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Emanuelab

Convocazione assemblea - posso contestare il metodo di convocazione non essendoci nella convocazione tutti i documenti

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Viene convocata un assemblea per deliberare la adesione al bonus 110 senza alcun riferimento inserito nella stessa ( preventivi, progetti ecc.ecc.) Io non ricevo la comunicazione ma la trovo nella casella dopo perché l'amministrazione dice al consigliere di infilare nella casella della posta sampendo che sono in ospedale. In tale occasione l'assemblea a maggioranza approva i lavori bonus 110 (cappotto e caldaia) senza aver potuto avere io in maniera preventiva nella convocazione le varie offerte che pare nessuno abbia avuto nella convocazione. Tutti convinti che tutto sarà gratuito ( escluso il compenso amministratore) hanno deliberato. Io ho venduto l'appartamento che rogitero a fine settembre e i lavori mi hanno riferito che inizieranno a febbraio 22, posso contestare il metodo di convocazione non essendoci nella convocazione tutti i documenti di riferimento alle opere? Devo accollati le spese dell'amministrazione? Grazie per l'aiuto.

allego foto convocazione e foto che consigliere mi invia quanto deliberato e visionato in assemblea.

 

Modificato da Emanuelab
Dati sensibili

Non puoi contestare la convocazione perché priva di preventivi, ma puoi contestare il fatto che non ti sia arrivata: un foglio in cassetta delle lettere non è una valida consegna.

Puoi impugnare l'assemblea e le relative delibere mediante lettera di un avvocato.

Seralia dice:

Non puoi contestare la convocazione perché priva di preventivi, ma puoi contestare il fatto che non ti sia arrivata: un foglio in cassetta delle lettere non è una valida consegna.

Puoi impugnare l'assemblea e le relative delibere mediante lettera di un avvocato.

Grazie, ma oltre alla consegna contestabile, in una convocazione ordinaria si vota una spesa straordinaria? non dovrebbe essere una convocazione mirata solo al punto bonus 110 con relativa convocazione straordinaria?

Emanuelab dice:

Grazie, ma oltre alla consegna contestabile, in una convocazione ordinaria si vota una spesa straordinaria? non dovrebbe essere una convocazione mirata solo al punto bonus 110 con relativa convocazione straordinaria?

Il codice civile nemmeno distingue le assemblee tra ordinari e straordinarie ma per consuetudine vine chiamata ordinaria l'unica assemblea che l'amministratore è tenuto a convocare per presentare il rendiconto.

Non è vietato inserire altri punti all'ordine del giorno nell'assemblea annuale, anzi, è usuale proprio per evitare più convocazioni con più costi.

La convocazione fatta dal tuo amministratore con più punti all'ordine del giorno è regolare ed incontestabile.

L'unica cosa che puoi contestare è il difetto di convocazione per aver ricevuto la convocazione nella cassetta delle lettere, sempre che tu non abbia partecipato o abbia delegato qualcuno a presenziare in assemblea perchè, in tal caso, la presenza in assemblea sana il vizio di convocazione.

 

Al netto di tutto, cosa ha deciso la maggioranza? 

Metti in conto anche che se la maggioranza ha deciso e tu impugni solo per vizio di convocazione, si rifarà l'assemblea mandandoti la convocazione con raccomandata ed in tal caso avrai perso solo tempo e denaro.

Se, invece, ritieni di poter convincere la maggioranza a fare un passo indietro e bocciare le delibere, allora varrebbe la pena impugnare.

Leonardo53 dice:

Metti in conto anche che se la maggioranza ha deciso e tu impugni solo per vizio di convocazione, si rifarà l'assemblea mandandoti la convocazione con raccomandata ed in tal caso avrai perso solo tempo e denaro.

giusta osservazione da non sottovalutare!

 

Antonio

Leonardo53 dice:

Il codice civile nemmeno distingue le assemblee tra ordinari e straordinarie ma per consuetudine vine chiamata ordinaria l'unica assemblea che l'amministratore è tenuto a convocare per presentare il rendiconto.

Non è vietato inserire altri punti all'ordine del giorno nell'assemblea annuale, anzi, è usuale proprio per evitare più convocazioni con più costi.

La convocazione fatta dal tuo amministratore con più punti all'ordine del giorno è regolare ed incontestabile.

L'unica cosa che puoi contestare è il difetto di convocazione per aver ricevuto la convocazione nella cassetta delle lettere, sempre che tu non abbia partecipato o abbia delegato qualcuno a presenziare in assemblea perchè, in tal caso, la presenza in assemblea sana il vizio di convocazione.

 

Al netto di tutto, cosa ha deciso la maggioranza? 

Metti in conto anche che se la maggioranza ha deciso e tu impugni solo per vizio di convocazione, si rifarà l'assemblea mandandoti la convocazione con raccomandata ed in tal caso avrai perso solo tempo e denaro.

Se, invece, ritieni di poter convincere la maggioranza a fare un passo indietro e bocciare le delibere, allora varrebbe la pena impugnare.

Io non ho delegato nessuno perché ho avuto notizia dell'assemblea dopo la convocazione, e rivolgendomi al consigliere mi dice che l'amministratore avrebbe chiesto di mettere nella casella della posta la busta di convocazione.

Il consigliere mi dice che tutti i presenti erano d'accordo per la approvazione dei lavori e sono consapevole che rifacendo l'assemblea il risultato non cambia.

ma io ho venduto la casa che devo rogitare a settembre e mi ritrovo una spesa a mio carico che certamente non mi competerà nel beneficio finale.

Essendo ancora in ospedale quanto tempo ho per poter impugnare? Certo pagherò una lettera ma la parcella all'amministratore competerà a chi acquista il mio appartamento con nuova delibera e con sua partecipazione.

grazie mille per la risposta esaustiva.

Emanuelab dice:

Essendo ancora in ospedale quanto tempo ho per poter impugnare? Certo pagherò una lettera ma la parcella all'amministratore competerà a chi acquista il mio appartamento con nuova delibera e con sua partecipazione.

Ormai sei venuto a conoscenza del deliberato e per impugnare hai 30 giorni di tempo, a partire dalla data in cui sei venuto a conoscenza.

Direi che anche se cominciassimo a contare i 30 giorni da oggi, avresti tempo per impugnare fino al 23 luglio e dopo la tua impugnazione, poichè l'assemblea ha tutto l'interesse di deliberare, sicuramente delibererebbe nuovamente prima della fine di settembre, data in cui ha intenzione di rogitare.

 

Un'ultima precisazione:

Impugnare non significa far scrivere una lettera dall'avvocato ma c'è tutta una procedura da seguire.

Per l'impugnazione devi comunicare con l'invitare il condominio in mediazione civile (procedimento obbligatorio) al quale le parti (tu e il condominio) si devono presentare dal mediatore assistiti dal proprio avvocato di fiducia.

Tenendo conto che per tutto il mese d'agosto è sospesa la decorrenza dei termini per ferie Tribunali e mediatori, dovresti fare un po' di conto con il tuo avvocato perchè se impugni la delibera a metà luglio bloccano i 30 giorni di impugnazione e se si riesce fare la mediazione a settembre, forse si riuscirebbe ad arrivare all'annullamento qualche giorno prima del tuo rogito, in modo che tu sei ancora condòmino ma non ci sono più i 5 giorni utili per convocare l'assemblea.

Tieni presente anche che per una prima mediazione, tra consulenza del tuo avvocato e sua presenza nell'ufficio del mediatore, ti costerà circa 500 euro quindi calcola anche se vale la pena spendere 500 euro rispetto alla tua quota sul 110%.

Parere spassionato.

Io chiamerei l'amministratore e gli direi che sono intenzionata ad impugnare per difetto di convocazione, ma che... dato che a settembre venderò casa, alla fin fine a me basta che venga rifatta l'assemblea dopo il rogito, in modo sia l'acquirente e non io a votare e decidere.

Quindi farei lo stesso discorso all'avvocato per mandare una lettera di impugnazione, a cui l'amministratore risponderà che dichiara annullata l'assemblea e ne convocherà una nuova dopo le ferie... e la convoca dopo il rogito.

CREDO si possa fare.

Ma magari meglio sentire prima il legale e poi l'amministratore... a seconda di che rapporti hai con loro...

Leonardo53 dice:

Ormai sei venuto a conoscenza del deliberato e per impugnare hai 30 giorni di tempo, a partire dalla data in cui sei venuto a conoscenza.

Direi che anche se cominciassimo a contare i 30 giorni da oggi, avresti tempo per impugnare fino al 23 luglio e dopo la tua impugnazione, poichè l'assemblea ha tutto l'interesse di deliberare, sicuramente delibererebbe nuovamente prima della fine di settembre, data in cui ha intenzione di rogitare.

 

Un'ultima precisazione:

Impugnare non significa far scrivere una lettera dall'avvocato ma c'è tutta una procedura da seguire.

Per l'impugnazione devi comunicare con l'invitare il condominio in mediazione civile (procedimento obbligatorio) al quale le parti (tu e il condominio) si devono presentare dal mediatore assistiti dal proprio avvocato di fiducia.

Tenendo conto che per tutto il mese d'agosto è sospesa la decorrenza dei termini per ferie Tribunali e mediatori, dovresti fare un po' di conto con il tuo avvocato perchè se impugni la delibera a metà luglio bloccano i 30 giorni di impugnazione e se si riesce fare la mediazione a settembre, forse si riuscirebbe ad arrivare all'annullamento qualche giorno prima del tuo rogito, in modo che tu sei ancora condòmino ma non ci sono più i 5 giorni utili per convocare l'assemblea.

Tieni presente anche che per una prima mediazione, tra consulenza del tuo avvocato e sua presenza nell'ufficio del mediatore, ti costerà circa 500 euro quindi calcola anche se vale la pena spendere 500 euro rispetto alla tua quota sul 110%.

Grazie sempre molto chiaro, ma io potrei godere di un avvocato di famiglia per vedere come rimediare. Speravo che ovviamente avessi più punti a mio vantaggio.

Seralia dice:

Parere spassionato.

Io chiamerei l'amministratore e gli direi che sono intenzionata ad impugnare per difetto di convocazione, ma che... dato che a settembre venderò casa, alla fin fine a me basta che venga rifatta l'assemblea dopo il rogito, in modo sia l'acquirente e non io a votare e decidere.

Quindi farei lo stesso discorso all'avvocato per mandare una lettera di impugnazione, a cui l'amministratore risponderà che dichiara annullata l'assemblea e ne convocherà una nuova dopo le ferie... e la convoca dopo il rogito.

CREDO si possa fare.

Ma magari meglio sentire prima il legale e poi l'amministratore... a seconda di che rapporti hai con loro...

Grazie parere molto chiaro e condiviso. Ora provo a contattare l'amministrazione che lavora solo al mattino 😏 Tutti protetti da covid.

comunque anticiperò per mail il mio pensiero come descrivi tu.

sono allibita dalla mancata dimostrazione di un progetto, un capitolato un impresa. 

Qui si è valutato che il preventivo esce a gratis e basta... poi gratis.. mi sembra un parolone.

comunque senza un riparto spese e senza cognizione di progetto.

grazie mille del consiglio 

Emanuelab dice:

sono allibita dalla mancata dimostrazione di un progetto, un capitolato un impresa

Questo ti sconsiglio di dirlo.

Il progetto può essere stato presentato in assemblea ed approvato: nessuna legge impone di inviare progetti/preventivi/capitolati prima delle assemblee.

Tu puoi e devi contestare SOLO il vizio di convocazione.

 

Emanuelab dice:

poi gratis.. mi sembra un parolone

Sappi che, dai documenti che hai scansionato, a parte il costo compenso amministratore... è veramente gratis. ENI fa tutto gratis. Con i materiali che pare a loro ed i tempi che pare a loro, ma effettivamente Gratis.

Emanuelab dice:

Ora provo a contattare l'amministrazione che lavora solo al mattino Tutti protetti da covid.

Prima di contattare l'amministratore valuta bene anche se puoi fidarti di lui perchè avendo lui sbagliato la procedura di convocazione, se gli metti la pulce nell'orecchio dell'eventuale impugnazione potrebbe domani stesso riconvocare una regolare assemblea per deliberare nuovamente, essendosi accorto che non tutti gli assenti hanno ricevuto la convocazione dell'assemblea precedente.

Insomma, parlare con l'amministratore potrebbe rivelarsi un'arma a doppio taglio se non lo conosci bene. Secondo me meglio valutare prima con il tuo avvocato a cui gli spiegherai personalmente come, secondo te, potrebbe cmportarsi l'amministratore.

Seralia dice:

Questo ti sconsiglio di dirlo.

Il progetto può essere stato presentato in assemblea ed approvato: nessuna legge impone di inviare progetti/preventivi/capitolati prima delle assemblee.

Tu puoi e devi contestare SOLO il vizio di convocazione.

 

Sappi che, dai documenti che hai scansionato, a parte il costo compenso amministratore... è veramente gratis. ENI fa tutto gratis. Con i materiali che pare a loro ed i tempi che pare a loro, ma effettivamente Gratis.

Ti ricgrazio per la risposta, io nel mio passato di tanti condominii ho sempre ricevuto con largo anticipo convocazione, preventivi, su cui valutare con calma e in assemblea esprimere quale imprese o quali preventivi potessero convincermi. Certo erano altre straordinarie, per le quali giusto l'importanza della decisione venivano convocate a parte per avere solo un punto su cui discutere.

poi non nego che leggendo quel foglio su cui viene riportato il preventivo leggo gratis sicuramente molto interessante visto che il lavoro è importante. Ma l'amministrazione sarà pagata per una percentuale del valore che (lui a gratis) riceverà dai condomini.

Cercherò di capire come muovermi.

Leonardo53 dice:

Prima di contattare l'amministratore valuta bene anche se puoi fidarti di lui perchè avendo lui sbagliato la procedura di convocazione, se gli metti la pulce nell'orecchio dell'eventuale impugnazione potrebbe domani stesso riconvocare una regolare assemblea per deliberare nuovamente, essendosi accorto che non tutti gli assenti hanno ricevuto la convocazione dell'assemblea precedente.

Insomma, parlare con l'amministratore potrebbe rivelarsi un'arma a doppio taglio se non lo conosci bene. Secondo me meglio valutare prima con il tuo avvocato a cui gli spiegherai personalmente come, secondo te, potrebbe cmportarsi l'amministratore.

Grazie per il consiglio, purtroppo l'amministrazione non la conosco bene, e vorrei piuttosto chiedere all'amministratore se ha già un riparto spese che mi spetterebbero, per capire a cosa vado incontro e valutare se quell'importo reca molto danno sulla mia vendita che è già stata trattata dell'acquirente.

Emanuelab dice:

vorrei piuttosto chiedere all'amministratore se ha già un riparto spese che mi spetterebbero, per capire a cosa vado incontro e valutare se quell'importo reca molto danno sulla mia vendita che è già stata trattata dell'acquirente.

Questa mi sebbra un'ottima mossa.

Tieni presente che di solito gli amministratori prendono una percentuale del 2%-3% sull'importo dei lavori e questa quota va ripartita per millesimi di proprietà tra tutti i condòmini. Non so quanti condòmini siete in condominio e qual'è l'importo dei lavori deliberati ma la tua quota potrebbe essere anche di gran lunga minore all'impugnazione o quanto meno ai fastidi di doverla fare, pur dovendo pagare solo il mediatore avendo il tuo avvocato gratuito..

Leonardo53 dice:

Questa mi sebbra un'ottima mossa.

Tieni presente che di solito gli amministratori prendono una percentuale del 2%-3% sull'importo dei lavori e questa quota va ripartita per millesimi di proprietà tra tutti i condòmini. Non so quanti condòmini siete in condominio e qual'è l'importo dei lavori deliberati ma la tua quota potrebbe essere anche di gran lunga minore all'impugnazione o quanto meno ai fastidi di doverla fare, pur dovendo pagare solo il mediatore avendo il tuo avvocato gratuito..

Grazie.

 

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