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FIJR

Contratto transitorio, tasse e max numero inquilini

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Ciao a tutti, vorrei affittare un trilocale su Bologna cointestato a mio padre e mia madre, acquistato come prima casa da mia madre con un mutuo, presumo poiché prima casa, agevolato. Immobile categoria A/4, consistenza 4,5 vani, superficie catastale 85 mq (83 mq escluse aree scoperte), superficie calpestabile 63 mq. Sono già decorsi 5 anni dall'acquisto e figurano residenti nell'immobile mio padre (pensionato) e mia madre, anche se dimorano in un'altra città. Vorrei analizzare diversi problemi.


1) Vorrei affittare due stanze singolarmente con un contratto di circa un anno. E' possibile optare per un contratto transitorio a canone libero con cedolare secca al 21% a Bologna o è OBBLIGATORIO il canone concordato al 10% se si vuole optare per il transitorio? Ho già fatto valutare da due associazioni di mercato l'immobile in caso di canone concordato e praticamente affittando l'intero appartamento prenderei meno di quanto prenderei con una semplice camera a canone libero calcolando ovviamente le tasse (questa cosa è assurda). Quindi vorrei sapere se è possibile optare per il transitorio al 21% o in caso se volessi procedere con il canone libero, come posso affittare semplicemente per un anno o un periodo comunque inferiore al 4 + 4?
2) Mi hanno suggerito di fare una cosa (credo illegale ma chiedo a voi): far firmare insieme al contratto 4 + 4 (o ancor prima) una raccomandata nella quale il conduttore attesti la volontà di recedere dal contratto per la data X da concordare tra le parti in modo tale che l'affitto figuri comunque di un anno o del periodo che si vuole. Nel caso il conduttore successivamente decidesse di non andarsene, potrebbe impugnare causa? Sono totalmente tutelato da questa raccomandata?
3) Figurano appunto già 2 residenti in casa. In base ai dati sopra forniti, quante altre persone possono stare in casa? Posso affittare una stanza ad uso doppia e l'altra ad uso singola? Qual è il numero massimo di persone che possono stare nell'immobile? Il problema si pone solo quando decidono di metterci la residenza o in ogni caso automaticamente con la registrazione del contratto?
4) In base al punto 3, vorrei capire se posso affittare anche la terza stanza. In realtà quella terza stanza la riservo ad uso personale sporadicamente 2-3 giorni al mese, ma nei mesi in cui non la uso vorrei sfruttarla come "affitto breve". So che gli affitti brevi entro i 30 giorni, non vanno registrati. Qual è l'iter da seguire? Bisogna fare un contratto ma non presentarlo all'agenzia delle entrate? Ho letto di "cedolare secca al 21%" ma non capisco in che modo visto che non bisogna presentare il contratto all'agenzia delle entrate. In ogni caso, per quest'affitto breve quali vincoli ci sono? Sono obbligatorie le utenze incluse o la colazione o è opzionale? Devo denunciare la presenza della persona alla Questura? Bisogna far pagare una tassa di soggiorno? Vorrei effettuare tutto senza aprire p.IVA, ma semplicemente qualcosa a conduzione di privato se è possibile.

Grazie a chiunque avrà la bontà di rispondermi e di aiutarmi.
Buona giornata!

FIJR dice:

e figurano residenti nell'immobile mio padre (pensionato) e mia madre, anche se dimorano in un'altra città

Già questo è sbajato.

Io mi fermo qui.

Ciao,  ti suggerirei di farti assistere da un sindacato di piccoli proprietari immobiliari perché la gestione di un appartamento locato a camere non è così facile come potrebbe sembrare vista da fuori e  mi permetto di chiedere:i tuoi genitori, proprietari dell'abitazione,sono d'accordo con quello che vorresti fare?

 

Baccello dice:

Già questo è sbajato.

Io mi fermo qui.

Non penso sia sbagliato. Hanno l'iscrizione alla popolazione temporanea in un comune poco distante da Bologna che rinnovano ogni anno, quindi l'iscrizione dei residenti nel comune di Bologna comunque rimane. L'agevolazione prima casa è comunque mantenuta, l'esenzione IMU non penso non lo so ma in ogni caso mi interessano gli altri punti.

Cierre2021 dice:

i tuoi genitori, proprietari dell'abitazione,sono d'accordo con quello che vorresti fare?

 

Certo che sono al corrente di tutto, solo che per facilità loro me ne occupo io per gli annunci e per i contratti. 

Be', in testa hai un bel traffico: qualche vigile a dirigere l'andarivieni dei ruoi neuroni sarebbe utile.

Passi con la massima disinvoltura dalla locazione libera alla locazione agevolata, senza disdegagna l'affittacamere ed il B&B, arrivando pure ad immaginare la locazione breve tipicamente turistica. Cosa d'altro ?!
In pratica... con un unico immobile dovresti attenerti alle norme della locazione tradizionale, della locazione agevolata, alle norme regionali sul turismo e sull'ospitalità oltre  alle disposizioni specifiche per gli affittacamere.

Sai cosa ti dico ?
Fatti la tessera all'UPPI di Bologna e chiedi lumi a loro: l'obiettivo sarà semplificare e diradare le nuvole che ti avvolgono affinchè tu adotti un indirizzo realisticamente realizzabile. Gia è difficile stare in due paia di scarpe, ma tu pretendi di stare invece in almeno 4-5 paia di scarpe: questo significa andar in cerca di guai.
E già parti zoppo: non sei proprietario dell'immobile mentre i veri proprietari vi hanno fissato una residenza fittizia.
Tutti e tanti piccoli dettagli che se assommati, prima o poi attireranno l'attenzione degli organi competenti.

albano59 dice:

Passi con la massima disinvoltura dalla locazione libera alla locazione agevolata

Se magari gentilmente mi spiega dove l'ha letta questa cosa perché io non la leggo. Su quel punto la domanda è abbastanza semplice e specifica: a Bologna è possibile fare un contratto ad uso "transitorio" a canone libero con cedolare secca al 21%? 

albano59 dice:

disdegagna l'affittacamere ed il B&B, arrivando pure ad immaginare la locazione breve tipicamente turistica

Qua le do ragione perché ho fatto un mischione. Sto approfondendo solo da oggi le differenze legali e fiscali di queste opzioni. Comunque intendo riservare una camera per "locazione breve" (art. 4 del D.l. 50/2017) poiché avevo precisato "inferiore ai 30 giorni" ,unicamente con i servizi di pulizia e cambio biancheria.

 

albano59 dice:

diradare le nuvole che ti avvolgono affinchè tu adotti un indirizzo realisticamente realizzabile

Guarda caso però ho chiesto delucidazioni proprio su questo forum competente e non su "rimando all'UPPI.com" per sciogliere qualche dubbio, non c'è assoluta necessità di essere scortesi nei toni se non si vuole dare una risposta.  

albano59 dice:

non sei proprietario dell'immobile mentre i veri proprietari vi hanno fissato una residenza fittizia.

E di nuovo, se legge bene l'intera discussione, arriva alla parte in cui dico che i miei genitori hanno l'iscrizione alla popolazione temporanea in un altro comune ma la residenza da Bologna comunque non viene cancellata. Quindi residenza fittizia un corno.  

Modificato da FIJR
FIJR dice:

a Bologna è possibile fare un contratto ad uso "transitorio" a canone libero con cedolare secca al 21%? 

No.
In quanto transitorio deve attenersi all'Accordo Territoriale di Bologna Città Metropolitana; accordo di riferimento e valido e vigente per tutte le locazioni agevolate (quindi transitorio compreso), il che esclude l'opzione del canone pattuito in libertà.
Il transitorio gode di cedolare secca 10%.

 
 

FIJR dice:

intendo riservare una camera per "locazione breve" unicamente con i servizi di pulizia e cambio biancheria.

Non sono pratico del settore B&B e non sono informato sulla normativa regionale vigente nel merito che comunque so esistere; potrebbero esistere anche norme comunali ed obblighi amministrativi da soddisfarsi oltre ad obblighi di pubblica sicurezza da assolvere.


 

FIJR dice:

non c'è assoluta necessità di essere scortesi nei toni se non si vuole dare una risposta.  

Un conto è chiedere informazioni su un determinato brand, ma chiedere contemporaneamente su più brand è veramente troppo. Nel concreto ci si va a specializzare in un solo settore, perchè è già sufficientemente impegnativo e dispersivo agire correttamente  in un unico settore (o locazione o B&B o affittacamere).

 

 

FIJR dice:

Quindi residenza fittizia un corno.  

La residenza è il luogo in cui un soggetto ha la propria dimora abituale secondo quando sancito dall'art. 43 del codice civile.
SI ricordi di tenere sempre una camera dell'appartamento libera e a disposizione dei suoi genitori: sarà funzionale a giustificare la residenza fittizia, anche se questo contrattempo produrrà un profitto inferiore alle attese.

 

Ora ne sa quanto prima, senza aver risolto i suoi problemi e nonostante la cortesia non negata.
Mi auguro che adesso meglio comprenda per quale motivo l'ho indirizzata all'UPPI, perchè questo suggerimento nell'intenzione era un buon suggerimento e non una canzonatura spocchiosa.

FIJR dice:

1) Vorrei affittare due stanze singolarmente con un contratto di circa un anno. E' possibile optare per un contratto transitorio a canone libero con cedolare secca al 21% a Bologna o è OBBLIGATORIO il canone concordato al 10% se si vuole optare per il transitorio?

A Bologna il transitorio è concordato non è quindi possibile fare un transitorio a canone libero.

 

FIJR dice:

2) Mi hanno suggerito di fare una cosa (credo illegale ma chiedo a voi): far firmare insieme al contratto 4 + 4 (o ancor prima) una raccomandata nella quale il conduttore attesti la volontà di recedere dal contratto per la data X da concordare tra le parti in modo tale che l'affitto figuri comunque di un anno o del periodo che si vuole. Nel caso il conduttore successivamente decidesse di non andarsene, potrebbe impugnare causa? Sono totalmente tutelato da questa raccomandata?

No, non saresti tutelato dalla raccomandata, il conduttore potrebbe richiedere ed ottenere il 4+4 come da contratto.

 

FIJR dice:

3) Figurano appunto già 2 residenti in casa. In base ai dati sopra forniti, quante altre persone possono stare in casa? Posso affittare una stanza ad uso doppia e l'altra ad uso singola? Qual è il numero massimo di persone che possono stare nell'immobile

La norma di riferimento è il decreto sanità del 1975 : " ...Per ogni abitante deve essere assicurata una superficie abitabile non inferiore a mq 14, per i primi 4 abitanti, ed a mq 10, per ciascuno dei successivi. Le stanze da letto debbono avere una superficie minima di mq 9, se per una persona, e di mq 14, se per due persone...."

 

FIJR dice:

4) In base al punto 3, vorrei capire se posso affittare anche la terza stanza. In realtà quella terza stanza la riservo ad uso personale sporadicamente 2-3 giorni al mese, ma nei mesi in cui non la uso vorrei sfruttarla come "affitto breve". So che gli affitti brevi entro i 30 giorni, non vanno registrati. Qual è l'iter da seguire? Bisogna fare un contratto ma non presentarlo all'agenzia delle entrate? Ho letto di "cedolare secca al 21%" ma non capisco in che modo visto che non bisogna presentare il contratto all'agenzia delle entrate. In ogni caso, per quest'affitto breve quali vincoli ci sono? Sono obbligatorie le utenze incluse o la colazione o è opzionale? Devo denunciare la presenza della persona alla Questura? Bisogna far pagare una tassa di soggiorno? Vorrei effettuare tutto senza aprire p.IVA, ma semplicemente qualcosa a conduzione di privato se è possibile.

.Per le locazioni brevi bisogna fare un contratto di locazione scritto che essendo di durata inferiore ai 30 giorni non va registrato. La scelta per la cedolare o la tassazione ordinaria si farà con la dichiarazione dei redditi.

Le utenze sono solitamente incluse e non si possono offrire servizi come ad esempio la colazione.

L'iter è complesso: comunicazione iniziale presso comune o regione, registrazione in questura per segnalare tutti gli inquilini entro 24 ore, tassa di soggiorno, flussi turistici ecc...

Ma a Bologna il problema non si pone in quanto la regione Emilia Romagna non consente la locazione parziale della casa dove il proprietario ha la propria residenza.

Aggiungo che da poco esiste una normativa recepita oramai a livello nazionale,per cui il proprietario che vuole adibire un immobile ad affitto breve , cioè inferiore ad un mese, anche se non ha l' obbligo di registrazione ha l' obbligo di essere munito del cosiddetto  CIR,un numero che viene rilasciato, solitamente,dal proprio comune,a seguito di comunicazione di inizio attività e verifica da parte degli organi competenti.Questo numero  obbligatoriamente deve essere pubblicato su ogni tipo di annuncio che pubblicizza la propria offerta,pena  sanzioni  pesanti .

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Cierre2021 dice:

Aggiungo che da poco esiste una normativa recepita oramai a livello nazionale,per cui il proprietario che vuole adibire un immobile ad affitto breve , cioè inferiore ad un mese, anche se non ha l' obbligo di registrazione ha l' obbligo di essere munito del cosiddetto  CIR,un numero che viene rilasciato, solitamente,dal proprio comune,a seguito di comunicazione di inizio attività e verifica da parte degli organi competenti.Questo numero  obbligatoriamente deve essere pubblicato su ogni tipo di annuncio che pubblicizza la propria offerta,pena  sanzioni  pesanti .

Esatto, si tratta della banca dati nazionale che in realtà non è ancora entrata in vigore.

Tuttavia quasi tutte le regioni hanno già provveduto autonomamente ad assegnare questi codici, che a seconda della regione assumono nomi diversi ( CIR in Lombardia, CITRA in Liguria, IUN in Sardegna ecc ) .

In Emilia Romagna al momento il CIR per le locazioni turistiche non è ancora operativo, ma le leggi sono in continuo aggiornamento.

CIR Emilia Romagna - Legge Regionale 30-7-2019 n. 13


Comune Bologna - Strutture ricettive extaalberghiere

albano59 dice:

CIR Emilia Romagna - Legge Regionale 30-7-2019 n. 13


Comune Bologna - Strutture ricettive extaalberghiere

In Emilia Romagna il CIR è attualmente assegnato alle strutture ricettive extralberghiere, ma non alle locazioni turistiche denominate in Emilia Romagna appartamenti ammobiliati ad uso turistico.

La difficoltà, per chi deve ancora approfondire la materia è proprio nel comprendere la differenza tra locazione breve, locazione turistica e strutture ricettive extralberghiere ( come b&B, casa vacanza, case per ferie o affittacamere).

 

albano59 dice:

CIR Emilia Romagna - Legge Regionale 30-7-2019 n. 13


Comune Bologna - Strutture ricettive extaalberghiere

In Emilia Romagna il CIR è attualmente assegnato alle strutture ricettive extralberghiere, ma non alle locazioni turistiche denominate in Emilia Romagna appartamenti ammobiliati ad uso turistico.

La difficoltà, per chi deve ancora approfondire la materia è proprio nel comprendere la differenza tra locazione breve, locazione turistica e strutture ricettive extralberghiere ( come b&B, casa vacanza o affittacamere).

 

Modificato da Frenk
Aggiunta

Ottimo.

Tutte notizie utili all'O.P. visto che ha la necessità di orientarsi su larga scala.

albano59 dice:

Ottimo.

Tutte notizie utili all'O.P. visto che ha la necessità di orientarsi su larga scala.

Un po' troppo larga scala anche secondo me!

Ringrazio ognuno di voi per il vostro prezioso contributo! 

Frenk dice:

Ma a Bologna il problema non si pone in quanto la regione Emilia Romagna non consente la locazione parziale della casa dove il proprietario ha la propria residenza.

Già allora questo basta perché non possa impiegare anche temporaneamente l'altra stanza.

Frenk dice:

decreto sanità del 1975

Avevo letto in giro di questo decreto, vi è anche l'obbligo di disporre di un soggiorno ad uso comune (che nel mio caso non c'è), ma mi chiedo quanti locatari a Bologna rispettano queste condizioni, le stesse strutture B&b molto spesso hanno solo camere indipendenti senza spazi comuni.. Certo non voglio dire che "se sbagliano tutti allora sbaglio anch'io", semplicemente che i controlli su quest'aspetto non mi pare vengano effettuati ex-ante alla registrazione. Sul numero di inquilini sì, immagino sia più evidente e secondo la metratura dell'immobile possono risiedere 5 persone: 2 in due camere e 1 nella piccola.  

albano59 dice:

SI ricordi di tenere sempre una camera dell'appartamento libera e a disposizione dei suoi genitori: sarà funzionale a giustificare la residenza fittizia

Sul discorso della residenza dei miei genitori però non sono convinto, non vedo perché devo lasciare una camera libera per loro se loro dimorano temporaneamente per un anno in un'altra casa, tutto certificato all'Anagrafe. Altrimenti a cosa serve l'iscrizione alla popolazione temporanea? Proprio perché per un dato e limitato periodo i soggetti non possono risiedere dove hanno residenza ma nemmeno nel nuovo luogo perché i documentati motivi sono temporanei. Non vedo perché non potrei affittare eventualmente (con un transitorio di quel periodo) quella stanza che mi consiglia di riservare ai miei. 

FIJR dice:

Sul discorso della residenza dei miei genitori però non sono convinto,

Sussiste un rischio potenziale di iscrizione a ruolo per IMU evasa, a seguito di controlli incrociati.
Inoltre proprio per i casi di contratti agevolati e transitori va data comunicazione diretta al Comune (completa dalle copie contratti) per avvalersi eventualmente della riduzione IMU.
Tale appartamento al momento è esente IMU perchè immobile in cui risiedono i suoi genitori, ma non dimentichi che nel momento che lei cede in locazione parte dell'immobile, l'esenzione IMU per quella parte dell'immobile ceduta in locazione decadrà, ovvero l'IMU in quota parte sarà dovuta. E consequenzialmente sarà costretto a presentare dichiarazione IMU al Comune per riuscire a pagare sui locali affittati solo il 75% della tariffa intera IMU (anzichè 100% della tariffazione). 

Ora se lei in questo immobile conta tre camere e le concede tutte e tre in locazione, al Comune prima o poi potrebbero chiedersi come fanno i suoi genitori a risiedere in loco, se tutte le camere sono cedute in locazione.
Con la fame di eurini che caratterizza le Amministrazioni Locali, stia certo che prima o poi la residenza dei suoi genitori sarà posta in contestazione con l'obiettivo di recuperare dell'IMU evasa. 
Non sottovaluti l'informatizzazione che è già un valido strumento di supporto anche per le amministrazioni locali, oltre alla possibilità per le stesse di accedere alle numerose banche dati statali per eseguire controlli incrociati telematici.

Modificato da albano59
sintassi
albano59 dice:

solo il 75% della tariffa intera IMU (anzichè 100% della tariffazione). 

Mi pare di capire che questo vale sono per gli affitti a canone concordato, ma nel mio caso con canone libero l'IMU è da pagare al 100% senza sconti.

 

albano59 dice:

se lei in questo immobile conta tre camere e le concede tutte e tre in locazione, al Comune prima o poi potrebbero chiedersi come fanno i suoi genitori a risiedere in loco

La ringrazio per la delucidazione sull'IMU, approfondirò se con la residenza temporanea hanno mantenuto o meno l'esenzione IMU sulla casa e mi adeguerò di conseguenza. Perché se l'esenzione è mantenuta, è vero che posso affittare parzialmente l'immobile ma come dice lei non posso integralmente, se invece le agevolazioni non sono mantenute in tal caso potrei valutare di affittare la rimanente stanza così da affittare completamente l'immobile.

Grazie ancora per i consigli.

 

FIJR dice:

Avevo letto in giro di questo decreto, vi è anche l'obbligo di disporre di un soggiorno ad uso comune (che nel mio caso non c'è), ma mi chiedo quanti locatari a Bologna rispettano queste condizioni, le stesse strutture B&b molto spesso hanno solo camere indipendenti senza spazi comuni.. Certo non voglio dire che "se sbagliano tutti allora sbaglio anch'io", semplicemente che i controlli su quest'aspetto non mi pare vengano effettuati ex-ante alla registrazione. Sul numero di inquilini sì, immagino sia più evidente e secondo la metratura dell'immobile possono risiedere 5 persone: 2 in due camere e 1 nella piccola.  

Il decreto sanità del 1975 detta i criteri che devono rispettare le civili abitazioni, insieme ai regolamenti edilizi comunali, che possono essere ulteriormente restrittivi.

Nel tuo caso, mi pare di aver capito, che intendi concedere in locazione le sole camere da letto ( con bagno ), ma nell' immobile che intendi concedere in locazione deve essere presente un soggiorno/ cucina, in che senso scrivi che nel tuo caso non c'è? 

Riguardo ai B&B,  che comunque sono strutture ricettive e che non vanno confuse con la locazione, non è possibile che non ci siano spazi comuni, in quanto la formula B&B prevede la fornitura della colazione (oltre che la residenza del gestore) , colazione che si consuma in uno spazio comune.

Ad ogni modo la locazione contemporanea a diversi conduttori di più camere da letto, come ti ha scritto Cierre 2021,  non è così semplice, sicuramente sarà meglio farsi assistere da qualche esperto, nei vari contratti bisognerà allegare la planimetria con evidenziato la parte concessa in locazione + la parte comune, altrimenti il rischio potrebbe essere quello di vedersi contestata l'attività di struttura ricettiva extralberghiera ( affittacamere ) senza averne richiesto le autorizzazioni ( scia e tutto il resto ).

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