#1 Inviato 14 Agosto, 2014 Buonasera, ho un alloggio in un condominio facente parte di un supercondominio di 3 palazzi. Il mese scorso si sono presentati problemi di otturazione fogna che è divisa in 2 parti (una per ogni condominio e una generale in cui confluiscono tutte ).In 2 diverse assemblee (una di condominio singolo,una di supercondominio) è stato deliberato di fare i lavori sulla fogna a marzo 2015 (dopo aver raccolto i fondi) Purtroppo la situazione è peggiorata nella zona del mio condominio(continui interventi camion spurgo) e con una assemblea straordinaria del singolo condominio si è deliberato di anticipare i lavori del singolo condominio a inizio ottobre (raccogliendo i fondi prima) Nel frattempo i condomini degli altri 2 palazzi hanno raccolto le firme necessarie e chiesto all'amministratore una assemblea straordinaria del supercondominio per metà ottobre per ridiscutere il punto riguardante i lavori sulla fogna generale del complesso. Noi vorremmo anticipare la data dell'assemblea straordinaria prima dell'inizio dei nostri lavori(entro ottobre) La data dell'assemblea straordinaria viene decisa: -da chi ha presentato la richiesta ,da tutti i facenti parte del supercondominio,-dai consiglieri dei 3 palazzi ,dall'amministratore ? Il mio condominio può comunque eseguire i lavori del tratto di fogna che lo riguardano (necessari e urgenti) fino all'allacciamento generale prima dell'assemblea straordinaria? Grazie
#3 Inviato 14 Agosto, 2014 Il mio condominio può comunque eseguire i lavori del tratto di fogna che lo riguardano (necessari e urgenti) fino all'allacciamento generale prima dell'assemblea straordinaria? Grazie Nel caso dei c.d. "supercondomini" si applicano le norme sul condominio negli edifici e non quelle sulla comunione in generale. La presunzione legale di comunione di talune parti degli edifici condominiali può ritenersi estensivamente applicabile anche ove non si tratti di parti comuni di uno stesso edificio, bensì di parti comuni di edifici limitrofi ed autonomi, purchè si tratti di beni stabilmente ed oggettivamente destinati all'uso o al godimento degli stessi. Sulla base di tali principi, devesi ritenere applicabile nella specie l'art. 1117 c.c., n. 3, secondo cui gli impianti per l'acqua devono presumersi di proprietà comune fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini. L'impianto sarà pertanto comune a tutti gli edifici che compongono il supercondominio fino al punto in cui è possibile stabilire a quale degli edifici stessi la conduttura dell'acqua si riferisca per poi considerare cessata la comunione dal punto in cui le diramazioni siano inequivocamente destinate a ciascun edificio. Cassazione Civile, Sezione II, 9 giugno 2010, n. 13883 sulla base di detto principio, e per analogia applicabile ad ogni impianto, l'assemblea di supercondominio non ha facoltà decisionale sui lavori di un singolo edificio, quindi sarà l'assemblea del singolo edificio a deliberare come, quando e perchè eseguire i lavori sulle proprie parti comuni condominiali. saluti
#4 Inviato 7 Ottobre, 2014 Buongiorno,grazie della risposta. L'amministratore ci ha comunicato che la prossima settimana inizieranno i lavori sulla tratta di fognatura che riguarda il nostro condominio.La nostra tratta verrà tutta rifatta con nuovi tubi in pvc (attualmente sono in cemento) e nuovi pozzetti a norma. L'impresa a cui sono stati affidati i lavori e il direttore dei lavori hanno però espresso delle perplessità sull'allacciamento alla vecchia rete generale (costruita con pozzetti in mattoni ,parzialmente crollati e tubi in cemento),il cui eventuale rifacimento verrà discusso nella assemblea straordinaria del 18 ottobre. In pratica sia impresa sia direttore dei lavori sostengono che, per garantire il corretto deflusso della nostra tratta (noi siamo il primo condominio allacciato poi la tratta generale raccoglie gli altri 2 condomini e scarica nella fogna comunale) sarebbe necessario rifare anche la tratta generale(vecchia in cemento) onde evitare otturazioni e ritorni verso il nostro condominio,o almeno sapere come e se verrà rifatta la tratta generale,per poter calcolare le giuste pendenze. Nella assemblea straordinaria del 18 ottobre ,all'ordine del giorno si ha la "modifica/revoca della delibera assembleare con la quale il supercondominio aveva approvato i lavori (con inizio a marzo 2015)sulla tratta generale. Ovviamente questo punto verrà sottoposto a votazione e potrebbe succedere: a) maggioranza favorevole,delibera effettuazione lavori con inizio però sempre a marzo 2015 b) maggioranza contraria,con conseguente annullamento della precedente delibera e nessun lavoro sulla tratta generale. c) non raggiungimento della maggioranza millesimi necessari per dichiarare valida l'assemblea. Vi chiedo : - l'amministratore può ,e in che modo ,"obbligare" il complesso a rifare la tratta generale (eventualmente sulla base della perizia del direttore dei lavori o con dichiarazione di qualche ente) ? - per la validità della straordinaria è necessario il 50 % dei millesimi? - in caso di assemblea non valida (mancanza millesimi) cosa succede? - è corretta la procedura adottata dagli altri condomini (raccolta firme per assemblea straordinaria) i quali possono adesso cancellare una delibera assembleare votata anche da loro in una regolare assemblea,senza alcuna irregolarità? grazie ,saluti
#5 Inviato 7 Ottobre, 2014 Come è già stato scritto l'assemblea di supercondominio non ha facoltà decisionali sui lavori di un singolo edificio quindi sarà l'assemblea del singolo edificio che dovrà deliberare i lavori sulle proprie parti comuni e ovviamente farli eseguire. L'amminstratore non può obbligare nessuno ad eseguire lavori sulle parti comuni generali se l'assemblea del supercondominio non vuole farli a meno che non si tratti di opere urgenti che possano mettere in pericolo la sicurezza statica dell'edificio e la sicurezza stessa dei condòmini (pericolo di crollo, parti elettriche con pericolo di folgorazione tanto per interderci e/o simili) Art 1135 c.c. "L'amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea" Ai condòmini è riconosciuto un proprio diritto di convocare l’assemblea e la richiesta deve essere presentata da almeno due condomini che rappresentino 1/6 del valore dell’edificio (art. 66 disp. att. c.c.) Per quanto riguarda i rigurgiti esistono valvole antiriflusso che sono fatte apposta per evitare problematiche di otturazione e che impediscono che le acque provochino dei reflussi nell'impianto. Spero di esserti stato utile saluti
#6 Inviato 13 Ottobre, 2014 Grazie della risposta Mi è chiara la procedura di convocazione di assemblea straordinaria che tu citi (art. 66 disp. att. c.c.) Mi rimangono però ancora dei dubbi : 1 ) Se una delibera è regolare sotto tutti gli aspetti e non è stata impugnata ,può essere annullata da una straordinaria? Se così fosse le delibere assembleari sono del tutto inutili,anche se regolari..... 2) nel caso di assemblea straordinaria non valida (mancanza della maggioranza) la delibera precedente ,che deve essere ridiscussa per eventuale revoca/modifica rimane valida o viene annullata? grazie saluti
#7 Inviato 13 Ottobre, 2014 Io sono dell'opinione che le idee non siano statiche come montagne. Quindi, a mio avviso e non solo, le delibere si possono modificare e/o annullare con un'assemblea successiva e se non si ottiene una maggioranza valida per la modifica e/o annullamento, la delibera presa in precedenza rimane perfettamente valida e obbligatoria per tutti, anche i dissidenti. "Le deliberazioni possono essere modificate o revocate da una valida deliberazione successiva, le nuove deliberazioni, purché approvate nei modi e con le formalità di legge o di regolamento, sono perfettamente valide e sono obbligatorie per tutti i condomini anche se, eventualmente, quelle anteriori, modificate o revocate, siano state prese all’unanimità e le seconde con la maggioranza minima prevista in ordine all’oggetto di ciascuna deliberazione e al tipo di assemblea". Cassazione sentenza 12 aprile 1976, n. 1281 L'assemblea, con una deliberazione successiva, può revocare una delibera precedente il cui contenuto sia stato posto in votazione e nuovamente approvato nel corso della stessa seconda adunanza. Cassazione Civile, Sezione II, 6 aprile 2009 n. 8231 http://www.anaci.piemonte.it/riforma/261-competenza/1749-cassazione-06-04-2009-n-8231-lassemblea-con-una-delibera-successiva-pu%C3%B2-revocare-una-delibera-di-una-precedente-adunanza.html credo che ciò risponda alle tue domande saluti
#9 Inviato 14 Ottobre, 2014 Scusa, ho ancora una domanda : -per la validità di un'assemblea straordinaria qual'è la maggioranza necessaria ? - la delibera(su rifacimento fogna) verrà approvata a maggioranza dei presenti? Grazie ancora
#10 Inviato 14 Ottobre, 2014 Perchè un'assemblea sia valida in seconda covocazione è necessario un quorum costitutivo di 1/3 dei condomini. Per poter deliberare i lavori di manutenzione straordinaria con riparazioni di notevole entità è necessario un quorum deliberativo rappresentato dalla maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno 500 mm. Se si trattasse di manutenzione ordinaria sarebbero invece sufficienti, in seconda convocazione, 334 mm. saluti
