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Commodore64

Contratto locazione 4 anni prorogato di 2. Un aiuto su come comportarmi col proprietario?

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Buongiorno
vorrei un'informazione.
Ho un contratto di locazione agevolata di 4 anni con cedolare secca stipulato il 1 luglio 2017 ad un prezzo di affitto mensile X.
Quest'ultimo contratto è scaduto in data 30/06/2021 e prorogato tramite raccomandata al 30/06/2023, in cui si specifica che il canone rimane invariato e di confermare l'opzione di cedolare secca ("i proprietari hanno espresso la volontà di confermare l'opzione per il regime fiscale di cedolare secca, non è dovuto pertanto il versamento dell'imposta di registro").

 

Le ultime righe della raccomandata riportano anche:
"la parte locatrice ha facoltà di revocare tale opzione in ciascuna annualità successiva a quella in cui è stata esercitata l'opzione per la cedolare secca con conseguente aggiornamento del canone"

 

Le domande che pongo sono le seguenti, prorpio a seguito di queste ultime righe:
1. A seguito della facoltà di revoca, il proprietario di casa può mandarmi una raccomandata in cui avvisa di un aumento del canone di locazione a far data da luglio di quest'anno? Ci sono dei tempi massimi entro cui qualsiasi comunicazione non è valida? La facoltà di revoca si può esercitare ogni anno o solo alla scadenza del contratto, quindi dal 30/06/2023?


2. Il proprietario può proporre un nuovo tipo contratto, ovvero dal 1 luglio 2022 una durata 6+6 (in questi casi sta così facendo cessare il vecchio 4+2?) Oppure è già fuori tempo massimo e posso rifiutarmi e pretendere il rispetto della proroga senza aumento del canone?

 

Grazie per le risposte.

1. Se il proprietario intende rinunciare all'opzione cedolare secca per l'annualità locatizia entrate, entro il 30-6-2022 ti deve inviare una raccomandata contenente detta comunicazione d'intenzione.

Entro il 31-7-2022 a cura del locatore si dovrà presentare ad ADE l'adempimento successivo per l'annualità entrante con contestuale versamento delle imposte di registro da calcolarsi sul nuovo canone di locazione derivante dall'aggiornamento ISTAT (salvo patto contrario, 75% dell'indice FOI), ovvero qualche euro in più al mese forse.

2. Per il proprietario la disdetta del contratto di locazione è possibile solo alla sua naturale scadenza, ovvero al 30-6-2023 nel rispetto delle tempistiche di preavviso come contrattualmente stabilite (che immagino siano di tre mesi).
Per sostituire il contratto in corso di validità alla data del 1-7-2022 con un'altro a nuove condizioni serve anche il tuo consenso, altrimenti non se ne fa nulla e si prosegue normalmente con quello già in essere fino al 30-6-2023.
Comunque l'eventuale proposta di un nuovo contratto magari sarà per un 3+6 (se è un concordato) oppure per un 4+4 (se è a contrattazione libera). 

SisterOfNight dice:

ma in altro post scrivi che è un 3+2... hai due post aperti

ma ho pure scritto che è chiuso perchè i dati sono errati......

albano59 dice:

1. Se il proprietario intende rinunciare all'opzione cedolare secca per l'annualità locatizia entrate, entro il 30-6-2022 ti deve inviare una raccomandata contenente detta comunicazione d'intenzione.

Entro il 31-7-2022 a cura del locatore si dovrà presentare ad ADE l'adempimento successivo per l'annualità entrante con contestuale versamento delle imposte di registro da calcolarsi sul nuovo canone di locazione derivante dall'aggiornamento ISTAT (salvo patto contrario, 75% dell'indice FOI), ovvero qualche euro in più al mese forse.

2. Per il proprietario la disdetta del contratto di locazione è possibile solo alla sua naturale scadenza, ovvero al 30-6-2023 nel rispetto delle tempistiche di preavviso come contrattualmente stabilite (che immagino siano di tre mesi).
Per sostituire il contratto in corso di validità alla data del 1-7-2022 con un'altro a nuove condizioni serve anche il tuo consenso, altrimenti non se ne fa nulla e si prosegue normalmente con quello già in essere fino al 30-6-2023.
Comunque l'eventuale proposta di un nuovo contratto magari sarà per un 3+6 (se è un concordato) oppure per un 4+4 (se è a contrattazione libera). 

Ciao ho ricevuto la raccomandata è riguarda le nuove condizioni di rinnovo alla scadenza naturale del vecchio contratto 30/06/2023. Il rinnovo è un contratto agevolato 6+2 con cedolare secca. La differenza rispetto al vecchio sono 100€ di affito mensili in più. Solo che c'è scritto che ho 60gg di tempo per rispondere. Ti chiedo:

- se non rispondo entro 60gg cosa succede?

- Ovviamente io non so cosa farò tra 1 anno e 3 mesi, quindi è un poò presto per decidere. Posso comunque dire al padrone di casa ad esempio 3 mesi prima della scadenza del vecchio contratto 30/06/2023 che intendo comunque rimanere? Grazie

Hai 60 gg. di tempo per rispondere alla sua raccomandata, quindi gli rispondi con raccomandata AR e non a voce.

Risposta.
Preso atto della proposta avanzata come da sua Raccomandata xx-xx-xxxx, considerato che il corrente contratto di locazione ha scadenza naturale fissata al 30-6-2023, al momento è per me prematuro ed impossibile fornirLe una risposta definitiva nel merito.
Come contrattualmente previsto sarà mia cura e dovere fornire una risposta definitiva entro la data del 30.12.2022.

Se poi ti interessa rimanere ed accettare il nuovo contratto, nulla vieta che nel frattempo vi confrontiate ed apriate una trattativa verbale sul nuovo contratto che ti è stato proposto, cosi da arrivare a fine anno con idee chiare ed eventuali spigolature smussate ed - almeno verbalmente - già risolte.
Il tuo locatore è stato previdente, avvisandoti con largo anticipo. 

albano59 dice:

Hai 60 gg. di tempo per rispondere alla sua raccomandata, quindi gli rispondi con raccomandata AR e non a voce.

Risposta.
Preso atto della proposta avanzata come da sua Raccomandata xx-xx-xxxx, considerato che il corrente contratto di locazione ha scadenza naturale fissata al 30-6-2023, al momento è per me prematuro ed impossibile fornirLe una risposta definitiva nel merito.
Come contrattualmente previsto sarà mia cura e dovere fornire una risposta definitiva entro la data del 30.12.2022.

Se poi ti interessa rimanere ed accettare il nuovo contratto, nulla vieta che nel frattempo vi confrontiate ed apriate una trattativa verbale sul nuovo contratto che ti è stato proposto, cosi da arrivare a fine anno con idee chiare ed eventuali spigolature smussate ed - almeno verbalmente - già risolte.
Il tuo locatore è stato previdente, avvisandoti con largo anticipo. 

Per conoscenza personale, una mancata risposta entro i termini cosa significa? Un tacito rifiuto al rinnovo contrattuale? In un'assurda ipotesi che lui affitti l'appartamento dopo il 30/06/2023, se cambiassi idea 2 mesi prima e volessi restare, avrei comunque un diritto di prelazione o dovrei andare via senza possibilità di appello?

Grazie e scusa le domande, ma almeno così arricchisco le mie conoscenze in materia.

Art. 2, comma 3, Legge 431/98:
"Alla seconda scadenza del contratto, ciascuna delle parti ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del contratto, comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare all'altra parte almeno sei mesi prima della scadenza.

La parte interpellata deve rispondere a mezzo lettera raccomandata entro sessanta giorni dalla data di ricezione della raccomandata di cui al secondo periodo. In mancanza di risposta o di accordo il contratto si intendera' scaduto alla data di cessazione della locazione. In mancanza della comunicazione di cui al secondo periodo il contratto e' rinnovato tacitamente alle medesime condizioni."

Presumo che nel tuo contratto il papiro di cui sopra sia presente - se non in forma identica - almeno molto simile. Tu hai l'obbligo di  rispondere entro 60 gg. altrimenti il tuo silenzio sarà letto come accettazione della cessazione della locazione, non sussistendo alcun accordo su un contratto a nuove condizioni.

Se questa raccomandata non ti fosse mai stata inviata (comunque non inviata fino al 31-12-22), solo allora era da intendersi che il contratto si sarebbe rinnovato automaticamente alle stesse condizioni.
Ma tu la raccomandata l'hai già bella che ricevuta: sicuramente il contratto - se andrete a rinnovarlo - non si rinnoverà più alle correnti condizioni.
O accetti di trattare o il 30-6-2023 dovrai traslocare. La tua scelta ultima e definitiva va obbligatoriamente presa e comunicata entro il 31.12.2022; non esiste che a due mesi dalla scadenza contrattuale tu possa cambiar idea. 
Non ti spetta alcun diritto di prelazione; a determinate condizioni il conduttore può esercitare la prelazione solo sulla prima scadenza contrattuale.

Sei stato chiarissimo e gentilissimo. Ho un'ultimissima domada da porti. Il contratto di locazione in essere è stato correttamente registrato in agenzia entrate. In pù è stata fatta una scrittura privata (non registrata da nessuna parte) tra me e il padrone di casa sulle spese di condominio.

Ecco il testo:

 

"I suddetti convengono che per ottimizzare la periodicità dei versamenti condominiali, tutte le spese condominiali comprensive anche dell'acqua fredda a carico dell'inquilino, vengono quantificate a forfait in €. 1200,00 annuali e dovranno essere versate ogni mese contestualmente al canone di locazione in 12 rate di €.100
Provvederà la parte locatrice al versamento delle rate condominiali di competenza della parte conduttrice, assumendosene a proprio carico eventuali conguagli."

 

Mi sto facendo dare dall'amministratore tutti i consuntivi degli anni che vanno dal 2017 al 2021.

A conteggi effettuati, la scrittura privata di cui sopra, mi permette di chiedere al padrone di casa le eventuali differenze annuali a mio favore? Ad esempio nel 2021 le spese condominili a consuntivo sono state di circa 800 euro, mentre io ho versato al locatore 1200,00 euro.

 

Grazie

Per quest'ultima richiesta il punto da dirimere è il seguente: cosa c'è scritto sul contratto di locazione registrato in merito agli oneri accessori ? Acconto (o foirfait) mensile CON o SENZA conguaglio annuale?
Se nel contratto è prevista un forfait senza conguaglio, la scrittura privata risulta in contrasto col contratto di locazione: ci sarà da litigare ed il proprietario potrebbe decidere di registrare la scrittura per farla valere. Che poi la scrittura privata possa prevalere sul disposto del contratto sarà tutto da verificare fin anche a dover arrivare alla pronuncia di un giudice.
La scrittura privata registrata successivamente al contratto potrebbe esser considerata valida perchè compare anche la tua firma.

Per contro la scrittura privata non registrata non ha valenza perchè la si può considerare di valenza nulla e sfavorevole per il conduttore, trattandosi di condizione pattuita all'esterno del contratto di locazione regolarmente registrato.

 

Comunque la rigiri ci sarà da discute, fin anche litigare.

albano59 dice:

Per quest'ultima richiesta il punto da dirimere è il seguente: cosa c'è scritto sul contratto di locazione registrato in merito agli oneri accessori ? Acconto (o foirfait) mensile CON o SENZA conguaglio annuale?

Nel pomeriggio controllo e ti faccio sapere...grazie

"Il pagamento degli oneri anzidetti deve avvenire secondo le modalità deliberate dall'assemblea dei condòmini": questo per me è l'unica cosa che vale.
Tradotto, significa che ti devi adeguare alla calendarizzazione delle rate come approvate nel bilancio preventivo deliberato dall'assemblea. Ed ancora si desume che a bilancio consuntivo approvato anche tu hai diritto al conguaglio (positivo e/o negativo) perchè è tuo obbligo contrattuale adeguarti alla delibera dei condòmini.
Sempre per deduzione, è altrettanto molto chiaramente e ben precisato che per tutti i capitoli di spesa che ti investono è tuo diritto prender visione dei giustificativi e ricevere spiegazione dei riparti operati dal proprietario o dall'amministratore, ovvero è tuo diritto accedere a parte del consuntivo condominiale (e giustificativi)  che ti riguardano, documentazione che puoi richiedere a proprietario o amministratore.
Insomma, all'approvazione annuale del rediconto condominiale è tuo diritto disporre del conguaglio, con presa visione dei giustificativi e dei riparti operati. Se questo non accade puoi sospendere il pagamento della rata di conguaglio e delle successive rate di spese condominiali fino a risoluzione dell'impasse.

 

Le spese di tua competenza sono solo quelle elencate nel documento allegato al tuo contratto e dichiarato "Allegato A" (che altro non è che il mitico Allegato G emanato dal Ministero Infrastrutture per decreto interministeriale del 30-12-2002) 
Se questo documento non è presente nel tuo contratto, eccotelo nel link che segue:

Quindi potrei:

- chiedere al proprietario la restituzione delle quote versate in piu 

oppure

- non versargli piu il condominio insieme alla rata di affitto fino a copertura del credito

oppure 

- compensare una o piu rate di affitto con il credito maturato 

oppure

- chiedere direttamente all'amministratore la restituzione del mio credito che figura nei consuntivi, nel momento in cui lascio la casa e che viene riportato in avanti anno dopo anno.

 

Legalmente posso essere oggetto di azioni, se prendo una di queste iniziative?

 

Chi mi può assistere in queste situazioni (escludendo ovviamente un avvocato personale?) 

 

Grazie tante per la tua consulenza.

 

Commodore64 dice:

chiedere al proprietario la restituzione delle quote versate in più

Si. La prescrizione è di 5 anni.

 

 

Commodore64 dice:

non versargli piu il condominio insieme alla rata di affitto fino a copertura del credito

Anche.
Quando l'amministratore si accorgerà delle tue quote non versate, le andrà a chiedere al tuo locatore, perchè a te non le può chiedere. Se tui voi, le versi volontariamente (ma questo vale sempre) , ma se tu non voi versarle accade che l'amministratore a te può fare un sollecito, ma se questo è disatteso poi il sollecito ed il decreto ingiuntivo l'amministratore lo può fare solo al tuo locatore. 

 

 

Commodore64 dice:

compensare una o piu rate di affitto con il credito maturato 

Mai !!!!
Decorsi 20 gg. di ritardo dal primo canone di locazione non versato sei già moroso e passibile di sfratto.

 

 

Commodore64 dice:

chiedere direttamente all'amministratore la restituzione del mio credito che figura nei consuntivi, nel momento in cui lascio la casa e che viene riportato in avanti anno dopo anno.

L'amministratore a te inquilino non ti restituirà mai nulla.
Tu per l'amministratore condominiale non esisti perchè sei l'inquilino; per l'amministratore esiste solo il condòmino-proprietrio-locatore e solo con questo per legge  l'amministratore è tenuto a rapportarsi. 
Il credito che vanti o vanterai te lo deve restituire il proprietario-locatore.


Ma alla base di tutto ci vuole la disponibilità dei rendiconti consuntivi approvati e relativi riparti operati.

 

Commodore64 dice:

Chi mi può assistere in queste situazioni

CGIL - SUNIA ha una presenza capillare ovunque.

Modificato da albano59
albano59 dice:

L'amministratore a te inquilino non ti restituirà mai nulla.

Tu per l'amministratore condominiale non esisti perchè sei l'inquilino; per l'amministratore esiste solo il condòmino-proprietrio-locatore e solo con questo per legge  l'amministratore è tenuto a rapportarsi. 
Il credito che vanti o vanterai te lo deve restituire il proprietario-locatore.


Ma alla base di tutto ci vuole la disponibilità dei rendiconti consuntivi approvati e relativi riparti operati

 

Nei consuntivi io figuro, infatti le spese sono divise per la parte inquilino e la parte proprietario in maniera dettagliata. Proprio per questo posso quantificare con certezza quanto ho versato in piu al padrone di casa. Basta fare 1200€ (100€x12 mesi come da scrittura privata) meno la mia quota inquilino annuale a consuntivo e ho per ogni anno il mio credito da reclamare. L'amministratore sa che io pago tutto al proprietario e che le rate le versa lui sia per la parte inquilino che per quella proprietario. Per questo non mi ha mai inviato nulla, ma adesso che mi sono fatto dare le documentazioni ho visto che è tutto ripartito. 

 

La richiesta al proprietario devo farla per raccomandata richiedendo un tempo massimo di restituzione o almeno una sua risposta su come preferisce procedere?

 

Ma alla fine la scrittura privata cosi posso anche ignorarla, interrompendono pagamenti.

 

Nel 2021/22 dovrei pagare circa 750 euro a preventivo, ma già ne ho comunque versati al padrone circa 600 (l'esercizio condominiale va dal 01/10/2021 al 30/09/2022). Potrei anche in questo caso fermarmi al versamento al padrone di casa fino a750 euro e poi aspettare il conguaglio?

Commodore64 dice:

La richiesta al proprietario devo farla per raccomandata richiedendo un tempo massimo di restituzione o almeno una sua risposta su come preferisce procedere?

Dipende in che rapporti siete.

Se non siete già ai ferri corti io inizialmente procederei con un approccio verbale e disteso. Più calma c'è e meglio ci si parla e ci si capisce. Qundi partendo da un iniziale approccio bonario gli spieghi che in base a quanto contenuto nel contratto di locazione ne cosegue che tu hai diritto per ogni resonconto annuale approvato tot euro. e gli snoccioli anno per anno quanto ti aspetti di conguaglio a tuo favore.
Se lu acconsente, bene. Se lui invece esplode negandoti i conguagli richiesti lo lasci sbolletare abbandonando la trattativa e gli ripresenti il conto per iscritto e tramite raccomandata AR riservandoti il diritto di agire per via legale qualora non si addivenga ad una ricomposizione delle divergenze insorte.
 

 

Commodore64 dice:

Ma alla fine la scrittura privata cosi posso anche ignorarla

Secondo me SI.

 

Commodore64 dice:

Nel 2021/22 dovrei pagare circa 750 euro a preventivo, ma già ne ho comunque versati al padrone circa 600 (l'esercizio condominiale va dal 01/10/2021 al 30/09/2022). Potrei anche in questo caso fermarmi al versamento al padrone di casa fino a750 euro e poi aspettare il conguaglio?

a) Fino a che non si risolvono i conguagli pregressi, tu saresti nel diritto di non pagare proprio nulla di spese condominiali.
b) Risolti i conguagli pregressi, è tuo obbligo attenerti al versamento delle rate come deliberato dall'assemblea in merito al preventivo 2021/22, ovvero devi versare per intero i 750 €., salvo attendere il conguaglio dopo che l'assemblea avrà approvato il consuntivo 2021/22.

Grazie mille. Magari nella raccomandata che devo inviare entro 60gg alla sua proposta di rinnovo, gli allego un prospetto con i conguagli per chiarezza. Gli sottolineo anche che un aumento di 100€ cosi senza criterio non ha senso. Posso adeguarmi all'aumento ISTAT se vuole. (Come faccio a quantificarlo dal 2017 ad oggi su 500 EUR mensili)?

 

Grazie di tutto. Sei stato molto chiaro e gentilissimo. 

Commodore64 dice:

a) Gli sottolineo anche che un aumento di 100€ cosi senza criterio non ha senso.
Posso adeguarmi all'aumento ISTAT se vuole.

a) Invece la richiesta è logica.
La sottoscrizione di un contratto a nuove condizioni  non implica la conservazione di un legame col precedente contratto.
Infatti la proposta è "rinnovo contrattuale a nuove condizioni" che significa: dimentichiamoci le vecchie condizioni perchè te ne sto proponendo di nuove, altrimenti la locazione si conclude.

Il comportamento del proprietario indica già che non è disponibile ad accettare solo l'aggiornamento ISTAT. Per altro l'aggiornamento ISTAT è una norma che si applica nel durante di una locazione, non certo alla sottoscrizione di un nuovo contratto di locazione. 
Quel che è stato va dimenticato; per il nuovo contratto si parte con una trattativa vergine che col passato nulla ha da condividere o riallacciarsi.

Commodore64 dice:

Grazie mille. Magari nella raccomandata che devo inviare entro 60gg alla sua proposta di rinnovo, gli allego un prospetto con i conguagli per chiarezza.

Ma alla mia eventuale controproposta entro quanto deve rispondere il proprietario?

Se siamo sempre nell'ambito di proposta rinnovo contratto a nuove condizioni, lui ha 60 gg. dalla data di ricezione raccomandata, ma è suo interesse risponderti molto prima dei 60 gg.

Poi molto dipende anche dall'efficenza del servizio postale...

Missive di comunicazioni scadenze varie tra dicembre e gennaio u.s. ricevute ben oltre le 2-3 settimane delle scadenze effettive. In un caso sono stato adirittura contattato dalla banca via mail perchè avevano bisogno di istruzioni fresche e rapide relativamente ad un saldo ripetitivo tramite Ri.Ba.  

albano59 dice:

Hai 60 gg. di tempo per rispondere alla sua raccomandata, quindi gli rispondi con raccomandata AR e non a voce.

Risposta.
Preso atto della proposta avanzata come da sua Raccomandata xx-xx-xxxx, considerato che il corrente contratto di locazione ha scadenza naturale fissata al 30-6-2023, al momento è per me prematuro ed impossibile fornirLe una risposta definitiva nel merito.
Come contrattualmente previsto sarà mia cura e dovere fornire una risposta definitiva entro la data del 30.12.2022.
 

Invierò la tua risposta entro 60gg con i consuntivi delle spese condominiali (da cui è saltato fuori che ho pagato ben 1070 euro in piu). Poi a fine anno invierò la mia controproposta e quindi mi sembra di aver capito che lui abbia 60gg di tempo per rispondermi.

 

Grazie

Ciao ho fatto vedere la scrittura privata ad un avvocato, insieme ovviamente al contratto.

Concorda nel dire che il contratto prevale sulla scrittura privata, che è soltanto un pezzo di carta.

Vorrei invece chiederti se il contratto 4+2 proprogato tacitamente, a scadenza finale può essere nuovamente prorogato di altri 2 anni. Vorrei infatti proporre di prorogare per altri 24 mesi dal 30.6.23, aumentando il canone di x euro invece dei 100 proposti dal proprietario. Poi se ne riparla a scadenza della nuova proproga per un nuovo aumento. Con una nuova proproga eviterei di firmare nuovi contratti.

Grazie

Si, si può prorogare.

Però... a condizioni anche economiche  invariate, essendo in cedolare secca

  • Grazie 1
albano59 dice:

Si, si può prorogare.

Però... a condizioni anche economiche  invariate, essendo in cedolare secca

E se troviamo un accordo per una cifra diversa dal canone attuale come si fa? Se volessi solo una proroga per 2 anni, bisogna sempre registrare un nuovo contratto?...ammesso che esita un contratto di soli 2 anni (questo per avere piu tempo per cercare un nuovo immobile da acquistare)

 

Ma nel caso in cui si faccia tutto in maniera regolare, rifiutando la proposta di rinnovo, quindi andando via a scadenza dall'immobile, nel caso in cui non si è trovato un nuovo alloggio bisogna comunque lasciare l'immobile o c'è qualcosa (qualche norma) che eviti che un inquilino finisca in mezzo alla strada da un giorno all'altro? Al di là di un semplice accordo verbale con il proprietario e pagando un canone di proroga...

Modificato da Commodore64

Direi che come minimo dovresti lasciare un feedback di ringraziamento ai post di albano per tutto l'aiuto che ti ha fornito.

Lo faccio io per te.

Modificato da angus
  • Grazie 1

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