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SALVATOT

Costruzione tettoia senza permesso dei condomini

Buongiorno,

abito al primo piano e l'inquilino del piano sottostante, che ha lo sbocco delle sue finestre nel pozzo luce, ha costruito una tettoia che arriva a poco meno di un metro e mezzo dalla mia finestra, senza l'autorizzazione dei condomini. Tengo a precisare che tale costruzione trovandosi a così poca distanza dalla mia finestra mette in pericolo la mia incolumità, sicurezza e privacy.

L'amministratore ne è a conoscenza, così come tutti i condomini, e ha indetto un'assemblea straordinaria per discutere anche questo argomento mettendo al punto due:

Delibera relativa l'autorizzazione condominiale per la posa di una copertura sul terrazzino scoperto di pertinenza di..(dati catastali).

Non sembra che tale punto sia inaccettabile perché si chiede il permesso per un'opera già realizzata?

Come ci si comporta in tale caso?

Buongiorno,

abito al primo piano e l'inquilino del piano sottostante, che ha lo sbocco delle sue finestre nel pozzo luce, ha costruito una tettoia che arriva a poco meno di un metro e mezzo dalla mia finestra, senza l'autorizzazione dei condomini. Tengo a precisare che tale costruzione trovandosi a così poca distanza dalla mia finestra mette in pericolo la mia incolumità, sicurezza e privacy.

L'amministratore ne è a conoscenza, così come tutti i condomini, e ha indetto un'assemblea straordinaria per discutere anche questo argomento mettendo al punto due:

Delibera relativa l'autorizzazione condominiale per la posa di una copertura sul terrazzino scoperto di pertinenza di..(dati catastali).

Non sembra che tale punto sia inaccettabile perché si chiede il permesso per un'opera già realizzata?

Come ci si comporta in tale caso?

Puoi opporti e far toglierte la tettoia

 

Il proprietario del singolo piano di un edificio condominiale ha diritto di esercitare dalle proprie aperture la veduta in appiombo fino alla base dell'edificio e di opporsi, conseguentemente, ad ogni costruzione degli altri condomini che direttamente o indirettamente pregiudichi l'esercizio di tale suo diritto, senza che possa rilevare la lieve entità del pregiudizio arrecato

(Cassazione Civile, Sez. II (Sent.), 16.01.2013, n. 955)

http://condominioprofessionale.it/riforma/357-distanze/7965-cassazione-civile-sez-ii-sent-16-01-2013-n-955-il-condomino-ha-diritto-di-esercitare-dalle-proprie-aperture-la-veduta-in-appiombo-fino-alla-base-dell-edificio.html

Ma infatti, non è scontato che l'assemblea autorizzi. Se la tettoia è stata fatta senza che lui sapesse, ha fatto un'assemblea dopo quando l'ha saputo. Tra l'altro, non è detto che sia materia condominiale. Se non modifica l'aspetto globale del fabbricato o della facciata potrebbe non esserlo. In tal caso, la delibera potrebbe non valere nulla. Chiedi all'ufficio tecnico del tuo comune se per tale tipo di costruzione loro richiedano assenso scritto dei vicini e in che misura. Unanimità o no.

salve, ho chiesto se era normale/legale il punto in cui l'amministratore chiede l'approvazione all'assemblea della tettoia dopo che è stata realizzata

Ciao, l'amministratore sapeva quindi, credo che, non può a posteriori chiedere di approvare la costruzione della tettoia.

salve, ho chiesto se era normale/legale il punto in cui l'amministratore chiede l'approvazione all'assemblea della tettoia dopo che è stata realizzata
Un'approvazione può essere concessa anche dopo il fatto e ratificando e concedendo la richiesta, per cui nulla di illecito è stato commesso dall'amministratore, il fatto è che la tettoia è illecita senza il permesso da parte di tutti quelli che si affacciano sulla verticale --> diritto di veduta appiombo #2
Buongiorno,

abito al primo piano e l'inquilino del piano sottostante, che ha lo sbocco delle sue finestre nel pozzo luce, ha costruito una tettoia che arriva a poco meno di un metro e mezzo dalla mia finestra, senza l'autorizzazione dei condomini. Tengo a precisare che tale costruzione trovandosi a così poca distanza dalla mia finestra mette in pericolo la mia incolumità, sicurezza e privacy.

L'amministratore ne è a conoscenza, così come tutti i condomini, e ha indetto un'assemblea straordinaria per discutere anche questo argomento mettendo al punto due:

Delibera relativa l'autorizzazione condominiale per la posa di una copertura sul terrazzino scoperto di pertinenza di..(dati catastali).

Non sembra che tale punto sia inaccettabile perché si chiede il permesso per un'opera già realizzata?

Come ci si comporta in tale caso?

In linea generale si può affermare che ciascun condomino ha la facoltà di trarre dal bene comune una utilità maggiore e più intensa di quella che ne viene tratta dagli altri condomini, purché non venga alterata la destinazione del bene o compromesso il diritto al pari uso da parte di questi ultimi. L’art. 1102 c. c. assicura al singolo partecipante maggiori possibilità di godimento della cosa, entro determinati limiti, a servirsi di essa anche per fini esclusivamente propri, traendone ogni possibile utilità. La cosa comune può essere utilizzata dal condomino anche in modo particolare, se ciò non alteri l'equilibrio tra le concorrenti utilizzazioni, attuali o potenziali, degli altri comproprietari e non determini pregiudizievoli invadenze nell'ambito dei coesistenti diritti di costoro. L'art. 1102 NON parla di autorizzazione da parte della assemblea ma di LIMITI.

Inoltre, in base all'art. 1120 c. c. gli interventi dei condomini possono ritenersi vietati solo se arrecano pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato o ne alterano il decoro architettonico.

Ha espressamente parlato di tettoia, quindi, vista la struttura della stessa, la si può configurare come ristrutturazione edilizia, e pertanto va autorizzata sempre in DIA onerosa, non avendo carattere di inamovibilità ed essendo una vera e propria pertinenza dell'unità immobiliare a cui è asservita.

Inoltre la tettoia, vista la solidità del manufatto, agevola l’introduzione di ladri nell'appartamento soprastante pregiudicandone la sicurezza; inoltre, anche se non specificato, richiede una adeguata copertura che lede il diritto di veduta: presuppongo che la copertura non sia in materiale trasparente.

Alla luce di ciò ha, secondo il mio modesto parere, il diritto di farla rimuovere.

salve, ho chiesto se era normale/legale il punto in cui l'amministratore chiede l'approvazione all'assemblea della tettoia dopo che è stata realizzata

E io ti avevo risposto: "..Ma infatti, non è scontato che l'assemblea autorizzi. Se la tettoia è stata fatta senza che lui sapesse, ha fatto un'assemblea dopo quando l'ha saputo. "

 

Ma a parte questo, mi pare tu confonda l'Ufficio tecnico comunale con l'assemblea. Se pensi che l'opera sia abusiva, vai in comune e fai un esposto scritto. L'amministratore non è tenuto a farlo al posto tuo.

Il fatto che sia all'odg non capisco perchè ti preoccupa. Quando è necessario tale assenso, i comuni lo vogliono di tutti. E tu puoi fare mettere a verbale il tuo netto dissenso, e come sopra, portare il verbale in comune.

 

- - - Aggiornato - - -

 

In linea generale si può affermare che ciascun condomino ha la facoltà di trarre dal bene comune una utilità maggiore e più intensa di quella che ne viene tratta dagli altri condomini, purché non venga alterata la destinazione del bene o compromesso il diritto al pari uso da parte di questi ultimi. L’art. 1102 c. c. assicura al singolo partecipante maggiori possibilità di godimento della cosa, entro determinati limiti, a servirsi di essa anche per fini esclusivamente propri, traendone ogni possibile utilità. La cosa comune può essere utilizzata dal condomino anche in modo particolare, se ciò non alteri l'equilibrio tra le concorrenti utilizzazioni, attuali o potenziali, degli altri comproprietari e non determini pregiudizievoli invadenze nell'ambito dei coesistenti diritti di costoro. L'art. 1102 NON parla di autorizzazione da parte della assemblea ma di LIMITI.

Inoltre, in base all'art. 1120 c. c. gli interventi dei condomini possono ritenersi vietati solo se arrecano pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato o ne alterano il decoro architettonico.

Ha espressamente parlato di tettoia, quindi, vista la struttura della stessa, la si può configurare come ristrutturazione edilizia, e pertanto va autorizzata sempre in DIA onerosa, non avendo carattere di inamovibilità ed essendo una vera e propria pertinenza dell'unità immobiliare a cui è asservita.

Inoltre la tettoia, vista la solidità del manufatto, agevola l’introduzione di ladri nell'appartamento soprastante pregiudicandone la sicurezza; inoltre, anche se non specificato, richiede una adeguata copertura che lede il diritto di veduta: presuppongo che la copertura non sia in materiale trasparente.

Alla luce di ciò ha, secondo il mio modesto parere, il diritto di farla rimuovere.

Si, ma alcuni municipi, pure dalle tue parti, richiedono l'assenso scritto per evitare in partenza l'eventuale "pregiudizio ai diritti di terzi" del titolo urbanistico che va a rilasciare. Quindi, per tanti motivi, tra cui alcuni propri del procedimento amministrativo, operano così. E a mio avviso fanno bene.

Se la materia urbanistica fosse regolata solo dal codice civile, sarebbe un'altra cosa.

Si, ma alcuni municipi, pure dalle tue parti, richiedono l'assenso scritto per evitare in partenza "il pregiudizio ai diritti di terzi".
I municipi e/o gli uffici tecnici non possono pretendere la delibera assembleare per il rilascio della concessione edilizia;

 

CONCESSIONE E AUTORIZZAZIONE EDILIZIA - NON È NECESSARIO L'ASSENSO DEI CONDOMINI AI FINI DEL RILASCIO DELLA CONCESSIONE O DELL'AUTORIZZAZIONE EDILIZIA PER LE OPERE NELLE PARTI COMUNI DEL CONDOMINIO

(Consiglio di Stato, Sezione V, 23 giugno 1997, n. 699)

http://www.ancebrescia.it/?p=476

Secondo te, oggi, in materia di procedimento amm.vo ed urbanistica, le normative sono le stesse del 1997 cui risale la sentenza? Difatti, oggetto del contendere della sentenza è un articolo di una legge del 1977. Quarant'anni fa, tra poco!!!

 

Ma lascerei stare l'argomento.....

Mi pare più importante sottolineare che l'unica strada sia accertare se l'opera sia abusiva e in pregiudizio dei propri diritti. Pertanto, chiamerei un bravo professionista in materia edilizia per un sopralluogo al fine di far accertare a lui l'eventuale irregolarità. Alla luce di questo, conta se l'opera è già autorizzata dal comune. Se non lo fosse, ma lo necessitasse, se ne chiede eventualmente la rimozione.

 

E quindi, è del tutto irrilevante se il comune chieda l'assenso o no, in presenza di opera abusiva.

I municipi e/o gli uffici tecnici non possono pretendere la delibera assembleare per il rilascio della concessione edilizia;

 

CONCESSIONE E AUTORIZZAZIONE EDILIZIA - NON È NECESSARIO L'ASSENSO DEI CONDOMINI AI FINI DEL RILASCIO DELLA CONCESSIONE O DELL'AUTORIZZAZIONE EDILIZIA PER LE OPERE NELLE PARTI COMUNI DEL CONDOMINIO

(Consiglio di Stato, Sezione V, 23 giugno 1997, n. 699)

http://www.ancebrescia.it/?p=476

 

Ciao Tullio

 

Non sempre è illegittimo da parte del Comune pretendere il consenso del condominio. Dal 1997 sono cambiate le interpretazioni da parte del Consiglio di Stato, in particolare dopo l'emanazione del DPR 380/2001 e ad oggi ci sono casistiche in cui il Comune può negare il rilascio del titolo in assenza del consenso del condominio.

Al riguardo è utile leggere la sentenza del Consiglio di Stato, sezione VI, del 28.09.2012 n° 5128 che si trova anche su Internet.

 

http://www.ediltecnico.it/wp-content/uploads/2012/10/cs5128.pdf

 

Ciao

Ciao Tullio

 

Non sempre è illegittimo da parte del Comune pretendere il consenso del condominio. Dal 1997 sono cambiate le interpretazioni da parte del Consiglio di Stato, in particolare dopo l'emanazione del DPR 380/2001 e ad oggi ci sono casistiche in cui il Comune può negare il rilascio del titolo in assenza del consenso del condominio.

Al riguardo è utile leggere la sentenza del Consiglio di Stato, sezione VI, del 28.09.2012 n° 5128 che si trova anche su Internet.

 

Ciao

E' vero ne avevamo già parlato, ma non sempre è necessario da parte del Comune ottenere il consenso assembleare, ovvero nel caso la costruzione è a norma del regolamento comunale e distanze previste dal CC, il condominio non può porre il veto se non concede la delibera ed essere quello che decide se concedere o no il benestare

Non so se ho esposto bene il mio pensiero.

E' vero ne avevamo già parlato, ma non sempre è necessario da parte del Comune ottenere il consenso assembleare, ovvero nel caso la costruzione è a norma del regolamento comunale e distanze previste dal CC, il condominio non può porre il veto se non concede la delibera ed essere quello che decide se concedere o no

Non so se ho esposto bene il mio pensiero.

 

Infatti. Ho appunto scritto "non sempre", proprio perché ci sono anche casi in cui non è necessario. Sostanzialmente ogni caso deve essere valutato volta - volta, e quindi penso che sia difficile sul Forum stabilire quanto l'intervento incida sul condominio. Io non ho ancora ben compreso se la tettoia sia su area comune o privata....

 

Ciao Tullio

Infatti. Ho appunto scritto "non sempre", proprio perché ci sono anche casi in cui non è necessario. Sostanzialmente ogni caso deve essere valutato volta - volta, e quindi penso che sia difficile sul Forum stabilire quanto l'intervento incida sul condominio. Io non ho ancora ben compreso se la tettoia sia su area comune o privata....

 

Ciao Tullio

Ciao Meri

Infatti, comunque non credo sia importante conoscere se la tettoia si trova in parte comune o privata, sta di fatto che non deve impedire la vista appiombo.

Per cui potrebbe capitare che il comune conceda il benestare per la tettoia, non chiedendo il verbale assembleare di assenso appunto perchè non obbligatorio richiederlo, non tenendo conto però che c'è il diritto dei terzi della vista appiombo.

Infatti, comunque non credo sia importante conoscere se la tettoia si trova in parte comune o privata, sta di fatto che non deve impedire la vista appiombo.

Per cui potrebbe capitare che il comune conceda il benestare per la tettoia, non chiedendo il verbale assembleare di assenso appunto perchè non obbligatorio richiederlo, non tenendo conto però che c'è il diritto dei terzi della vista appiombo.

 

Concordo. Sui diritti privati regolamentati dal C.C. il Comune non può nulla. Altresì è una facoltà del Comune richiedere il consenso (per alcune casistiche), non un obbligo.

 

Ciao Tullio

@salvatot: dimenticavo che secondo me l'amministratore ti sta involontariamente facendo un assist non da poco. Se l'opera necessitava di autorizzazione, l'inclusione all'odg e il verbale d'assemblea sono meglio di una testimonianza che l'opera c'era già.

Già prima di qualsiasi autorizzazione chiesta ora.

@salvatot: dimenticavo che secondo me l'amministratore ti sta involontariamente facendo un assist non da poco. Se l'opera necessitava di autorizzazione, l'inclusione all'odg e il verbale d'assemblea sono meglio di una testimonianza che l'opera c'era già.

Già prima di qualsiasi autorizzazione chiesta ora.

Mi sa che hai perfettamente ragione :thumbup:

Grazie.

A meno che per l'UTC non sia una tettoia da completa edilizia libera, senza nemmeno il bisogno della CIL. In tal caso è una questione tra vicini o condominiale al massimo.

Grazie.

A meno che per l'UTC non sia una tettoia da completa edilizia libera, senza nemmeno il bisogno della CIL. In tal caso è una questione tra vicini o condominiale al massimo.

Si, giusto quello che dici, però vale sempre il diritto della vista appiombo
Si, giusto quello che dici, però vale sempre il diritto della vista appiombo

Sicuramente, e ritorna che è una questione tra privati. Però, nonostante la dispensa del Dott. Mori, non lo ho mai ben capito.

... Però, nonostante la dispensa del Dott. Mori, non lo ho mai ben capito.
Perdona ma non l'ho capita, chi è il Dott. Mori?

Concordo in merito al diritto di appiombo, e per l’ingerenza del comune in materia di richiesta del consenso.

Proprio per la questione di consenso condominiale non dimentichiamo, poi, la lesione del decoro che qualcuno potrebbe avanzare!

Poi voglio fare alcune giuste puntualizzazioni qui:

Ha espressamente parlato di tettoia, quindi, vista la struttura della stessa, la si può configurare come ristrutturazione edilizia, e pertanto va autorizzata sempre in DIA onerosa, non avendo carattere di inamovibilità ed essendo una vera e propria pertinenza dell'unità immobiliare a cui è asservita.

La realizzazione di una tettoia NON è un intervento di ristrutturazione edilizia!

Non è vero che “va autorizzata sempre in DIA onerosa” in quanto dipende dallo strumento urbanistico locale e del come lo stesso interpreta in tal senso una tettoia.

In parole povere potrebbe essere realizzata anche con titolo gratuito!

Poi la DIA non esiste più!

 

“”non avendo carattere di inamovibilità”” traducendo l’espressione la struttura non ha le caratteristiche di inamovibilità e quindi significa che sarebbe amovibile ossia provvisoria e quindi soggetta a titolo non oneroso ossia gratuito e ne discende che la DIA non centra né in questo senso e sia perché non esiste più!

 

Una tettoia NON è una pertinenza dell'unità immobiliare

A chi parla di intervento di ristrutturazione edilizia (ma anche di altro), senza averne alcuna idea, suggerisco di leggere la

 

Corte di Cassazione Sez 2, Sentenza n° 17043 del 20/08/2015.

 

che di intervento di ristrutturazione edilizia parla

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