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Roma-nino

Costruzione di muretti e lavori in appartamento privato

Buonasera, 

 

Un condomine del condominio in cui abito sta facendo sia lavoro interni alla sua abitazione privata sia costruzione di muretti perimetrali per la chiusura della sua area di proprietà dove tiene la macchina. 

 

Oltre ai necessari permessi da chiedere al comune deve fare qualche particolare comunicazione/richiesta al condominio?

Se il posto auto è accatastato autonomamente come proprietà del condomino, e se il RdC non lo vieta, secondo me lo può fare previo atto abilitante rilasciato dal Comune; ovvio che non può toccare gli spazi di manovra per accedere ai singoli posti auto.

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cacallo dice:

Se il posto auto è accatastato autonomamente come proprietà del condomino, e se il RdC non lo vieta, secondo me lo può fare previo atto abilitante rilasciato dal Comune; ovvio che non può toccare gli spazi di manovra per accedere ai singoli posti auto.

concordo, addirittura si potrebbe anche trasformare il posto auto in box mantenendo 

 

http://www.studiolegalemarella.it/giurisprudenza/condominio/52/legittimo-trasformare-un-posto-auto-condominiale-in-un-box/1155/

 

http://www.studiolegalemarella.it/giurisprudenza/condominio/52/legittimo-trasformare-un-posto-auto-condominiale-in-un-box/1155/

Modificato da JOSEFAT
  • Grazie 1

Ma qua stiamo parlando di un'area posta a piano terra, un'area scoperta adiacente al tratto comune che porta dal cancello condominiale al portone condominiale, che per adesso è delimitata da paletti, rete verde e un cancello. 

Un area che non risulta accatastata come posto auto ma come corte propria /area urbana di proprietà. 

Secondo quanto detto da un tecnico del comune non potrebbe neppure essere usata come parcheggio auto. 

Anche in questo caso può arbitrariamente chiudere senza chiedere alcun permesso? Non serve il permesso del comune per alzare dei muretti anche se di 75 cm? 

a parte le questioni urbanistiche che devono essere rispettate c'è da verificare anche l'aspetto lesione decoro architettonico poiché se l'opera incide negativamente deve essere autorizzata da tutti ... 

Roma-nino dice:

sia costruzione di muretti perimetrali per la chiusura della sua area di proprietà

in ogni caso se l'area è privata il proprietario ha tutto il diritto di delimitarla con dei muretti. 

Daniele 67 dice:

a parte le questioni urbanistiche che devono essere rispettate c'è da verificare anche l'aspetto lesione decoro architettonico poiché se l'opera incide negativamente deve essere autorizzata da tutti ... 

se viene leso o meno il decoro architettonico non lo possono decidere gli altri condomini, serve il parere di un giudice.

Non lede il decoro architettonico, anzi lo migliora. 

 

 Il punto è :

 

È legittimo farlo? 

 

Che permessi ci vogliono? 

Ma ci vuole pur sempre un permesso del comune o no? 

 

Apertura di una CILA, un inizio lavori? 

In ogni caso il condomino deve informare dei lavori l'amministratore il quale a sua volta può chiedere il titolo abilitativo ... e a quel punto se lo ha ci si ragiona su se non lo ha si segnala all'ufficio tecnico comunale l'abuso ... fai muovere l'amministratore invitandolo a chiedere chiarimenti tramite una e_mail

 

Modificato da Daniele 67

Non abbiamo un amministratore...possiamo farlo anche noi condomini questa richiesta? 

Daniele 67 dice:

In ogni caso il condomino deve informare dei lavori l'amministratore il quale a sua volta può chiedere il titolo abilitativo ... e a quel punto se lo ha ci si ragiona su se non lo ha si segnala all'ufficio tecnico comunale l'abuso ...

 

Se non previsto dal RdC contrattuale, l'amministratore non può chiedere nulla al condomino, se è talmente curioso potrà eventualmente controllare al Comune se le modifiche sono state approvate ed al Catasto se c'è la variazione della planimetria dell'appartamento.

Roma-nino dice:

Un area che non risulta accatastata come posto auto ma come corte propria /area urbana di proprietà. 

Tanto basta appunto perché "corte propria / area urbana di proprietà".

Se consideri il disposto dell'art. 841 c.c. "Il proprietario può chiudere in qualunque tempo il fondo", non vedo che diritto si possa accampare per impedirglielo.

Certo come Corte non la può recintarla come gli pare, bensì come impone il Regolamento Edilizio del Comune di Roma ma, in ogni caso, è una recinzione legittima.

Il problema è che dovrà farla per intero nella sua proprietà quindi non "intradosso" ma limite estremo della proprietà senza toccare il confine, dunque si autoriduce lo spazio disponibile, ma lo può fare tranquillamente previa autorizzazione amministrativa che, nel caso di specie, è un atto dovuto, ed il condomino in questione deve affiggere, in modo visibile, gli estremi dell'autorizzazione ottenuta prima di iniziare i lavori edili.

  • Mi piace 1
Roma-nino dice:

Non abbiamo un amministratore...possiamo farlo anche noi condomini questa richiesta? 

Potete controllare al Comune e Catasto come ho già scritto

 

Roma-nino dice:

Non abbiamo un amministratore...possiamo farlo anche noi condomini questa richiesta? 

Farai un normale accesso agli atti della recinzione con il numero di protocollo che vedrai esposto.

Se non lo espone prima di iniziare i lavori allora hai titolo per segnalare l'irregolarità alla Polizia Municipale.

Tullio Ts dice:

Se non previsto dal RdC contrattuale, l'amministratore non può chiedere nulla al condomino, se è talmente curioso potrà eventualmente controllare al Comune se le modifiche sono state approvate ed al Catasto se c'è la variazione della planimetria dell'appartamento.

Per chiedere si può chiedere ma non pretendere l'esibizione questo è pacifico ... di norma si collabora con l'amministratore salvo non ci siano ruggini insanabili ...

 

ma ho letto ora che non hanno amministratore per cui non se ne fa nulla ...

Modificato da Daniele 67
Roma-nino dice:

Lavori interni alla sua abitazione privata

Momento, chiariamoci le idee una volta per tutte.

Se costui cambia le ceramiche del suo bagno, siamo in un campo dove non ha bisogno di comunicare nulla a nessuno, tranne quanto gli impone la sua educazione personale.

Ma di che tipo di lavoro interno all'appartamento hai notizia? Una ristrutturazione (S.C.I.A.), un cambio di un elemento edilizio (C.I.L.A.), oppure delle modifiche nell'arredamento?

Dovresti darci un'indicazione perlomeno sul lavoro che presumi svolga il condomino, diversamente si ragiona di che?

Daniele 67 dice:

Per chiedere si può chiedere ma non pretendere l'esibizione questo è pacifico ... di norma si collabora con l'amministratore salvo non ci siano ruggini insanabili ...

E' sufficiente la preventiva notizia, ma non è obbligatorio documetare nulla all'amministratore, l'importante per il condomino è che abbia ottenuto le autorizzazioni dal comune e variazione al catasto per le modifiche interne effettuate;

 

art. 1122 del c.c. Opere su parti di proprietà o di uso individuale

Nell’unità immobiliare di sua proprietà ovvero nelle parti normalmente destinate all’uso comune, che siano state attribuite in proprietà esclusiva o destinate all’uso individuale, il condomino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino un pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio.
In ogni caso è data preventiva notizia all’amministratore che ne riferisce all’assemblea

Modificato da Tullio Ts
Daniele 67 dice:

ma ho letto ora che non hanno amministratore per cui non se ne fa nulla ...

Eh si. In questo caso specifico è stato detto che  l'amministratore non c'è e quindi non c'è nessuna notizia preventiva da dare e nessuno ha l'obbligo di riferire in assemblea.

  • Grazie 1

Per quanto riguarda i lavori interni all'appartamento non so di preciso. 

 

Quello che mi interessa a me e capire del muretto visto che una parte separerebbe la mia aria urbana di proprietà dalla sua, quindi separerebbe due parti private di proprietà. 

 

Se fatto senza i dovuti permessi mi farebbe risultare un abuso edilizio  anche a me. 

 

Quindi in questo caso non penso che abbia potuto chiedere il permesso perché suppongo che visto che delimita anche la mia proprietà dovremmo chiederlo insieme, o sbaglio? 

Roma-nino dice:

Per quanto riguarda i lavori interni all'appartamento non so di preciso. 

 

Quello che mi interessa a me e capire del muretto visto che una parte separerebbe la mia aria urbana di proprietà dalla sua, quindi separerebbe due parti private di proprietà. 

 

Se fatto senza i dovuti permessi mi farebbe risultare un abuso edilizio  anche a me. 

 

Quindi in questo caso non penso che abbia potuto chiedere il permesso perché suppongo che visto che delimita anche la mia proprietà dovremmo chiederlo insieme, o sbaglio? 

La chiusura del fondo non è un abuso servirà il permesso come qui sotto specificato;

 

Secondo la giurisprudenza (cfr., di recente, T.A.R. Liguria, Sez. I, n. 1006 del 17 ottobre 2016), la realizzazione di “muretti” può essere qualificata come intervento di nuova costruzione, con quanto ne consegue ai fini del previo rilascio del necessario titolo abilitativo, qualora abbia l’effettiva idoneità di determinare significative trasformazioni urbanistiche ed edilizie (Cons. Stato, sez. VI, 4 luglio 2014, n. 3408). Per valutare se l’opera necessiti di permesso di costruire o se è sufficiente una SCIA, pertanto, non è importante tanto il nomen attribuito al manufatto o la funzione che esso è destinato ad assolvere (muro di cinta o di contenimento), ma bisgogan considerare il rapporto effettivo dell’innovazione con la preesistenza territoriale, onde valutare se essa superi in concreto o meno la soglia della trasformazione urbanistico-edilizia (Cons. Stato, sez. VI, 4 gennaio 2016, n. 10).

 

cc Art. 886. Costruzione del muro di cinta.

Ciascuno può costringere il vicino a contribuire per metà nella spesa di costruzione dei muri di cinta che separano le rispettive case, i cortili e i giardini posti negli abitati. L'altezza di essi, se non è diversamente determinata dai regolamenti locali o dalla convenzione, deve essere di tre metri.

Modificato da Tullio Ts
Roma-nino dice:

Per quanto riguarda i lavori interni all'appartamento non so di preciso. 

Dunque, mancando un amministratore, cosa si pretenderebbe da quel condomino?

 

Roma-nino dice:

Quello che mi interessa a me e capire del muretto visto che una parte separerebbe la mia aria urbana di proprietà dalla sua, quindi separerebbe due parti private di proprietà

Presumo tu intenda area urbana ma, ancora, manca "l'an" per cui sarebbe possibile negarglielo.

Non basta l'art. 841 c.c.?

Prendiamo allora l'art. 42 della Costituzione della Repubblica Italiana:

"La proprietà privata è riconosciuta e garantita dalla legge, che ne determina i modi di acquisto, di godimento
e i limiti allo scopo di assicurarne la funzione sociale e di renderla accessibile a tutti
".

E' indubbio che è richiesto un titolo edilizio ("limite") per recintare la sua proprietà ("godimento") ma, una volta che l'ottiene, cosa gli si potrebbe impedire? 

Finché recinta all'interno della sua proprietà esclusiva una corte, e nel rispetto delle Leggi vigenti, la vedo molto dura impedirglielo, anche perché nominalmente una corte non sarebbe nemmeno asservibile a terzi.

 

Quale presupposto giuridico vorresti dunque abilitare

Per quale ragione disapprovi Cacallo? Eppure ho citato una sentenza recente e un articolo del codice civile, ore si disapprova anche questo?

Ovvero non devi diaspprovare quello che ho citato, ma impugnare la sentenza e l'articolo del codice civile se ci rieuscirai.

Modificato da Tullio Ts
Tullio Ts dice:

ma bisgogan considerare il rapporto effettivo dell’innovazione con la preesistenza territoriale, onde valutare se essa superi in concreto o meno la soglia della trasformazione urbanistico-edilizia (Cons. Stato, sez. VI, 4 gennaio 2016, n. 10).

Perdona, senza offesa, ma la tua citazione mi ha confuso (manca "l'an").

 

Quale soglia della trasformazione urbanistica-edilizia riterresti superata da una recinzione di una corte privata? Se è accatastata così, e così ce lo conferma l'opener, che trasformazione esisterebbe?

Non c'è aumento di volumetria perché è semplice recinzione, non varia l'edificabilità del fondo comune perché così è già accatastata, dunque cosa verrebbe a trasformarsi?

 

*** *** ***

Io sono più lento di voi nello scrivere, dovete perdonare, ma se manca l'amministratore in quel condominio, come può essere applicato l'art. 1122 c.c. (come ti ho già scritto al post n. 20)?

Modificato da cacallo
cacallo dice:

Perdona, senza offesa, ma la tua citazione mi ha confuso (manca "l'an").

 

Quale soglia della trasformazione urbanistica-edilizia riterresti superata da una recinzione di una corte privata? Se è accatastata così, e così ce lo conferma l'opener, che trasformazione esisterebbe?

Non c'è aumento di volumetria perché è semplice recinzione, non varia l'edificabilità del fondo comune perché così è già accatastata, dunque cosa verrebbe a trasformarsi?

Non l'ho scritta io la sentenza, e "l'an" (intendendo l'anno) c'è scritto, se non sei d'accordo impugna o protesta con il consiglio di stato, ma non devi rivolgerti a me, come si dice "ambasciator non porta pena"

Modificato da Tullio Ts

La sentenza è corretta, se vuoi ti cerco e posto l'equivalente in abito civile che norma la casistica sia sul piano amministrativo che civile; il punto è che quella sentenza non c'entra per niente con la presente discussione.

 

Stiamo infatti disquisendo su un'area già accatastata e trascritta come "corte privata"; la recinzione pertanto non trasforma (restius) varia nulla di quanto già noto ai condomini al momento degli acquisti delle loro unità immobiliari.

Diverso sarebbe stato il caso di posti auto in comune assegnati in proprietà ai singoli condomini; in quel caso puoi introdurre che una recinzione potrebbe minorare il raggio di curvatura dei due posti auto contermini ma, come precisato dall'opener, non siamo nemmeno in tale situazione.

Dunque la sentenza in sé è perfetta ma non è calzante alla situazione oggetto di discussione.

cacallo dice:

La sentenza è corretta, se vuoi ti cerco e posto l'equivalente in abito civile che norma la casistica sia sul piano amministrativo che civile; il punto è che quella sentenza non c'entra per niente con la presente discussione.

 

Stiamo infatti disquisendo su un'area già accatastata e trascritta come "corte privata"; la recinzione pertanto non trasforma (restius) varia nulla di quanto già noto ai condomini al momento degli acquisti delle loro unità immobiliari.

Diverso sarebbe stato il caso di posti auto in comune assegnati in proprietà ai singoli condomini; in quel caso puoi introdurre che una recinzione potrebbe minorare il raggio di curvatura dei due posti auto contermini ma, come precisato dall'opener, non siamo nemmeno in tale situazione.

Dunque la sentenza in sé è perfetta ma non è calzante alla situazione oggetto di discussione.

La sentenza dice chiaramente muro di cinta, ed è di questo che si tratta, ed ho risposto a Roma-nino al post #19 alla domanda posta al #18

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