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Andrea Sa

Controllo acqua condominiale obbligatorio?

Buongiorno a tutti, in questo forum ho trovato una discussione di qualche tempo fa in cui veniva affermato che non è obbligatorio effettuare i controlli dell'acqua in condominio. Ma ho trovato anche questo testo che riporto di seguito, e altri, che conferma l'obbligatorietà per l'amministratore di condominio ad effettuare il controllo delle acque nel condominio.

Quindi è obbligatorio o no?

 

"Il D.Lgs n. 31 e l’obbligo di analisi delle acque del condominio

Nell’ambito della tutela della sicurezza alimentare dei cittadini l’Unione Europea ha legiferato anche in merito alla responsabilità sui controlli per le acque dei condomini.

Il D.Lgs n. 31 del febbraio 2001 tratta proprio di questo aspetto sottolineando gli obblighi che la figura dell’Amministratore di Condominio ha. Ad esso spetta, infatti, il compito di assicurarsi che l’acqua che fuoriesce dai rubinetti dei condomini e quindi utilizzata per il consumo umano sia “salubre e potabile“.

Il decreto riporta che per gli edifici e le strutture il gestore ed il titolare della struttura, l’Amministratore di Condominio, deve assicurare che i valori fissati dalla legge, siano mantenuti costanti fino al punto in cui l’acqua fuoriesce dal rubinetto.

Per ovviare a tale obbligo è richiesto un controllo annuale delle acque e i risultati di questi controlli devono essere conservati per altri 5 anni."

Grazie Balby per la tua risposta.

Sono un amministratore di condominio alle prime esperienze e quindi voglio andare in fondo quando ho dei dubbi e risolverli sapendo che stò facendo quanto di più giusto in assoluto, altrimenti rischierei di danneggiare la mia carriera. Io ritengo i vostri consigli come pareri di professionisti con molta esperienza alle spalle e quindi ho fiducia in quello che scrivete, ma ho ancora dei dubbi in merito all'argomento in oggetto. Stò effettuando alcune ricerche e mi sono ritrovato questo documento che tratta di responsabilità dell'amministratore e sicurezza in condominio, e di seguito riporto parte del testo.

..."Un cattivo stato di manutenzione dell'impianto idrico, non solo può compromettere l'integrità

dell'edificio, ma può avere effetti negativi sulla salubrità delle acque che vengono

destinate al consumo umano.

Quindi l’amministratore non deve tener conto solo che tali impianti (idrosanitari, quelli di

trasporto, trattamento, uso, accumulo e consumo d'acqua all'interno degli edifici condominiali)

sono soggetti, a valle del contatore, al D.Lgs 37/08 (ex legge 46/90) in tema di sicurezza

degli impianti, ma anche che egli è responsabile che le acque destinate al consumo umano

siano salubri...

Vediamo di capire esattamente quali sono le responsabilità dell’amministratore di

condominio, quali sono le sanzioni, le conseguenze penali, cosa si può fare per non incorrere in

quest’ultime e per tutelare la salute dei condòmini.

Il D.Lgs. 31/2001 (“Attuazione della Direttiva 98/83/CE relativa alla qualità delle acque

destinate al consumo umano” G.U. n. 52 , 3 marzo 2001), modificato ed integrato dal D.Lgs.

27/2002, " disciplina la qualità delle acque destinate al consumo umano al fine di

proteggere la salute umana dagli effetti negativi derivanti dalla contaminazione delle acque,

garantendone la salubrità e la pulizia".

Il decreto stabilisce che i requisiti di qualità (cioè di potabilità) delle acque destinate al

consumo umano devono sussistere al punto d'uso, cioè dove l'acqua è resa disponibile per il

consumo. La norma inoltre precisa che, mentre il gestore dell'acquedotto ha la responsabilità

di garantire i requisiti di potabilità fino al punto di consegna (di regola il contatore),

l'amministratore del condominio ha la responsabilità di garantire che i requisiti di

potabilità siano mantenuti fino ai rubinetti (o, per meglio dire, siano mantenuti lungo tutta

la rete idrica condominiale).

Al fine di scongiurare atteggiamenti errati da parte di amministratori e condòmini è

opportuno fare la seguente precisazione:

il D.Lgs. 31/2001 impone solo ai gestori e tutti i soggetti che forniscono acqua destinata al

consumo umano di effettuare controlli periodici sulla medesima; se è vero però che tale

obbligo sistematico non è quindi imposto agli amministratori, essi, se non intendono far

La responsabilità di cui sopra è conseguenza del fatto che l’amministratore è il custode dei

beni condominiali, della cui conservazione e degli effetti che gli stessi possono produrre, è

responsabile (si ricorda che l'articolo 2051 del codice civile afferma che ciascuno è

responsabile del danno cagionato dalle cose in custodia, salvo che provi il caso fortuito).

 

correre dei rischi ai condòmini di cui sono responsabili, non possono esimersi dall'attuare

verifiche sulla salubrità delle acque destinate al consumo umano, specie in presenza di

possibili quanto ipotizzabili sorgenti inquinanti, conseguenza di impianti vetusti e/o di

tipologie di materiali utilizzati nella realizzazione delle linee di adduzione, di eventuali

cassoni condominiali (es. piombo e leghe di piombo). Oltre a tali possibili inquinanti, si tenga

conto anche che, seppur non frequentemente, l'acqua può anche essere portatrice di batteri

patogeni che provocano infezioni. Uno di questi è la legionella che può manifestarsi con

diverse espressioni cliniche: forme lievi asintomatiche, sindromi pseudo influenzali e forme di

polmonite grave con tasso di mortalità molto significativo.

Per invitare il lettore a riflettere sull’importanza di quanto sinora scritto, si cita un caso

che presenta delle analogie a quello della “salubrità delle acque” ma che risulta più

immediato:

l’amministratore che ometta di eseguire i lavori occorrenti per eliminare il pericolo di crollo

di parti dell’edificio incorre in sanzioni amministrative e, nel caso ne derivassero danni, ne è

responsabile e, se tali danni avvengono a persone, la responsabilità è penale.

Si noti che, nonostante la serietà del tema, per prevenire pericoli di rovina dell’edificio

egli non è tenuto a effettuare controlli sistematici (esattamente come nel caso dell’

“acqua”, che stiamo esaminando). Ma al lettore attento non sarà sfuggita una differenza

cruciale: mentre le condizioni di un intonaco o di un cornicione sono sotto gli occhi di tutti,

la potabilità dell’acqua (a parte i casi “visibili”) non lo è.

Di qui deriva che l'utilità e l'importanza di un monitoraggio periodico dell'impianto idrico e

dell'acqua destinata al consumo umano, sussistono a prescindere dall’obbligo di legge.

 

L’amministratore, nel valutare l’urgenza e la necessità di un’analisi delle acque, deve

considerare quanto gli sia chiara la situazione dello stato dell'impianto di distribuzione

domestico condominiale, e quindi quanto possa assicurare che i valori di parametro forniti

dall'acquedotto al contatore siano conservati senza alterazioni sino al rubinetto dell'utente.

Nel caso egli non abbia certezze, una verifica analitico-strumentale diventa non solo

opportuna bensì necessaria, al fine di verificare il non superamento dei limiti imposti dal

Decreto in oggetto. Esso, all’allegato I, identifica in modo completo i requisiti minimi che

devono essere soddisfatti per le acque destinate al consumo umano, ovvero i valori limite per

quanto riguarda la concentrazione di tutte le sostanze chimiche e microbiologiche da tenere

sotto controllo. Nel caso i valori risultino nella norma, l’amministratore è, in tal modo,

totalmente “al riparo” da responsabilità civili e penali. Nel caso invece che i valori

riscontrati siano al di fuori della norma, il decreto specifica che l’amministratore è tenuto ad

adottare i provvedimenti necessari a ristabilire i requisiti di potabilità, su indicazione

dell'Azienda Sanitaria Locale e in collaborazione con il gestore della rete idrica.

 

SANZIONI E PENE PER L’AMMINISTRATORE

Nei confronti dell'amministratore di condominio sono irrogabili in astratto le seguenti

sanzioni amministrative pecuniarie corrispondenti al pagamento:

della somma da euro 10.329 a euro 61.974 (art. 19, comma primo) qualora fornisca acqua

destinata al consumo umano che contenga microrganismi o parassiti o altre sostanze in

quantità o concentrazioni tali da rappresentare un potenziale pericolo per la salute umana,

ovvero non soddisfi i requisiti minimi previsti dalle parti A e B dell'allegato I, oppure non siano

conformi ai provvedimenti adottati dall'autorità d'ambito sentita l'Azienda Sanitaria Locale;

inoltre nei confronti dell'amministratore del condominio il sindaco del comune

territorialmente competente, a seguito della richiesta dell'Azienda Sanitaria Locale o

dell'autorità d'ambito, può emettere un'ordinanza, giustificata da motivi di igiene, la quale gli

prescriva l'adozione, entro un termine congruo, delle misure tecniche necessarie per tutelare

la correttezza sanitaria, secondo quanto contemplato dal d.lgs. n. 31/2001, della

somministrazione delle acque dal punto di arrivo dell'acqua distribuita dal servizio pubblico al

rubinetto. L'inosservanza dell'adempimento delle prescrizioni dell'ordinanza, ritualmente

notificata all'amministratore, integra una fattispecie di reato ed è sanzionata dall'articolo

650 del codice penale con l'arresto fino a tre mesi.

Per concludere

Per quanto riguarda la frequenza dei controlli dopo il primo, si suggerisce

all’amministratore di tener conto della presenza di tubature o componenti della condotta

idrica contenenti piombo o leghe di piombo (in maniera banale si può usare come parametro

l'età dello stabile). Inoltre egli dovrà tener conto di situazioni "sospette" che possano

compromettere la qualità delle acque (quali, ad esempio, presenza di perdite nell'impianto

idrico) e procedere a controlli anche ogni qual volta i condomini lamentino problemi legati

alla qualità delle acque (esempio presenze di solidi sospesi, colore, odore o aspetto

sgradevoli, casi ripetuti di tossinfezioni etc).

...

Cerchiamo di capire quali siano le responsabilità dell’amministratore di condominio. L’art. 677

(Omissione di lavori in edifici o costruzioni che minacciano rovina) del codice penale recita :

“Il proprietario di un edificio o di una costruzione che minacci rovina ovvero chi è per lui

 

 

 

Buongiorno a tutti, in questo forum ho trovato una discussione di qualche tempo fa in cui veniva affermato che non è obbligatorio effettuare i controlli dell'acqua in condominio. Ma ho trovato anche questo testo che riporto di seguito, e altri, che conferma l'obbligatorietà per l'amministratore di condominio ad effettuare il controllo delle acque nel condominio.

Quindi è obbligatorio o no?

 

"Il D.Lgs n. 31 e l’obbligo di analisi delle acque del condominio

Nell’ambito della tutela della sicurezza alimentare dei cittadini l’Unione Europea ha legiferato anche in merito alla responsabilità sui controlli per le acque dei condomini.

Il D.Lgs n. 31 del febbraio 2001 tratta proprio di questo aspetto sottolineando gli obblighi che la figura dell’Amministratore di Condominio ha. Ad esso spetta, infatti, il compito di assicurarsi che l’acqua che fuoriesce dai rubinetti dei condomini e quindi utilizzata per il consumo umano sia “salubre e potabile“.

Il decreto riporta che per gli edifici e le strutture il gestore ed il titolare della struttura, l’Amministratore di Condominio, deve assicurare che i valori fissati dalla legge, siano mantenuti costanti fino al punto in cui l’acqua fuoriesce dal rubinetto.

Per ovviare a tale obbligo è richiesto un controllo annuale delle acque e i risultati di questi controlli devono essere conservati per altri 5 anni."

Il controllo non è obbligatorio; il gestore dell'acqua è responsabile della potabilità dell'acqua fino al punto di consegna cioè al contatore.

Quello che succede a valle del contatore nessuno lo può sapere e l'intuizione - implicita nel decreto - è che un controllo sulla potabilità dell'acqua (all'interno del condominio) sarebbe necessario - ma non obbligatorio. Quindi per non sapere ne leggere e ne scrivere si chiama una biologa e si fa eseguire un controllo sulla qualità dell'acqua - ovviamente informando l'assemblea e chiedendo nel contempo la delibera per la spesa ( nel nostro condominio abbiamo speso 130 euro ).

Ciao

Nicola.L

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