#1 Inviato 30 Gennaio, 2023 Amministro un condominio dove c'è un parcheggio che fa anche da copertura alle autorimesse sottostanti. Il parcheggio, da atti notarili, è di proprietà del supermercato che è in affitto in un locale condominiale. In realtà, dagli anni '70 in poi, il parcheggio è sempre stato aperto e utilizzato da tutti, utenti supermercato, condomini etc. Ora si rende necessario rifare l'impermeabilizzazione del solaio e la giurisprudenza è orientata sul riparto 50 / 50. La proprietà del supermercato, ovviamente, lamenta che la ripartizione legale non rispecchia il reale uso del parcheggio che, di fatto, è condominiale. Il loro discorso è questo : " avete usato il parcheggio come condominiale, ora andiamo a ripartire come condominio". Io onestamente non so dar loro torto, i condomini invece vorrebbero il 50 / 50 perchè criterio legale e perchè il supermercato ha, di fatto, concesso l'uso a tutti senza mai chiudere il parcheggio stesso, liberamente. Suggerimenti ? Non vorrei proprio andare in contenzioso..
#2 Inviato 30 Gennaio, 2023 Valgono gli atti notarili, salvo patto contrario convenuto in assemblea condominiale che disponga diversamente per il riparto spese della impermeabilizzazione. Se il supermercato è in affitto, esiste un proprietario-locatore che ha concesso in locazione un immobile ad uso commerciale. Anche il parcheggio è stato forse concesso in locazione ? Quindi, il domandone è questo: chi è il reale proprietario del parcheggio secondo gli atti ?
#3 Inviato 30 Gennaio, 2023 albano59 dice: Valgono gli atti notarili, salvo patto contrario convenuto in assemblea condominiale che disponga diversamente per il riparto spese della impermeabilizzazione. Se il supermercato è in affitto, esiste un proprietario-locatore che ha concesso in locazione un immobile ad uso commerciale. Anche il parcheggio è stato forse concesso in locazione ? Quindi, il domandone è questo: chi è il reale proprietario del parcheggio secondo gli atti ? Mi sono spiegato male. Il parcheggio è di proprietà del proprietario dei locali affittati al supermercato. In sostanza il parcheggio avrebbe dovuto essere riservato al supermercato invece è sempre stato aperto a tutti e i condomini ci hanno parcheggiato da sempre. Il riparto legale della spesa sarebbe 50 e 50 ma l'uso reale del parcheggio non è esclusivo ma condominiale
#4 Inviato 30 Gennaio, 2023 Allora... è un bel casino ! Devo quindi supporre che il parcheggio sia ricompreso nel contratto di locazione stipulato fra proprietario e supermercato. Ma se anche fosse diversamente, il fatto non rileva ai fini del riparto spesa per il rifacimento dell'impermeabilizzazione del piazzale. Quello che invece rileva - e tanto - è che il piazzale non è un bene condominiale bensì è un bene detenuto da un unico proprietario. E' una circostanza assimilabile al proprietario esclusivo del lastrico: riparto spese 1/3 al proprietario soprastante e 2/3 ripartiti fra i garages sottostanti. Se poi non c'è nessun condòmino che minacci impugnazione e se il riparto 50%-50% è già nozione assodata può andar bene anche così, ma non è il riparto secondo principio legale. Comprendo perfettamente perchè si ritenga scontato questo ultimo riparto: parcheggio condominiale usato da tutti + funzione di accesso ritenuta equivalente alla funzione di copertura. Se questo è sempre stato possibile, lo è stato solo per gentile concessione. E una concessione non fa legge! Infatti quello che sembra evidente in realtà è solo mera apparenza: gli atti notarili raccontano altro e di molto diverso. Una sola certezza: l'inquilino (supermercato) è l'unico soggetto del Condominio che in ogni caso non dovrà cacciar fuori neanche un euro. Pagano il proprietario del piazzale ed i box sottostanti; in funzione di quale riparto delibererà l'assemblea, salvo impugnative.
#5 Inviato 31 Gennaio, 2023 GABRIELE FAUSTINI dice: Il parcheggio, da atti notarili, è di proprietà del supermercato che è in affitto in un locale condominiale. O è proprietario o è locatario: delle 2, una. GABRIELE FAUSTINI dice: Mi sono spiegato male. Il parcheggio è di proprietà del proprietario dei locali affittati al supermercato. In sostanza il parcheggio avrebbe dovuto essere riservato al supermercato Ok. Sei sicuro dunque che, in merito al parcheggio, si tratti di proprietà e non di "diritto d'uso" ? A prescindere da ciò, trattandosi di manutenzione straordinaria, sicuramente il locatario non pagherà nulla. La spesa verrà ripartita tra proprietario del locale commerciale e i proprietari dei box auto sotto l'area di parcheggio. Troverà applicazione il giusto criterio di riparto, previsto dagli artt. 1125 c.c. e 1126 c.c., a seconda che si tratti di lastrico o solaio. Modificato 31 Gennaio, 2023 da Joy76
#6 Inviato 31 Gennaio, 2023 Joy76 dice: O è proprietario o è locatario: delle 2, una. Ok. Sei sicuro dunque che, in merito al parcheggio, si tratti di proprietà e non di "diritto d'uso" ? A prescindere da ciò, trattandosi di manutenzione straordinaria, sicuramente il locatario non pagherà nulla. La spesa verrà ripartita tra proprietario del locale commerciale e i proprietari dei box auto sotto l'area di parcheggio. Troverà applicazione il giusto criterio di riparto, previsto dagli artt. 1125 c.c. e 1126 c.c., a seconda che si tratti di lastrico o solaio. Preciso. Il proprietario è una immobiliare e in affitto ci sta un supermercato. Sugli atti notarili sta scritto che il parcheggio è accessorio esclusivo dell'unità immobiliare locata. Nessun dubbio sul criterio 50 e 50 ma il problema è l'uso effettivo. È giusto applicare alla cieca questo criterio quando nei fatti il parcheggio ha un uso condominiale e non esclusivo?
#7 Inviato 31 Gennaio, 2023 A meno che i condomini non si siano appropriati di questo parcheggio per usucapione, paga il proprietario. O i proprietari, in caso di lastrico o solaio d'interpiano. Da amministratore, non potrei ripartire tale spesa diversamente. Modificato 31 Gennaio, 2023 da Joy76
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