#1 Inviato 23 Aprile Buongiorno e complimenti per il Forum. Vi racconto la mia esperienza. Nel 2020 in piena Pandemia ho preso in affitto un appartamento, uno dei pochissimi disponibili in quel periodo storico di pandemia e lock-down. Il proprietario mi propose un Contratto ad uso transitorio di 12 mesi inserendo al punto 2 del contratto “PER MOTIVI DI LAVORO DEL CONDUTTORE” mi disse subito che non avrebbe considerato al momento altri tipi di contratti visto il periodo di incertezza. Ho firmato il contratto nonostante non avevo una motivazione di lavoro ma un esigenza abitativa preciso che non ho mai dato alcun documento a comprovare la transitorietà da allegare al contratto e tantomeno il proprietario mi ha mai fatto richiesta, in tutti questi anni, di fornirgli la documentazione. L’anno dopo chiesi al proprietario di farmi un 4+4 il proprietario mi ripropose l’identica soluzione contrattuale gli feci notare che la motivazione di lavoro nel contratto non era conforme alla realtà, ma mi rispose che se non mi andava bene di cercarmi altro. In sintesi è dal 2020 che firmo questo tipo di contratto annualmente consapevole della sua non regolarità. La motivazione del perché ho accettato questa condizione è che La zona dove abito è altamente turistica e oramai gli affitti tradizionali sono praticamente inesistenti addirittura sono nate associazioni per dialogare con il comune affinché si tengano delle quote di appartamenti da affittare residenziali. La maggior parte delle case sono affittate ad uso turistico e quel poco che si trova di non turistico è proposto con contratti transitori. In definitiva è da anni che cerco un nuovo appartamento con un contratto ordinario ma nulla e quindi mi trovo in qualche modo obbligato a firmare questi contratti annuali. Ora però il proprietario ha deciso di vendere la casa e a gennaio mi ha inviato una raccomandata dove mi avvisa che alla scadenza del contratto a giugno 2025 me ne devo andare perché non rifarà un nuovo contratto come tutti gli altri anni e se non lascerò l’appartamento mi farà lo sfratto per finita locazione. Sa benissimo che sono anni che cerco e qui non si trova nulla Dunque secondo il proprietario dovrei andarmene in pochi mesi, e me lo ha anche detto con una certa arroganza. Qualcuno mi ha già fatto notare che nel tempo, non avrei dovuto accettare questi contratti e contestarli … In questi anni in qualche modo sono stato messo in condizioni di accettare mio malgrado queste condizioni quindi: Come posso tutelarmi ? Come devo fare a fare convertire il contratto transitorio in uno ordinario 4+4? Quanto è importante il fatto che non siano mai stati allegati documenti a comprovare la motivazione della transitorietà ? Erano obbligatori? Quante volte si possono ripetere i contratti transitori ? cerco di capire meglio la giurisprudenza che regolamenta i contratti transitori per tutelarmi, inoltre, ho scoperto che in questi anni il proprietario mi ha fatto pagare il doppio delle spese condominiali, non mi ha mai fornito i consuntivi. Spero che questo forum mi dia delle risposte che mi serviranno ad essere preparato sull'argomento quando mi rivolgerò ad un legale Ringrazio anticipatamente per le vostre risposte
#2 Inviato 23 Aprile Se fai una ricerca sul forum vedrai che l'argomento contratto uso transitorio (che transitorio non è) è ricorrente. Al di là di quelle che possono essere soluzioni amichevoli con la proprietà (sempre possibili) l'altra strada percorribile è quella di opporsi allo sfratto per finita locazione quando arriverà sostenendo che il requisito della transitorietà è falso o comunque non documentato e richiedendo al Giudice di trasformare lo stesso in un tradizionale 4+4. Raccogli tutta la documentazione utile (dovresti avere i quattro contratti di locazione che immagino identici a parte le date), il contratto di lavoro, l'eventuale documentazione attestante il cambio di residenza ed i vari contratti per le forniture. Attivati già adesso con il tuo legale magari rispondendo in modo appropriato alla lettera che ti ha inviato il locatore
#3 Inviato 24 Aprile Arcadio dice: Se fai una ricerca sul forum vedrai che l'argomento contratto uso transitorio (che transitorio non è) è ricorrente. Al di là di quelle che possono essere soluzioni amichevoli con la proprietà (sempre possibili) l'altra strada percorribile è quella di opporsi allo sfratto per finita locazione quando arriverà sostenendo che il requisito della transitorietà è falso o comunque non documentato e richiedendo al Giudice di trasformare lo stesso in un tradizionale 4+4. Raccogli tutta la documentazione utile (dovresti avere i quattro contratti di locazione che immagino identici a parte le date), il contratto di lavoro, l'eventuale documentazione attestante il cambio di residenza ed i vari contratti per le forniture. Attivati già adesso con il tuo legale magari rispondendo in modo appropriato alla lettera che ti ha inviato il locatore Buongiorno, la ringrazio molto per la sua risposta precisa e utile. Mi è chiaro che, il locatore dovrà procedere alla conversione in un contratto di locazione abitativo ordinario (4+4), sia volontariamente che su decisione del giudice. A questo proposito, vorrei chiederle, secondo lei, il giudice ( riconoscendo la nullità del contratto transitorio) farà decorrere il contratto 4+4 partendo dal primo contratto stipulato nel 2020 in quanto il rapporto locativo è stato ininterrotto e i contratti sono stati tutti identici e continuativi? Oppure ritiene più probabile che la decorrenza venga fatta partire dall'ultimo contratto (luglio 2024, in scadenza a giugno 2025 ) ? Tra l'altro ho anche scoperto che in questi anni il proprietario ha inserito nel contratto il doppio delle spese condominiali che avrei dovuto pagare, credo lo abbia fatto perché sulle spese condominiali non paga le tasse. Ho richiesto tutti i consuntivi e se sarà come effettivamente sembra, secondo lei potrò procedere alla richiesta delle somme non dovute in questi anni? In ultimo vorrei chiedere se in un contenzioso legale di sfratto, avendo io avviato una partita iva in regime forfettario da qualche settimana, e non avendo un modello unico da esibire, ma potrei dimostrare da subito le entrate effettive con fatture e movimenti bancari, in sede giudiziale il fatto di non aver ancora un reddito " fiscalmente certificato" il giudice è tenuto a valutare la mia situazione economica o si dovrà basare solo sul constatare l'illegittimità del contratto e quindi convertirlo? Preciso che non ho mai avuto nessun problema di morosità o ritardi in tutti questi anni. La ringrazio in anticipo se vorrà darmi il suo punto di vista anche su questi ultimi aspetti, un cordiale saluto.
#4 Inviato 24 Aprile Andrea59 dice: Come posso tutelarmi ? Come devo fare a fare convertire il contratto transitorio in uno ordinario 4+4? Quanto è importante il fatto che non siano mai stati allegati documenti a comprovare la motivazione della transitorietà ? Erano obbligatori? Quante volte si possono ripetere i contratti transitori ? cerco di capire meglio la giurisprudenza che regolamenta i contratti transitori per tutelarmi, inoltre, ho scoperto che in questi anni il proprietario mi ha fatto pagare il doppio delle spese condominiali, non mi ha mai fornito i consuntivi. Spero che questo forum mi dia delle risposte che mi serviranno ad essere preparato sull'argomento quando mi rivolgerò ad un legale Ringrazio anticipatamente per le vostre risposte 1a ) può andare sin da ora da un legale e far rispondere alla proprietà che lei non adnrà via poichè in verità il contratto è un falso transitorio e quindi dal 2020 ad oggi le restano altri tre anni. Magari il locatore andrà a sua volta da un legale. Si potrebbe intavolare una discussione in merito. Oppure b) aspetta lo sfratto, si oppone (megliose con legale) e il giudice, ravvisandone i requisiti, non convaliderà lo sfratto e le muterà il contratto in 4+4 2. La mancata allegazione dei motivi di transitorietà è elemento essenziale del contratto transitorio. Senza , il contratto NON è transitorio. Inoltre il transitorio non può rinnovarsi di anno in anno. 3. il trasnitorio si può rinnovare una sola volta Andrea59 dice: farà decorrere il contratto 4+4 partendo dal primo contratto stipulato nel 2020 in quanto il rapporto locativo è stato ininterrotto e i contratti sono stati tutti identici e continuativi? Oppure ritiene più probabile che la decorrenza venga fatta partire dall'ultimo contratto (luglio 2024, in scadenza a giugno 2025 ) ? A naso direi dal primo Andrea59 dice: Tra l'altro ho anche scoperto che in questi anni il proprietario ha inserito nel contratto il doppio delle spese condominiali che avrei dovuto pagare, credo lo abbia fatto perché sulle spese condominiali non paga le tasse. . Dipende da cosa dice il contratto. Ma anche se avesse messo un forfeit senza conguaglio,ilcongugalio al conduttore va sempre fatto e questi può chiederlo. Andrea59 dice: In ultimo vorrei chiedere se in un contenzioso legale di sfratto, avendo io avviato una partita iva in regime forfettario da qualche settimana, e non avendo un modello unico da esibire, ma potrei dimostrare da subito le entrate effettive con fatture e movimenti bancari, in sede giudiziale il fatto di non aver ancora un reddito " fiscalmente certificato" il giudice è tenuto a valutare la mia situazione economica o si dovrà basare solo sul constatare l'illegittimità del contratto e quindi convertirlo? Preciso che non ho mai avuto nessun problema di morosità o ritardi in tutti questi anni. La ringrazio in anticipo se vorrà darmi il suo punto di vista anche su questi ultimi aspetti, un cordiale saluto. Al giudice non dovrà esibire nessun modello unico. Non è il tema della sua causa. Se invece parla di redditi per avere un gratuito patrocinio, dovrà esibire le ultime tre dichiarazioni dei redditi del suo nucleo familiare al legale da cui si farà rappresentare in giudizio il quale inoltrerà domanda di gratuito patrocinio 1
#5 Inviato 24 Aprile Andrea59 dice: l giudice ( riconoscendo la nullità del contratto transitorio) farà decorrere il contratto 4+4 partendo dal primo contratto stipulato nel 2020 in quanto il rapporto locativo è stato ininterrotto e i contratti sono stati tutti identici e continuativi? In teoria azionando per lo sfratto l'ultimo contratto si dovrebbe partire da questo ma non ne ho la certezza. Andrea59 dice: Ho richiesto tutti i consuntivi e se sarà come effettivamente sembra, secondo lei potrò procedere alla richiesta delle somme non dovute in questi anni? Bisognerebbe leggere il contratto per verificare cosa dice in ordine alle spese accessorie Andrea59 dice: il giudice è tenuto a valutare la mia situazione economica Al Giudice non interessa nulla delle sue entrate 1
#6 Inviato 30 Aprile Grazie alle vostre risposte ora ho la certezza che il contratto dovrà essere convertito in un 4+4 Come mi avete consigliato, mi rivolgerò ad un legale che mi servirà anche a richiedere la restituzione di somme non dovute per le spese condominiali. Grazie ancora per la vostra disponibilità
#7 Inviato 27 Maggio Buongiorno, i miei problemi con il contratto transitorio e il proprietario continuano… Qualche settimana fa Il mio avvocato ha scritto in via formale un ulteriore lettera all’avvocato del proprietario comunicando che il contratto deve essere convertito in 4+4 per questi motivi: - Non sono mai stati allegati documenti a comprovare la transitorietà - Sono stati stipulati più contratti transitori superando i 18 mesi consentiti dalla legge - E in ultimo il contratto è stato redatto su un modello non conforme a quello degli accordi territoriali Citando anche le varie sentenze che hanno portato alla conversione dei contratti transitori in contratti 4+4. L'avvocato del proprietario ha risposto che il contratto deve ritenersi valido perché all’interno dei cinque contratti stipulati annualmente viene citata al punto 2 il motivo della transitorietà qui di seguito riporto la dicitura esatta: “Le parti concordano che la presente locazione ha natura transitoria, in quanto il conduttore ha la necessità di abitare l'unità immobiliare per un periodo non eccedente i dodici mesi per motivi lavorativi.” aggiunge anche il fatto che io ho firmato in 5 anni 5 contratti accettando tale dicitura e sostiene che questa è una mia responsabilità, per questo motivo secondo lui il contratto è da considerarsi valido in quanto il giudice dovrà valutare la forma del contratto visto che c’era la dicitura della transitorietà all’articolo 2 del contratto, non tenendo più conto del fatto che mancano i documenti che attestano la transitorietà e che i contratti superano i 18 mesi consentiti. Vengo alla domanda, l’avvocato del proprietario ha ragione quando mi dice che, avendo firmato io 5 contratti transitori dove appare la dicitura sopra citata questo basta a un giudice per non consentirmi la conversione del contratto ? Io non mi sono ancora rapportato con il mio avvocato intanto mi sto confrontando qui con voi. In attesa delle vostre risposte vi ringrazio.
#8 Inviato 27 Maggio Ovviamente il legale della controparte sostiene la tesi del suo cliente, nulla di nuovo. Sarà eventualmente il Giudice a stabilire chi ha ragione. 1
#9 Inviato 27 Maggio La ringrazio per la sua risposta. Se possibile vorrei approfondire un aspetto legato alla possibilità di conversione in contratto 4+4 Secondo la normativa vigente e la giurisprudenza, in particolare le sentenze della cassazione, un contratto transitorio deve essere convertito in 4+4 se manca la documentazione che comprovi la transitorietà e/o se il contratto supera i 18 mesi. Questo mi pare di capire che significa che non è sufficiente una semplice dicitura negli articoli del contratto e, né il fatto che io abbia firmato più contratti transitori annuali. Se mi aiuta a capire, secondo la sua opinione, perché un giudice potrebbe ritenere valida la richiesta dell’avvocato della controparte di non convertire il contratto in un 4+4 basandosi solo sulla forma e quindi solo sul fatto che c’è la dicitura della transitorietà nel contratto e che io ho firmato cinque contratti annuali che riportavano la stessa dicitura. Io stavo capendo che la legge è molto chiara e che è obbligatorio allegare la documentazione della transitorietà e/o non superare i 18 mesi. Mi può spiegare gentilmente perché, se la legge è così chiara, l’avvocato della controparte cercherà di portare queste motivazioni davanti ad un giudice per non far convertire il contratto in un 4+4 e perché un giudice dovrebbe accogliere le motivazioni della controparte e non convertirlo. La domanda è rivolta a tutti quindi ringrazio lei e tutte le persone che vorranno partecipare a questo approfondimento. Andrea.
#10 Inviato 27 Maggio Andrea59 dice: La ringrazio per la sua risposta. Se possibile vorrei approfondire un aspetto legato alla possibilità di conversione in contratto 4+4 Secondo la normativa vigente e la giurisprudenza, in particolare le sentenze della cassazione, un contratto transitorio deve essere convertito in 4+4 se manca la documentazione che comprovi la transitorietà e/o se il contratto supera i 18 mesi. Questo mi pare di capire che significa che non è sufficiente una semplice dicitura negli articoli del contratto e, né il fatto che io abbia firmato più contratti transitori annuali. Se mi aiuta a capire, secondo la sua opinione, perché un giudice potrebbe ritenere valida la richiesta dell’avvocato della controparte di non convertire il contratto in un 4+4 basandosi solo sulla forma e quindi solo sul fatto che c’è la dicitura della transitorietà nel contratto e che io ho firmato cinque contratti annuali che riportavano la stessa dicitura. Io stavo capendo che la legge è molto chiara e che è obbligatorio allegare la documentazione della transitorietà e/o non superare i 18 mesi. Mi può spiegare gentilmente perché, se la legge è così chiara, l’avvocato della controparte cercherà di portare queste motivazioni davanti ad un giudice per non far convertire il contratto in un 4+4 e perché un giudice dovrebbe accogliere le motivazioni della controparte e non convertirlo. La domanda è rivolta a tutti quindi ringrazio lei e tutte le persone che vorranno partecipare a questo approfondimento. Andrea. Perché fa il lavoro per cui è pagato dal proprietario. E qui siamo solo ad uno scambio di corrispondenza. Sa quante volte capita di leggere atti di causa in cui vengono sostenute tesi completamente sbagliate, anche solo per far perdere tempo? Non si faccia spaventare e segua quanto Le suggerisce il suo legale. 1 1
#11 Inviato 27 Maggio @Andrea59 Sono quattro i casi in cui un transitorio si trasforma in un quadriennale (art.2, co.6 del decreto ministeriale 16 gennaio 2017).: in caso di inadempimento delle modalità di stipula dei contratto previste dai commi 1. Durata non superiore a 18 mesi. 2. In transitorio in un Comune con più di diecimila abitanti è a canone concordato. 4. Il contratto contiene una dichiarazione che individuia l’esigenza transitoria da provare, per i contratti di durata superiore a trenta giorni, con apposita documentazione da allegare al contratto. 5. Le fattispecie non previste dall’accordo o difficilmente documentabili richiedono l’intervento non di una, ma di due associazioni, a tutela del proprietario e del conduttore: solo in questi casi si prevede che l’esigenza transitoria non sia documentata. Domanda: il tuo transitorio per motivi di lavoro del conduttore è stato asseverato da un’associazione dei proprietari o degli inquilini? Modificato 27 Maggio da Lance 1
#12 Inviato 27 Maggio Ho letto tutta la discussione per curiosità. Alla fine della lettura mi é sorta una domanda da fare ai legali intervenuti. E' stato redatto un contratto "transitorio" falso, ma il fatto che il motivo della transitorietà sia effettivamente falso visto che si è ripetuto per 4 anni però resta il fatto che l'ha dichiarato il conduttore e l'abbia pure firmato non ha nessuna conseguenza? Visto che il contratto transitorio è falso il giudice lo trasforma in 4+4 e chiude il discorso? Chi avrebbe dovuto controllare se la motivazione della transitorietà era vera o falsa? O non deve controllare nessuno e in caso di contrasti si trasforma automaticamente in 4+4? Per capire e per sapere qualcosa in più. 1 1
#13 Inviato 28 Maggio Grazie per le vostre risposte, ho capito perfettamente le regole, i contratti non sono stati asseverati da nessuna associazione di categoria, ho però saputo che l’asseverazione è si necessaria ma non obbligatoria. ( se ho capito male smentitemi pure ) Mi preme molto sapere se qualcuno ha avuto esperienze o cause simili che si sono concluse con un giudice che invece di prendere in considerazione gli inadempimenti contrattuali ( contratti annuali transitori ripetuti per diversi anni e la non allegazione dei documenti a comprovare la motivazione della transitorietà ) si è basato sul fatto che il conduttore ha firmato diversi contratti dandogliene quindi la colpa e concludendo con la non conversione del contratto. grazie.
#14 Inviato 28 Maggio Senza voler distribuire torti e colpe a destra e manca proprio perchè non sono un giudice, e verificato l'accordo territoriale vigente per tutti i Comuni della provincia di Brescia mi limito ad evidenziare due falle replicate in tutti i contratti di locazione siglati. a) Non si espone e quindi non si documenta almeno un motivo di transitorietà (del conduttore o del locatore) fra quelli diligentemente elencati nell'Accordo Territoriale specificatamente per un contratto transitorio di max. 18 mesi non rinnovabile. b) Corrisponde al vero che tale Accordo Territoriale non vincoli all'asseverazione preliminare del contratto ad una organizzazione sindacale sottoscrittrice di tale Accordo; è altrettanto vero che se i contratti sottoscritti e registrati in successione fossero stati sottoposti ad asseverazione sindacale, essi non avrebbero mai ricevuo un'asseverazione per l'assenza del motivo di transitorietà che è motivo fondante per stipulare un contratto transitorio di max. 18 mesi. Le conclusioni (personali) le lascio a ciascuno che legge, così come tengo per me la mia opinione.
#15 Inviato 29 Maggio Andrea59 dice: Grazie per le vostre risposte, ho capito perfettamente le regole, i contratti non sono stati asseverati da nessuna associazione di categoria, ho però saputo che l’asseverazione è si necessaria ma non obbligatoria. ( se ho capito male smentitemi pure ) Mi preme molto sapere se qualcuno ha avuto esperienze o cause simili che si sono concluse con un giudice che invece di prendere in considerazione gli inadempimenti contrattuali ( contratti annuali transitori ripetuti per diversi anni e la non allegazione dei documenti a comprovare la motivazione della transitorietà ) si è basato sul fatto che il conduttore ha firmato diversi contratti dandogliene quindi la colpa e concludendo con la non conversione del contratto. grazie. E’ vero che l’asseverazione non è necessaria, ma secondo le Entrate, tutti i contratti a canone concordato “non assistiti”, come nel caso in questione, “hanno l’obbligo di acquisire l’attestazione di rispondenza al fine di potere legittimamente godere delle agevolazioni fiscali”. E non ci hai ancora detto se i contratti, non asseverati, sono stati registrati, pagando o meno l’imposta di registro. Lasciando perdere la questione fiscale, la giurisprudenza di legittimità più volte ha rilevato che ciò che rileva per provare un contratto transitorio simulato è “dimostrare la consapevolezza condivisa di entrambi i contraenti in ordine alla effettiva destinazione dell’immobile ad uso diverso da quello indicato dal contratto, e cioè ad abitazione stabile ed ordinaria, dovendosi riconoscere a tale condivisa consapevolezza la medesima funzione e natura dell’accordo simulatorio tacito (…) e non anche quella di doppia (irrilevante) riserva mentale”. Ne consegue che è necessaria la conoscenza bilaterale dell’uso non transitorio dell’immobile, cioè la concorde volontà delle parti di eludere norme imperative di legge, perché entrambe le parti hanno l’obbligo di comportarsi secondo correttezza e buona fede che sono, secondo Cassazione, fonte di responsabilità risarcitoria. Ne consegue che dovrai dimostrare al giudice, per testi e presunzioni, l’esistenza di una simulazione contrattuale: il locatore, consapevole delle tue effettive esigenze abitative ordinarie, ha preteso, inventandosi delle scuse (“Mi disse subito che non avrebbe considerato al momento altri tipi di contratti visto il periodo di incertezza”), di stipulare un contratto bugiardo con la previsione di un uso transitorio, continuando la sua misera recita anche quando la pandemia Covid è terminata, e proprio per queste ragioni, si è guardato bene dall’allegare ai contratti la documentazione richiesta dalla legge e di fare asseverare i suoi travestimenti.
#16 Inviato 29 Maggio I contratti sono stati tutti registrati all’agenzia delle entrate e sul contratto c’è scritto che la proprietaria usufruisce della cedolare secca. scusa, dalla tua analisi mi stai dicendo che rischio che davanti ad un giudice non viene convertito il contratto perché ne ho firmato più di uno ?
#17 Inviato 29 Maggio Scusatemi mi son dimenticata di ringraziare per le risposte e aggiungo Sto approfondendo perché l’avvocato della controparte ritiene che il contratto sia valido perché all’interno c’è scritto che è transitorio per motivi di lavoro, e ne ho firmati più di uno quindi sono responsabile e secondo lui in caso di giudizio io perdo proprio perché lì ho firmati. Cosa gli rispondereste voi ? Quindi se non ho compreso male deduco che il contratto ripetuto più volte quindi oltre i 18 mesi, mai allegato alcun documento nonostante nei contratti bien scritto transitorio per motivi lavorativi del conduttore , quindi nonostante io abbia firmato questi contratti immagino da ció che ho letto nel suo post relativamente alla giurisprudenza citata che in caso di sfratto venga convertito da un giudice in contratto 4+4 ? grazie, grazie davvero a tutti voi che mi state rispondendo
#18 Inviato 29 Maggio Andrea59 dice: I contratti sono stati tutti registrati all’agenzia delle entrate e sul contratto c’è scritto che la proprietaria usufruisce della cedolare secca. scusa, dalla tua analisi mi stai dicendo che rischio che davanti ad un giudice non viene convertito il contratto perché ne ho firmato più di uno ? No, ti sto dicendo l’esatto contrario. Non è che basta che il conduttore firmi più un contratto transitorio simulato perchè il contratto stesso rimanga lecito: la simulazione contrattuale in frode alla legge, per inesistenza della natura transitoria delle esigenze abitative, di uno o dieci contratti firmati dal conduttore rimane. Il locatore semplicemente voleva locare l’immobile senza vincolarlo a lungo e per farlo ha preteso che tu sottoscrivessi cinque contatti transitori consecutivi, ma non con un’esigenza transitoria nuova, ma identica a quella originaria (primo indizio). Il giudice dovrà accertare la consapevolezza del locatore riguardo la tua effettiva esigenza di stabile e normale abitazione, che integra un accordo simulatorio. Il tuo sistema di vita verrà scandagliato: il tuo contratto di lavoro, cioè la temporaneità della tua occupazione, il trasferimento della residenza, l’eventuale tuo subentro nei contratti di gas ed elettricità, manifestazione, si legge in alcune sentenze, di un progetto di lunga durata implicante la cognizione del locatore e altre circostanze oggettive conosciute dallo stesso al momento delle varie stipulazioni contrattuali, che avrebbero dovuto fargli capire che la locazione transitoria era insussistente e smentita dai fatti e non rispondeva al modello legale consentito. Se il locatore era convinto dell’esigenza transitoria del conduttore, perché non ha utilizzato il tipo di contratto predisposto nel dm 2017 dal Ministero delle Infrastrutture e Trasporti (è un obbligo previsto dall’art.2. co.7), ma si è avvalso di uno schema contrattuale libero? E perché non è stato unito uno scritto del tuo datore di lavoro atto a dar regione dell’esigenza transitoria? Se verrà assodata la ripetuta simulazione contrattuale, non può trovare applicazione l’ipotesi del contratto transitorio. L’ordinamento, leggendo alcune sentenze, rimane indifferente riguardo a quanto le parti convengano nel contratto: la finzione verrà smascherata dal giudice che muterà natura e durata del medesimo. Il contratto non assistito ha risvolti fiscali: l’Agenzia delle Entrate, a riguardo delle locazioni transitorie, in un interpello del 2018, ha ribadito la necessità, in ipotesi, come il tuo, di contratti non assistiti, dell’attestato di rispondenza: “l’acquisizione dell’attestazione costituisce elemento necessario ai fini del riconoscimento delle agevolazioni”. E’ facile immaginare che, in regime fiscale di cedolare secca su contratto non assistito e non asseverato, la proprietaria abbia applicato l’aliquota agevolata del 10%, in luogo dell’aliquota ordinaria del 21%, con ripercussioni fiscali, in caso di verifiche. Modificato 29 Maggio da Lance 1 1
#19 Inviato 29 Maggio Se non si smuovono le acque ,forse non ci saranno controlli sui reiterati rinnovi contrattuali,peraltro non in regola ,in quanto mancanti di adeguate motivazioni, documentabili , così come previste per la tipologia degli "affitti brevi". Se si và in causa c'è il caso che il giudice rilevi l'inghippo e consideri responsabili ambedue le parti ; così come di fatto lo sono , avendo sottoscritto il falso. Io , quando affittavo "transitorio" , facevo compilare la modulistica da almeno una delle due associazioni: ass.inquilini, una volta anche da quella dei proprietari; questo perché essendo un comune ad alta intensità abitativa con più di 10 mila abitanti , serviva anche per identificare l'importo coretto del canone di affitto. Solo una volta ,durante il COVID, ho inserito in fase di registrazione del contratto, esclusivamente una dichiarazione senza la dovuta documentazione che attestasse l'effettiva esigenza del conduttore per accedere a tale fattispecie contrattuale (perché in realtà non era documentabile ). Tutte le altre volte ho allegato "le pezze giustificative" delle esigenze dei conduttori . Ovviamente , più il contratto corrisponde ai canoni prestabiliti e meglio è; in caso di eventuali, poco probabili ,controlli dell'AdE. 1
#20 Inviato 30 Maggio Grazie a tutti per avermi risposto, mi sono reso conto che ci son cose che non sapevo e che oggi so proprio grazie a voi e a questo forum.
#21 Inviato 2 Giugno Aggiornamento sulla mia vicenda del contratto d’affitto: La settimana scorsa il mio avvocato ha avuto un contatto telefonico con l’avvocato della proprietaria. Quest’ultimo, a detta del mio legale, ha ammesso che abbiamo ragione sulla richiesta di conversione in 4+4, ma propone comunque un nuovo contratto alle condizioni della proprietaria (1.400 €/mese invece di 800€ ) pur di evitare il tribunale. Questa sua dichiarazione dove ci dice che abbiamo ragione ma, ci fa una proposta di affitto più alta se vogliamo il 4+4 è dettata dal marito della proprietaria che in modo unilaterale stabilisce che a fronte del 4+4 vuole un affitto più alto e se non ci va bene procederanno con lo sfratto per finita locazione. Nel frattempo, rifiuta di fornirci i dettagli sulle spese condominiali che avevamo formalmente richiesto e continua a evitare di rispondere sul fatto che non sono stati allegati documenti a provare la transitorietà e che sono stati stipulati numerosi contratti transitori di un anno ciascuno, quindi oltre i 18 mesi. Tornando alle spese condominiali, nonostante nella nostra lettera formale avessimo richiesto all’avvocato della controparte di inviarci i consuntivi delle spese condominiali entro 15 giorni, questa richiesta è stata rifiutata. La motivazione data è che, a loro dire, le spese che ci sono state addebitate nel corso degli anni sarebbero addirittura inferiori a quanto effettivamente dovuto. Questo rende ancora più inspiegabile il rifiuto: se davvero ci hanno chiesto meno di quanto avrebbero potuto, perché non dimostrarlo con la documentazione? Un comportamento trasparente e corretto dovrebbe andare in quella direzione. Invece, l’atteggiamento opposto alimenta il nostro sospetto che le spese siano state gonfiate e che ci sia qualcosa da nascondere. Piccola precisazione importante, a seguito del contatto telefonico tra i legali, nonostante l’avvocato della controparte ha ammesso che abbiamo ragione, ha poi inviato due lettere: una formale e una ufficiosa (non utilizzabile processualmente), in cui afferma l’esatto contrario di quanto detto a voce. In queste comunicazioni scritte ribadisce che, secondo loro, non abbiamo diritto alla conversione, richiamandosi alla continuità degli affitti, alla presenza della clausola per motivi di lavoro nei contratti e al fatto che li abbiamo firmati senza contestarli. Questa posizione, nettamente diversa rispetto a quanto ammesso in privato, rende la situazione ancora più ambigua e difficile da interpretare. La cosa che mi lascia perplesso è che il mio avvocato, che all’inizio era molto sicuro e parlava di una causa praticamente “impossibile da perdere”, ora comincia a ventilare il rischio che un giudice possa interpretare diversamente la norma, consigliandoci di valutare un accordo. Volevo condividere con voi questo sviluppo, capire cosa ne pensate e se vi è mai capitato un cambio di rotta così netto da parte del proprio legale, e mi sto da due giorni chiedendo quale potrebbe essere l’interpretazione di un giudice e la motivazione di un giudice per cui decide di non convertire il contratto in un 4+4 nonostante ci siano tutti gli elementi a mio favore e nonostante ci sia una giurisprudenza molto chiara. Sono davvero stanco, nonostante in famiglia ho un genitore con un problema serio di salute serio, mi ci mancava il proprietario che elude la legge e tra un po’ stai a vedere che ha pure ragione, dio solo sa quanto ho bisogno di aiuto per comprendere questa situazione che sta diventando davvero assurda. Grazie a tutti coloro che vorranno lasciare il loro commento
#22 Inviato 3 Giugno Andrea59 dice: Piccola precisazione importante, a seguito del contatto telefonico tra i legali, nonostante l’avvocato della controparte ha ammesso che abbiamo ragione, ha poi inviato due lettere: una formale e una ufficiosa (non utilizzabile processualmente), in cui afferma l’esatto contrario di quanto detto a voce. In queste comunicazioni scritte ribadisce che, secondo loro, non abbiamo diritto alla conversione, richiamandosi alla continuità degli affitti, alla presenza della clausola per motivi di lavoro nei contratti e al fatto che li abbiamo firmati senza contestarli. Questa posizione, nettamente diversa rispetto a quanto ammesso in privato, rende la situazione ancora più ambigua e difficile da interpretare. Nulla di ambiguo o di difficile interpretazione. Sul lato formale fissa i paletti per la difesa del cliente; sul piano ufficioso, a voce, sta dicendo che un accordo potrebbe esserci. Succede spesso. Valuterei in concreto alcuni aspetti: 1. ho interesse a restare o no? 2. i prezzi di mercato della zona e per il tipo di appartamento, giustificano i 1400 di canone? 3. ho voglia di difendermi in una causa? se è interessato a restare, e se il canone è in linea con ciò che troverebbe altrove e vuole risolvere in breve, farei un accordo per nuovo contratto. Altrimenti resisterei 1 1
#23 Inviato 3 Giugno Si sa che a canone libero l'importo dell'affitto deve essere concordato tra le parti; 1400 euro rispetto agli 800 sembrano esagerati, però è il mercato che determina questi parametri. La responsabilità in solido nell'aver dichiarato il falso circa le condizioni non rientranti nelle clausole necessarie alla fattispecie del contratto breve, come dicevo sopra , espone le due parti che vanno in causa alla disamina del giudice ,con rischi correlati. Meglio trattare sul prezzo , considerando che il rapporto comunque è compromesso e ciò sicuramente si rifletterà nel futuro sulla necessaria serenità tra le parti . Ovviamente vista così , sarebbe un boccone amaro da trangugiare . Forse meglio vedere altre soluzioni (tenedo conto però che se a parità di condizioni gli affitti sono su quelle cifre ,nei paraggi ,si può accettare facendo buon viso a cattivo gioco).
#24 Inviato 3 Giugno Concordo con chi mi ha preceduto, e non sto a ripetere i medesimi concetti. Aggiungo solo una osservazione pratica. Spesso c'è chi chiede tanto per ottenere di meno: i 1.400 inizialmente richiesti potrebbero diventare 1.100 . 2
#25 Inviato 3 Giugno Mah! Molte cose non mi tornano. Il proprietario: ma non era una proprietaria? (vedi #16). Viene proposto un nuovo contratto: ma il/la proprietario/a non aveva deciso di vendere la casa e a gennaio ti aveva detto che scadenza del contratto a giugno 2025 non avrebbe rifatto un nuovo contratto come tutti gli altri anni (vedi #1)? Spese condominiali: segretate. Animo, @Andrea59 ! Sguardo alto. Non fare la fine di chi procede sempre con la testa piegata sulla spiaggia della rassegnazione. I rischi sono possibilità che un fatto accada o non accada, ma queste possibilità non sono realtà: spesso sono delle zavorre che ti segnano malamente la vita, facendoti affondare. Fatti un whiskey (fallo bere uno anche al tuo avvocato) e smaschera le finzioni del/della proprietario/a che vogliono metterti i piedi in testa e farti sentire piccolo e inadeguato. Modificato 3 Giugno da Lance
