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Francesco scarico

Convocazione assemblea ordinaria - la scadenza del suo mandato adducendo che non ha ancora preparato il consuntivo e riscuotendo ancora le mensilità

L'amministratore può convocare l'assemblea ordinaria nel mese di giugno, sei mesi dopo, la scadenza del suo mandato adducendo che non ha ancora preparato il consuntivo e riscuotendo ancora le mensilità ordinarie? Quest’abuso avviene ormai da più anni! Bisogna considerare che è predominante un’ignavia, infingardaggine nella quasi totalità dei trentotto condomini. Ho omesso, per il buon vivere, di denunciare l'amministratore (condomino) che non è in regola con l'art. 1129 della legge 220 dell'11 dicembre 2012 in quanto il suo compenso continua a chiamarlo rimborso e non compenso. Io non ho approvato il consuntivo del 2014, ove ho riscontrato dubbi movimenti e ho fatto richiesta dettagliata della documentazione rendicontata dei rimborsi chiesti dall'amministratore senza aver, tutt'oggi, ricevuto niente.

L’amministratore, non è tenuto a convocare l’assemblea ordinaria a fine anno anche se non ha provveduto al consuntivo per la nomina del nuovo amministratore o la riconferma? Grazie. Francesco

L'amministratore è obbligato a convocare ed a far approvare il resoconto a consuntivo entro 180 giorni dalla chiusura del anno di gestione, però senza approvazione di un preventivo non può pretendere di ricevere pagamenti.

Se questo amministratore non riesce a preparare il bilancio da approvare in tempi brevi e desidera ottenere i pagamenti potrebbe convocare un assemblea per approvare un preventivo provvisorio, e poi con calma ed entro i 180 giorni previsti convocare un'altra assemblea per l'approvazione del consuntivo --> art. 1130 cc

Un'altra soluzione sarebbe quella di revocare questo amministratore e nominare un amministratore più veloce nel redarre il bilancio consuntivo.

Gentile Tullio, ti ringrazio per l'attenzione e la rapida risposta, ma ho già provato a farlo revocare l'anno scorso con scarso risultato poiché il falso perbenismo e il "a porta a porta" del condomino amministratore è riuscito a rifarsi rieleggere. Penso che bisogni richiamarsi alle mancanze e ricorrere, secondo i dettami di legge, per vie giudiziali.

Gentile Tullio, ti ringrazio per l'attenzione e la rapida risposta, ma ho già provato a farlo revocare l'anno scorso con scarso risultato poiché il falso perbenismo e il "a porta a porta" del condomino amministratore è riuscito a rifarsi rieleggere. Penso che bisogni richiamarsi alle mancanze e ricorrere, secondo i dettami di legge, per vie giudiziali.
Se ci sono i motivi descritti nell'art 1129 cc è possibile richiedere la revoca giudiziale alla Volontaria Giurisdizione anche senza avvocato da soli, non conoscendo la procedura però è meglio farsi assistere da un legale;

 

- Può altresì essere disposta dall'autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, nel caso previsto dal quarto comma dell'articolo 1131, se non rende il conto della gestione, ovvero in caso di gravi irregolarità. Nei casi in cui siano emerse gravi irregolarità fiscali o di non ottemperanza a quanto disposto dal numero 3) del dodicesimo comma del presente articolo, i condomini, anche singolarmente, possono chiedere la convocazione dell'assemblea per far cessare la violazione e revocare il mandato all'amministratore. In caso di mancata revoca da parte dell'assemblea, ciascun condomino può rivolgersi all'autorità giudiziaria; in caso di accoglimento della domanda, il ricorrente, per le spese legali, ha titolo alla rivalsa nei confronti del condominio, che a sua volta può rivalersi nei confronti dell'amministratore revocato.

Costituiscono, tra le altre, gravi irregolarità:

1) l'omessa convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare l'assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge;

2) la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell'assemblea;

3) la mancata apertura ed utilizzazione del conto di cui al settimo comma;

4) la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell'amministratore o di altri condomini;

5) l'aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio;

6) qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio, l'aver omesso di curare diligentemente l'azione e la conseguente esecuzione coattiva;

7) l'inottemperanza agli obblighi di cui all'articolo 1130, numeri 6), 7) e 9);

8) l'omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati di cui al secondo comma del presente articolo.

In caso di revoca da parte dell'autorità giudiziaria, l'assemblea non può nominare nuovamente l'amministratore revocato.

Gentile Tullio, ho presentato il 14 giugno, "pro manibus", una lettera di richiesta e appello all'amministratore e ai condomini, firmata da cinque condomini su 38. Ho richiesto e ottenuto il protocollo e la firma. Desidero sapere che tempi occorrono per l'affissione in bacheca?

La lettera verte sulle mancanze dell'amministratore e del comportamento di taluni condomini.

Se non ti rubo molto tempo, mi farebbe piacere inviartela per avere un tuo giudizio.

Sono circa 50 righe.

Ti saluto cordialmente e ti ringrazio per la cortese attenzione.

Francesco Scarico (pensionato)

Gentile Tullio, ho presentato il 14 giugno, "pro manibus", una lettera di richiesta e appello all'amministratore e ai condomini, firmata da cinque condomini su 38. Ho richiesto e ottenuto il protocollo e la firma. Desidero sapere che tempi occorrono per l'affissione in bacheca?

La lettera verte sulle mancanze dell'amministratore e del comportamento di taluni condomini.

Se non ti rubo molto tempo, mi farebbe piacere inviartela per avere un tuo giudizio.

Sono circa 50 righe.

Ti saluto cordialmente e ti ringrazio per la cortese attenzione.

Francesco Scarico (pensionato)

Ti consiglierei di non porre in bacheca mancanze anche se gravi dell'amministratore, perchè potrebbero essere lette da persone non facenti parte del condominio, forse è meglio imbucare nelle cassette della posta ad ogni condomino.

Comunque se avete l'intenzione di revocarlo e non riuscite in assemblea, come ti ho detto sarà necessario adire all'Autorità Giudiziaria, e ad evitare errati procedimenti è meglio farsi assistere da un legale.

Gentile Tullio, Ti ringrazio per la rapida risposta.

Penso d'imbucare, fra qualche giorno, la lettera nelle cassette e poi, a fine giugno, quando dovrà necessariamente, convocare l'assemblea, chiedere di allegare la lettera al verbale.

Non esiste una scadenza per l'affissione in bacheca o, quantomeno, portare la lettera a conoscenza dei condomini da parte dell'amministratore, perché la stessa è indirizzata anche a loro direttamente?

Non penso che la lettera riporti cose che non si possano leggere, se vuoi e non esagero della tua disponibilità, posso allegarla a una tua e-mail.

Cordialmente. Francesco

Gentile Tullio, Ti ringrazio per la rapida risposta.

Penso d'imbucare, fra qualche giorno, la lettera nelle cassette e poi, a fine giugno, quando dovrà necessariamente, convocare l'assemblea, chiedere di allegare la lettera al verbale.

Non esiste una scadenza per l'affissione in bacheca o, quantomeno, portare la lettera a conoscenza dei condomini da parte dell'amministratore, perché la stessa è indirizzata anche a loro direttamente?

Non penso che la lettera riporti cose che non si possano leggere, se vuoi e non esagero della tua disponibilità, posso allegarla a una tua e-mail.

Cordialmente. Francesco

L'amministratore se riceve una richiesta da parte di un condomino di rendere a tutti gli altri condomini quanto scritto non è obbligato a farlo, per cui se tu sei interessato a faro sapere agli altri, il sistema che ti ho consigliato sembra il più efficace.

Non avermene ma preferisco trattare direttamente qui sul forum e non in privato.

Nella convocazione dell'assemblea ordinaria di fine gestione, anche se convocata con sei mesi di ritardo, al 28/29 giugno, si può inserire all' o.d.g.: richiesta di scioglimento del condominio da parte di alcuni condomini? inoltre non è errato elencare al primo punto dimissioni e nomina nuovo amministratore dal momento che deve essere approvato o no il consuntivo?

E' veramente strano!

Purtroppo nessuno protesta alle inottemperanze dell'amministratore delle regole condominiali e alla legge 220 del 2012.

Nessuno legge una riga e quando intervengo in assemblea, tutti ignorano tutto e l'amm. p.t. anch'esso un condomino si presenta con un falso perbenismo aggirando ogni sopruso.

Nel visionare il rendiconto della gestione annuale leggo: compenso amministratore ... mentre sull' estratto conto ho notato che il suo compenso di ben € 2.295 no è stato fatto transitare, come recita l'art. 1129 della legge, tramite conto bancario e di sicuro non presenterà ricevuta né sarà stata fatta la trattenuta del 20 per cento.

Io sono indeciso se intervenire nella prossima assemblea o rivolgermi a un avvocato direttamente.

Cosa mi consigliate?

Grazie per l'attenzione.

Francesco

Nella convocazione dell'assemblea ordinaria di fine gestione, anche se convocata con sei mesi di ritardo, al 28/29 giugno, si può inserire all' o.d.g.: richiesta di scioglimento del condominio da parte di alcuni condomini? inoltre non è errato elencare al primo punto dimissioni e nomina nuovo amministratore dal momento che deve essere approvato o no il consuntivo?

E' veramente strano!

Purtroppo nessuno protesta alle inottemperanze dell'amministratore delle regole condominiali e alla legge 220 del 2012.

Nessuno legge una riga e quando intervengo in assemblea, tutti ignorano tutto e l'amm. p.t. anch'esso un condomino si presenta con un falso perbenismo aggirando ogni sopruso.

Nel visionare il rendiconto della gestione annuale leggo: compenso amministratore ... mentre sull' estratto conto ho notato che il suo compenso di ben € 2.295 no è stato fatto transitare, come recita l'art. 1129 della legge, tramite conto bancario e di sicuro non presenterà ricevuta né sarà stata fatta la trattenuta del 20 per cento.

Io sono indeciso se intervenire nella prossima assemblea o rivolgermi a un avvocato direttamente.

Cosa mi consigliate?

Grazie per l'attenzione.

Francesco

Difficilmente si può sciogliere un condominio, è possibile solamente se lo stabile diviene di proprietà di una sola persona, oppure viene demolito, ed anche se viene demolito e rimangono più proprietari rimarrà una comproprietà.

La sequenza dei punti all'OdG può essere modificata secondo le esigenze assembleari e di priorità degli argomenti.

Se nel consuntivo c'è l'uscita per il compenso dell'amministratore e manca la fattura, puoi votare contro l'approvazione del bilancio e poi impugnare, si inizia con la mediazione con l'assistenza di un legale.

Grazie. Sempre gentilissimo e rapido nelle risposte.

Il condominio è formato da tre edifici separati e ingressi autonomi A, B, C, ma hanno in comune: il viale, il cancello d'ingresso al viale, la rete fognante e l'autoclave.

Che cosa pensi che sia un condominio parziale e quindi sarà possibile lo scioglimento e, così, ogni scala possa amministrarsi da sola e procedere a lavori di ristrutturazione esterna singolarmente?

Buona giornata.

Francesco

Grazie. Sempre gentilissimo e rapido nelle risposte.

Il condominio è formato da tre edifici separati e ingressi autonomi A, B, C, ma hanno in comune: il viale, il cancello d'ingresso al viale, la rete fognante e l'autoclave.

Che cosa pensi che sia un condominio parziale e quindi sarà possibile lo scioglimento e, così, ogni scala possa amministrarsi da sola e procedere a lavori di ristrutturazione esterna singolarmente?

Buona giornata.

Francesco

Secondo il mio parere (anche per parere delle Corte di Cassazione in diverse sentenze) quello è un Supercondominio ed ogni stabile può nominare il proprio amministratore, e per la gestione delle cose che rimangono il comune: il viale, il cancello d'ingresso al viale, la rete fognante e l'autoclave, sarà necessario nominare un amministratore

Gentile Tullio, desidero sapere: la legge 220 regola la rappresentanza in assemblea per delega "se i condomini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini...", mentre il regolamento di condominio cita tre deleghe; così anche per il rendiconto a fine esercizio: la legge 180 giorni mentre il regolamento di condominio parla di 60 giorni. Secondo il Tuo sapere e la conoscenza in merito, cosa prevale il regolamento o la legge 220. Grazie e buona giornata.

Francesco

Grazie. E' quello che pensavo.

Come si deve fare in questa Italia dove prevale sempre l'ingiustizia!

Ho fatto presente, nell'ultima assemblea del 29,6,2016, del compenso non transitato sul conto, così come bonifici dal conto dell'amministratore al conto del condominio ecc. ecc. e l'hanno riconfermato pur avendo io stesso presentato la proposta di un validissimo e onesto professionista di zona, con domicilio a 300 m dal nostro condominio.

Sono otto anni che aspetto una definitiva sentenza di annullamento di una delibera in quanto, in mia assenza, deliberavano su un muretto di recinzione di mia proprietà. Sono ancora in attesa, sai perché? Hanno cambiato ben tre volte giudice. E' una vergogna!!!

Scusami per la rabbia e lo sfogo.

Ti auguro buon lavoro e buone prossime vacanze.

Scusami ancora e grazie. Con stima.

Francesco

Buona giornata.

Chiedo, cortesemente, qual è la maggioranza valida, in seconda convocazione, che può deliberare di costituirsi in appello dopo che il condominio ha perso la causa contro un condomino ed è stato condannato, dal giudice del Tribunale di Nocera Inferiore, al pagamento di tutte le spese e all'annullamento delle deliberazioni assembleari?

Grazie. Francesco Scarico

Buona giornata.

Chiedo, cortesemente, qual è la maggioranza valida, in seconda convocazione, che può deliberare di costituirsi in appello dopo che il condominio ha perso la causa contro un condomino ed è stato condannato, dal giudice del Tribunale di Nocera Inferiore, al pagamento di tutte le spese e all'annullamento delle deliberazioni assembleari?

Grazie. Francesco Scarico

La maggioranza è quella del 2° comma dell'art. 1136 cc;

 

art. 1136

...

- Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell'amministratore o le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell'amministratore medesimo, le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell'edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità e le deliberazioni di cui agli articoli 1117-quater, 1120, secondo comma, 1122-ter nonché 1135, terzo comma, devono essere sempre approvate con la maggioranza stabilita dal secondo comma del presente articolo.

...

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