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Cortile di copertura non condominiale

Buonasera

Il mio n. civico è composto da 2 palazzine che costituiscono 2 condomini separati fin dalla loro costruzione fine anni 50.

L'area di distacco delle due palazzine funge da:

1) copertura esclusiva della autorimessa sottostante facente parte dei 2 condomini che occupa anche l'area sotto le palazzine

2)servitù di passaggio per l'ingresso ai 2 condomini per la parte abitativa.

 

A seguito infiltrazioni nel locale autorimessa attraverso i lucernai e i bocchettoni e vetustà pavimentazione si è reso necessario effettuare lavori di rifacimento completo del manto di copertura esclusiva del l'autorimessa, dei lucernari e dei bocchettoni. I lavori sono stati decisi con delibera assembleare

Sono state rimosse le aiuole, l'impianto di illuminazione ,lucernari, bocchettoni, pavimentazione ,guaina precedenti; è stata fatta la nuova impermeabilizzazionee, i nuovi lucernari, i nuovi bocchettoni, posata la nuova pavimentazione dello stesso tipo precedente, nuove fioriere che riproducono il disegno delle aiuole precedenti fatto il nuovo impianto illuminazione.

 

Nel regolamento condominiale si legge che " l'area di distacco sulla quale si apre il portone rimane in proprietà della società costruttrice ed è gravata di servitù di passaggio per l'accesso alle 2 palazzine".

La società costruttrice non è più in essere da meta degli anni 80.

 

Come vanno ripartite le spese?

 

Grazie anticipate per le vs risposte

Dovete controllare a chi appartiene ora la proprietà del cortile, visto che la società non esiste più, ovvero chi pagherà la parte che avrebbe dovuto pagare la società, dopo di che la partizione seguirà il principio dell'art. 1125 cc fatto salvo accordi unanimi o convenzioni diverse.

 

Ripartizione delle spese di cortili e viali d'accesso condominiali: inapplicabile principio dei 2/3

Le spese di manutenzione di una struttura condominiale (cortile-viali d’accesso) che funge anche da copertura di locali interrati (come magazzini, box ecc.) vanno suddivise in base all’art. 1125 c.c. e cioè in parti uguali dai proprietari delle due strutture, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.

Secondo la Corte di Cassazione qualora il cortile condominiale svolga contemporaneamente la funzione di copertura delle autorimesse sottostanti, in caso di rifacimento del manto di copertura (nel caso la posa di una nuova guaina impermeabilizzante e una nuova pavimentazione), non si può applicare il principio di ripartizione di cui all'art 1126 c.c.:

- 1/3 a carico di chi esercita il calpestio;

- 2/3 ai proprietari dei locali sottostanti;

ma il principio di cui all'art. 1125 c.c.

- pavimentazione (copertura del pavimento art. 1125 c.c.) a carico di tutti i condomini e suddivisa per i millesimi di proprietà;

- intonaco, tinta e decorazioni a carico dei proprietari dei locali sottostanti;

- il resto delle spese 50% a carico di tutti i condomini e 50% a carico del proprietario dei locali sottostanti. (Cassazione, Sez. II, 14/09/2005 n. 18194)

Nella sentenza in esame la Cassazione ha chiarito il criterio di ripartizione delle spese condominiali concernenti il rifacimento del cortile comune.

Il quesito giuridico posto agli ermellini posto da alcuni condomini è se le spese per gli interventi di manutenzione del cortile debbano essere ripartite tra tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprietà allorquando il cortile funge anche da copertura per la sottostante autorimessa e da transito veicolare per alcuni condomini oppure si debba seguire un criterio diverso proporzionato all’uso di ciascun condomino.

La Cassazione nel rievocare un consolidato orientamento in materia di spese di manutenzione del cortile che funge da copertura per l’autorimessa, chiarisce che “In materia di condominio, qualora si debba procedere alla riparazione del cortile condominiale, che funga anche da copertura per i locali sotterranei di proprietà esclusiva di singoli condomini, ai fini della ripartizione delle relative spese non si può ricorrere ai criteri previsti dall’art. 1126 cod. civ., ma si deve, invece, procedere ad un’applicazione analogica dell’art. 1125 cod. civ., il quale stabilisce che le spese per la manutenzione e la ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti, mentre accolla per intero le spese relative alla manutenzione della parte della struttura complessa identificantesi con il pavimento del piano superiore a chi con l’uso esclusivo della stessa determina la necessità della inerente manutenzione e pone a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto” (Cass. 16 febbraio 2012 n. 2243).

Sarà applicato art 1125 ma l'amm. ripartisce in base ai millesimi di proprietà

Visto che paghiamo come fossimo proprietari e non lo siamo

visto che la società costruttrice proprietaria non è più in essere possiamo usucapire l'area?

Grazie

Sarà applicato art 1125 ma l'amm. ripartisce in base ai millesimi di proprietà

Visto che paghiamo come fossimo proprietari e non lo siamo

visto che la società costruttrice proprietaria non è più in essere possiamo usucapire l'area?

Grazie

 

- - - Aggiornato - - -

 

La società non è più in essere da 30 anni quindi faremo usucapione

Pagando oggi come fossimo proprietari ci sono conseguenze?

Grazie

Per diventare proprietari per usucapione è necessaria una sentenza giudiziale.

 

Il possesso per trasformarsi in proprietà riconosciuta dall’ordinamento, è necessario che intervenga una sentenza del giudice, che dichiari che si è compiuto l’usucapione. Pertanto occorrerà iniziare una vera e propria causa e provare con testimoni l’esistenza dei predetti presupposti (possesso e decorso del tempo). La sentenza è necessaria visto che l’usucapione, come detto, è una situazione di fatto e, quindi, non c’è alcun atto o contratto da andare a registrare nei pubblici registri immobiliari e formalizzare il passaggio di proprietà. Pertanto, nei registri pubblici si andrà a trascrivere la sentenza.

--link_rimosso--

Non puoi fare usucapione perche' la societa' non esiste piu'. occorre aver posseduto detto cortile per 20 anni . Il cortile anche se la ditta non esiste piu' avrà comunque un proprietario (un ex socio un creditore della ditta etc)e se proprio non c'è comunque la proprieta' e' dello Stato .

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