Creazione parcheggio moto in condominio con regolamento condominiale contrattuale che vieni al parcheggio di autoveicoli e motoveicoli.

[duncanfirst]

Il verbale dell'ultima assemblea condominiale recitava che: "si stabilisce che l'amministratore assieme ai consiglieri verificherà la possibilità di creare nel cortile dei posti moto condominiali da locale a chi ne facesse richiesta e di inserirli nel prossimo ordine del giorno".Tutto questo perché non si riesce a far togliere 4/5 moto di un autorimessa che le ripara e che le parcheggio nel cortile durante il giorno.

Oggi si è stabilito che l'unica possibilità siano 3 posti perché il cortile è molto molto piccolo quindi si creerebbe questo mini parcheggio quasi ad uso esclusivo di questa autorimessa e forse dico forse di un altro Cond.

Io mi chiedo ma è possibile una cosa del genere? quando il regolamento contrattuale condominiale è ben chiaro e vieta di parcheggiare moto e autoveicoli? di che cosa si tratta di un CAMBIO D'USO?  Ma si può fare un cambio d'uso contro il regolamento di condominio contrattuale senza modificarlo? E se sì, Quanti millesimi ci vogliono?? perché l'amministratore sostiene che bastano 501 in quanto è una piccola porzione di cortile, ma il cambio d'uso anche se di una piccola porzione non deve essere fatto con 800' e se trattasi di modifiche del regolamento di condominio contrattuale non ci vogliono 1000?? Qui si vuole far passare una cosa per un'altra....??? Chi mi può aiutare Grazie grazie grazie.

 

[Oimmena]

Questione un po' contorta. Da un lato l'amministratore ha ragione, il mutamento di destinazione di una piccola (intesa in senso relativo) porzione di area a comune, non incorre nell'innovazione vietata ex art. 1120, co. 9 c.c., ma rientra in quelle diretta ad "un miglior godimento" della parti a comune, essendo quindi sufficiente la maggioranza prescritta dal secondo comma dell'art. 1136 c.c. (maggioranza intervenuti che rappresentino almeno 500 mm).

 

Quello che complica un po' la questione, è il regolamento avente natura contrattuale che, come giustamente dici, potrebbe essere modificato solo con l'unanimità dei comproprietari. Purtuttavia, la giurisprudenza ha chiarito che, quando la disposizione contenuta nel regolamento contrattuale non attiene questioni strettamente "convenzionali" (i.e. la limitazione dell'uso delle parti private), assume natura meramente regolamentare e, pertanto, modificabile a maggioranza. 

 

In tal senso, dal momento che la disposizione in questione dispone una regolamentazione dell'uso delle parti a comune (e non private), assumerebbe natura regolamentare modificabile a maggioranza.

 

Posto, in ogni caso, che la questione andrebbe analizzata in concreto, ritengo in effetti che la modifica a maggioranza di 500 mm sia sufficiente a legittimare quel tipo d'innovazione.

 

Altro aspetto da tenere presente, è quale criterio verrà scelto per concedere in locazione tali spazi... limitarlo solo ad alcuni condomini o preferirne alcuni in punto di principio, potrebbe ingenerare una disparità di trattamento che potrebbe risolversi in una lesione dei diritti del singolo condomino eventualmente escluso. Il pagamento del canone, però, d'altro canto, potrebbe riequilibrare il tutto... 

 

Come detto, una situazione un po' contorta. Spero di averle offerto qualche sputo.

[duncanfirst]

Sì grazie è stato chiaro, io non sapevo della distinzione che si fa tra la regolamentazione d'uso delle parti comuni rispetto a quelle private, purtuttavia non capisco a cosa serva un regolamento se poi lo di può cambiare con una simile maggioranza di 500mm Detto questo  rimarrebbe il fatto che andrebbe ad esclusivo vantaggio dell'autorimessa più forse un altro condomino che mette sempre due moto ..e se io un domani o un altro Cond  volessimo un posto,  non potremmo averlo perché non c'è lo spazio per crearne altri..... Quindi io come il resto dei condomini Saremmo limitati oltre tutto il canone sarebbe figurativo di €20 a posteggio al mese, quindi nessuno ci guadagna se non avere l'ingombro delle moto nel cortile....che limiterebbe la manovra di un'auto in carico e scarico all'interno del cortile che invece è permesso dal regolamento. Se alla luce di queste altre considerazioni intravede qualche altra alternativa La ringrazio se volesse rispondermi integrando la sua risposta. 

[Oimmena]

Ripeto, difficile fare considerazioni sul caso specifico senza conoscere affondo la questione. Diciamo che la locazione, specie se figurativa, mi pare il punto più debole. Un conto è una rotazione dei posti (ciascun interessato può farne uso per tot tempo) in modo da permettere di fruirne a tutti i condomini. L'uso delle parti comuni non deve necessariamente avere natura contemporanea per tutti, ma nemmeno deve comportare l'esclusione (anche in ipotesi di uso più intenso). 

 

Magari qualche margine c'è... ma lei se la sentirebbe di investire 3/4.000 euro in una causa del genere per far valere questo principio e non avere intralci durante il carico e scarico?! Veda un po' lei.

[duncanfirst]

Oimmena dice:

Ripeto, difficile fare considerazioni sul caso specifico senza conoscere affondo la questione. Diciamo che la locazione, specie se figurativa, mi pare il punto più debole. Un conto è una rotazione dei posti (ciascun interessato può farne uso per tot tempo) in modo da permettere di fruirne a tutti i condomini. L'uso delle parti comuni non deve necessariamente avere natura contemporanea per tutti, ma nemmeno deve comportare l'esclusione (anche in ipotesi di uso più intenso). 

 

Magari qualche margine c'è... ma lei se la sentirebbe di investire 3/4.000 euro in una causa del genere per far valere questo principio e non avere intralci durante il carico e scarico?! Veda un po' lei.

Il caso specifico era quello di fare pagare sia l'autorimessa che un condomino, visto che le moto le parcheggiano comunque anche contro il regolamento e l'amministratore non riesce a fargliele togliere.

L'assemblea per "costituire" questo parcheggio deve ancora tenersi, per questo volevo sapere in termini di legge come comportarmi in assemblea e nel caso oppormi per evitare di far regolarizzare questo privilegio a €20 perché di privilegio si tratta visto che poi quello spazio sarà occupato e noi non potremmo più farne uso.

[Oimmena]

Vabe', le consiglio in ogni caso di votare contro, perché quello è comunque il presupposto base perché lei possa successivamente opporsi alla delibera in questione... il punto è, se l'amministratore e i condomini ritengono adeguato l'intervento e questo viene deliberato a maggioranza, a lei (ed eventuali altri condomini concordi) non resta molto altro che impugnare la delibera in questione (sia che vogliate contestarne le maggioranze o il merito).

 

Il punto è: la situazione sicuramente presenta qualche criticità, ma nel complesso mi pare tenga. Andrebbe studiata carte alla mano e fatta una valutazione costi/benefici in termini di opportunità. Se poi riesce a raccogliere una maggioranza contraria, il problema si risolve alla base.

[duncanfirst]

Oimmena dice:

Vabe', le consiglio in ogni caso di votare contro, perché quello è comunque il presupposto base perché lei possa successivamente opporsi alla delibera in questione... il punto è, se l'amministratore e i condomini ritengono adeguato l'intervento e questo viene deliberato a maggioranza, a lei (ed eventuali altri condomini concordi) non resta molto altro che impugnare la delibera in questione (sia che vogliate contestarne le maggioranze o il merito).

 

Il punto è: la situazione sicuramente presenta qualche criticità, ma nel complesso mi pare tenga. Andrebbe studiata carte alla mano e fatta una valutazione costi/benefici in termini di opportunità. Se poi riesce a raccogliere una maggioranza contraria, il problema si risolve alla base.

Grazie di nuovo, vedrò cosa riesco a fare in assemblea Certo che la sua risposta mi ha un po' spiazzato perché navigando un po' in internet avevo letto una sentenza della Cassazione del 15 dicembre 2014 numero 26295 che parlava proprio di parcheggio in quel caso era allargamento di uno esistente, neppure costituzione ex novo  e mi sembrava di aver capito che comunque si trattava di innovazione e quindi ci voleva la maggioranza qualificata.

[Oimmena]

duncanfirst dice:

Grazie di nuovo, vedrò cosa riesco a fare in assemblea Certo che la sua risposta mi ha un po' spiazzato perché navigando un po' in internet avevo letto una sentenza della Cassazione del 15 dicembre 2014 numero 26295 che parlava proprio di parcheggio in quel caso era allargamento di uno esistente, neppure costituzione ex novo  e mi sembrava di aver capito che comunque si trattava di innovazione e quindi ci voleva la maggioranza qualificata.

Il punto, più che altro, è capire se la modifica comporta un cambio di destinazione d'uso o meno. Se l'are in questione già permette il transito carico/scarico spazio manovra, capisce bene che un parcheggio non va "innovare" in senso stretto, semplicemente si utilizza l'area per un qualcosa che già è connaturato con la sua attuale destinazione. Pertanto basta una maggioranza semplice.

 

Qualora, invece, (ed è per questo che le dico che è complesso fare valutazioni a distanza), l'area non abbia una naturale vocazione al traffico veicolare e alla rimessa dei veicoli (pensi al verde o a un cortile attrezzato per solo passaggio pedonale) allora si tratterebbe di innovazione (comunque permessa), ma con una maggioranza qualificata che, in ogni caso, non è quella di 800 mm ma di 666 (2/3) prevista dal 5° comma dell'art. 1136 c.c.

[duncanfirst]

Oimmena dice:

Il punto, più che altro, è capire se la modifica comporta un cambio di destinazione d'uso o meno. Se l'are in questione già permette il transito carico/scarico spazio manovra, capisce bene che un parcheggio non va "innovare" in senso stretto, semplicemente si utilizza l'area per un qualcosa che già è connaturato con la sua attuale destinazione. Pertanto basta una maggioranza semplice.

 

Qualora, invece, (ed è per questo che le dico che è complesso fare valutazioni a distanza), l'area non abbia una naturale vocazione al traffico veicolare e alla rimessa dei veicoli (pensi al verde o a un cortile attrezzato per solo passaggio pedonale) allora si tratterebbe di innovazione (comunque permessa), ma con una maggioranza qualificata che, in ogni caso, non è quella di 800 mm ma di 666 (2/3) prevista dal 5° comma dell'art. 1136 c.c.

Grazie di nuovo, beh il cortile è un cortile piccolo dove sono situate piante per nascondere la parte riservata alla raccolta differenziata, si entra attraverso un androne con un portone di legno,  automatizzato, e l'entrata per il carico scarico è permesso solo ai condomini che quando fanno la spesa o hanno lavori in casa, possono entrare per caricare e scaricare con le loro autovetture private o chi per loro, e per il tempo necessario a fare tale operazione. Nel cortile c'è il  divieto di parcheggio per autovetture e moto. Il cortile non è di transito, si entra solo a piedoni per entrare nei vari appartamenti su due scale diverse, e ripeto l'entrata in autovettura è permessa solo ai condomini per poter scaricare la spesa o le cose private quando ne hanno la necessità.

[duncanfirst]

Buongiorno di nuovo, ripropongo ancora il quesito del parcheggio in cortile alla luce del fatto che ho ricevuto la convocazione di assemblea che recita: "istituzione di due parcheggi condominiali per motoveicoli in cortile e regolamentazione loro utilizzo " infatti dopo il sopralluogo al cortile da parte dell'amministratore, del sottoscritto e di un altro consigliere, abbiamo visto che è impossibile crearne di più perché non c'è lo spazio è già anche questo comporta lo spostamento di una vasca di fiori che divide la spazzatura. Le teste condominiali sono 21 quindi il meccanico di moto certamente non potrà usufruirne, forse c'è questo inquilino che ha due moto quindi si verrebbe quasi a creare una situazione di privilegio che non so come si chiama in termini giuridici,  e neppure la rotazione fra 21appartamenti, la vedo poco praticabile, oppure potremmo far pagare €60 a moto, come richiedono in un garage collettivo nelle vicinanze. Io voterò contro,  sono contrario anche a questi due parcheggi ma per contrastare questa azione cosa mi consigliate di proporre oltre che a convincere altri condomini a non votarla? Se si crea una condizione di privilegio allora dovrebbeto cambiare anche i millesimi per concederla? Please help🙃

[Oimmena]

Purtroppo non è tanto un problema di millesimi. Se l'area su cui verrà a insistere il parcheggio viene sottratta all'uso comune e non può neppure essere utilizzata a rotazione, la relativa delibera contrasterà con l'art. 1120 c.c. ultimo comma e sarà, pertanto, illegittima.

 

Il punto, però, è che se qualcuno la vota - con qualsivoglia maggioranza - e l'amministratore dice che va bene, poi toccherà comunque impugnarla in tribunale (per quanto con esito piuttosto certo e favorevole). Però, facendolo presente all'amministratore e agli altri condomini, magari si convincono che sarebbe una soluzione pasticciata e ci rinunciano. Magari metta a verbale (per quanto possa servire...) che si riserva d'impugnare la delibera in quanto è in evidente contrasto con l'ultimo comma dell'art. 1120 c.c.

[duncanfirst]

Oimmena dice:

Purtroppo non è tanto un problema di millesimi. Se l'area su cui verrà a insistere il parcheggio viene sottratta all'uso comune e non può neppure essere utilizzata a rotazione, la relativa delibera contrasterà con l'art. 1120 c.c. ultimo comma e sarà, pertanto, illegittima.

 

Il punto, però, è che se qualcuno la vota - con qualsivoglia maggioranza - e l'amministratore dice che va bene, poi toccherà comunque impugnarla in tribunale (per quanto con esito piuttosto certo e favorevole). Però, facendolo presente all'amministratore e agli altri condomini, magari si convincono che sarebbe una soluzione pasticciata e ci rinunciano. Magari metta a verbale (per quanto possa servire...) che si riserva d'impugnare la delibera in quanto è in evidente contrasto con l'ultimo comma dell'art. 1120 c.c.

La ringrazio, per la risposta, e mi scuso perché non ho potuto rispondere tempestivamente per ragioni di salute e per le stesse ragioni forse non potrò andare in assemblea dove di solito facevo funzione di presidente.  Volevo chiedere ancora un paio di cose: se per i due parcheggi stabilissero un compenso figurativo di 20 euro ciascuno, varrebbe come fosse a rotazione o contrasterebbe ancora con il 1120 cc ultimo comma, visto che la somma è irrisoria? E la seconda cosa, anche se L'amministratore in assemblea dovrebbe starsene zitto, cosa che invece non fa, sarebbe utile  secondo lei che io gli invii una mail per dirgli come la penso o il fatto di non andare in assemblea, mi esclude automaticamente dalla discussione salvo  delega che comunque ora non posso fare, o atti successivi alla conoscenza del verbale? 

[Oimmena]

Sulla questione dei 20 euro dipende. Detta così mi pare una cifra risibile. Però non conosco il condominio, il valore, le consuetudini locali... ecc... in ogni caso è un elemento discrezionale, difficile fare una prognosi obiettiva.

 

Quanto al resto, manifestare il dissenso e chiedere magari di allegare una sua "breve" comunicazione a verbale con espressi i motivi di contrarietà all'intervento preannunciando, magari, anche l'azione d'impugnativa, un suo valore - quanto meno "emotivo"  - ce l'ha. Poi certo, in assenza di partecipazione diretta non vota... ma tra contrario, astenuto o assente poco cambia per lei.

[duncanfirst]

Oimmena dice:

Sulla questione dei 20 euro dipende. Detta così mi pare una cifra risibile. Però non conosco il condominio, il valore, le consuetudini locali... ecc... in ogni caso è un elemento discrezionale, difficile fare una prognosi obiettiva.

 

Quanto al resto, manifestare il dissenso e chiedere magari di allegare una sua "breve" comunicazione a verbale con espressi i motivi di contrarietà all'intervento preannunciando, magari, anche l'azione d'impugnativa, un suo valore - quanto meno "emotivo"  - ce l'ha. Poi certo, in assenza di partecipazione diretta non vota... ma tra contrario, astenuto o assente poco cambia per lei.

Grazie di nuovo per la risposta, a suo tempo avevo chiesto ad un garage per il posto moto collettivo poco distante ed era di 60 euro a Moto. Per quello sostenevo che porta vantaggio solo al condomino che ne farà eventuale uso.