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Raf62

CORRETTA APPLICAZIONE DELL'ART.1136/comma 2°-4°-MAGGIORANZE PER REVOCARE O NOMINARE L'amministratore

Da semplice condomino, non esperto di questioni condominiali, chiedo di spiegarmi qual è l’interpretazione corretta delle maggioranze previste per deliberare sulla revoca e nomina dell’amministratore?

 

Nell’assemblea ordinaria del mio condominio, avvenuta in seconda convocazione, l’attuale amministratore, interpretando a suo modo, da novello giurista, gli articoli del codice civile relativi al condominio, ha commesso, a mio avviso, una serie di irregolarità di una gravità inaudita che rendono nulle o comunque annullabili le deliberazioni prese. Le irregolarità riguardano non solo la fase di convocazione dell’assemblea con comunicazioni inviate tutte a mezzo posta4 (quindi non raccomandata con avviso di ricevimento) ma anche lo svolgimento della stessa nonché la compilazione e l’inoltro, sempre con posta4 del verbale di assemblea.

In considerazione delle gravi irregolarità riscontrate, tanto per citarne una l’accettazione da parte dell’amministratore della delega di un condòmino, stiamo pensando, insieme ad altri condomini di convocare un’assemblea straordinaria per la revoca dell’attuale amministratore e la nomina di un altro. A tale scopo abbiamo contattato un nuovo amministratore per avere un preventivo oltre che dei chiarimenti e consigli su come procedere senza commettere errori che ci facciano ritrovare nuovamente tra i piedi l’amministratore attuale che vogliamo revocare e mandar via definitivamente. Dal nuovo amministratore, quello che vorremmo nominare in una nuova assemblea che, a mio avviso, sarà necessariamente straordinaria, dopo aver provveduto alla revoca dell’attuale, ci è stato detto che, a norma dell’articolo 1136, comma 4°, del Codice Civile, occorre la maggioranza prevista dal 2° comma dello stesso articolo 1136, dunque, come recita detto comma: Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.

Guardando il verbale dell’assemblea si evince che sono presenti o rappresentati per delega n.18 condomini su 35 per complessivi 527,30 millesimi su 964,90 millesimi che rappresentano il valore totale dell’edificio. La metà del valore di questo edificio è pari dunque non a 500 ma a 482,45 (964,90:2 fa 482,45). Con 527,30 millesimi presenti o rappresentati per delega, la metà del valore dell’edificio viene quindi assicurata. Nel conteggiare anche i millesimi a favore e quelli contro l’attuale amministratore, si evince che quelli a favore sono solo 209 provenienti da 6 condomini mentre quelli contrari alla nomina (conferma) dell’attuale amministratore sono ben 318,30 provenienti da 12 condomini.

Prima di tutto il numero dei contrari (12) è superiore al numero di chi è favorevole alla nomina (conferma) pari a 6. Quei dodici votanti rappresentano per altro 318,30 millesimi che sono matematicamente parlando la maggioranza dei millesimi degli intervenuti che hanno votato contro la nomina/conferma dell’attuale amministratore.

Ho calcolato la maggioranza dei millesimi degli intervenuti facendo la seguente operazione:

(527,30 : 2) + 1 =264,65.

Vi chiedo cortesemente di confermarmi se è corretta questa applicazione dell’articolo 1136/comma 2° o se invece detto comma va interpretato in altro modo.

Il nuovo amministratore da me contattato e che vorremmo nominare con la nuova assemblea, dopo aver guardato il verbale ha detto che non si può fare un’assemblea straordinari per nominare o revocare l’attuale amministratore. Poi mi ha anche detto che per revocare l’attuale amministratore o nominare uno nuovo oltre alla metà dei millesimi del valore dell’edificio (quorum costitutivo), dunque per il mio condominio 482,45 millesimi, occorre un quorum deliberativo, cioè un numero di quote millesimali pari alla maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio, cioè a dire, secondo il nuovo amministratore, 482,45 + 1 = 483,45 millesimi.

Se è corretta la mia interpretazione, l’attuale amministratore con 318,30 millesimi contro è già revocato. In tal caso il nuovo amministratore, quello a cui vorremmo conferire l’incarico, è meglio scartarlo visto che dimostrerebbe di non sapere applicare correttamente la normativa in vigore.

 

Chi ha ragione? Vorrei cortesemente saperlo, se sono io a sbagliarmi o se è il nuovo amministratore da me/noi contattato onde poter decidere senza ritardo (30 gg. è il tempo massimo per l’impugnazione, come ben sapete) come procedere.

 

Grazie a tutti per l'utile contributo che vorrete dare a dissipare ogni dubbio sull'esatta applicazione di questo IMPORTANTE comma dell'art. 1136.

Distinti saluti.

Per nominare il nuovo amministratore o per revocarlo serve la doppia maggioranza e cioè almeno 500 millesimi e la maggioranza dei partecipanti all'assemblea.

Grazie signor Inga per la sua risposta. Mi sembra però molto generica e non risponde alle mie osservazioni per le quali ho argomentato e spiegato con semplici calcoli cosa è accaduto nell'ultima assemblea del mio condominio relativamente al punto all'ordine del giorno "Nomina dell'amministratore"

Se può cortesemente rispondermi, certo della sua competenza in materia, spiegando il problema che ho sottoposto in questo forum.

Grazie

 

Distinti saluti.

 

Raf62

Salve signor Inga. Ho letto solo adesso la citazione del suo Staff di Palermo attribuita al nobiluomo Oscar Wilde.

 

Leggendo la stessa, mi sono chiesto se Oscar Wilde era solito considerare idiota chiunque gli rivolgesse una domanda. La norma in questione non brilla per la sua chiarezza e, dovrà ammettere anche lei che la stessa si presta anzi a qualche dubbio interpretativo, specie da chi non è addetto ai lavori.

La semplice revoca senza una contestuale nuova nomina non serve a nulla. la maggioranza che avete dimostrato di avere in assemblea non è sufficiente a nominare un nuovo amministratore per il quale sarebbero necessari 482,45 millesimi (non 482,5 +1, il codice parla di metà del valore dell'edificio, non di maggioranza!) più la maggioranza dei presenti in assemblea, ovvero 10 nel caso fossero presenti in 18. Tu calcoli erroneamente la maggioranza millesimale dei presenti, cosa che il codice non dice. Dovete darvi da fare per raccogliere il consenso di almeno 482,45 millesimi oppure cercare la tortuosa strada di una revoca giudiziaria, se ne ricorrono le corrette motivazioni

Salve signor Inga. Ho letto solo adesso la citazione del suo Staff di Palermo attribuita al nobiluomo Oscar Wilde.

 

Leggendo la stessa, mi sono chiesto se Oscar Wilde era solito considerare idiota chiunque gli rivolgesse una domanda. La norma in questione non brilla per la sua chiarezza e, dovrà ammettere anche lei che la stessa si presta anzi a qualche dubbio interpretativo, specie da chi non è addetto ai lavori.

In questo forum molti usano mettere una citazione che va in automatico alla fine di ogni posto. Giovanni ha messo quella di Oscar Wilde ma non era affatto riferita a te.

Se controlli qualsiasi altro post di Giovanni, quella citazione di Oscar Wilde appare sempre.

 

A me la Norma sembra abbastanza chiara ma forse può creare un po' di confusione ai non addetti ai lavori.

Riporto l'art. 1136 così ce lo spieghiamo insieme:

 

Art. 1136 c.c.

1° COMMA

L'assemblea in prima convocazione è regolarmentecostituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell'intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio.

2° COMMA

Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio

3° COMMA

Se l'assemblea in prima convocazione non può deliberare per mancanza di numero legale, l'assemblea in seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima. L’assembleain seconda convocazione è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell’intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio. La deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio.

 

4° COMMA

Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell'amministratore o le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell'amministratore medesimo, le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell'edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità e le deliberazioni di cui agli articoli 1117-quater, 1120, secondo comma, 1122-ter nonché 1135, terzo comma, devono essere sempre approvate con la maggioranza stabilita dal secondo comma del presente articolo

 

Per la nomina dell'amministratore, nel 4° comma è specificato che per la nomina dell'amministratore occorre sempre la maggioranza del 2° comma.

La maggioranza del 2° comma equivale alla maggioranza degli interventi ed almeno metà del valore dell'edificio.

Poichè il tuo edificio vale 964,90/1000, nel tuo caso la metà del valore dell'edificio è pari a 482,45 millesimi.

 

Quello che cambia è la costituzione dell'assemblea che cambia tra prima e seconda convocazione.

 

- Nel tuo condominio in prima convocazione l'assemblea è validamente costituita (QUORUM COSTITUTIVO) se sono presenti, personalmente o per delega, almeno la maggioranza dei 35 partecipanti (almeno 18 teste) ed almeno 2/3 del valore del tuo edificio (nel tuo caso 984,90/1000*2/3 = 656.60/100.

Nel tuo condominio per nominare l'amministratore in prima convocazione occorre la doppia maggioranza di almeno 10 teste (maggioranza di almeno 18 intervenuti) ed almeno 482,45 millesimi (QUORUM DELIBERATIVO).

 

- Nel tuo condominio in seconda convocazione l'assemblea è validamente costituita (QUORUM COSTITUTIVO) se sono presenti, personalmente o per delega, almeno 1/3 dei 35 partecipanti (almeno 12 teste) ed almeno 1/3 del valore del tuo edificio (328,30/1000) per le delibere a maggioranza semplice (ma non la nomina dell'amministratore).

Nel tuo condominio per nominare l'amministratore in seconda convocazione occorre la doppia maggioranza di almeno 7 teste (maggioranza di almeno 12 intervenuti) ed almeno 482,45 millesimi (QUORUM DELIBERATIVO).

 

N.B. Le teste favorevoli devono essere sempre la maggioranza degli intervenuti.

 

O il nuovo amministratore non conosce bene l'art.1136 oppure voi condòmini avete frainteso le differenze tra

- Quorum costitutivo e deliberativo in prima convocazione

- Quorum costitutivo e deliberativo in seconda convocazione

Non posso che confermare quanto Leonardo ha espresso in merito. Nella mia risposta, è vero, ho riportato cosa prevede il codice civile per la nomina e revoca dell'amministratore.Il tutto, ovviamente, in presenza di 1000 millesimi. Nel suo caso, il conteggio va fatto in proporzione.

Per quanto riguarda il suo commento in #4 è superflua ogni altra risposta.

giusto l' intervento di inga......Tribunale di Palermo, Sezione Seconda Civile, con la Sentenza emessa in data 23/29 gennaio 2015 fa proprio quest'ultimo assunto, esprimendolo, sinteticamente, nei seguenti termini: …in seconda convocazione, la maggioranza necessaria sia per la valida costituzione dell'assemblea sia per l'approvazione delle delibere aventi ad oggetto l'amministrazione ordinaria del condominio, tra le quali devono individuarsi gli oggetti posti all'ordine del giorno del 14.06.2014 (per la cronaca, si ripete,conferma o nomina amministratore) sarà di un terzo, cioè 5,33 (500, ndr) per la costituzione dell'assemblea e 333,33 millesimi per l'approvazione degli oggetti posti all'Odg”.Dunque non può contestarsi la validità dell'adottata delibera”

doctorfrankie dice:

giusto l' intervento di inga......Tribunale di Palermo, Sezione Seconda Civile, con la Sentenza emessa in data 23/29 gennaio 2015 fa proprio quest'ultimo assunto, esprimendolo, sinteticamente, nei seguenti termini: …in seconda convocazione, la maggioranza necessaria sia per la valida costituzione dell'assemblea sia per l'approvazione delle delibere aventi ad oggetto l'amministrazione ordinaria del condominio, tra le quali devono individuarsi gli oggetti posti all'ordine del giorno del 14.06.2014 (per la cronaca, si ripete,conferma o nomina amministratore) sarà di un terzo, cioè 5,33 (500, ndr) per la costituzione dell'assemblea e 333,33 millesimi per l'approvazione degli oggetti posti all'Odg”.Dunque non può contestarsi la validità dell'adottata delibera”

Per cortesia cosa intendete quando scrivete 5,33cui

doctorfrankie dice:

giusto l' intervento di inga......Tribunale di Palermo, Sezione Seconda Civile, con la Sentenza emessa in data 23/29 gennaio 2015 fa proprio quest'ultimo assunto, esprimendolo, sinteticamente, nei seguenti termini: …in seconda convocazione, la maggioranza necessaria sia per la valida costituzione dell'assemblea sia per l'approvazione delle delibere aventi ad oggetto l'amministrazione ordinaria del condominio, tra le quali devono individuarsi gli oggetti posti all'ordine del giorno del 14.06.2014 (per la cronaca, si ripete,conferma o nomina amministratore) sarà di un terzo, cioè 5,33 (500, ndr) per la costituzione dell'assemblea e 333,33 millesimi per l'approvazione degli oggetti posti all'Odg”.Dunque non può contestarsi la validità dell'adottata delibera”

doctorfrankie dice:

giusto l' intervento di inga......Tribunale di Palermo, Sezione Seconda Civile, con la Sentenza emessa in data 23/29 gennaio 2015 fa proprio quest'ultimo assunto, esprimendolo, sinteticamente, nei seguenti termini: …in seconda convocazione, la maggioranza necessaria sia per la valida costituzione dell'assemblea sia per l'approvazione delle delibere aventi ad oggetto l'amministrazione ordinaria del condominio, tra le quali devono individuarsi gli oggetti posti all'ordine del giorno del 14.06.2014 (per la cronaca, si ripete,conferma o nomina amministratore) sarà di un terzo, cioè 5,33 (500, ndr) per la costituzione dell'assemblea e 333,33 millesimi per l'approvazione degli oggetti posti all'Odg”.Dunque non può contestarsi la validità dell'adottata delibera”

Cortesemente @lanati

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