#1 Inviato 26 Novembre, 2014 Riuppo questo post. Il mio quesito è se qualche amministratore applica la norma, in particolare mi interessa poi sapere se quanto sotto (cito, fonte internet) vale anche per il rendiconto della gestione riscaldamento. Grazie Classificazione del rendiconto L’art. 1130 bis c.c. stabilisce che il rendiconto è formato dal a) registro di contabilità b) dal riepilogo finanziario c) da nota esplicativa sintetica della gestione (anche con l’indicazione dei rapporti in corso e delle questioni pendenti) Questi sono i documenti che “compongono” il rendiconto del condominio. E’ evidente che si tratta di un unico documento complesso (in quanto formato da più elementi). Questo spiega perché il legislatore con la riforma ha previsto che il rendiconto (come documento) è formato da un registro cronologico di contabilità (che tornado all’esempio del conto corrente bancario può essere assimilato all’estratto conto) nel quale vanno annotate entro 30 giorni dalla loro effettuazione tutte le operazioni in entrata e in uscita (la verifica del rendiconto – registro di contabilità – è possibile oltre che sulla base dei c.d. giustificativi di spesa anche in base al conto corrente condominiale sul quale devono transitare tutte le somme in entrata o in uscita). Altro elemento che spinge ad usare il principio di cassa è stato fornito dallo stesso legislatore della riforma condominiale, quando ha previsto che nel registro di contabilità le operazioni devono essere annotate entro 30 giorni dalla loro effettuazione (1130 comma 8 c.c.) . È evidente che il legislatore con la locuzione effettuazione fa riferimento al pagamento o alla riscossione e non ad altri eventi (es. ricezione della fattura). la questione relativa alle fatture non pagate per le quali occorre fornire una “informazione” ai proprietari, è ovvio che fornire una “informazione” è una cosa molto diversa dall’inserzione della fattura non pagata nel registro di contabilità (le fatture non pagate non possono essere inserite nel registro di contabilità). In ogni modo, si tratta di casi marginali, perché con la presenza di fondi cassa, con il preventivo reale, sarà sempre più difficile vedere fatture non pagate entro il 31 dicembre di ogni anno.
#3 Inviato 26 Novembre, 2014 la questione relativa alle fatture non pagate per le quali occorre fornire una “informazione” ai proprietari, è ovvio che fornire una “informazione” è una cosa molto diversa dall’inserzione della fattura non pagata nel registro di contabilità (le fatture non pagate non possono essere inserite nel registro di contabilità). Le fatture non pagate non possono essere inserite nel "registro" di contabilità (entrate/uscite) ma devono essere inserite in contabilità in modo da risultare nello stato patrimoniale come "debiti verso terzi" In ogni modo, si tratta di casi marginali, perché con la presenza di fondi cassa, con il preventivo reale, sarà sempre più difficile vedere fatture non pagate entro il 31 dicembre di ogni anno. ... ammesso che fili tutto liscio e non ci siano condòmini morosi 🙂
#4 Inviato 26 Novembre, 2014 Leonardo io non ho mai visto lo stato patrimoniale del condominio. Ma qualcuno lo fa? Approfitto della tua giustissima osservazione per un altro quesito. Gestione riscaldamento: In ipotesi che l'amministratore non paga tutte le bollette proprio per la presenza di condomini morosi o perché il precedente amministratore è scappato con la cassa e non si è ancora coperto il buco. A fine stagione scrive nel registro di contabilità solo le fatture pagate. La ripartizione spese si effettua sul totale delle fatture pagate o su tutte le fatture emesse della stagione termica?
#5 Inviato 27 Novembre, 2014 Leonardo io non ho mai visto lo stato patrimoniale del condominio.Ma qualcuno lo fa? Art. 1130-bis Il rendiconto condominiale contiene le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve, che devono essere espressi in modo da consentire l'immediata verifica. Si compone di un registro di contabilità, di un riepilogo finanziario, nonché di una nota sintetica esplicativa della gestione con l'indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti. Dal 18 giugno 2013 la situazione patrimoniale è obbligatoria per Legge ma credo che la maggior parte degli amministratori professionisti lo abbiano sempre fatto. Hai fatto un corso iniziale per amministratore o sei amministratore da prima della Riforma? Hai mai fatto un corso annuale di aggiornamento obbligatorio? Se sei iscritto ad un'Associazione chiedi a loro e chiedi anche al prossimo corso di aggiornamento. Intanto ecco una situazione patrimoniale contenente stato patrimoniale, flussi di cassa e riepilogo finanziario. Nelle passività non compaiono debiti verso terzi perchè non ce ne sono: --img_rimossa-- Gestione riscaldamento:In ipotesi che l'amministratore non paga tutte le bollette proprio per la presenza di condomini morosi o perché il precedente amministratore è scappato con la cassa e non si è ancora coperto il buco. A fine stagione scrive nel registro di contabilità solo le fatture pagate. La ripartizione spese si effettua sul totale delle fatture pagate o su tutte le fatture emesse della stagione termica? La gestione riscaldamento è una delle tante spese del condominio, come, per esempio, la gestione della ripartizione acqua, quindi fa parte del rendiconto generale. Continui a confondere il registro entrate/uscite (flussi di cassa) con la contabilità di competenza. La ripartizione si effettua su tutte le spese di competenza, sia pagate che non pagate. - Il condòmino che ha pagato tutto fino all'ultimo centesimo risulterà con zero debiti e zero crediti. - I condòmini che non hanno pagato saranno debitori verso il condominio e quindi nello stato patrimoniale il loro debito risulterà nelle ATTIVITA' del condominio essendo un credito vantato. - I fornitori non ancora pagati risulteranno nelle PASSIVITA' del condominio essendo un debito del condominio. Se o stato patrimoniale è fatto senza errori va sempre a pareggio e cioè: le ATTIVITA' sono pari alle PASSIVITA'. P.S. Ti chiedo scusa se non sei un amministratore perchè solo ora mi accorgo dal tuo profilo che forse non lo sei. Chissà perchè... ero convinto che tu fossi un amministratore.
#6 Inviato 27 Novembre, 2014 Per cortesia non rialzare vecchie discussioni con quesiti nuovi grazie. E' stata creata nuova discussione.
#7 Inviato 27 Novembre, 2014 Grazie Patrizia per la precisazione. - - - Aggiornato - - - Leonardo grazieeeeeeeeeee!!!! Ci credi se ti dico che ho visto in 3 anni 3 amministratori SOCI ANACI e nessuno dei tre ha fatto quanto prescritto ora della legge? Sono mesi che puntualizzo all'attuale amministratore che con la riforma è obbligatorio mettere ALMENO le fatture da pagare ma questo non mi ascolta! Intanto io voto contrario all'approvazione ma poi passano i mesi e abbiamo il rendiconto ancora da approvare. Io non chiedo tanto uno stato patrimoniale che un geometra manco sa che è! Io non chiedo che faccia corsi di aggiornamento! Ma che mi dica i reali debiti del condominio assolutamente sì!!! Conosco la contabilità avendola solo studiata, e di fatto sono diventato revisore dei conti di questo condominio avendo avuto accesso a tutte le pezze giustificative e agli estratti conto (perlomeno quella che mi hanno dato e che mi sono procurato). Tu pensi che lo stato patrimoniale vada a pareggio nel mio caso? Ovvio che no perché già il primo amministratore ha portato a consuntivo fatture inesistenti e nessuno ha controllato le pezze giustificative. Purtroppo abbiamo avuto una gestione che si è appropriata di fondi del condominio in 3 modi: incassando assegni dal conto corrente condominiale allo studio amministratore, pagando con assegni del nostro conto corrente debiti di altri condomini, incassando su conti correnti dello studio rate da parte dei condomini del mio condominio. Comunque non hai idea di quanto mi sei stato utile. Ora mi dirai: nominate un revisore contabile professionista! Mandate via l'amministratore! Domanda per gli amministratori professionisti perfavore rispondete: C'è qualcuno che redige il consuntivo come indicato dalla riforma ex art 1130-bis e redige lo stato patrimoniale? PS tu mi dici che la ripartizione si fa sulle spese pagate e non, chiaramente il mio attuale amministratore socio ANACI dice che si fa solo sulle spese pagate! Pensa come siamo messi
#8 Inviato 27 Novembre, 2014 Grazie Patrizia per la precisazione. - - - Aggiornato - - - C'è qualcuno che redige il consuntivo come indicato dalla riforma ex art 1130-bis e redige lo stato patrimoniale? Io e sono associata analogamente....
#9 Inviato 27 Novembre, 2014 Io e sono associata analogamente.... Cero Patrizia a scanso di fraintendimenti. VADO OT. ANACI è un'ottima associazione, il problema è che alcuni soci si fregiano dell'essere associati e poi non ne rispettano le indicazioni, e nemmeno le indicazioni di legge. Chiaro che le mele marce ci sono ovunque e un'associazione non è un'ordine professionale.
#10 Inviato 27 Novembre, 2014 Cero Patrizia a scanso di fraintendimenti. VADO OT. ANACI è un'ottima associazione, il problema è che alcuni soci si fregiano dell'essere associati e poi non ne rispettano le indicazioni, e nemmeno le indicazioni di legge. Chiaro che le mele marce ci sono ovunque e un'associazione non è un'ordine professionale. Non è l'appartenenza ad un'associazione che qualifica una certa metodologia di gestione,ciò dipende dalla libera scelta del professionista,in tutti i settori. Il criterio di competenza è il più corretto per una corretta attribuzione di spesa e per una più lineare formulazione del preventivo di spesa,ciò non toglie il criterio di cassa non sia bandito...purtroppo anche il legislatore che in prima battuta sembrava averlo compreso si è poi ricreduto ed i motivi sono ovvi. Ecco spiegata la ragione per la quale il tuo amministratore è comunque nel giusto.
#11 Inviato 27 Novembre, 2014 ...Ecco spiegata la ragione per la quale il tuo amministratore è comunque nel giusto. Pur presentando un rendiconto per cassa, tanto nel giusto non credo lo sia se non presenta "ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale". Spaesato, infatti, dice testualmente: "Io non chiedo tanto uno stato patrimoniale che un geometra manco sa che è! Io non chiedo che faccia corsi di aggiornamento! Ma che mi dica i reali debiti del condominio assolutamente sì!!!"
#12 Inviato 27 Novembre, 2014 Pur presentando un rendiconto per cassa, tanto nel giusto non credo lo sia se non presenta "ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale".Spaesato, infatti, dice testualmente: "Io non chiedo tanto uno stato patrimoniale che un geometra manco sa che è! Io non chiedo che faccia corsi di aggiornamento! Ma che mi dica i reali debiti del condominio assolutamente sì!!!" Dipende sempre da cosa il condòmino vuole sapere. Ma stiamo parlando di due aspetti diversi. L'indebitamento lo si estrapola comunque,sia il bilancio per competenza (più immediato) sia esso per cassa (più complicato),mentre il gestire secondo quanto dispone la nuova normativa presentando consuntivo,nota esplicativa,regiatro di contabilità e situazione patrimoniale è o meglio sarebbe la regola.
#13 Inviato 27 Novembre, 2014 Bene ora spiego la mia situazione, grazie infinitamente per il vostro aiuto nel comprendere come stanno le cose. 1. Amministratore nominato da costruttore. Il costruttore (condomino) non paga le sue rate, non voltura il contatore acqua. L'amministratore non costituisce un fondo spese inziale. Tempo 5 mesi non ha i soldi per pagare i fornitori, redige un rendiconto (anno 2012) per competenza stimando la spesa dell'acqua (non esistono bollette acqua, ma solo quelle sul contratto cantiere intestate al costruttore che nessuno paga). Salvo poi mettere alcuni costi per cassa (come l'assicurazione pagata a ottobre andrebbe suddivisa 2 mesi e 10 mesi). Un fornitore viene pagato per 2000 ed emette nota a credito per 500, amministratore consuntiva 1500, dal conto corrente escono 2000. I condomini non sanno dell'acqua, della nota a credito, e non chiedono e approvano il rendiconto per competenza senza controllare il conto corrente. 2.Tale amministratore si dimette, passa la cassa e i conti a uno che pensa di confondere i patrimoni tra i suoi clienti (per non citare il reato) e si dimette in 5 mesi. Il consigliere di condominio scopre: la presenza della nota a credito (incassata con la nuova gestione),che l'acqua è stata ricontrattata presso il fornitore e il contratto volturato, ora ci sono le fatture. 3. nuovo e attuale amministratore: storna l'acqua tra quella consuntivata e quella effettivamente pagata. Incassa la nota a credito quindi nulla deve fare. Cerca di pagare i debiti delle precedenti gestioni. Presenta un rendiconto (2013) frutto delle dichiarazioni dei precedenti amministratori. Non presenta stato patrimoniale. Quindi abbiamo avuto rendiconto 2012 per competenza e nessuna informazione sul reale stato crediti/debiti. Attuale amministratore: vuole redigere il rendiconto 2013 per cassa (Io stesso ho letto che la riforma imponesse la rendicontazione per cassa di fatto)e ripartisce solo le spese avvenute per cassa ed omette l'indicazione della fatture da pagare. A mio avviso è giusta la rendicontazione per competenza con indicazione della fatture pagate e da pagare, ed è accettabile quella per cassa ma sempre con tale indicazione. La ripartizione va fatta per competenza. In merito è valido ed attuale questo documento dell'ANACI Lombardia? --link_rimosso-- cito Pag 7: La volontà di eliminare ogni riferimento al principio di competenza e l’obbligatoria presenza delle voci di entrata ed uscita fanno supporre che l’adozione del principio di cassa debba ritenersi come linea di condotta principale nella redazione del rendiconto condominiale, tuttavia il principio i cassa, da solo, non è in grado di fornire gli ulteriori dati richiesti dal primo comma dell’art. 1130 del c.c., ossia tutte quelle informazioni inerenti alla situazione patrimoniale del condominio (crediti, debiti, fondi di riserve e disponibilità condominiali) nonché tutte le altre informazioni relative all’andamento condominiale. L’amministratore che voglia dunque adempiere agli obblighi imposti dall’art. 1130 1° comma del codice civile, sia pure rispettando il principio di cassa, deve includere nel rendiconto tutte quelle voci che hanno avuto manifestazione finanziaria (in entrata ed in uscita) nonché tutte le voci che pur non avendo avuto ancora manifestazione finanziaria (non essendo ancora state pagate o incassate) si sono realizzate nel corso dell’anno condominiale (quali ad esempio le fatture per acquisti di beni o prestazioni servizi con data coincidente o prossima al termine dell’esercizio condominiale, con relativo pagamento avvenuto nei primi giorni dell’anno successivo). Quest’ultimo metodo, anche se non conforme ai principi di economia aziendale e tecnica contabile propria delle aziende, rappresenta la forma di rendicontazione che meglio rispecchia i principi di chiarezza, trasparenza e semplicità a cui ispira la riforma del condominio, affinché ogni condomino di diversa cultura ed estrazione sia in grado di comprendere con immediatezza e facilità il contenuto del rendiconto condominiale.
#14 Inviato 27 Novembre, 2014 Ora ci sono arrivato, era troppo ovvio per ragionarci su! Rendiconto di gestione ordinaria: anno solare o durata annuale indicata dal regolamento di condominio. Rendiconto di gestione riscaldamento: anno "termico", dall'accensione allo spegnimento della CT. Stato patrimoniale di condominio: anno solare. Riunisce i due rendiconti e comprende lo stato patrimoniale (attivi e passivi). Esatto?
#15 Inviato 3 Dicembre, 2014 Chiedo agli amministratori, ho bisogno di un aiuto sostanziale...o meglio sostanzioso: come trattare un'ammanco di cassa di un precedente amministratore (ovvero mancano le pezze giustificative delle uscite di conto corrente). E' corretto iscriverlo tra i crediti del condominio? Inoltre se ci sono stati versamenti di condomini che non sono stati conteggiati di passate gestioni o che sono stati conteggiati in eccesso (tipo 1 versamento e doppio accredito) come si mette a posto la cosa a livello contabile nel bilancio annuale? Ovvero è possibile sistemare la situazione patrimoniale e rinviare la correzione dei rendiconti ad un momento successivo? (mi riferisco al rendiconto riscaldamento che ha una durata da ottobre a settembre e non gennaio a dicembre come bilancio e rendiconto ordinario). Davvero grazie per i contributi.
#16 Inviato 23 Maggio, 2015 Gentilissima sig.ra Patrizia, Non so dove sbattere il capo perché abbiamo cambiato amministratore il quale ha chiuso i conteggi utilizzando il sistema di competenza. Ora però vorremmo amministrarlo da noi Io sono abituato ad usare il sistema di cassa e ora non sono in grado di iniziare la nuova contabilità perché non so con quali residui debiti o crediti partire Si tratterebbe di trasformare la chiusura già in nostro possesso da competenza a cassa. Dove mi posso rivolgere? Grazie Alberto
#17 Inviato 28 Maggio, 2015 La chiusura rimane tale, non può esser cambiate, semmai sarà la nuova gestione che confluirà nel criterio di cassa, a mio giudizio inadeguato. La trasformazione, in corso di nuova gestione comporta comunque un periodo di sistema misto in cui vanno esaurendosi i debiti pregressi e nascono i nuovi solo con l' uscita di cassa ed esaurendosi contestualmente. Purtroppo non è semplice e temo che con difficoltà troverai qualcuno in grado di dedicarti tempo soprattutto per i controlli. Un revisore potrebbe fare al caso tuo.
#18 Inviato 3 Giugno, 2015 Anche se in parte OT a quanto chiesto all'inizio del post vorrei intervenire con un esempio che mi interessa e credo si riallaccia alla problematica da competenza a cassa: Il condominio è stato in passato gestito per competenza (non sto a spiegare perché) e di fatto sono stati costituiti due fondi spese nel rendiconto, di cui uno per l'acqua. Di fatto l'assemblea non è stata informata, io personalmente non avevo controllato le pezze, quindi quel fondo spese sembrava realmente già pagato, cioè la somma di fatture emesse e pagate. (indicato nel rendiconto "Spese acqua anno 2011: € 3000"). E di conseguenza ripartito sui consumi acqua del 2011. Una volta pagate le fatture dei due fondi (in pratica emesse successivamente per voltura contratti, e morosità dell'utenza): uno è risultato a credito e uno a debito: ovvero nel caso acqua si sono pagate fatture per 2000€. Abbiamo quindi 1000€ da restituire ai condomini. E' corretto procedere ad uno storno nel rendiconto (dove sono avvenute realmente le uscite) e ripartire tale storno a credito sui consumi dell'anno in questione? idem per il fondo che è risultato scarso, chiedendo ulteriori contributi ai condomini? Si da il caso poi che una fattura sia stata erroneamente registrata nel 2011 (importo 500€ invece di 300€), è possibile/corretto stornarla in questo rendiconto benché già approvata nel rendiconto 2011? (ci vorrebbe l'unanimità?)...oppure meglio creare un fondo di 100€ per quest'errore e poi decidere come disporne? Forse anche per i 1000€ "avanzati" bisognerebbe procedere ugualmente?
#19 Inviato 7 Giugno, 2015 Perdona ma si fatica a capire. La contabilità chiede nero su bianco e documenti alla mano per esser compresa nei quesiti posti.
#20 Inviato 11 Giugno, 2015 Perdona ma si fatica a capire.La contabilità chiede nero su bianco e documenti alla mano per esser compresa nei quesiti posti. Certamente Patrizia, ho cercato di spiegarmi esemplificando, è più semplice di quello che sembra e mi richiamo all'intervento di aeffe. In sostanza se un rendiconto è stato approvato con spese sia per cassa che per competenza (competenza significa per esempio addebitare una spesa dell'anno di gestione in mancanza di pezza giustificativa, STIMANDO la fattura che verrà emessa solo l'anno successivo). La stima è di 3000€. Iscritta a rendiconto la voce di spesa acqua 2011 per 3000€, in mancanza di fattura, ovvero su costi presunti. i 3000€ vengono ripartiti sui consumi dell'anno 2011. L'anno successivo 2012 viene emessa fattura relativa ai consumi dell'anno precedente pari a 2000€. Troverei corretto semplicemente stornare nel rendiconto dell'anno di emissione della fattura (il 2012) 1000€ dai consumi ripartiti l'anno precedente tra i condomini. Non è questo riallineare competenza con cassa?
#21 Inviato 14 Giugno, 2015 Certamente Patrizia, ho cercato di spiegarmi esemplificando, è più semplice di quello che sembra e mi richiamo all'intervento di aeffe. Non è questo riallineare competenza con cassa? Non lo chiamerei riallineamento. Questa è solo una soluzione ad un pasticcio creato per incapacità in quanto non si redigono rendiconti su costi ipotizzati. Non si inseriscono spese non certe. Se si utilizza il criterio di cassa si inseriscono e rendicontano le sole fatture RICEVUTE e pagate. Se si utlilizza il criterio di competenza si inseriscono le fatture RICEVUTE siano esse pagate o meno purchè si riferiscano al periodo di gestione in chiusura.
#22 Inviato 14 Giugno, 2015 Se si utilizza il criterio di cassa si inseriscono e rendicontano le sole fatture RICEVUTE e pagate. Se si utilizza il criterio di competenza si inseriscono le fatture RICEVUTE siano esse pagate o meno purchè si riferiscano al periodo di gestione in chiusura. Ciao Patrizia, però se accade un fatto come quello prospettato da Spaesato che si fa? Mi spiego meglio: Oggi, giugno 2015, mi arriva una fattura di conguaglio di cui non ero a conoscenza e non potevo nemmeno prevedere, relativo a consumi 2013, per un importo di € 3.000,00. Qual'è la soluzione non pasticciata, anche al fine di conoscere il reale costo d'esercizio in caso ci siano stati nuovi acquirenti nel 2014 che rispondono delle spese di esercizio 2013 e nuovi acquirenti nel 2015 che non rispondono delle spese di esercizio 2013? Provo a dare una mia risposta: Inserire la spesa dei 3.000 euro nell'esercizio 2013 e revisionare il bilancio 2013. O ci sarebbe una diversa soluzione cristallina?
#23 Inviato 14 Giugno, 2015 Per evitare situazione come quella prospettata è buona norma stabile l'annualità di rendiconto in modo tale da avere il tempo di ricevere i conguagli e stabilire la fine dell'esercizio al 31/8 -30/9
#24 Inviato 14 Giugno, 2015 Per evitare situazione come quella prospettata è buona norma stabile l'annualità di rendiconto in modo tale da avere il tempo di ricevere i conguagli e stabilire la fine dell'esercizio al 31/8 -30/9 Questo non risolve il problema se, per colpa di nessuno, arriva un conguaglio imprevisto (ENEL - ACQUA - Spese di giudizio...) oltre 6 mesi dopo la chiusura d'esercizio, qualsiasi sia la data di chiusura.
#25 Inviato 14 Giugno, 2015 Questo non risolve il problema se, per colpa di nessuno, arriva un conguaglio imprevisto (ENEL - ACQUA - Spese di giudizio...) oltre 6 mesi dopo la chiusura d'esercizio, qualsiasi sia la data di chiusura. Se succede e l'esercizio si è chiuso ed il bilancio approvato, amen. Sono casi talmente rari, se segui la buona norma della competenza e del consiglio di remejo, che rappresentando l'eccezionalità l'assemblea non potrà che prenderne atto.
