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Francescoglielmo

Cose da fare non appena si prende in gestione un condominio

Buonasera a tutti,

quali sono le cose che l'amministratore entrante deve fare non appena entra in carica?

grazie mille

Questa è una delle cose da fare...

C'è poi, ad esempio, il passaggio delle consegne, il cambio del rappresentante per il conto corrente del condominio, ecc..

Buonasera a tutti,

quali sono le cose che l'amministratore entrante deve fare non appena entra in carica?

grazie mille

AdE per cambio amministratore, banca per cambio firma sul c/c condominiale, ricevere i documenti dall'ex amministratore e verificare anagrafica condominiale e contabilità che deve corrispondere a quanto presente sul c/c.Spedire verbale assemblea a tutti i condomini, comunicare i tuoi dati ai fornitori, cambiare targhette dell'amministratore all'ingresso del condominio, volture enel, gas, acqua, ecc.Controllare certificati di conformità degli impianti e contratti ciclici di manutenzione ascensore, pulizie, terzo responsabile, giardino ecc. Fare una analisi dello stato di conservazione dell'edificio di concerto con i consiglieri. Richiesta pin ad AdE per poter fare CU e 770, in comune potresti segnalare la tua nomina chiedendo se ci sono contenziosi in essere, di solito ufficio ecologia, magari per presenza di amianto. Buon lavoro...

...volture enel, gas, acqua, ecc...

Non occorre fare volture.

E' sufficiente fare il cambio di domiciliazione.

Non occorre fare volture.

E' sufficiente fare il cambio di domiciliazione.

Si hai ragione ma mi ero fatto prender la mano :-)

Condividiamo, sono pure io in itinere:

 

1.prendere la delega conto corrente e verificare la situazione cassa, assegni in circolazione, rid ecc

2. invio verbale nomina ai condomini (ottenere elenco anagrafica)

3. comunicare propri dati ai fornitori (i fornitori accettano le mail con verbale nomina, l'enel al telefono!)

4. agenzia entrate: richiesta voltura intestazione CF condominio.

5. passaggio di consegne...bè qua si apre un capitolo a parte.

 

io sono al 5.

 

Per quanto mi riguarda ho un'agenda di 50 step da fare per la gestione del condominio che ho preso in carico! (che conosco molto bene nelle sue problematiche)

 

Questi 50 step significa "fare l'amministratore".

Se non conosci il condominio che amministri mi sento di suggerire di leggere bene i libro verbale del condominio (delibere prese e la contabilità arretrata).

 

AdE per cambio amministratore, banca per cambio firma sul c/c condominiale, ricevere i documenti dall'ex amministratore e verificare anagrafica condominiale e contabilità che deve corrispondere a quanto presente sul c/c.Spedire verbale assemblea a tutti i condomini, comunicare i tuoi dati ai fornitori, cambiare targhette dell'amministratore all'ingresso del condominio, volture enel, gas, acqua, ecc.Controllare certificati di conformità degli impianti e contratti ciclici di manutenzione ascensore, pulizie, terzo responsabile, giardino ecc. Fare una analisi dello stato di conservazione dell'edificio di concerto con i consiglieri. Richiesta pin ad AdE per poter fare CU e 770, in comune potresti segnalare la tua nomina chiedendo se ci sono contenziosi in essere, di solito ufficio ecologia, magari per presenza di amianto. Buon lavoro...
AdE per cambio amministratore, banca per cambio firma sul c/c condominiale, ricevere i documenti dall'ex amministratore e verificare anagrafica condominiale e contabilità che deve corrispondere a quanto presente sul c/c.Spedire verbale assemblea a tutti i condomini, comunicare i tuoi dati ai fornitori, cambiare targhette dell'amministratore all'ingresso del condominio, volture enel, gas, acqua, ecc.Controllare certificati di conformità degli impianti e contratti ciclici di manutenzione ascensore, pulizie, terzo responsabile, giardino ecc. Fare una analisi dello stato di conservazione dell'edificio di concerto con i consiglieri. Richiesta pin ad AdE per poter fare CU e 770, in comune potresti segnalare la tua nomina chiedendo se ci sono contenziosi in essere, di solito ufficio ecologia, magari per presenza di amianto. Buon lavoro...

Scusa ma approfitto per avere delle dritte...mi hanno nominata ieri amministratore interno del condominio, premetto che io non l'ho mai fatto. Siamo 6 condomi e usufruiamo solo dell' enel per la luce delle scale e di una piccolissima impresa di pulizie una volta al mese.il condominio ha avuto un amministratore fino a qualche anno fa, questi poi si è dimesso e fino a ieri non è mai stato nominato un nuovo amministratore. Il condominio ha un regolamento e il cf dell' AdE...non c'è un conto, che provvederò a far aprire a nome del condominio lunedì stesso...

vabbè in una parola: aiuto!

Scusa ma approfitto per avere delle dritte...mi hanno nominata ieri amministratore interno del condominio, premetto che io non l'ho mai fatto. Siamo 6 condomi e usufruiamo solo dell' enel per la luce delle scale e di una piccolissima impresa di pulizie una volta al mese.il condominio ha avuto un amministratore fino a qualche anno fa, questi poi si è dimesso e fino a ieri non è mai stato nominato un nuovo amministratore. Il condominio ha un regolamento e il cf dell' AdE...non c'è un conto, che provvederò a far aprire a nome del condominio lunedì stesso...

vabbè in una parola: aiuto!

comincia ad andare all'ade con il verbale della tua nomina e fai cambiare il nome del rappresentante pro tempore (dal vecchio a te).

come hai detto, apri il c/corrente, ci versi tutti i soldini che ti hanno lasciato dopo attenta verifica della contabilità dall'ultima approvazione di un consuntivo a quando firmerai il passaggio di consegne (poi è un problema tuo).

potresti anche fare un'assemblea straordina per approvare un "preconsuntivo" alla data del passaggio per avere così anche un avallo dell'assemblea.

e poi a seguire tutto quello che tui hanno suggerito: compreso lo stare buona parte del tempo a leggere quanto si discute su questo forum 🙂

comincia ad andare all'ade con il verbale della tua nomina e fai cambiare il nome del rappresentante pro tempore (dal vecchio a te).

come hai detto, apri il c/corrente, ci versi tutti i soldini che ti hanno lasciato dopo attenta verifica della contabilità dall'ultima approvazione di un consuntivo a quando firmerai il passaggio di consegne (poi è un problema tuo).

potresti anche fare un'assemblea straordina per approvare un "preconsuntivo" alla data del passaggio per avere così anche un avallo dell'assemblea.

e poi a seguire tutto quello che tui hanno suggerito: compreso lo stare buona parte del tempo a leggere quanto si discute su questo forum 🙂

Teoricamente, quando si è dimesso, avrebbe dovuto consegnare tutta la documentazione. Quindi, prima di interpellarlo, sarebbe opportuno informarsi se magari tale documentazione ce l'abbia un condòmino.

Teoricamente, quando si è dimesso, avrebbe dovuto consegnare tutta la documentazione. Quindi, prima di interpellarlo, sarebbe opportuno informarsi se magari tale documentazione ce l'abbia un condòmino.

Già fatto, non ce l'ha nessuno.

il libro dei verbali di assemblea lo avrà per lo meno !

cerca di recuperare da qualcuno più meticoloso le raccomandate delle convocazioni e dei verbali per capire la situazione, ma a questo punto fai una bella riunione dove deciderete come ripartire, con quale cassa condominiale, con un preventivo minimo fino a fine anno, cosa hanno pagato, cosa rimane da pagare, ...

... quindi se per prima cosa vado a cercare il vecchio amministratore e mi faccio dare TUTTO ciò che riguarda il condominio...( oddio, l'ultima volta che un condomino si è fatto fare 7fotocopie ha voluto 10 euro! Ma firmando il passaggio di consegne non dovrei accendere un mutuo per avere tutto il materiale...), dovrebbe darmi i registri suppongo...tra l'altro obbligatori da tenere.

Art. 1129 c.c.

Alla cessazione dell'incarico l'amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini e ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi.

L'ex ammimistratore non deve farti delle copie a pagamento come fa con i condòmini che richiedono copia di documenti; deve consegnarti TUTTO IN ORIGINALE perchè i documenti sono del condominio e lui ne era custode finchè era amministratore ma ora dve darti tutto, fatture ENEL, fatture pulizia, ricevute di versamento condòmini... e deve consegnarti TUTTO GRATUITAMENTE.

Controlla le fatture di pulizia.

Se la ditta non è in un particolare regime fiscale indicato in fattura devi operare la ritenuta del 4% sull'imponibile e versarla all'erario (tramite banca) con mod. F24 entro il giorno 16 del mese successivo al pagamento.

L'anno successivo a quello d'imposta dovrai provvedere alla certificazione telematica e cartacea dei compensi ed alla presentazione del mod. 770.

il libro dei verbali di assemblea lo avrà per lo meno !

cerca di recuperare da qualcuno più meticoloso le raccomandate delle convocazioni e dei verbali per capire la situazione, ma a questo punto fai una bella riunione dove deciderete come ripartire, con quale cassa condominiale, con un preventivo minimo fino a fine anno, cosa hanno pagato, cosa rimane da pagare, ...

Enel e pulizie tutto pagato, ad oggi. Cercherò di recuperare registro dei verbali e della contabilità...nel caso io li trovi, continuo su quelli o provvedo ad avere dei miei registri?

inoltre ho visto anche del registro dell'anagrafe condominiale, con i moduli da far compilare ai condomini...se esiste quello del vecchio amministratore sarà da aggiornare, perchè ci sono nuovi proprietari...altrimenti devo provvedere anche a quello?non basta farmi dare tutti i moduli del questionario condominiale dai condomini e conservarli?

 

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Art. 1129 c.c.

Alla cessazione dell'incarico l'amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini e ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi.

L'ex ammimistratore non deve farti delle copie a pagamento come fa con i condòmini che richiedono copia di documenti; deve consegnarti TUTTO IN ORIGINALE perchè i documenti sono del condominio e lui ne era custode finchè era amministratore ma ora dve darti tutto, fatture ENEL, fatture pulizia, ricevute di versamento condòmini... e deve consegnarti TUTTO GRATUITAMENTE.

Controlla le fatture di pulizia.

Se la ditta non è in un particolare regime fiscale indicato in fattura devi operare la ritenuta del 4% sull'imponibile e versarla all'erario (tramite banca) con mod. F24 entro il giorno 16 del mese successivo al pagamento.

L'anno successivo a quello d'imposta dovrai provvedere alla certificazione telematica e cartacea dei compensi ed alla presentazione del mod. 770.

So che per un periodo della pulizia delle scale se ne occupavano a turno i condomini...

Enel e pulizie tutto pagato, ad oggi. Cercherò di recuperare registro dei verbali e della contabilità...nel caso io li trovi, continuo su quelli o provvedo ad avere dei miei registri?

inoltre ho visto anche del registro dell'anagrafe condominiale, con i moduli da far compilare ai condomini...se esiste quello del vecchio amministratore sarà da aggiornare, perchè ci sono nuovi proprietari...altrimenti devo provvedere anche a quello?non basta farmi dare tutti i moduli del questionario condominiale dai condomini e conservarli?

 

So che per un periodo della pulizia delle scale se ne occupavano a turno i condomini...

Della pulizia se ne occupavano gratuitamente?

Venivano pagati con i vaucher?

Venivano pagati in contanti ed emettevano ricevuta fiscale con ritenuta d'acconto?

 

Se nel 2014 sono state emesse fatture o ricevute fiscali con ritenute d'acconto, tu che sei stata appena nominata, essendo l'amministratore in carica, dovrai provvedere (se non è già stato fatto dall'ex amministratore) alla presentazione del mod. 770 entro il 31/07/2015 (salvo proroghe dell'ultimo minuto).

Se ci sono state fatture o ricevute con ritenuta, ti consiglio anche di andare da un intermediario (commercialista), aprire il cassetto fiscale del condominio e controllare che siano state versate le ritenute altrimenti dovrai versarle con ravvedimento operoso.

 

Se non riesci ad ottenere nessun documento comincia ad amministrare come se fosse un nuovo condominio, partendo da zero (se arriveranno sanzioni per il passato le pagherete).

 

Per il registro di anagrafica è sufficiente che tu conserva il fascicolo con i questionari debitamente compilati.

Della pulizia se ne occupavano gratuitamente?

Venivano pagati con i vaucher?

Venivano pagati in contanti ed emettevano ricevuta fiscale con ritenuta d'acconto?

 

Se nel 2014 sono state emesse fatture o ricevute fiscali con ritenute d'acconto, tu che sei stata appena nominata, essendo l'amministratore in carica, dovrai provvedere (se non è già stato fatto dall'ex amministratore) alla presentazione del mod. 770 entro il 31/07/2015 (salvo proroghe dell'ultimo minuto).

Se ci sono state fatture o ricevute con ritenuta, ti consiglio anche di andare da un intermediario (commercialista), aprire il cassetto fiscale del condominio e controllare che siano state versate le ritenute altrimenti dovrai versarle con ravvedimento operoso.

 

Se non riesci ad ottenere nessun documento comincia ad amministrare come se fosse un nuovo condominio, partendo da zero (se arriveranno sanzioni per il passato le pagherete).

 

Per il registro di anagrafica è sufficiente che tu conserva il fascicolo con i questionari debitamente compilati.

Della pulizia se ne occupavano gratuitamente, quindi niente fatture. Le uniche spese a cui provvedono i condomini sono le bollette enel...

cmq resta di fatto che se dai registri del vecchio amministratore (che si è dimesso circa 9 anni fa), o da parte dei condomini, vengono fuori fatture di vecchi lavori anche precedenti al 2014, io dovrò andare dal commercialista e vedere se ci sono morosità da pagare, giusto?

 

Per il registro anagrafe sono apposto cn i questionari.

Apro un registro della contabilità con tutte le entrate e le uscite da parte dei condomini e del condominio stesso.

Apro anche il registro dei verbali, dove segno tutte le assemblee.

Infine, come aveva detto paul_cayard, preparo un preventivo fino a fine anno, lo faccio approvare e metto tutto sul conto. A fine anno farò il consultivo.

Tutto questo tanto per iniziare. Tu dici vada bene?

Della pulizia se ne occupavano gratuitamente, quindi niente fatture. Le uniche spese a cui provvedono i condomini sono le bollette enel...

cmq resta di fatto che se dai registri del vecchio amministratore (che si è dimesso circa 9 anni fa), o da parte dei condomini, vengono fuori fatture di vecchi lavori anche precedenti al 2014, io dovrò andare dal commercialista e vedere se ci sono morosità da pagare, giusto?

 

Per il registro anagrafe sono apposto cn i questionari.

Apro un registro della contabilità con tutte le entrate e le uscite da parte dei condomini e del condominio stesso.

Apro anche il registro dei verbali, dove segno tutte le assemblee.

Infine, come aveva detto paul_cayard, preparo un preventivo fino a fine anno, lo faccio approvare e metto tutto sul conto. A fine anno farò il consultivo.

Tutto questo tanto per iniziare. Tu dici vada bene?

... vai !

fai capire gentilmente ai condomini che tutte queste "novità" sono a loro esclusivo vantaggio poichè permetterà loro di verificare, controllare e conoscere come vengono gestiti e spesi i loro soldini.

... vai !

fai capire gentilmente ai condomini che tutte queste "novità" sono a loro esclusivo vantaggio poichè permetterà loro di verificare, controllare e conoscere come vengono gestiti e spesi i loro soldini.

Non sarà semplice, avendone loro fatto a meno fino ad ora...

cmq resta di fatto che se dai registri del vecchio amministratore (che si è dimesso circa 9 anni fa), o da parte dei condomini, vengono fuori fatture di vecchi lavori anche precedenti al 2014, io dovrò andare dal commercialista e vedere se ci sono morosità da pagare, giusto?...

Se ci sono fatture pagate precedentemente al 2014 sulle quali non è stata pagata la ritenuta d'acconto è inutile andare dal commercialista perchè non puoi più sanare l'irregolarità.

Se il condominio sarà oggetto di accertamento pagherà ritenute e sanzioni; se non sarà accertato, tutto si prescrive trascorsi 5 anni dall'irregolarità.

 

Se l'unica spesa del condominio è quella dell'ENEL non hai da fare alcun adempimento fiscale se non la comunicazione all'Agenzia delle Entrate della variazione di rappresentante del condominio, compilando il mod. AA5/6 che trovi a questo link:

http://www.agenziaentrate.gov.it/wps/file/Nsilib/Nsi/Home/CosaDeviFare/Richiedere/Codice+fiscale+e+tessera+sanitaria/Codice+fiscale+modello+AA5_6/Modello+e+istruzioni+CF+AA5_6/Modello+AA5_6/AA5_mod.pdf

 

Non è chiaro se alle pulizie continuano a provvedere gratuitamente i condòmini oppure, come hai detto nel post n. 11, avete una piccola impresa di pulizie che pulisce una volta al mese.

 

Se puliscono volontariamente i condòmini, che continuino a farlo volontariamente senza verbalizzare nulla, neanche una eventuale turnazione, altrimenti diventeresti committente e responsabile in caso di infortuni.

Se, invece, ciascuno, senza essere obbligato, decide di pulire quando vuole lui, liberamente e gratuitamente senza che sia scritto da nessuna parte, lo fa in qualità di comproprietario e tu non ne sei responsabile.

 

Se vi avvalete di un'impresa, anche una volta al mese, fatti fare la fattura intestata al condominio.

Se ne ricorre la circostanza dovrai operare la ritenuta d'acconto del 4% e versarla come è già stato indicato.

 

Ai condòmini, più che far capir come vanno gestiti i soldini (visto che ne hanno fatto a meno fino ad ora), fai capire come state regolarizzando il condominio fiscalmente onde evitare future sanzioni dal Fisco, sperando che non scoprano nulla per gli ultimi 5 anni passati.

Se faccio l'amministratore da persona fisica nel mio condominio devo comunque fare la variazione codice fiscale???dove trovo le istruzioni??grazie

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