#1 Inviato 3 Marzo, 2022 Buongiorno a tutto il forum, l'amministratore del condominio dove abito ha finalmente convocato l'assemblea ordinaria ed ha previsto i seguenti punti all'ordine del giorno: - consuntivo esercizio ordinaria amministrazione anno 20/21; - preventivo esercizio ordinaria amministrazione anno 21/22; - consuntivo amministrazione straordinaria lavori facciata conclusi nel 2021; - varie ed eventuali. Da considerare che l'attuale amministratore esegue il mandato ad interim essendo concluso l'esercizio 20/21 il 30 settembre dell'anno scorso. Ad ottobre del 2021, 10 condomini su 23 hanno richiesto di convocare assemblea ordinaria a mezzo raccomandata firmata dagli stessi. A tale raccomandata non ha mai risposto, se non per deridere la richiesta, e non ha mai dato seguito alla stessa e non ha mai giustificato il suo silenzio. La convocazione dell'assemblea prevista in prima convocazione il 9 marzo ed in seconda al 10 marzo è stata fornita ai condomini per il tramite di email ordinaria. Il testo di tale e-mail risprtava testualmente : " chiediamo riscontro per evitare l'invio della raccomandata postale". La stessa è stata ricevuta il 01/03/2022 da una parte di condomini, il resto che non ha indirizzo email, immagino che riceverà avviso a mezzo posta raccomandata nei prossimi giorni. Ora secondo il codice civile la convocazione deve essere ricevuta da ogni singolo condomino entro i 5 giorni antecedenti al 9 marzo. Secondo il nostro regolamento di condominio entro 8 giorni antecedenti al 9 marzo. Chiedo a chiunque possa e voglia aiutarmi, se l'assemblea risulta già viziata prima ancora die essere fatta secondo voi? Se si, l'amministratore ha commesso mala gestio? Ma cosa più importante non avendo previsto quale Odg la conferma del mandato e del suo emolumento ad oggi ad interim, ha commesso un'altro errore di mala gestio? E se l'amministratore ha volutamente omesso l'odg stabilito dal codice civile, che tipo di situazione ci troviamo a gestire? Grazie in anticipo a tutti.
#2 Inviato 4 Marzo, 2022 Il fatto che non abbia risposto alla vostra richiesta di convocazione assemblea non depone certo a suo favore. Non dici quando sia stato nominato.. La carica ha durata annuale e si rinnova per il secondo anno a meno ché non venga revocato. La gestione, tenuto conto di quanto descrivi, non sembra essere delle più lineari ma avrete modo di discuterne in assemblea se deciderete di parteciparvi. Qualora ci fossero le condizioni, potrete sempre chiedere un'assemblea straordinaria con all'odg revoca amministratore e nomina del nuovo a norma del disposto dell'art 66 dacc. Con lo stesso articolo potrete auto convocarvi qualora non desse riscontro alla vostra richiesta come fatto in precedenza.
#3 Inviato 4 Marzo, 2022 Giovanni Inga dice: Il fatto che non abbia risposto alla vostra richiesta di convocazione assemblea non depone certo a suo favore. Non dici quando sia stato nominato.. La carica ha durata annuale e si rinnova per il secondo anno a meno ché non venga revocato. La gestione, tenuto conto di quanto descrivi, non sembra essere delle più lineari ma avrete modo di discuterne in assemblea se deciderete di parteciparvi. Qualora ci fossero le condizioni, potrete sempre chiedere un'assemblea straordinaria con all'odg revoca amministratore e nomina del nuovo a norma del disposto dell'art 66 dacc. Con lo stesso articolo potrete auto convocarvi qualora non desse riscontro alla vostra richiesta come fatto in precedenza. Buongiorno Giovanni Inga, innanzitutto ringrazio per il riscontro. L'incarico è stato confermato con delibera del 01/2021, in quanto nell'assemblea precedente del dicembre 2020 per una manciata di millesimi non lo abbiamo revocato. E non si è raggiunto in tale assemblea il quorum per confermarlo, dunque abbiamo dovuto convocare nuova assemblea quella di 01/2021. In tale assemblea è stato conferito il mandato e l'autorizzazione a firmare un contratto d'appalto per il lavoro della facciata, con esplicita richiesta di verifica a quattro mani del contratto. Tale richiesta, essendo l'amministratore il segretario, è scomparsa ed ha firmato il contratto d'appalto senza adire nulla ai condomini ( contratto senza garanzie per il condominio). Sia il verbale che il contratto lo ha fornito dopo 60 giorni dall'assemblea. L'esercizio ordinario è a cavallo di due annualità, dal 01/10 al 30/09. Mi sono accorto di aver omesso che nella raccomandata dell'ottobre 2021 all'odg vi era la discussione sulla nomina nuovo amministratore. Questo non lo obbliga comunque a doverla riportare nella comunicazione di convocazione dell'assemblea, secondo Te? So' che secondo codice civile potevamo autoconvocare l'assemblea già con la raccomandata dell'ottobre scorso, trascorsi 10 giorni dalla stessa, ma purtroppo avevamo in essere il lavoro della facciata che è durato altri 3 mesi oltre i 3 preventivati. È una situazione veramente assurda, continuiamo a trovarci a dover sempre soccombere ad ogni tentativo di rimuoverlo. Ha pagato con il denaro del conto condominiale le rate di due condomini che posseggono un immobile in un altro condomino che amministra sempre lui. Non fa' accedere ai documenti del condominio. Insulta i condomini. Che dire una bella gatta da pelare. Non è giusto che per risolvere bisogna per forza andare in tribunale. Grazie.
#4 Inviato 4 Marzo, 2022 Essendo stato nominato a gennaio 2021, il primo anno è terminato a gennaio 2022. Il mandato, senza esplicita richiesta da parte dei condomini di inserire all'odg la revoca e la contestuale nomina del nuovo amministratore, si è rinnovato per il secondo anno e scadrà a gennaio 2023. Per quanto riguarda il contratto, se è senza garanzie per il condominio, ritengo sia stato imprudente poiché le clausole a garanzia di eventuali inadempimenti si inseriscono sempre. Se avete i numeri per revocarlo, rinnoverei la richiesta di convocazione assemblea ex art 66 dacc ma questa volta, se non la convoca, agire di conseguenza. Il fatto che abbia stornato fondi per altri motivi e non dia la possibilità di accedere alla documentazione condominiale è motivo di revoca giudiziaria. A voi decidere...
#5 Inviato 4 Marzo, 2022 Giovanni Inga dice: Essendo stato nominato a gennaio 2021, il primo anno è terminato a gennaio 2022. Il mandato, senza esplicita richiesta da parte dei condomini di inserire all'odg la revoca e la contestuale nomina del nuovo amministratore, si è rinnovato per il secondo anno e scadrà a gennaio 2023. Per quanto riguarda il contratto, se è senza garanzie per il condominio, ritengo sia stato imprudente poiché le clausole a garanzia di eventuali inadempimenti si inseriscono sempre. Se avete i numeri per revocarlo, rinnoverei la richiesta di convocazione assemblea ex art 66 dacc ma questa volta, se non la convoca, agire di conseguenza. Il fatto che abbia stornato fondi per altri motivi e non dia la possibilità di accedere alla documentazione condominiale è motivo di revoca giudiziaria. A voi decidere... Immaginavo che l'unica strada è la revoca giudiziaria per il diniego di accesso alla documentazione e per aver eseguito pagamenti dal conto corrente del condominio in favore di soggetto che non ha nulla a che fare con il condominio stesso. Grazie per la conferma. Ho un dubbio sulle tempistiche della durata del mandato. Non segue l'esercizio ordinario ? Se così fosse il secondo anno scadrebbe il 30/09/2022, giusto? Procederemo come dici se è l'unica strada è quella di autoconvocarci se non ottempera alla seconda richiesta di discutere la revoca/ nomina dell'amministratore come previsto dal c.c. Ma aver inviato la convocazione dell'assemblea a mezzo email ordinaria, cosa comporta? Grazie
#6 Inviato 4 Marzo, 2022 Non è detto che la durata annuale del mandato coincida con l'anno di gestione. Di solito questi ultimi vanno dal 01/01 al 31/12 ma, come nel vostro caso, può espletarsi su due annualità. Perché il secondo anno scadrebbe a settembre? Se la prima nomina è del gennaio 2021, la scadenza del biennio è gennaio 2023. La richiesta gliela manderei tramite Pec oppure per raccomandata AR, meglio alla francese.
#7 Inviato 16 Marzo, 2022 Giovanni Inga dice: Perché il secondo anno scadrebbe a settembre? Perché ogni anno ha sempre chiesto e previsto all'odg conferma mandato amministratore. Se è così, essendosi insediato col primo mandato nel 2014, a settembre del 2020 si concludeva il rinnovo del secondo anno del mandato. La questione è che ad ottobre abbiamo mandato una raccomandata per chiedere di fare l'assemblea ordinaria urgente per discutere dei problemi del lavoro e tra i punti dell'odg abbiamo chiesto di discutere nomina nuovo amministratore. Non ha convocato l'assemblea entro 10 giorni e noi purtroppo non ci siamo autoconvocati a causa dei lavori che poi sono terminati a fine dicembre. Settimana scorsa abbiamo fatto l'assemblea ed ha sostenuto che per lui non serviva discuterne. E ci ha detto che non potevamo decidere se aggiungerlo in tale sede. Non so' più cosa fare per revocarlo. Grazie per l'aiuto.
#8 Inviato 16 Marzo, 2022 Come detto in #4, l'unico modo che avete di revocarlo è chiedere la convocazione di un'assemblea ex art 66 dacc specificando l'odg e premurandovi di procurare offerte di mandato. Se avete i numeri, avete risolto.
#9 Inviato 17 Marzo, 2022 Si scusa hai ragione al #4 mi avevi già risposto in merito. I millesimi li abbiamo per revocarlo e nomina altro professionista. Grazie mille dell'aiuto. 👋😉
#11 Inviato 13 Gennaio, 2023 Buongiorno a tutti, mi permetto di riesumare il mio primo post. Perché ho novità ed ho bisogno di un aiuto per capire bene cosa sta succedendo. Finalmente dopo due anni di situazione poco chiare etc etc, l'amministratore si è reso disponibile a convocare assemblea per discutere del Suo mandato 🎉🎉🎉. Il problema è che inizialmente aveva imposto che l'avrebbe convocata solo se avevamo già individuato un suo sostituto. Noi gli abbiamo detto che avevamo che avevamo dei candidati da valutare (pronti dal novembre del 2021 e lo sapeva bene, avendogli chiesto per ben 3 volte di convocare l'assemblea a mezzo raccomandata firmata da più della metà dei condomini, che bellamente ha ignorato). Ci ha risposto che dobbiamo dargli il nome del nuovo amministratore (a mio avviso non è legale scegliere un nome se non siamo tutti presenti all'incontro) le date ed il luogo dove svolgere l'assemblea e che Lui non presenzierà e che per quel giorno ci fornirà i libri contabili ( ha paura di essere sottoposto ad processo come nell'ultima assemblea). Ma secondo voi l'amministratore può convocare un assemblea senza presentarsi? (Io penso non ci sia normativa che lo vieta, ma non né ho certezza). Ma cosa più importante secondo Voi può fare andare in giro il libro contabile senza avere certezza che venga custodito correttamente? Se andasse smarrito? Cosa succede? ( Ho il timore che sia un espediente per dire che il libro è andato perso, visto che abbiamo rilevato molte incongruenze contabili e movimenti non autorizzati sul conto corrente). Grazie in anticipo.
#12 Inviato 13 Gennaio, 2023 L'amministratore deve limitarsi a convocare l'assemblea nei giorni e con l'ordine del giorno che vi ha chiesto gli fosse trasmesso. Una volta nominato il nuovo amministratore, sarà quest'ultimo ad interfacciarsi con il vecchio il quale dovrà consegnare tutti i documenti del condominio. Ciò avverrà al passaggio di consegne.
#13 Inviato 13 Gennaio, 2023 Giovanni Inga dice: L'amministratore deve limitarsi a convocare l'assemblea nei giorni e con l'ordine del giorno che vi ha chiesto gli fosse trasmesso. Una volta nominato il nuovo amministratore, sarà quest'ultimo ad interfacciarsi con il vecchio il quale dovrà consegnare tutti i documenti del condominio. Ciò avverrà al passaggio di consegne. Ciao @Giovanni Inga, grazie. Ok va benissimo, ora mi è tutto più chiaro. Ma per quanto riguarda il libro contabile che vuole farci avere per il giorno dell'assemblea? Da quello che mi hai scritto, non può farlo. Giusto? Può solo consegnarlo, assieme agli altri documenti all'amministratore che gli subentra. Se ho capito bene.
#14 Inviato 13 Gennaio, 2023 Non capisco cosa intenda il vostro amministratore con libri contabili considerando che il condominio non è una ditta. Lui deve consegnare tutto al nuovo amministratore e non solo qualche documento. Vi ha detto nulla del rendiconto?
#15 Inviato 13 Gennaio, 2023 Giovanni Inga dice: Non capisco cosa intenda il vostro amministratore con libri contabili considerando che il condominio non è una ditta. Lui deve consegnare tutto al nuovo amministratore e non solo qualche documento. Vi ha detto nulla del rendiconto? No, Giovanni. Ho letto male l'email. Mea culpa, ho letto di fretta ed avevo inteso parlasse dei libri contabili. Come non detto. cmq il testo della risposta dell'amministratore è: "io non ci sarò in Assemblea, invierò le convocazioni e tutti i documenti contabili, ma non sono disponibile a subire processi pubblici come è successo l’anno scorso. Pertanto, prendete accordi con l’amministratore scelto e fatemi sapere il giorno per la convocazione dell’Assemblea e il luogo che preferite per lo svolgimento".
#16 Inviato 13 Gennaio, 2023 Forseti_79 dice: No, Giovanni. Ho letto male l'email. Mea culpa, ho letto di fretta ed avevo inteso parlasse dei libri contabili. Come non detto. cmq il testo della risposta dell'amministratore è: "io non ci sarò in Assemblea, invierò le convocazioni e tutti i documenti contabili, ma non sono disponibile a subire processi pubblici come è successo l’anno scorso. Pertanto, prendete accordi con l’amministratore scelto e fatemi sapere il giorno per la convocazione dell’Assemblea e il luogo che preferite per lo svolgimento". bene. voi fateglielo sapere e se l'ordine del giorno prevede solo la nomina dell'amministratore, lui non deve sapere nient'altro. non vuole sentire critiche ... non venga (non è mai obbligatoria la sua presenza). passerà le consegne e tutta la documentazione al suo successore secondo le prescrizioni di rito.
#17 Inviato 13 Gennaio, 2023 Se non vuole avere critiche, che cambi mestiere. Per il resto, organizzatevi voi come già detto e arrivederci. Sarà il nuovo amministratore a provvedere per il passaggio di consegne.
#18 Inviato 17 Gennaio, 2023 paul_cayard dice: bene. voi fateglielo sapere e se l'ordine del giorno prevede solo la nomina dell'amministratore, lui non deve sapere nient'altro. non vuole sentire critiche ... non venga (non è mai obbligatoria la sua presenza). passerà le consegne e tutta la documentazione al suo successore secondo le prescrizioni di rito. Ciao paul_cayard, l'amministratore ha detto che fornirà i documenti contabili, di presume intenda il consuntivo dell'esercizio chiuso a settembre. Che a mio avviso non è corretto discutere, se lui non è presente nessuno può chiarire alcune spese extra che non erano state preventivate. 🤷 Giovanni Inga dice: Se non vuole avere critiche, che cambi mestiere. Per il resto, organizzatevi voi come già detto e arrivederci. Sarà il nuovo amministratore a provvedere per il passaggio di consegne. Purtroppo Giovanni, teme il confronto per svariati motivi uno fra tanti è che a meno di 12 mesi della fine del lavoro della facciata sono venuti giù dei calcinacci dal sotto gronda e sono emerse crepe verticali sul muro ristrutturato. Che dire, molto probabilmente non si aspetta solo critiche. Grazie mille a Te e Paul per i consigli.
#19 Inviato 17 Gennaio, 2023 Forseti_79 dice: a meno di 12 mesi della fine del lavoro della facciata sono venuti giù dei calcinacci dal sotto gronda e sono emerse crepe verticali sul muro ristrutturato. per questo avvenimento potete sempre chiamarne a rispondere l'impresa poichè per due anni il lavoro fatto è sotto garanzia. coinvolgete anche il d.l. (se lo avevate nominato) affinchè contesti la cosa all'impresa.
#20 Inviato 19 Gennaio, 2023 paul_cayard dice: per questo avvenimento potete sempre chiamarne a rispondere l'impresa poichè per due anni il lavoro fatto è sotto garanzia. coinvolgete anche il d.l. (se lo avevate nominato) affinchè contesti la cosa all'impresa. Ciao @paul_cayard, grazie. Procederemo come mi indicavi, ieri ci siamo incontrati in modo informale ed abbiamo individuato un sostituto dell'amministratore, in aggiunta abbiamo deciso di inviare una PEC in autonomia all'impresa edile per attivare la garanzia prevista dalla normativa segnalando la caduta dei calcinacci e le crepe (visto che l'attuale amministratore non ha mosso un dito). 🎉🎉🎉🎉
#21 Inviato 30 Gennaio, 2023 Buongiorno a tutti, ci risiamo. L'attuale amministratore del condominio era pronto a convocare l'assemblea già dal 10/01, infatti ci chiedeva di informarlo (dopo aver individuato il sostituto) sul dove e quando. Il 26/01 inviamo PEC con allegata richiesta firmata dai condomini che rappresentano più di 1/6 dei millesimi totali, chiedendo di svolgere l'assemblea in prima convocazione presso lo studio dell'amministratore che lo sostituirà. Solo una formalità visto che l'attuale amministratore non vuole presenziare. In seconda convocazione presso l'atrio del condominio. Ci risponde nella stessa mattinata così: ".... provvederò a convocare l’Assemblea straordinaria richiesta ......., ma è improbabile che riesca a convocarla regolarmente (06/02 in seconda convocazione), pertanto, vi consiglio di indicarmi un giorno della settimana successiva, altrimenti sceglierò io un giorno. Inoltre, fino alla nomina di un nuovo amministratore resto io l’amministratore e la prima convocazione la farò nel mio ufficio non è possibile indicare uno studio di un collega che non è ancora stato nominato." Vedendo che per l'ennesima volta si nega di ottemperare, alziamo l'asticella. Gli inviamo nella stessa giornata seconda richiesta (debitamente firmata) dove ribadiamo il luogo e spostiamo al 9/02 (1a data) e 10/02 (2a data), chiedendo questa volta di fornire entro il 27/01 copia del registro anagrafe condominiale. Ad oggi nulla, non ci risponde più. Domande: 1) assodato che non è obbligato ad ottemperare ( come già visto con le altre 3 precedenti richieste), può continuare ad infischiarsene? 2) assodato che non può decidere il luogo dove svolgere l'assemblea, se è richiesta da noi e se il luogo da noi indicato non pregiudica lo svolgimento dell''Assemblea. secondo Voi può significare che sia veramente convinto di essere nella ragione? Mi spiego, ma quando si fanno gli aggiornamenti ed i corsi di abilitazione (previsti per legge) queste cose non vengono spiegate come l'ABC per poter gestire un condomino in modo diligente? 3) secondo Voi si può procedere con la revoca giudiziaria? Grazie a chi riesce darmi un aiuto per capire meglio.
#22 Inviato 30 Gennaio, 2023 Forseti_79 dice: 1) assodato che non è obbligato ad ottemperare ( come già visto con le altre 3 precedenti richieste), può continuare ad infischiarsene? SI Forseti_79 dice: 2) assodato che non può decidere il luogo dove svolgere l'assemblea, se è richiesta da noi e se il luogo da noi indicato non pregiudica lo svolgimento dell''Assemblea. secondo Voi può significare che sia veramente convinto di essere nella ragione? Avete assodato male. Se è l'amministratore a convocare l'assemblea, decide lui sia il uogo che la data, indipendentemente dalle vostre richieste. Forseti_79 dice: 3) secondo Voi si può procedere con la revoca giudiziaria? Secondo me NO perchè se convoca l'assemblea entro i 10 giorni con data di adunanza da tenere quando lui è disponibile è tutto regolare, così come se non convoca l'assemblea entro i 10 giorni potete sempre autoconvocarvi il giorno che volete e nel luogo che volete. Ti dirò di più, a causa di un vuoto normativo, quando richiedemmo la convocazione di assemblea al nostro ex amministratore, lui convocò l'assemblea nei 10 giorni utili ma con data di adunanza da tenersi dopo 3 mesi nonostante noi avessimo chiesto di vconvocarla almeno entro 15 giorni dalla data del ricevimento della raccomandata.
#23 Inviato 30 Gennaio, 2023 Leonardo53 dice: Secondo me NO perchè se convoca l'assemblea entro i 10 giorni con data di adunanza da tenere quando lui è disponibile è tutto regolare, così come se non convoca l'assemblea entro i 10 giorni potete sempre autoconvocarvi il giorno che volete e nel luogo che volete. Ciao @Leonardo53, innanzitutto grazie. Però l'attuale amministratore non presenzierà, si rifiuta di farlo. Quello che scrivi vale anche se Lui non presenzia? Grazie Leonardo53 dice: Avete assodato male. Se è l'amministratore a convocare l'assemblea, decide lui sia il uogo che la data, indipendentemente dalle vostre richieste. Anche in questo caso, l'iniziativa è partita dall'amministratore, infatti ci ha suggerito di individuare un Suo sostituto e di fornire luogo e date. Allora ci ha presi per il naso?
#24 Inviato 11 Febbraio, 2023 Buongiorno a tutti, abbiamo finalmente sostituito l'amministratore con altro professionista. Voto unanime di 890 millesimi tra presenti e deleghe. Nonostante tutte le difficoltà alla fine ci siamo riusciti. Grazie mille a tutti per il supporto.
#25 Inviato 11 Febbraio, 2023 Forseti_79 dice: Buongiorno a tutti, abbiamo finalmente sostituito l'amministratore con altro professionista. Voto unanime di 890 millesimi tra presenti e deleghe. Nonostante tutte le difficoltà alla fine ci siamo riusciti. Grazie mille a tutti per il supporto. Tutto è bene quel che finisce bene. Grazie a te per la'ggiornamento.
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