Vai al contenuto
PIER GIUSTO GHIDETTI

Contratto pulizia e giardinaggio triennale

Può l'amministratore sottoscrivere un contratto triennale di pulizia e giardinaggio per un importo annuo di circa euro 85.000 a parità di costo con l'anno precedente, con il parere favorevole del consiglio di condominio,ma senza il preventivo parere della assemblea condominiale? Se NO come bisogna procedere essendo già stato firmato? Grazie per la collaborazione e cordiali saluti

Un contratto di manutenzione del verde rientra nelle spese ordinarie di gestione che necessariamente devono essere inserite nel bilancio preventivo di esercizio da presentare e far approvare in assemblea. Se nulla cambia nel tempo, come per esempio la durata annuale del contratto, l’importo, l’impresa incaricata e la tipologia di manutenzione da svolgere, non servirà fare altro anche negli esercizi successivi.

 

Se invece, a parità di spesa, di impresa e di tipologia di lavori, il contratto da annuale diventa triennale, occorre necessariamente ottenere una preventiva autorizzazione assembleare perchè la durata del contratto travalica la durata del mandato dell’amministratore e inoltre impegna il condominio per un tempo più lungo rispetto al contratto originale.

 

A nulla vale il parere favorevole del consiglio di condominio che non ha alcun potere decisionale essendo l’assemblea l’unico organo titolato a prendere decisioni. Occorrerà quindi farsi ratificare l’impegno contrattuale dall’assemblea, sanando l’iniziativa presa. Certamente il parere favorevole del consiglio, meglio se scritto per evitare “una marcia indietro traditrice in occasione della ratifica”, non potrà che pesare positivamente sulla ratifica assembleare ma non costituisce una giustificazione valida.

 

Tutto ciò vale anche in presenza di una norma contrattuale del RdC che attribuisca maggiori poteri al consiglio di condominio, perchè il diritto di voto di ciascun condòmino in assemblea non può essere impedito, neanche contrattualmente, e renderebbe tale norma radicalmente nulla.

una precisazione i due/tre contratti precedenti erano anch'essi triennali,e sono sempre stati firmati dall'amministratore senza la preventiva autorizzazione dell'assemblea,ma con il parere positivo del consiglio di condominio

Ratifica dell'inserimento a consuntivo di spesa NON deliberate.

Trib. Genova 27.01.2004 n. 327

Il Tribunale di Genova, sent. 27 gennaio 2004 n.327, s’è pronunciato in merito all’ammissibilità della ratifica delle spese – inserite a consuntivo – non legittimamente deliberate dall’assemblea. L’approvazione del consuntivo contenente voci di spesa effettuate dall’amministratore, ma non deliberate dall’assemblea, non può ratificare implicitamente anche dette voci: infatti è necessaria un’esplicita manifestazione di volontà del condominio che faccia propria l’attività compiuta dall’amministratore e non previamente deliberata. E’ da ritenersi perciò nulla la delibera di approvazione del bilancio nella parte in cui ratifichi le spese non legittimamente deliberate

 

http://www.diritto24.ilsole24ore.com/guidaAlDiritto/civile/civile/primiPiani/2013/01/allamministratore-libero-di-stipulare-contratti-per-la-manutenzione-dei-beni-comuni.php

L'amministratore condominiale ha, altresì, il potere di stipulare, vincolando i condomini, i CONTRATTI necessari per provvedere ALLA MANUTENZIONE ORDINARIA dei beni comuni nonché alla loro manutenzione straordinaria,LA QUALE SIA STATA DELIBERATA DALL'ASSEMBLEA DEI CONDOMINI con eccezione per le opere urgenti, in relazione alle quali può provvedere immediatamente, riferendone alla prima adunanza (Cassazione 1640/1997).

 

http://www.diritto24.ilsole24ore.com/guidaAlDiritto/civile/civile/primiPiani/2013/01/allamministratore-libero-di-stipulare-contratti-per-la-manutenzione-dei-beni-comuni.php

una precisazione i due/tre contratti precedenti erano anch'essi triennali,e sono sempre stati firmati dall'amministratore senza la preventiva autorizzazione dell'assemblea,ma con il parere positivo del consiglio di condominio

Ma al di là di tutto, la maggioranza dei condòmini è disposta a contestare il rinnovo di questo contratto?

Se la maggioranza è concorde con l'amministratore sarebbe tempo perso perchè anche ottenendo l'annullamento della delibera, la maggioranza potrebbe sempre accordarsi con il fornitore a non richiedere i danni a fronte di un nuovo contratto triennale preventivamente e regolarmente deliberato dall'assemblea.

Stipulare contratti all'insaputa della proprietà,è esautorare l'assemblea. Unico organo la quale ha il potere di deliberare nel bene o nel male.Ognuno è libero di vivere o morire come vuole.

Se diamo carta bianca al gestore,libero di fare anche contratti da 30.ooo € a colpo. Possiamo anche abolire le assemblee,bilanci preventivi/consuntivi,perchè l'amministratore è considerato un divino ( io sono io e voi siete un ca...).

 

https://www.condominioweb.com/forum/quesito/contratti-senza-obbligo-di-assemblea-73211/

Stipulare contratti all'insaputa della proprietà,è esautorare l'assemblea. Unico organo la quale ha il potere di deliberare nel bene o nel male.Ognuno è libero di vivere o morire come vuole.

Se diamo carta bianca al gestore,libero di fare anche contratti da 30.ooo € a colpo. Possiamo anche abolire le assemblee,bilanci preventivi/consuntivi,perchè l'amministratore è considerato un divino ( io sono io e voi siete un ca...).

 

https://www.condominioweb.com/forum/quesito/contratti-senza-obbligo-di-assemblea-73211/

Visto che i due o tre contratti precedenti sono stati rinnovati senza passare dall'assemblea, parliamo di una consuetudine di circa 10 anni.

Se l'assemblea ha lasciato fare per 10 anni senza che mai nessuno abbia contestata questa procedura, evidentemente questo modo di fare sta bene a tutti i condòmini.

 

Se l'amministratore si prende carta bianca è perchè gli viene concessa dai condòmini che a volte non partecipano nemmeno all'assemblea ordinaria e quando partecipano non vedono l'ora che si finisca.

E vero (infatti ho scritto "è considerato un divino"),che la colpa di tanto potere è dovuta all'indifferenza dei proprietari.

Però questo non giustifica e non legittima che bisogna proseguire con la illegalità. Adesso un condomino a detto basta,non ci sto più a questo sopruso.

Perciò,se P.G.GHIDETTI è una persona determinata a te le conclusioni.

 

--link_rimosso--

... Perciò,se P.G.GHIDETTI è una persona determinata a te le conclusioni.

Per questo chiedevo come la pensa la maggioranza.

 

Poi non si capisce bene se è stato firmato un contratto ex novo con altra impresa o si tratta di un rinnovo automatico di un contratto triennale che è stato deliberato anni fa e si rinnova automaticamente di triennio in triennio in mancanza di disdetta.

Nell'eventualità che si trattasse di rinnovo automatico, qualche condòmino ha mai chiesto in assemblea di mettere ai voti la disdetta del rinnovo automatico?

 

Servirebbero ancora tanti dettagli per dare un parere più preciso.

è un contratto di pulizia e giardinaggio che scade ogni 3 anni.l'impresa da 10 anni a questa parte è sempre la stessa,gli importi di spesa di circa euro 70.000 per la pulizia e rotazione sacchi e euro 15.000 di giardinaggio.il contratto viene rivisto ogni 3 anni per quanto concerne le attività da esplicare e normalmente viene concesso un aumento pari all'inflazione negli ultimi due rinnovi nessun aumento è stato concesso.l'amministratore inserisce le spese nelle previsioni di spesa e poi a consuntivo,ma nel caso di rinnovo non ritiene necessario passare per l'approvazione dell'assemblea in quanto a suo parere non serve,non sono sicuro se si tratta di supponenza o perchè è certo avendo interpellato un legale.io propendo per il primo caso e fa così anche per la sostituzione del custode che va in pensione,porta in assemblea solo gli interventi ex novo.è per questo motivo che in entrambi i casi ho chiesto il vostro parere perchè vorrei contestare questo modo di fare.Grazie per la collaborazione

Preciso che siamo in 216 famiglie e 14 consiglieri per cui non è facile a priori immaginare il parere dell'assemblea.Ma quello che interessa è l'affidabilità che a mio parere e di pochi altri vacilla,mentre per la maggior parte che se ne frega va tutto bene.

è un contratto di pulizia e giardinaggio che scade ogni 3 anni.l'impresa da 10 anni a questa parte è sempre la stessa,gli importi di spesa di circa euro 70.000 per la pulizia e rotazione sacchi e euro 15.000 di giardinaggio.il contratto viene rivisto ogni 3 anni per quanto concerne le attività da esplicare e normalmente viene concesso un aumento pari all'inflazione negli ultimi due rinnovi nessun aumento è stato concesso.l'amministratore inserisce le spese nelle previsioni di spesa e poi a consuntivo,ma nel caso di rinnovo non ritiene necessario passare per l'approvazione dell'assemblea in quanto a suo parere non serve,non sono sicuro se si tratta di supponenza o perchè è certo avendo interpellato un legale.io propendo per il primo caso e fa così anche per la sostituzione del custode che va in pensione,porta in assemblea solo gli interventi ex novo.è per questo motivo che in entrambi i casi ho chiesto il vostro parere perchè vorrei contestare questo modo di fare.Grazie per la collaborazione

Vedi che piano piano si chiariscono le cose? Ti faccio l'esempio del mio condominio così ci comprendiamo:

 

Nel mio condominio, nel lontano 2008 fu approvato in assemblea un contratto di appalto annuale con l'impresa di pulizie, con rinnovo automatico salvo disdetta.

Anche nel nostro contratto è previsto un aumento in base all'indice di inflazione ma negli ultimi 3 anni non ci sono stati aumenti perchè l'indice ISTAT è stato negativo.

Ogni anno io metto nel preventivo la spesa di pulizie ma non metto all'ordine del giorno la conferma dell'appalto perchè avviene automaticamente e nessun condòmino ha mai espresso la volontà di mettere in discussione il lavoro dell'impresa perchè sono tutti soddisfatti sia del lavoro che del costo.

 

Per tornare a te, più che contestare puoi chiedere che sia messo all'ordine del giorno la discussione sulla disdetta del contratto d'appalto ma se la maggioranza gli confermerà l'incarico avrai ben poco da contestare.

Intanto, perchè non chiedi all'amministratore copia del contratto d'appalto e copia del verbale in cui fu affidato l'appalto? Almeno avrai qualche dato in più.

Dopodichè, hai fatto un sondaggio per sentire l'opinione della maggioranza dei condòmini a tal proposito?

Preciso che siamo in 216 famiglie e 14 consiglieri per cui non è facile a priori immaginare il parere dell'assemblea.Ma quello che interessa è l'affidabilità che a mio parere e di pochi altri vacilla,mentre per la maggior parte che se ne frega va tutto bene.

Se per la maggioranza va tutto bene, devi lavorare sulla maggioranza e non sull'amministratore.

E fidati che te lo dice uno che ha dovuto fare una vera rivoluzione popolare contro l'ex amministratore.

×