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giovanni.fiorentino1

Crediti condominiali

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Buonasera a tutti, avrei un quesito da porvi:

a marzo 2017 ho acquistato un immobile in un condominio, in cui l'amministratore è, da sempre, un condomino interno. 

Premetto che lo stesso, seppur sollecitato dagli altri condomini, è dal 2013 che non presenta i bilanci, e che solo a gennaio 2020, con convocazione di assemblea, ha chiesto l'approvazione dei bilanci per il periodo 2013 - 2019 (!).

Nei bilanci che ci ha anticipato, per una visione pre assembleare, a me ha dato solo i bilanci degli anni 2017-2018-2019 adducendo come motivazione che gli altri, cioè 2013-2014-2015-2016, non mi spettano in quanto non proprietario e che di conseguenza avrebbe contattato il vecchio proprietario.

Dall'esame che ho fatto degli stessi, messimi a disposizione da altri condomini, risulta che in tutti gli anni, sono a credito.

Vi chiedo consigli su:

1. è tenuto a non consegnarmi i bilanci precedenti al mio acquisto, seppure nella convocazione mi convoca per deliberare dal 2013 al 2019?

2. i crediti del periodo precedente al mio acquisto dell'immobile a chi vanno?

3. posso chiedere di farli accreditare a me, e poi sarò io a stornarli, laddove sia dovuto, al vecchio proprietario per la parte di competenza?

4. laddove continui l'amministratore a sostenere la tesi che non mi spettano i bilanci e di conseguenza i crediti, posso impugnare l'assemblea?

5. può l'amministratore "bonificare" una somma al vecchio proprietario, a distanza di 3 anni dalla vendita dell'immobile?

Grazie per i consigli... 

 

I bilanci le devono essere consegnati tutti, così come eventuale documentazione attinente il condominio precedente al suo acquisto. Nel momento in cui lei diventa condomino, ha interesse e diritto a esaminare ogni documento condominiale. La privacy, a volte impropriamente richiamata da qualche amministratore poco attento, non c'entra assolutamente nulla.

 

Quanto allo storno di crediti relativi a quando lei non era proprietario, la vedo un po' più difficile. In ogni caso è una cosa complicata per la quale la giurisprudenza non ha ancora trovato un chiaro ed univoco indirizzo. In linea di massima, però, i crediti dovrebbero spettare a chi all'epoca ha versato le somme. Se venissero corrisposte a lei - che non ha alcuna collegamento causale con quelle somme - si troverebbe a ricevere un indebito arricchimento. Quindi ritengo corretto che vadano stornate al precedente proprietario. Eventuali accordi interni, anche qualora fossero stati riportati in contratto, non hanno valenza nei rapporto con il condominio.

Oimmena dice:

I bilanci le devono essere consegnati tutti, così come eventuale documentazione attinente il condominio precedente al suo acquisto. Nel momento in cui lei diventa condomino, ha interesse e diritto a esaminare ogni documento condominiale. La privacy, a volte impropriamente richiamata da qualche amministratore poco attento, non c'entra assolutamente nulla.

 

Quanto allo storno di crediti relativi a quando lei non era proprietario, la vedo un po' più difficile. In ogni caso è una cosa complicata per la quale la giurisprudenza non ha ancora trovato un chiaro ed univoco indirizzo. In linea di massima, però, i crediti dovrebbero spettare a chi all'epoca ha versato le somme. Se venissero corrisposte a lei - che non ha alcuna collegamento causale con quelle somme - si troverebbe a ricevere un indebito arricchimento. Quindi ritengo corretto che vadano stornate al precedente proprietario. Eventuali accordi interni, anche qualora fossero stati riportati in contratto, non hanno valenza nei rapporto con il condominio.

Oimmena intanto grazie...

quindi se ho capito bene:

- ho diritto ad avere tutta la documentazione e in caso di diniego da parte dell'amministratore a consegnarmela posso impugnare la delibera assembleare e dunque la relativa approvazione dei bilanci;

- per i crediti invece mi spetterebbero solo quelli nel periodo 2017 (da aprle) - 2019;

ma l'accredito delle somme deve essere fatto a me, che a mia volta girerei al vecchio proprietario per la sua quota parte, oppure può essere fatto con due bonifici diversi?

 

giovanni.fiorentino1 dice:

- ho diritto ad avere tutta la documentazione e in caso di diniego da parte dell'amministratore a consegnarmela posso impugnare la delibera assembleare e dunque la relativa approvazione dei bilanci;

E' una questione complessa (per quanto non così inusuale) i cui contorni, anche sotto un profilo giuridico, non sono così netti, così dare una risposta certa è difficile.

 

In ogni caso, diciamo di sì. Nel senso che il presupposto per un voto consapevole da parte dell'assemblea, è quello di avere preventiva e idonea cognizione delle questioni in ordine alla quali di delibera. In tal senso, la mancata messa a disposizione dei bilanci e relativa documentazione giustificativa, potrebbe essere causa di invalidità della delibera. Peraltro, bisognerebbe partire, a monte, col dire che i bilanci vanno approvati di anno in anno... quindi l'intera approvazione tardiva e cumulativa non è proprio regolare. Specie considerando che per alcuni bilanci, non saresti neppure legittimato a votare (ma certamente a prendere cognizione della documentazione) in quanto eventuali oneri o crediti non spetterebbero a te. Poniamo il caso che per il 2013 risultino da versare somme per 2.000 euro, magari tu approvi - perché il bilancio viene portato in assemblea oggi - ma tenuto a colmare il debito dell'epoca, sarebbe il precedente proprietario.

 

Un tale inadempimento da parte dell'amministratore, potrebbe giustificare pienamente una sua rimozione, se del caso anche giudiziale.

 

giovanni.fiorentino1 dice:

- per i crediti invece mi spetterebbero solo quelli nel periodo 2017 (da aprle) - 2019;

ma l'accredito delle somme deve essere fatto a me, che a mia volta girerei al vecchio proprietario per la sua quota parte, oppure può essere fatto con due bonifici diversi?

Per quanto concerne i crediti precedenti al tuo acquisto, si tratta di un rapporto al quale tu sei estraneo, intercorrendo solo tra il condominio (nella persona dell'amministratore) ed il proprietario di allora. Quindi, eventuali pagamenti dovranno essere fatti direttamente a quest'ultimo.

 

 

 

Ti ha già detto Oimmena che la questione è complessa e non c'è ancora Giurisprudenza univoca.

Il disposto dell'art. 63 d.a.c.c., terzo capoverso, prevede infatti:

"Chi cede diritti su unita' immobiliari resta obbligato solidalmente con l'avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui e' trasmessa all'amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto".

 

Ciò significa:

1) Il titolo d'acquisto in copia autentica deve essere trasmesso all'amministratore che, dalla lettura dello stesso, potrà capire le eventuali pattuizioni sui crediti condominiali (i debiti sono già regolati dalla dichiarazione dell'amministratore da allegate all'atto d'acquisto).

2) Cosa avete pattuito nella compravendita del 2017, dunque post riforma del condominio?

 

Se è previsto che il vecchio proprietario ti lasciava la situazione com'era, debiti e crediti, senza voler più essere interessato da conteggi condominiali, allora quei crediti ti spettano, viceversa, se avete specificato diversamente, allora quei crediti non ti spettano.

 

Il punto nodale resta pertanto: avete trasmesso una copia autentica della compravendita all'amministratore da cui, quest'ultimo, possa evincere come regolarsi?

Oimmena dice:

E' una questione complessa (per quanto non così inusuale) i cui contorni, anche sotto un profilo giuridico, non sono così netti, così dare una risposta certa è difficile.

 

In ogni caso, diciamo di sì. Nel senso che il presupposto per un voto consapevole da parte dell'assemblea, è quello di avere preventiva e idonea cognizione delle questioni in ordine alla quali di delibera. In tal senso, la mancata messa a disposizione dei bilanci e relativa documentazione giustificativa, potrebbe essere causa di invalidità della delibera. Peraltro, bisognerebbe partire, a monte, col dire che i bilanci vanno approvati di anno in anno... quindi l'intera approvazione tardiva e cumulativa non è proprio regolare. Specie considerando che per alcuni bilanci, non saresti neppure legittimato a votare (ma certamente a prendere cognizione della documentazione) in quanto eventuali oneri o crediti non spetterebbero a te. Poniamo il caso che per il 2013 risultino da versare somme per 2.000 euro, magari tu approvi - perché il bilancio viene portato in assemblea oggi - ma tenuto a colmare il debito dell'epoca, sarebbe il precedente proprietario.

 

Un tale inadempimento da parte dell'amministratore, potrebbe giustificare pienamente una sua rimozione, se del caso anche giudiziale.

 

Per quanto concerne i crediti precedenti al tuo acquisto, si tratta di un rapporto al quale tu sei estraneo, intercorrendo solo tra il condominio (nella persona dell'amministratore) ed il proprietario di allora. Quindi, eventuali pagamenti dovranno essere fatti direttamente a quest'ultimo.

 

 

 

Grazie... esaustivo e preciso 

cacallo dice:

Ti ha già detto Oimmena che la questione è complessa e non c'è ancora Giurisprudenza univoca.

Il disposto dell'art. 63 d.a.c.c., terzo capoverso, prevede infatti:

"Chi cede diritti su unita' immobiliari resta obbligato solidalmente con l'avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui e' trasmessa all'amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto".

 

Ciò significa:

1) Il titolo d'acquisto in copia autentica deve essere trasmesso all'amministratore che, dalla lettura dello stesso, potrà capire le eventuali pattuizioni sui crediti condominiali (i debiti sono già regolati dalla dichiarazione dell'amministratore da allegate all'atto d'acquisto).

2) Cosa avete pattuito nella compravendita del 2017, dunque post riforma del condominio?

 

Se è previsto che il vecchio proprietario ti lasciava la situazione com'era, debiti e crediti, senza voler più essere interessato da conteggi condominiali, allora quei crediti ti spettano, viceversa, se avete specificato diversamente, allora quei crediti non ti spettano.

 

Il punto nodale resta pertanto: avete trasmesso una copia autentica della compravendita all'amministratore da cui, quest'ultimo, possa evincere come regolarsi?

Si è stata trasmessa la copia e a parte le formule di rito (...non sussistono debiti..che non esistono liti pendenti... che non sussistono lavori straordinari...ecc...) non c’è scritto nulla 

Bene, vale pertanto quanto ha già risposto Oiemmena.

Tu sei creditore dal momento del tuo ingresso nel condominio, il precedente proprietario sino ad allora.

cacallo dice:

Bene, vale pertanto quanto ha già risposto Oiemmena.

Tu sei creditore dal momento del tuo ingresso nel condominio, il precedente proprietario sino ad allora.

Ok perfetto grazie... 

anche se a questo punto la domanda mi sorge spontanea: chi approva i bilanci dal 2013 al 2016? Io o il vecchio proprietario?

giovanni.fiorentino1 dice:

Ok perfetto grazie... 

anche se a questo punto la domanda mi sorge spontanea: chi approva i bilanci dal 2013 al 2016? Io o il vecchio proprietario?

All’assemblea partecipa e vota chi è proprietario alla data della stessa

giovanni.fiorentino1 dice:

chi approva i bilanci dal 2013 al 2016? Io o il vecchio proprietario?

T'ha risposto Gadamer ed è così. All'assemblea partecipate entrambi, uno approverà i rendiconti dal 2013 al 2016, altro approverà (o meno) i bilanci dal 2017 al 2019.

L'amministratore deve quindi andare all'Ufficio Anagrafe, spendere quanto richiesto dall'Anagrafe per lo "storico", per conoscere il recapito del vecchio proprietario, e convocarlo all'assemblea.

 

Il tuo comunque è un caso assurdo, a parte il fatto che c'è diatriba sulla nullità o annullabilità di un'assemblea dove un condomino non è stato ritualmente convocato, a parte il fatto che la mancata presentazione per due annualità del rendiconto comportava la sicura revoca dell'amministratore, se alla compravendita del 2017 vi siete presentati con la prescritta dichiarazione dell'amministratore allora si dovrebbe trattare di inezie per cui non varrebbe nemmeno spendere gli € 47 circa per conoscere l'anagrafica del vecchio proprietario se non fosse per la possibile annullabilità (ma c'è chi sostiene nullità perché il disposto sarebbe "l'assemblea non può deliberare se non consta che tutti gli aventi diritto siano stati regolarmente convocati") dell'approvazione di un rendiconto di sei annualità.

 

In sostanza: prima andate a mettervi in una situazione "assurda" perché prima quando comperasti sapevi che non c'era un rendiconto approvato, dunque la dichiarazione dell'amministratore lasciava il tempo che trovava, poi pretenderesti una regolarizzazione retroattiva di sei anni "alla buona".

 

Ma, alla fine della fiera, e solo per curiosità, a quanto ammonterebbe il credito del vecchio proprietario di cui vorresti assumerti l'onere di rimborsarlo sostituendoti all'amministratore?

 

cacallo dice:

T'ha risposto Gadamer ed è così. All'assemblea partecipate entrambi, uno approverà i rendiconti dal 2013 al 2016, altro approverà (o meno) i bilanci dal 2017 al 2019.

L'amministratore deve quindi andare all'Ufficio Anagrafe, spendere quanto richiesto dall'Anagrafe per lo "storico", per conoscere il recapito del vecchio proprietario, e convocarlo all'assemblea.

 

Il tuo comunque è un caso assurdo, a parte il fatto che c'è diatriba sulla nullità o annullabilità di un'assemblea dove un condomino non è stato ritualmente convocato, a parte il fatto che la mancata presentazione per due annualità del rendiconto comportava la sicura revoca dell'amministratore, se alla compravendita del 2017 vi siete presentati con la prescritta dichiarazione dell'amministratore allora si dovrebbe trattare di inezie per cui non varrebbe nemmeno spendere gli € 47 circa per conoscere l'anagrafica del vecchio proprietario se non fosse per la possibile annullabilità (ma c'è chi sostiene nullità perché il disposto sarebbe "l'assemblea non può deliberare se non consta che tutti gli aventi diritto siano stati regolarmente convocati") dell'approvazione di un rendiconto di sei annualità.

 

In sostanza: prima andate a mettervi in una situazione "assurda" perché prima quando comperasti sapevi che non c'era un rendiconto approvato, dunque la dichiarazione dell'amministratore lasciava il tempo che trovava, poi pretenderesti una regolarizzazione retroattiva di sei anni "alla buona".

 

Ma, alla fine della fiera, e solo per curiosità, a quanto ammonterebbe il credito del vecchio proprietario di cui vorresti assumerti l'onere di rimborsarlo sostituendoti all'amministratore?

 

Il credito che “vantiamo” è di circa 1500€ (850€ per il periodo 2013-2016 e 650€ per il periodo 2017-2019)... al momento dell’acquisto io non sapevo che i bilanci non erano stati approvati dal 2013 e sicuramente il vecchio proprietario non si è fatto rilasciare nessuna dichiarazione dall’amministratore 

giovanni.fiorentino1 dice:

al momento dell’acquisto io non sapevo che i bilanci non erano stati approvati dal 2013 e sicuramente il vecchio proprietario non si è fatto rilasciare nessuna dichiarazione dall’amministratore

Questo è il punto che rende ingarbugliata la tua situazione.

Nel 2017 c'era invece obbligo di allegare all'atto di compravendita la dichiarazione dell'amministratore ai sensi dell'art. 1130 c.c..

In questo stesso Forum ne trovi a iosa di discussioni sul punto, vedi ad esempio:

Liberatoria spese condominiali da consegnare al Rogito ... 21 post 7 giugno 2017,

Liberatoria per vendita immobile e ostruzionismo ... 22 post 3 febbraio 2018,

Liberatoria per vendita appartamento 8 post 4 aprile 2018,

Liberatoria amministratore in caso di vendita 25 post 26 gennaio 2017 ...,

 

solo per citare discussioni coeve alla tua compravendita.

 

Il punto resta uno: affinché sia valida la delibera che statuirà il tuo credito di € 650, delibera che andate ad assumere per il 2013-2019, deve essere convocato anche il vecchio proprietario ai sensi dell'art. 1136 c.c.:

"L'assemblea non può deliberare, se non consta che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati".

 

Come vedi, il disposto non parla di ex condomini, solo degli "aventi diritto", dunque la tua impostazione non è corretta, nemmeno per il riconoscimento della tua quota "sicura" di € 650.

 

Ma, se fosse stato l'inverso, ovvero debiti anziché crediti, ti saresti proposto di pagarli (ancorché i condomini fossero decaduti dal richiederteli) e ti saresti offerto di andare a cercare tu il vecchio proprietario?

Cerchiamo quindi di essere coerenti sulla la necessità che l'ex condomino sia convocato.

 

Eventualmente, ma tu stanne fuori dalla decisione, il Presidente eletto deciderà sulla validità o meno della particolare assemblea ratificativa pluriennale, nel qual caso, potresti chiedere l'appostazione a crediti della posta di € 850, che nel 2022 (data vendita più cinque anni) potrebbero essere presunti come prescritti, dunque accreditati a te per la consecutività della posizione condominiale, ma a tuo eventuale rischio che l'ex proprietario te li richieda.

 

 

 

Credo che nell’assemblea a venire l’amministratore debba scorporare l’odg in due distinte discussioni. La prima riguarda gli esercizi contabili anteriori alla vendita alla quale dovrebbe essere presenti tutti gli aventi diritto all’epoca con relativa legittimazione a deliberare e alla quale @giovanni.fiorentino1  pur se presente è solo spettatore. 
La seconda avrà come oggetto gli esercizi da quando quest’ultimo ha acquistato e allora saranno i vecchi proprietari ad abbandonare l’aula.

Dubito che faccia ciò e francamente mi chiedo se tutto il corpus di mala gestio non crei un sussulto di dignità per toglierselo di torno a prescindere.

cacallo dice:

Ma, se fosse stato l'inverso, ovvero debiti anziché crediti, ti saresti proposto di pagarli (ancorché i condomini fossero decaduti dal richiederteli) e ti saresti offerto di andare a cercare tu il vecchio proprietario?

Bravo come sempre, caro  @cacallo , hai centrato il problema. Quando si tratta prendere siamo prontissimi a farci avanti, ma se si tratta di pagare andiamo a cercare  tutti i possibili escamotage per non farlo!  Certamente servirebbe un pò di coerenza o no?  Non me ne voglia @giovanni.fiorentino1 di questa mia esplivcitazione.

Modificato da Dino40
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La soluzione di Gadamer è validissima se l'amministratore scinderà i due diversi periodi oggetto di rendiconto, tuttavia la domanda iniziale era questa:

giovanni.fiorentino1 dice:

Premetto che lo stesso, seppur sollecitato dagli altri condomini, è dal 2013 che non presenta i bilanci, e che solo a gennaio 2020, con convocazione di assemblea, ha chiesto l'approvazione dei bilanci per il periodo 2013 - 2019 (!).

dunque è prevista una sola assemblea e, pertanto, dovrete partecipare entrambi; uno voterà per il periodo sino al 2017, altro per il periodo a seguire. In questo solco si pone l'intervento di Oiemmena, che condivido, nell'affermare che hai pieno diritto a che l'amministratore ti trasmetta tutti i rendiconti in approvazione, oltre al tuo diritto a consultare tutta la documentazione inerente il "mega rendiconto" in approvazione.

Questa era la motivazione sottostante alle mie risposte.

Se, infatti, ci fosse un errore che faccia variare i saldi sino al 2017 a te non possono più chiedere nulla (essendone decaduti e colpa amministratore), e sicurissimamente non lo possono portare a detrazione del tuo credito attuale.

 

*** *** ***

Non prendertela poi con l'amico (e quasi coetaneo mio) Dino40; la colpa è mia perché potevo evitare di tirare fuori "l'oltreverso" e fermarmi alla legittimazione assembleare come Oimmena e Gadamer.

Ti confesso però che a me il dubbio di Dino era sorto perché sei partito dal presupposto di aver ereditato un credito, come da punto tre iniziale, ma non ne avevi spiegato l'inciso:

giovanni.fiorentino1 dice:

3. posso chiedere di farli accreditare a me, e poi sarò io a stornarli, laddove sia dovuto, al vecchio proprietario per la parte di competenza?

Cosa intenderesti infatti con "laddove sia dovuto": Condominio o rapporti personali fra te e l'ex condomino?

Per questo mi sono permesso di rappresentarti "l'oltreverso", perché non era chiara la questione.

Tutto qua.

cacallo dice:

La soluzione di Gadamer è validissima se l'amministratore scinderà i due diversi periodi oggetto di rendiconto, tuttavia la domanda iniziale era questa:

dunque è prevista una sola assemblea e, pertanto, dovrete partecipare entrambi; uno voterà per il periodo sino al 2017, altro per il periodo a seguire. In questo solco si pone l'intervento di Oiemmena, che condivido, nell'affermare che hai pieno diritto a che l'amministratore ti trasmetta tutti i rendiconti in approvazione, oltre al tuo diritto a consultare tutta la documentazione inerente il "mega rendiconto" in approvazione.

Questa era la motivazione sottostante alle mie risposte.

Se, infatti, ci fosse un errore che faccia variare i saldi sino al 2017 a te non possono più chiedere nulla (essendone decaduti e colpa amministratore), e sicurissimamente non lo possono portare a detrazione del tuo credito attuale.

 

*** *** ***

Non prendertela poi con l'amico (e quasi coetaneo mio) Dino40; la colpa è mia perché potevo evitare di tirare fuori "l'oltreverso" e fermarmi alla legittimazione assembleare come Oimmena e Gadamer.

Ti confesso però che a me il dubbio di Dino era sorto perché sei partito dal presupposto di aver ereditato un credito, come da punto tre iniziale, ma non ne avevi spiegato l'inciso:

Cosa intenderesti infatti con "laddove sia dovuto": Condominio o rapporti personali fra te e l'ex condomino?

Per questo mi sono permesso di rappresentarti "l'oltreverso", perché non era chiara la questione.

Tutto qua.

Assolutamente non me la prendo... anzi avrei fatto la stesso pensiero anche io... non avendo mai abitato in condominio.. e non avendo mai partecipato ad una riunione “fiume” per l’approvazione di così tanti bilanci.. mi chiedevo se era legittimato l’amministratore a chiamare in causa l’ex proprietario...

il “laddove sia dovuto” si riferiva a rapporti personali con l’ex proprietario... 

tutto qui..

intanto vi ringrazio per il contributo di pensiero che avete postato... ne esco con tante certezze in più 

giovanni.fiorentino1 dice:

il “laddove sia dovuto” si riferiva a rapporti personali con l’ex proprietario... 

L'avevo immaginato ma quei rapporti non possono entrare nella contabilità condominiale, proprio perché personali anziché condominiali.

E' per questo che ti prego di non prendertela con l'amico DIno40, è stata colpa mia a sproloquiare, ma in questi giorni sono particolarmente fuori forma.

 

Ancora scusami.

 

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