrai problemi.