#1 Inviato 3 Aprile, 2018 Salve. Vorrei farvi una domanda. Vorrei sapere se il costo di registrazione per un contratto collettivo per un garage (unico foglio), nel quale i soggetti riportati sono il proprietario (unico) e 6 affittuari con 6 auto parcheggiate nello stesso locale comune, prevede il costo di registrazione di 67 euro + 16 di marca da bollo, oppure se questo costo va moltiplicato per il numero di affittuari inseriti nel singolo contratto. Grazie.
#2 Inviato 3 Aprile, 2018 67 euro di imposte di registro (o il 2% del canone annuo se uguale o superiore a 3.375 €.) 32 euro di marche (per due copie minimo da sottoporre a registrazione). Un originale resta in AdE; l'altro originale va al proprietario; ai 6 conduttori fotocopie del contratto registrato rimasto al proprietario. Per ogni conduttore che desideri una copia del contratto in originale e vidimato da AdE, egli dovrà aggiungerci 16 €. di marche a suo totale carico. 33,50 €. a carico proprietario 33,50 + 32 = 65,50 €. a carico dei 6 conduttori e da dividersi fra loro sei.
#4 Inviato 3 Aprile, 2018 Il motivo per cui sto pensando alla formula del contratto collettivo, è che nel mio caso il canone di affitto per singolo posto auto ammonta a soli 40 euro al mese. Quindi, spenderne 67+16=83 per singolo posto auto, è davvero troppo. Anche se trovassi affittuari disponibili a dividere a metà le spese (ed è impossibile, perchè nella mia zona nessuno registra i contratti e ne troverebbero a bizzeffe garage senza quest'aggravio di costi), sarebbe comunque, per loro e per me, pari a 41 euro, cioè un importo comunque superiore alla cifra che mi pagherebbero per un mese. E' davvero un'ingiustizia. E' una legge che spenna chi guadagna poco, e viola il principio costituzionale della progressività nella tassazione. Per 6 posti auto, spenderei di registrazioni più di 500 euro, cioè quasi il 20% del guadagno annuo. Più il 23% di IRPEF, arrivo al 43%. Poi aggiungendo IMU, TASI e TARI, non resta più nulla, e ci vado anzi in perdita. Mentre invece la percentuale di registrazione dovrebbe essere il 2%. Ed io pago il 20%, ovvero 10 volte di più, rispetto a chi affitta appartamenti e supera il minimo di 67. Mi hanno consigliato i contratti collettivi. Il problema è che se uno recede io devo pagarci i costi per la cancellazione del contratto, più il nuovo contratto per 5 affittuari, cancellando l'affittuario recedente (totale 67+83=150€). E poi, nel momento di un nuovo ingresso nel posto liberatosi, di nuovo cancellazione e nuovo contratto con 6 affittuari (altri 150€). Insomma, comunque la si metta, è una rapina ai poveri. Cosa mi consigliate? Grazie.
#5 Inviato 4 Aprile, 2018 A mio parere hai pensato giusto nello stipulare un unico contratto con controparte i 6 conduttori box, proprio per attenuare le imposte locatizie. In questo contratto però andrei a specificare che i sei conduttori box non sono responsabili in solido fra di loro e possono disdettare la locazione del rispettivo posto auto separatamente dagli altri conduttori, fermo restando l'obbligo di adempiere agli eventuali oneri accessori ripartiti come regolato nel contratto e durante la loro permanenza. In questo modo avrai/avrete diversi vantaggi, soprattutto ad ogni avvicendamento non sarà necessario stipulare nessun nuovo contratto. Il contratto di locazione rimane sempre in essere, ma ad ogni abbandono di conduttore basta comunicare la variazione ad AdE (RLI di recesso anticipato con spese di recesso 67 €. a carico del disdettante); il conduttore se ne va senza problemi e gli altri rimangono senza problemi continuando a pagare la rispettiva quota di canone che rimarrà immutata; tu in dichiarazione redditi dichiarerai 1/6 di affitto in meno perchè un conduttore ha lasciato. Analogamente, se uno se ne va ed hai già chi prende subito il suo posto comunicherai ad AdE tramite RLI di subingresso (67 €. suddivise fra chi lascia e chi entra) l'avvicendamento; in questo caso per gli altri conduttori box nuovamente non cambia nulla e non saranno coinvolti nell'avvicendamento mentre tu continuerai a dichiarare l'intero introito locatizio non avendo avuto periodi sfitti per nessun posto auto. Il contratto rimarrà sempre quello originariamente registrato. Basterà che annualmente versi le imposte di registro dovute e che ogni mutamento che interverrà nella compagine dei conduttori la segnali tramite RLI ad AdE.
#6 Inviato 4 Aprile, 2018 A parte ti lascio una annotazione sulle imposte di registro annuali dovute. E' risaputo che alla prima registrazione ed in occasione di ogni proroga le imposte di registro annuali dovute sono pari ad €. 67 minimo (a prescindere dall'importo della locazione annua). E' molto meno risaputo che al di fuori degli ambiti "prima registrazione" e "proroga" le imposte di registro annuali dovute possono esser inferiori al valore di 67 €. La locazione box di fatto è una locazione a pattuizione libera, comunque poco regolamentata, generalmente una locazione annuale. Però nulla vi vieta di stipulare una locazione pluriennale rinnovabile automaticamente salvo disdetta di una delle Parti. Idem per il preavviso di recesso dei conduttori, che si può liberamente pattuire anche in appena un solo mese e senza alcun vincolo particolare da rispettare tipo gravi motivi. Ecco che se mi stipulate una locazione box valida per 5 anni... 6 posti auto >>> 40 €. mese >>> per te valgono 2.880 €. di canone annuo complessivo. 1° annualità >>> imposte registro 67 €. + marche da bollo 2° - 3° - 4° - 5° annualità >>> imposte di registro pari a 58 €. (2.880 x 2%) 6° annualità con proroga >>> imposte di registro 67 €. 7° - 8° - 9° - 10° annualità >>> imposte di registro pari a 58 €. Tutto ciò a prescindere dai conduttori presenti/avvicendati.
#7 Inviato 4 Aprile, 2018 Il problema è che se uno recede io devo pagarci i costi per la cancellazione del contratto, più il nuovo contratto per 5 affittuari, cancellando l'affittuario recedente (totale 67+83=150€). E poi, nel momento di un nuovo ingresso nel posto liberatosi, di nuovo cancellazione e nuovo contratto con 6 affittuari (altri 150€). Insomma, comunque la si metta, è una rapina ai poveri. Cosa mi consigliate? Grazie. Dipende dalla durata dei contratti che intendi stipulare. Se prevedi una lunga durata (visto il canone di 40 euro mensili dovrebbe essere almeno di 7 anni) puoi prevedere il pagamento della tassa di registro per l'intera durata e non per un singolo anno. In questo modo giustificheresti la spesa di 67 euro per la tassa di registro di ogni singolo contratto (più marche da bollo ovviamente), ed in più non avresti l'incombenza dei pagamenti annuali. Certo rimarrebbe sempre il problema di eventuali cessazioni/subentri, in tal caso dovresti sempre pagare le 67 euro di tassa di registro. Il problema è trovare chi è disposto a firmare un contratto di 7 anni per un box/posto auto.
#8 Inviato 4 Aprile, 2018 A mio parere hai pensato giusto nello stipulare un unico contratto con controparte i 6 conduttori box, proprio per attenuare le imposte locatizie.In questo contratto però andrei a specificare che i sei conduttori box non sono responsabili in solido fra di loro e possono disdettare la locazione del rispettivo posto auto separatamente dagli altri conduttori, fermo restando l'obbligo di adempiere agli eventuali oneri accessori ripartiti come regolato nel contratto e durante la loro permanenza. In questo modo avrai/avrete diversi vantaggi, soprattutto ad ogni avvicendamento non sarà necessario stipulare nessun nuovo contratto. Il contratto di locazione rimane sempre in essere, ma ad ogni abbandono di conduttore basta comunicare la variazione ad AdE (RLI di recesso anticipato con spese di recesso 67 €. a carico del disdettante); il conduttore se ne va senza problemi e gli altri rimangono senza problemi continuando a pagare la rispettiva quota di canone che rimarrà immutata; tu in dichiarazione redditi dichiarerai 1/6 di affitto in meno perchè un conduttore ha lasciato. Analogamente, se uno se ne va ed hai già chi prende subito il suo posto comunicherai ad AdE tramite RLI di subingresso (67 €. suddivise fra chi lascia e chi entra) l'avvicendamento; in questo caso per gli altri conduttori box nuovamente non cambia nulla e non saranno coinvolti nell'avvicendamento mentre tu continuerai a dichiarare l'intero introito locatizio non avendo avuto periodi sfitti per nessun posto auto. Il contratto rimarrà sempre quello originariamente registrato. Basterà che annualmente versi le imposte di registro dovute e che ogni mutamento che interverrà nella compagine dei conduttori la segnali tramite RLI ad AdE. Grazie infinite per tutte queste spiegazioni dettagliate. Mi sei stato davvero di grande aiuto. Quindi il costo di un subentro, non è di 67+67+16, ma solo 67. E la variazione da comunicare, non consiste nell'invio di un nuovo contratto rettificato, cancellando il nome del recedente? Ci sono delle guide in cui è spiegato tutto questo? Altra cosa: se io faccio un contratto di durata annuale, con tacito rinnovo, come viene considerato dalla AdE? La seconda annualità mi costerebbe il 2% oppure 67 euro? Grazie infinite!!!
#9 Inviato 4 Aprile, 2018 Si, il subentro costa 67 €. e queste imposte le devono sostenere chi lascia e chi arriva (50% ciascuno). Versate le imposte di registro tramite F24 Elide dovrai poi recarti con copia del versamento in AdE per presentare anche un modello RLI di subentro. Con contratto di durata annuale avente tacito rinnovo, alla scadenza di ogni anno dovrai comunicare la proroga ad AdE, ovvero 67 €. di imposte di registro (50% a tuo carico e 50% a carico dei conduttori). Sul sito di AdE, ma anche in rete trovi praticamente tutte le informazioni utili.
#10 Inviato 5 Aprile, 2018 Si, il subentro costa 67 €. e queste imposte le devono sostenere chi lascia e chi arriva (50% ciascuno).Versate le imposte di registro tramite F24 Elide dovrai poi recarti con copia del versamento in AdE per presentare anche un modello RLI di subentro. Con contratto di durata annuale avente tacito rinnovo, alla scadenza di ogni anno dovrai comunicare la proroga ad AdE, ovvero 67 €. di imposte di registro (50% a tuo carico e 50% a carico dei conduttori). Sul sito di AdE, ma anche in rete trovi praticamente tutte le informazioni utili. Grazie mille! Sei stato gentilissimo. Ma quindi l'unico modo per non pagare i 67 euro nelle annualità successive, è di fare un contratto con durata pluriennale? Se lo faccio annuale, in qualsiasi modo, pagherei i 67 euro, e non il 2% ? Se registro un contratto per 5 posti, e poi arriva il 6°, posso inserirlo nel contratto senza doverlo rifare da zero e pagando solo 67? Oppure in quel caso, devo pagare cancellazione, e poi nuovo contratto con 6? In questo caso forse mi conviene il 6° farlo singolo successivamente? Grazie.
#11 Inviato 6 Aprile, 2018 Nel contratto originario precisi che il 6° posto rimane a tua disposizione; quando trovi il 6° conduttore fai solo un subentro (67 €.)fra te ed il 6° conduttore, lasciando il contratto originario inalterato. Così non devi fare un nuovo contratto solo per il 6° conduttore, il cui costo ammonterebbe a 67 €. + marche da bollo. Si, l'unico modo per pagare qualcosina di meno di imposte di registro in coincidenza delle annualità successive (NO prima registrazione e NO proroga) è quello di stipulare in origine una locazione box pluriennale.
#12 Inviato 6 Aprile, 2018 Nel contratto originario precisi che il 6° posto rimane a tua disposizione; quando trovi il 6° conduttore fai solo un subentro (67 €.)fra te ed il 6° conduttore, lasciando il contratto originario inalterato.Così non devi fare un nuovo contratto solo per il 6° conduttore, il cui costo ammonterebbe a 67 €. + marche da bollo. Si, l'unico modo per pagare qualcosina di meno di imposte di registro in coincidenza delle annualità successive (NO prima registrazione e NO proroga) è quello di stipulare in origine una locazione box pluriennale. Grazie!!! Ma c'è una forma particolare obbligatoria per scrivere che il 6° posto rimane a mia disposizione? Nel momento in cui faccio il subentro potrebbero farmi problemi od osservazioni, per la forma? Conviene forse scriverlo nella parte iniziale dove faccio l'elenco dei conduttori e dei posti assegnati? Il contratto credo che sarà lungo almeno 4 pagine. All'agenzia delle entrate leggono ogni singola parola? Grazie.
#13 Inviato 6 Aprile, 2018 1) Ma c'è una forma particolare obbligatoria per scrivere che il 6° posto rimane a mia disposizione? 2) Conviene forse scriverlo nella parte iniziale dove faccio l'elenco dei conduttori e dei posti assegnati? I 1) No. Basta che scrivi che esiste un sesto posto auto che rimane assegnato alla tua persona. . 2) Eh si... subito dopo. Nel momento in cui faccio il subentro potrebbero farmi problemi od osservazioni, per la forma? No. Il subentro si perfeziona con un F24 Elide ed un RLI, dove di fatto in entrambi i moduli si indicano gli estremi di chi lascia (tu) e di chi subentra (il nuovo e sesto conduttore futuro). Il contratto credo che sarà lungo almeno 4 pagine. All'agenzia delle entrate leggono ogni singola parola? Devi cercare di contenerlo in quattro pagine e cento righe, altrimenti i bolli raddoppiano. All'AdE leggono solo quello che interessa (i patti principali e l'entità dell'affitto) e spesso contano le righe.
#14 Inviato 6 Aprile, 2018 Ok grazie. Ho letto della possibilità di rettificare un contratto di locazione. La rettifica potrebbe essere una valida alternativa al subentro? Pensavo che col subentro il nuovo conduttore subentrato non avrà un vero e proprio contratto col suo nome, mentre con la rettifica forse sarebbe meglio? Come costi è equivalente, vero? Grazie mille!!!!!
#15 Inviato 7 Aprile, 2018 Quella che tu definisci rettifica, in realtà è una "integrazione al contratto" ed ha costi notevolmente superiori al subentro (gli stessi di una prima registrazione), soprattutto è una soluzione inutile. Tale soluzione si adotta quando si devono variare dei patti contrattuali o introdurne dei nuovi. Invece, al nuovo conduttore che subentra in una posizione, basterà consegnare: - la fotocopia del contratto origiriamente registrato e vidimato; così gli attesti la regolarità della locazione ed al tempo stesso lo metti formalmente al corrente di quanto previsto e disposto dal contratto di locazione; - copia del versamento F24 Elide attestante il subentro (dove figurerà anche il suo nominativo); - Copia del mod. RLI (dove nuovamente figurerà il suo nominativo) e relativa ricevuta AdE attestante la comunicazione e l'avvenuta ricezione da parte di AdE della comunicazione di subentro; - tu dovrai premunirti solo di farti firmare una dichiarazione in carta libera dalla quale risulti che il subentrante ha ricevuto la documentazione di cui sopra e che è stato completamente edotto nel merito ed accetta i termini della locazione. L'insieme di questa documentazione regolarizza le posizioni di entrambi (tua e del subentrante) sotto tutti gli aspetti (civilistico e fiscale).
#16 Inviato 7 Aprile, 2018 Quella che tu definisci rettifica, in realtà è una "integrazione al contratto" ed ha costi notevolmente superiori al subentro (gli stessi di una prima registrazione), soprattutto è una soluzione inutile. Tale soluzione si adotta quando si devono variare dei patti contrattuali o introdurne dei nuovi. Invece, al nuovo conduttore che subentra in una posizione, basterà consegnare: - la fotocopia del contratto origiriamente registrato e vidimato; così gli attesti la regolarità della locazione ed al tempo stesso lo metti formalmente al corrente di quanto previsto e disposto dal contratto di locazione; - copia del versamento F24 Elide attestante il subentro (dove figurerà anche il suo nominativo); - Copia del mod. RLI (dove nuovamente figurerà il suo nominativo) e relativa ricevuta AdE attestante la comunicazione e l'avvenuta ricezione da parte di AdE della comunicazione di subentro; - tu dovrai premunirti solo di farti firmare una dichiarazione in carta libera dalla quale risulti che il subentrante ha ricevuto la documentazione di cui sopra e che è stato completamente edotto nel merito ed accetta i termini della locazione. L'insieme di questa documentazione regolarizza le posizioni di entrambi (tua e del subentrante) sotto tutti gli aspetti (civilistico e fiscale). Grazie davvero per tutte le tue spiegazioni dettagliate. A livello di costi la differenza tra "rettifica" e subentro corrisponde forse ai 16 euro di marca da bollo? Ma quindi la stessa operazione del subentro, è del tutto impossibile con una "rettifica"? Cioè la legge non permette proprio di usare la rettifica per fare un subentro? Grazie.
#17 Inviato 8 Aprile, 2018 La differenza fra rettifica e subentro è data dalla preparazione del nuovo documento da sottoporre a registrazione e dai bolli da 16 €. da apporre su ogni copia (min. 2 copie). Puoi fare il subentro passando dalla rettifica contrattuale, ma è antieconomico. 1) predisponi l'integrazione al contratto; 2) versamento F24 Elide x imposte registro documento rettifica >>> 67 €.; 3) registri il documento di rettifica >>> marche 32 €. min.; 4) ad ogni conduttore e non solo all'ultimo arrivato dovrai fornire in copia l'intera documentazione in fotocopia riguardante la rettifica contrattuale; 5) a discrezione del front office AdE ti può esser richiesto un ulteriore versamento F24 Elide di 67 €. oltre ad altro mod. RLI, per rendere evidente l'ultimo subentro! Quindi passando per la rettifica potresti arrivare a spendere fino a 166 €. min. (67+67+32 min. di marche), anìzichè i soli 67 €. necessari per un subentro senza variazioni contrattuali. Credo anche di aver intuito quale sia il tuo problema: come fissare nero su bianco l'entità del canone mensile del 6° conduttore che arriverà poi. Semplice: nel contratto originario che andrai a stipulare con i primi 5 conduttori così come dettaglierai il canone di affitto relativo ai 5 conduttori, scrivici subito che il posto auto che rimane nelle tue disponibilità avrebbe avuto un canone di affitto pari a tot euro mensili.
#18 Inviato 8 Aprile, 2018 Grazie mille per la tua gentilezza e pazienza. Mi hai chiarito tutti i dubbi, e ho imparato più da te, che dai commercialisti e fiscalisti della mia zona, che mi hanno dato risposte sbagliate, o insufficienti, e che non erano neppure al corrente dell'esistenza del subentro e dei contratti collettivi. Un commercialista mi ha detto che il subentro lo si può fare solo nel caso di un figlio che subentra al padre, in un contratto di affitto, oppure comunque tra parenti. C'è da mettersi le mani nei capelli. Grazie infinite ancora. Non so come sdebitarmi...
#19 Inviato 30 Giugno, 2018 Salve. Riapro questa discussione sul contratto di affitto collettivo, perchè l'agenzia delle entrate della mia zona (Brindisi) sembra proprio che non conosca questa tipologia di contratto. Il consulente che ha inviato il contratto se l'è visto scartare due volte. Provai tempo fa a chiamare per telefono l'agenzia delle entrate di Brindisi, e l'operatore mi disse che il contratto collettivo nel mio caso non si può fare, perchè è permesso solo se gli affittuari costituiscono una società, o sono appunto soci in una attività. Vi risulta? A questo punto vi chiedo, posso registrarlo anche presso un'altra sede dell'agenzia delle entrate italiana? O va inviato e processato sempre e solo da quella di Brindisi dove ricade l'immobile? Grazie.
#20 Inviato 1 Luglio, 2018 inad87 dice: Il consulente che ha inviato il contratto se l'è visto scartare due volte. Ho il forte sospetto che il consulente abbia sempre optato e tentato una registrazione telematica. In questa ipotesi, la procedura telematica scarta il contratto qualora nel contratto da registrare figurino più di tre intestatari indistintamente sia dalla parte locatrice che dalla parte conduttrice. Ritengo che presentandosi allo sportello con RLI cartaceo si possa tranquillamente procedere alla registrazione del contratto. In subordine, il contratto può esser registrato presso una qualunque dipendenza AdE, non necessariamente nella provincia in cui è ubicato l'immobile.
#21 Inviato 1 Luglio, 2018 Grazie mille per la risposta. :-) Ma se ci si presenta allo sportello, si può sempre optare per il pagamento dell'imposta di registrazione, comprese marche da bollo, con addebito sul conto corrente? Grazie. Modificato 1 Luglio, 2018 da inad87
#22 Inviato 1 Luglio, 2018 Per quanto è a mia conoscenza, in AdE ci si presenta con copia F24 delle imposte di registro già versate e con le marche da apporre al momento della registrazione.
#24 Inviato 6 Agosto, 2018 Salve. Finalmente mi hanno registrato il contratto. Ma nella ricevuta che mi hanno dato, figurano solo 4 codici fiscali dei conduttori, rispetto ai 5 presenti sul contratto. Il consulente dice che è normale, perchè infatti subito sotto dice "n.b.: sono presenti più di quattro conduttori". E' vero che è normale? Bah. Ma cosi come faccio a dimostrare che anche il quinto conduttore è stato registrato? Mi hanno mandato anche il modulo RLI, (dove figura il quinto conduttore) ma non c'è nessun timbro di ricezione, quindi potrei anche averlo scritto io. In più hanno sbagliato a scrivere il nome di un conduttore, declinandolo al maschile, mentre invece è una donna. Mi conviene farlo rifare a spese loro? Grazie. Modificato 6 Agosto, 2018 da inad87
#25 Inviato 6 Agosto, 2018 Il mod. RLI unitamente alla ricevuta attestano l'avvenuta registrazione. Chiedi la correzione del nominativo errato.
