Costruzione tronco fogna

[Simone.]

Buongiorno a tutti!

In un condominio che ho preso in gestione da poco, era in programma un lavoro di costruzione di un tronco fogna e fornitura di acqua potabile che io, una volta insediato, ho portato a termine. In questo condominio è presente un condòmino che non ha contribuito per quanto gli spettava in quanto asserisce che non è stato mai convocato alle assemblee per la discussione del lavoro oppure le convocazioni stesse venivano rese note ai condòmini tramite whatsapp (il che è vero).

A questo punto il resto dei condòmini sta iniziando a lamentarsi del fatto che questo signore stia usufruendo di acqua potabile e scarico in fogna praticamente gratis e più di qualcuno vorrebbe adire alle vie legali.

Per quanto mi riguarda, ovviamente, considerato il modo in cui sono state convocate le assemblee e l'incertezza che questo signore abbia mai ricevuto un verbale, sto cercando di evitare il ricorso ai legali. Ma mi hanno parlato di una sorta di "cavillo" legale che, nel caso di interventi in condominio riguardanti beni di prima necessità come elettricità, acqua potabile e fogna pubblica, sembra che obblighi tutti i condòmini a partecipare alla spesa, quasi scavalcando la corretta modalità di convocazione delle assemblee e quant'altro.

A questo punto vorrei chiedere, vi risulta che questo "cavillo" legale esista? Oppure mi potreste dire se esiste un modo alternativo per far partecipare questo signore alla spesa?

Grazie a tutti!!!

[Leonardo53]

Simone. dice:

A questo punto il resto dei condòmini sta iniziando a lamentarsi del fatto che questo signore stia usufruendo di acqua potabile e scarico in fogna praticamente gratis e più di qualcuno vorrebbe adire alle vie legali.

Beh, se parli del costo di allaccio del condominio all'acquedotto e non volete andare per vie legali, se c'è stato vizio di convocazione ormai è fatta ed è inutile andare a cercare cavilli.

 

Se invece dici che continua ad usufruire gratis e non paga nemmeno il proprio consumo di acqua e fogna all'impianto al quale è allacciato, (quota fissa e quota a consumo AQP) il discorso è diverso.

Si tratta di un servizio che lui utilizza per cui a rendiconto sarà riportata la spesa di sua competenza (a consumo contatore individuale o per millesimi) ed una volta approvato il consuntivo, se non pagherà gli farete decreto ingiuntivo e sarà lui, in caso di opposizione al decreto, a spiegare al Giudice perchè non vuole pagare l'acqua che beve.

[Simone.]

Leonardo53 dice:

Beh, se parli del costo di allaccio del condominio all'acquedotto e non volete andare per vie legali, se c'è stato vizio di convocazione ormai è fatta ed è inutile andare a cercare cavilli.

 

Se invece dici che continua ad usufruire gratis e non paga nemmeno il proprio consumo di acqua e fogna all'impianto al quale è allacciato, (quota fissa e quota a consumo AQP) il discorso è diverso.

Si tratta di un servizio che lui utilizza per cui a rendiconto sarà riportata la spesa di sua competenza (a consumo contatore individuale o per millesimi) ed una volta approvato il consuntivo, se non pagherà gli farete decreto ingiuntivo e sarà lui, in caso di opposizione al decreto, a spiegare al Giudice perchè non vuole pagare l'acqua che beve.

Ciao @Leonardo53 ! In pratica lui se ne sta infischiando di ogni cosa, anche dei costi inerenti la sostituzione dei contatori divisionali. Perché facemmo un'assemblea dove si decise di montare dei nuovi contatori in quanto quelli che esistevano risultavano per la maggior parte mal funzionanti. Quindi lui non ha versato nemmeno quella sua spettanza riguardante. Cioè se ne sta fregando di tutto ciò che riguarda quel lavoro! Ragione per cui vorrei sapere se ci fosse possibilità reale di poter adire oppure converrebbe star fermi.

C'è da dire, comunque, che questo signore non ha mai impugnato nessun verbale o altro...

[Leonardo53]

Simone. dice:

In pratica lui se ne sta infischiando di ogni cosa, anche dei costi inerenti la sostituzione dei contatori divisionali. Perché facemmo un'assemblea dove si decise di montare dei nuovi contatori in quanto quelli che esistevano risultavano per la maggior parte mal funzionanti.

Se i contatori divisionali sono stati sostituiti in una zona condominiale ( enon in appartamento privato), la delibera ha effetto anche per l'addebito del contatore e comunque, volend, si potrebbe anche sorvolare trattandosi di una spesa una tantum.

Quello sul quale potete agire senza ombra di dubbio è l'addebito dei consumi ed il decreto ingiuntivo qualora dovesse rifiutarsi di pagare.

Se tu sei solo subentrato e quindi non hai colpa per il regresso, secondo me dovresti mediare con l'assemblea e con il condòmino con un a sorta di "chi ha avuto avuto..." ma mettendo dei punti fermi per il futuro perchè la cosa grave sarebbe quella di esonerare il condòmino dalle spese di gestione acqua vita natural durante.

L'importante è fermare quest'emorragia, anche a costo di leccarsi le ferite per il passato.

[Simone.]

Leonardo53 dice:

Se i contatori divisionali sono stati sostituiti in una zona condominiale ( enon in appartamento privato), la delibera ha effetto anche per l'addebito del contatore e comunque, volend, si potrebbe anche sorvolare trattandosi di una spesa una tantum.

Quello sul quale potete agire senza ombra di dubbio è l'addebito dei consumi ed il decreto ingiuntivo qualora dovesse rifiutarsi di pagare.

Se tu sei solo subentrato e quindi non hai colpa per il regresso, secondo me dovresti mediare con l'assemblea e con il condòmino con un a sorta di "chi ha avuto avuto..." ma mettendo dei punti fermi per il futuro perchè la cosa grave sarebbe quella di esonerare il condòmino dalle spese di gestione acqua vita natural durante.

L'importante è fermare quest'emorragia, anche a costo di leccarsi le ferite per il passato.

Ciao @Leonardo53 scusami per il ritardo con cui ti rispondo ma ho avuto difficoltà con la rete internet. Ritornando al nostro discorso, si, io sono subentrato trovandomi in mano questa "patata bollente". Intanto, ti dico che i contatori divisionali sono posizionati all'interno delle abitazioni di ogni condòmino e non in una zona comune. Invece, per quanto riguarda la quota parte che questo signore si rifiuta di versare, purtroppo devo dirti che le assemblee sono sicuramente viziate. Iniziando dalla semplice convocazione che veniva effettuata tramite whatsapp e finendo al serio dubbio che gli assenti ricevevano una copia del verbale, oppure i preventivi di spesa dei lavori all'atto della loro presentazione.

A questo punto, tu cosa mi consigli di fare? Riguardo anche alle spettanze che sono state decise dopo il mio insediamento, ovviamente con assemblee ben strutturate.

[Gadamer]

Ma scusa Simone, hai i verbali delle delibere suppongo. Dici anche che non sono state impugnate dal tizio perché non convocato ( magari ha ragione) dubiti che non abbia ricevuto il verbale (magari ha ragione). Hai modo di controllare quest'ultimo dato? Se non riesci mandagli tu una copia dei verbali e delle delibere. Dopo di ché 30 gg e vedi che fa. Se impugna la frittata è fatta per i lavori pregressi (chiaramente non per i consumi) e lo sarebbe comunque, ma lasci a lui l'onere di muoversi. Se non impugna, magari sperando che tutto vada a umma a umma come prima è grasso che cola, la delibera è valida quindi....

[Simone.]

Gadamer dice:

Ma scusa Simone, hai i verbali delle delibere suppongo. Dici anche che non sono state impugnate dal tizio perché non convocato ( magari ha ragione) dubiti che non abbia ricevuto il verbale (magari ha ragione). Hai modo di controllare quest'ultimo dato? Se non riesci mandagli tu una copia dei verbali e delle delibere. Dopo di ché 30 gg e vedi che fa. Se impugna la frittata è fatta per i lavori pregressi (chiaramente non per i consumi) e lo sarebbe comunque, ma lasci a lui l'onere di muoversi. Se non impugna, magari sperando che tutto vada a umma a umma come prima è grasso che cola, la delibera è valida quindi....

Ciao @Gadamer , si, i verbali li ho e ovviamente il tizio risulta assente in tutte le assemblee, non se non convocato oppure perchè non ha voluto partecipare. Comunque rimane il vizio di convocazione delle assemblee, effettuato tramite whatsapp! In merito a recapito del verbale delle passate assemblee al tizio, lui sostiene che non ne ha mai ricevuti. A questo punto è la parola del condominio contro la sua! Secondo il mio parere, impugnazione o no, basta appellarsi sulle modalità di convocazione e gestione delle passate assemblee per uscire soccombenti da una eventuale causa.

[Leonardo53]

Simone. dice:

Ciao @Gadamer , si, i verbali li ho e ovviamente il tizio risulta assente in tutte le assemblee, non se non convocato oppure perchè non ha voluto partecipare. Comunque rimane il vizio di convocazione delle assemblee, effettuato tramite whatsapp! In merito a recapito del verbale delle passate assemblee al tizio, lui sostiene che non ne ha mai ricevuti. A questo punto è la parola del condominio contro la sua! Secondo il mio parere, impugnazione o no, basta appellarsi sulle modalità di convocazione e gestione delle passate assemblee per uscire soccombenti da una eventuale causa.

Secondo me, è inutile che ti metti a mandare verbali per il passato perchè se nessuno si è mai lamentato, che piangano se stessi, altrimenti, se l'assemblea si lamenta, invia al condòmino copia di tutti i verbali che contengono le delibere di tuo interesse ed aspetti 30 giorni. Se non impugna procedi, altrimenti desisti (fatti autorizzare dall'assemblea per questa strategia)

 

Per quello che va da oggi in poi, deliberate che i consumi dell'acqua saranno attribuiti in proporzione ai consumi tra tutti quelli che hanno i sottocontatori e permettono la piombatura e la lettura degli stessi.

A chi non permette l'installazione e la piombatura dei contatori privati sarà addebitato, per millesimi di proprietà, la differenza di consumo tra quella rilevata dal contatore generale e la somma dei sottocontatori noti.

In questo modo avrai comunque modo di addebitare la spesa (sia a consumo che per millesimi) ed il consuntivo approvato con questi calcoli sarà titolo valido per richieder decreto ingiuntivo,  

[Oimmena]

Simone. dice:

Ciao @Gadamer , si, i verbali li ho e ovviamente il tizio risulta assente in tutte le assemblee, non se non convocato oppure perchè non ha voluto partecipare. Comunque rimane il vizio di convocazione delle assemblee, effettuato tramite whatsapp! In merito a recapito del verbale delle passate assemblee al tizio, lui sostiene che non ne ha mai ricevuti. A questo punto è la parola del condominio contro la sua! Secondo il mio parere, impugnazione o no, basta appellarsi sulle modalità di convocazione e gestione delle passate assemblee per uscire soccombenti da una eventuale causa.

Punto primo. Per essere soccombenti una causa ci deve essere ed è lui che deve introdurla e, fino a che le delibere non vengono annullate sono comunque efficaci. In ogni caso, come ti è già stato fatto notare, per meri vizi di convocazione non la si può menare all'infinito e l'eventuale invio oggi, ti permetterebbe di far decorrere il termine per l'eventuale impugnativa.

Peraltro, preciso che se da un lato la convocazione deve avvenire attraverso mezzi tassativi prescritti dal codice, l'invio del verbale è libero nella forma e, quindi, puoi provare di averlo inviato con whatsapp, piccione viaggiatore, banditore reale o telepatia. Ed anche la prova può essere data molto più facilmente... senza considerare che i lavori lui li ha visti, la questione suppongo sia stata trattata anche nei procedimenti successivi. Insomma, ok che non li ha ricevuti, ma non è ignaro della cosa. Magari il condominio incassa la soccombenza, ma non è detto che un giudice dotato di buon senso non veda ragioni per una condanna ex art. 96 c.p.c. per aver agito/resistito in mala fede... insomma è un caso quasi da manuale. Io, fossi il legale del condominio, agirei immediatamente.

 

Poi, un conto sono le spese deliberate in difetto di convocazione, ma quelle successive - immagino da quando ci sei tu  le avrai fatte a modo - non è che non devono essere corrisposte perché afferenti un impianto installato senza la sua approvazione. 

 

Che poi, non è che le somme non sono dovute - perché ognuno è chiamato a partecipare alle spese per gli impianti a comune - è solo che non hai un piano di ripartizione valido da azionare in sede giudiziale che è tutto un altro discorso. Inoltre i vizi formali possono essere sanati facilmente con una semplice convocazione volta a ratificare (valuta con un legale l'opportunità). 

 

<opinione personale>

Qui entro nel campo delle opinioni personali e non professionali... è vero io devo dimostrare il mio credito e per farlo, il titolo per eccellenza è bilancio+piano di ripartizione+delibera di approvazione (+titolo di proprietà del moroso), ma è anche vero, se si da una lettura meno formalistica, che se anche io non ti ho convocato e l'assemblea ha approvato e la maggioranza c'era, la delibera può essere considerata viziata... ma la spesa rimane. Quindi, secondo i basilari principi della comunione e del condominio il mio obbligo - in ipotesi di innovazioni non voluttuarie e volte al miglioramento o alla conservazione della cosa comune - al partecipare alle relative spese.

 

Nel diritto amministrativo, quando si tratta di vizi formali vi è un principio per cui l'eventuale annullamento del provvedimento vi potrà essere solo ed esclusivamente se si prova che tali vizi hanno determinato il risultato che si contesta. In sostanza, non posso contestare per il solo motivo di contestare, ma devo dare prova della sostanzialità delle mie contestazioni.

 

In pratica, se impugno una delibera approvata con la valida presenza di 900 mm e io la contesto solo perché non convocato, il mio dissenso, in ipotesi di riedizione, sarebbe ininfluente.

 

Fine dell'opinione personale che spero un giorno diventi giurisprudenza consolidata, ma fino ad allora vale per quel che è.

</opinione personale>

 

 

 

Modificato 17 Settembre, 2019 da Oimmena

[Gadamer]

Simone. dice:

Ciao @Gadamer , si, i verbali li ho e ovviamente il tizio risulta assente in tutte le assemblee, non se non convocato oppure perchè non ha voluto partecipare. Comunque rimane il vizio di convocazione delle assemblee, effettuato tramite whatsapp! In merito a recapito del verbale delle passate assemblee al tizio, lui sostiene che non ne ha mai ricevuti. A questo punto è la parola del condominio contro la sua! Secondo il mio parere, impugnazione o no, basta appellarsi sulle modalità di convocazione e gestione delle passate assemblee per uscire soccombenti da una eventuale causa.

Ciao non mi sono spiegato credo. È chiaro penso anch’io che lui abbia ragione, ma se tu gli mandi sia pur tardivamente i verbali, la ragione gli resta ma la deve far valere. Tanto quella della mancata convocazione, al momento del ricevimento del verbale ha notizia dell’effettuazione dell’assembla e da quella data partono i 30gg, quanto per il mancato ricevimento dei verbali. Da quella data se non impugna nei termini decade tutto mancata convocazione e altro. Non è che la mancata convocazione posa essere fatta valere in eterno.

È un tentativo di uscire dall’impasse non è detto che riesca ma intanto si deve muovere e per farlo spendere. Sì sta alla finestra gratis e poi si vede.

[Simone.]

Oimmena dice:

Punto primo. Per essere soccombenti una causa ci deve essere ed è lui che deve introdurla e, fino a che le delibere non vengono annullate sono comunque efficaci. In ogni caso, come ti è già stato fatto notare, per meri vizi di convocazione non la si può menare all'infinito e l'eventuale invio oggi, ti permetterebbe di far decorrere il termine per l'eventuale impugnativa.

Peraltro, preciso che se da un lato la convocazione deve avvenire attraverso mezzi tassativi prescritti dal codice, l'invio del verbale è libero nella forma e, quindi, puoi provare di averlo inviato con whatsapp, piccione viaggiatore, banditore reale o telepatia. Ed anche la prova può essere data molto più facilmente... senza considerare che i lavori lui li ha visti, la questione suppongo sia stata trattata anche nei procedimenti successivi. Insomma, ok che non li ha ricevuti, ma non è ignaro della cosa. Magari il condominio incassa la soccombenza, ma non è detto che un giudice dotato di buon senso non veda ragioni per una condanna ex art. 96 c.p.c. per aver agito/resistito in mala fede... insomma è un caso quasi da manuale. Io, fossi il legale del condominio, agirei immediatamente.

 

Poi, un conto sono le spese deliberate in difetto di convocazione, ma quelle successive - immagino da quando ci sei tu  le avrai fatte a modo - non è che non devono essere corrisposte perché afferenti un impianto installato senza la sua approvazione. 

 

Che poi, non è che le somme non sono dovute - perché ognuno è chiamato a partecipare alle spese per gli impianti a comune - è solo che non hai un piano di ripartizione valido da azionare in sede giudiziale che è tutto un altro discorso. Inoltre i vizi formali possono essere sanati facilmente con una semplice convocazione volta a ratificare (valuta con un legale l'opportunità). 

 

<opinione personale>

Qui entro nel campo delle opinioni personali e non professionali... è vero io devo dimostrare il mio credito e per farlo, il titolo per eccellenza è bilancio+piano di ripartizione+delibera di approvazione (+titolo di proprietà del moroso), ma è anche vero, se si da una lettura meno formalistica, che se anche io non ti ho convocato e l'assemblea ha approvato e la maggioranza c'era, la delibera può essere considerata viziata... ma la spesa rimane. Quindi, secondo i basilari principi della comunione e del condominio il mio obbligo - in ipotesi di innovazioni non voluttuarie e volte al miglioramento o alla conservazione della cosa comune - al partecipare alle relative spese.

 

Nel diritto amministrativo, quando si tratta di vizi formali vi è un principio per cui l'eventuale annullamento del provvedimento vi potrà essere solo ed esclusivamente se si prova che tali vizi hanno determinato il risultato che si contesta. In sostanza, non posso contestare per il solo motivo di contestare, ma devo dare prova della sostanzialità delle mie contestazioni.

 

In pratica, se impugno una delibera approvata con la valida presenza di 900 mm e io la contesto solo perché non convocato, il mio dissenso, in ipotesi di riedizione, sarebbe ininfluente.

 

Fine dell'opinione personale che spero un giorno diventi giurisprudenza consolidata, ma fino ad allora vale per quel che è.

</opinione personale>

 

 

 

Ciao @Oimmena e grazie per il tuo ottimo parere. Riassumendo i soldoni, mi consigli a questo punto di inviare i verbali che "secondo il tizio" non gli sono mai stati inviati e attendere i 30 gg canonici per l'eventuale impugnazione. Dopo di che, se non vi sarà risposta in alcun senso, procedere con il recupero del credito. A quanto ho capito però, ci può essere la possibilità che il condominio, considerato il vizio delle passate assemblee, possa rimetterci in qualche modo, ma almeno si potrà recuperare il credito dal moroso, anche considerando la sua conoscenza dei fatti.

Ho capito, inoltre, che c'è la possibilità di sistemare, diciamo, il vizio delle passate assemblee convocandone una nei modi stabiliti e gestendo la stessa nei modi corretti. E' tutto come ho compreso?? 

[Oimmena]

Si, perfetto. 

 

Se i vizi sono meramente formali (quindi la mancata convocazione) si, con la notifica dei verbali fai decorrere il termine di 30 giorni. Se in quel termine non ti viene notificato l'invito in mediazione (o contestualmente anche l'impugnativa giudiziale) lui non può opporre nulla e, quindi, un'eventuale azione di recupero non vedrebbe neppure la virtuale soccombenza del condominio. Se lui impugna nel termine e fa valere il vizio di convocazione, invece, ci sta che il condominio soccomba, ma non è detto che si veda una condanna alle spese stante la palese mala fede.

 

Provvedere, invece, ad una ratifica delle deliberazioni viziate per mancata/irregolare convocazione, permetterebbe di sanare tali problematiche ed ottenere la piena efficacia dei bilanci approvati e lo stato di ripartizione, senza mettere in condizione il moroso di poter far valere i vizi della notifica precedente.

 

Sono due strade alternative, una più rischiosa una no ed a costo quasi zero che permette di salvare capre e cavoli.

[Simone.]

Oimmena dice:

Si, perfetto. 

 

Se i vizi sono meramente formali (quindi la mancata convocazione) si, con la notifica dei verbali fai decorrere il termine di 30 giorni. Se in quel termine non ti viene notificato l'invito in mediazione (o contestualmente anche l'impugnativa giudiziale) lui non può opporre nulla e, quindi, un'eventuale azione di recupero non vedrebbe neppure la virtuale soccombenza del condominio. Se lui impugna nel termine e fa valere il vizio di convocazione, invece, ci sta che il condominio soccomba, ma non è detto che si veda una condanna alle spese stante la palese mala fede.

 

Provvedere, invece, ad una ratifica delle deliberazioni viziate per mancata/irregolare convocazione, permetterebbe di sanare tali problematiche ed ottenere la piena efficacia dei bilanci approvati e lo stato di ripartizione, senza mettere in condizione il moroso di poter far valere i vizi della notifica precedente.

 

Sono due strade alternative, una più rischiosa una no ed a costo quasi zero che permette di salvare capre e cavoli.

Per quello che fino a questo momento ho potuto sapere dai condòmini, oltre ai vizi formali delle passate assemblee, sembra che anche la gestione delle stesse sia stata alla buona, anzi alla buonissima. Ad esempio, non sono mai stati considerati millesimi nelle varie delibere, ma solo il numero dei presenti per alzata di mano, il che è sempre andato bene a tutti. Sono stato io a mettere in chiaro dalla A alla Z questo importante aspetto!

A questo punto, raccolgo il tuo secondo consiglio. Convocherò una assemblea per far deliberare nuovamente e nei modi corretti il lavoro effettuato e ne invierò il verbale. Ci vorrà un pò di più ma si avranno più chance a quanto ho capito.

Grazie @Oimmena e grazie a tutti per i consigli e i pareri che mi avete fornito!!!