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Heisenberg

Contratto locazione studenti universitari

Ciao a tutti,

 

Sono uno studente universitario e nel 2010 ho stipulato un contratto di locazione temporaneo per studenti universitari della durata di sei mesi, questo poi è stato rinnovato tacitamente per i sei mesi successivi come previsto da questa tipologia di contratto. Il problema è che io sono rimasto in quella casa fino a gg e ogni volta lo stesso contratto è stato rinnovato di sei mesi in sei mesi e il mio locatore ogni volta mi portava il pagamento del rinnovo (pagato a metàda me e da lui), quello che mi chiedo è: 1 questo tipo di contratto non possono durare un massimo di 36 mesi ed era quindi necessario fare un nuovo contratto?

2 se è così, come è stato possibile il rinnovo per tutto questo tempo?

3 il contratto ha quindi ancora validità?

 

Grazie per l'aiuto!

L'amministrazione finanziaria non entra nel merito delle scelte operate dalle parti contrattuali riguardo la durata del loro rapporto: se le parti contraenti, dal 2010 ad oggi, hanno rinnovato la locazione articolo 5, comma 2, legge 431/’98, per eguale durata alla sua prima scadenza, versando, nei termini previsti, l’imposta di registro, il contratto ha continuato dal 2010 ad oggi ad esplicare i suoi effetti fiscali.

 

Sul fronte civilistico, il discorso è diverso, in quanto, nei contratti con studenti universitari fuori sede, assoggettati alle norme della contrattazione locale, alla seconda scadenza il rapporto viene a cessare (senza necessità di disdetta, come prevede l’articolo 1596 del codice civile) per lo spirare del termine di durata. Infatti, l’ipotesi di rinnovo si riferisce solo alla prima scadenza: il contratto-tipo allegato al decreto ministeriale del 2002, emesso in attuazione della legge di riforma del 1998, non prevede alcuna possibilità di rinnovo all’infinito, né particolari adempimenti da parte del locatore per far cessare la locazione, al di fuori di eventuali accordi tra le parti.

 

Non conosco la durata del tuo corso di studi, se sei uno studente in corso o fuori corso, posso però dirti che se l’iniziale esigenza abitativa presentava previsione di durata superiore a 12 mesi, non vi era ragione alcuna per il ricorso ad un contratto di soli 6 mesi, che, contro la volontà del locatore, si sarebbe rinnovato al massimo per altri 6: in questo caso si poteva fare ricorso ad un contratto di maggiore durata (sempre nei limiti di legge) ovvero ad un contratto della normale locazione libera o concordata.

 

La scelta iniziale operata (non è chiaro se disposta da te, dal locatore o da entrambi) appare però di dubbia opportunità: il limite massimo di tre anni, con la peculiarità del rinnovo automatico operante solamente alla prima scadenza (per quanto mi consta, la generalità degli accordi locali non ha ritenuto di modificarne la durata prevista dal decreto ministeriale) può portare a qualche inconveniente in caso di contenzioso, in quanto – al di là del mancato rispetto del vincolo di un solo rinnovo alla prima scadenza - i contratti di locazione transitoria per studenti universitari di durata complessiva superiore a quella massima stabilita dalla legge (rinnovo compreso) si pongono al di fuori dello statuto loro pertinente, e non possono essere considerati come tali validi, seppure in via di interpretazione estensiva, dell’articolo 13, comma 3 della legge 431/’98, il quale prevede la nullità di ogni pattuizione volta a derogare ai limiti di durata del contratto stabiliti dalla stessa legge.

 

Conclusivamente, a me pare che dopo oltre sei anni, l’iniziale transitorietà della locazione per motivi di studio (che, l’art.2 del contratto-tipo, impone debba avere un inizio e una fine), quanto meno sia venuta a cessare, per trasformarsi nel tempo in qualcosa di diverso da bisogni di carattere contingente, cagionata forse, nel corso della vicenda contrattuale, da probabili successivi mutamenti delle tue esigenze abitative che, se accertate, richiederebbero un mutamento di tipologia negoziale per adeguarla a quella di una locazione abitativa primaria.

Lorek grazie mille per la tua risposta, approfitto per farti qualche altra domanda : il fatto che nel corso di questi anni ho cambiato facoltà ( da ctf di 5 anni a medicina) in che modo influenza il contratto (dove è specificato che frequento il primo anno di ctf)? inoltre ho letto gli accordi locali di Roma del 29/4/2004 Prot . n 1331 (citati a inizio contratto) e li c'è scritto "In assenza di disdetta entro il termine di 2 mesi prima della scadenza il contratto s'intende automaticamente rinnovato" senza specificare "prima scadenza", devo quindi pensare che a Roma questi contratti si rinnovino in automatico all'infinito? immagino di no.... inoltre nel mio contratto è specificato "alla prima scadenza il contratto si rinnova automaticamente per ugual periodo (nel mio caso 6 mesi) se il conduttore non comunica al locatore disdetta almeno due mesi prima della data di scadenza del contratto". Vale dunque quello k è scritto nella legge o negli accordi locali? Grazie di nuovo.

Il fatto che nel corso di questi anni ho cambiato facoltà ( da ctf di 5 anni a medicina) in che modo influenza il contratto (dove è specificato che frequento il primo anno di ctf)?

 

inoltre ho letto gli accordi locali di Roma del 29/4/2004 Prot . n 1331 (citati a inizio contratto) e li c'è scritto "In assenza di disdetta entro il termine di 2 mesi prima della scadenza il contratto s'intende automaticamente rinnovato" senza specificare "prima scadenza", devo quindi pensare che a Roma questi contratti si rinnovino in automatico all'infinito? immagino di no....

 

inoltre nel mio contratto è specificato "alla prima scadenza il contratto si rinnova automaticamente per ugual periodo (nel mio caso 6 mesi) se il conduttore non comunica al locatore disdetta almeno due mesi prima della data di scadenza del contratto". Vale dunque quello k è scritto nella legge o negli accordi locali?

 

L’articolo 2 del contratto-tipo ministeriale fotografa la situazione all’atto della stipula del contratto: richiede di specificare solo il corso di studi che lo studente universitario frequenterà o che già frequenta in quel momento (non risulta che debba essere indicato l’anno di frequenza). Nel caso prospettato, quindi, il contratto in parola ha mantenuto la sua validità nel termine di durata convenuto originariamente dalle parti (eventuali cambi di facoltà sono ininfluenti), ponendosi, eventualmente, il problema (ma solo se una delle parti contraenti lo solleva) di novare il contratto, modificandone il tipo legale.

 

Perdurando, mi pare di capire, un’esigenza abitativa temporanea non primaria nello stesso luogo sede dell’università, il quinquennio trascorso e la protratta disponibilità dell’alloggio indurrebbero a non discostarsi troppo da un’operazione locativa di breve periodo: la figura contrattuale (similare) più adatta sarebbe, allora, una locazione transitoria ordinaria che richiede, però, due oneri: il primo di documentazione della necessità abitativa transitoria (come l’immatricolazione), l’altro di specificazione della data certa di inizio e della data certa di fine della transitorietà, date prefissate, cioè già note all’atto della stipula del contratto, quindi dovresti sapere già ora quando ti laurei.

 

In mancanza della seconda condizione di cui sopra, un “concordato” della durata di 3 anni più 2 di proroga, è la tipologia più simile a quello per studenti, facendo magari inserire la facoltà di recesso del conduttore in qualsiasi momento, indipendentemente da gravi motivi, con il preavviso più breve possibile.

 

Il contratto-tipo, al quale si è conformato il contratto individuale per studenti universitari fuori sede, elaborato nel 2004 in sede di esercizio dell’autonomia collettiva del comparto territoriale romano è riproduttivo del testo di legge, vale a dire che riprende sostanzialmente quanto riportato all’articolo 1 del contratto-tipo allegato al decreto ministeriale (allegato E del DM 30 dicembre 2002), mutandone solo il termine (più breve) di preavviso: “Alla prima scadenza il contratto si rinnova automaticamente per uguale periodo se il conduttore non comunica al locatore disdetta almeno tre mesi della data di scadenza del contratto” recita il documento ministeriale, “entro il termine di 2 mesi prima della scadenza” il documento comunale del 2004, che prosegue precisando che “il contratto-tipo è definito nel modello allegato all’accordo”.

 

Con riguardo alla “scadenza”, va precisato che tale termine va inteso nel senso di scadenza naturale della prima tornata contrattuale (“Il contratto è stipulato per la durata di ….. mesi, dal …….. al ………”.), non quando il rapporto arriva al capolinea. Al termine della prima scadenza (non al termine dell’eventuale periodo di rinnovo), il contratto è rinnovato automaticamente alle medesime condizioni di durata iniziale (in sostanza, ha durata doppia, non tripla, quadrupla....), salvo disdetta del conduttore.

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