#1 Inviato 17 Marzo, 2013 Salve, Avrei due domande da farvi, ho due appartamenti, uno vorrei affittarlo a una persona che me lo ha chiesto, e sto facendo un contratto di locazione optando per la cedolare secca, o almeno così mi hanno consigliato, dicendomi che è più conveniente del classico contratto(abbiamo un reddito di 1.400,00 mensili ciascuno sia io che mia moglie, ma siamo in separazione di beni, quindi penso che non sia cumulativo), dicendomi che si paga solo il 21% del canone mensile e non paghi neanche la spesa di registrazione all'agenzia dell'entrata, ma solo l'imposta di bollo da attaccare su ogni pagina frontale del contratto. Poi se non erro devo anche compilare il mod 69 e pagarlo. Vi risulta che quello che ho scritto è giusto? O magari ho dimenticato qualcosa? Mi hanno detto anche che ogni anno devo fare anche il 730 appunto per pagare il 21% della cedolare secca, è giusto? Poi volevo anche chiedervi, mi consigliate di andare di persona all'agenzia dell'entrata o di registrarmi al sito e fare tutto on line? L'altra domanda invece riguarda il secondo appartamento, solo che questo vorrei darlo in comodato d'uso a mio zio, senza percepire nessun compenso, ma solo con la premessa che me lo tenga in buono stato, e su questo volevo sapere, se posso fare a meno di fare un contratto di comodato d'uso gratuito, registrarlo e pagare appunto i 168,00 e risparmiare anche le due marche da bollo da 14,62. Volevo sapere se c'è qualche problema oppure se con un contratto orale va bene lo stesso, l'unico dubbio che ho è che intestandogli, le bollette di acqua, enel e gas, dopo 20 anni loro possano acquisire per effetto dell'usucapione la proprietà della casa, anche se c'è da premettere che l'imu la pagherò io e conserverò tutti bollettini per evitare appunto questo. Dite che è fattibile? Cioè non fare un contratto in comodato d'uso gratuito per evitare di registrarlo e risparmiare appunto i 168,00 insieme alle marche da bollo e avere la garanzia che l'indomani (dopo 20 anni) non mi diventino proprietari della casa. Volevo chiarire che se dovessi fare per forza un contratto in comodato d’uso, opto per il contratto a tempo indeterminato, ma con clausola che tramite raccomandata spedita a chi usufruisce dell’immobile e in questo caso mio zio, posso fargli lasciare l’appartamento in questione appunto con i soli 30gg di preavviso. Grazie per la consulenza e la pazienza prestatami. Bose.
#2 Inviato 17 Marzo, 2013 Scritto da Bose il 17 Mar 2013 - 14:04:35: Cioè non fare un contratto in comodato d'uso gratuito per evitare di registrarlo e risparmiare appunto i 168,00 insieme alle marche da bollo e avere la garanzia che l'indomani (dopo 20 anni) non mi diventino proprietari della casa. Se rilegge bene quello che ha scritto, la risposta sono sicuro se la darà da solo. Provo a riformulare la domanda in un'altra forma: Vale la pena rischiare la proprietà (o comunque tutta una serie di problemi in futuro) del valore di qualche centinaia di migliai di euro per risparmiare le 200,0 euro di registrazione? Il fatto stesso poi che le vengano dei dubbi sul fatto che suo zio possa in un futuro lontano o meno, approfittare in qualche modo della situazione, le dovrebbero togliere proprio del tutto ogni incertezza.
#3 Inviato 18 Marzo, 2013 Grazie Jimmy, quindi pagherò i 168,00 tramite F23 e registrerò il contratto in comodato d'uso all'agenzia dell'entrata. L'unico dubbio che mi viene e se intestarlo a entrambi o solo a uno, non vorrei visto l'età che uno dei due venga a mancare e il contratto è nullo in quanto intestato all'altro. Cosa ne pensa anziche del contratto con tacito rinnovo di farlo indeterminato con la clausola che tramite raccomandata spedita entro 30 gg mi deve liberare la casa? Va bene? Quando verserò la cedolare del 21%, posso farlo a giugno tramite F24 senza fare il 730? Se l'intestazione dell'enel è stata fatta prima di fare la residenza succede qualcosa? Gli faccio fare solo questa per questioni di tempo, acqua e enel lo faranno una volta fatta la residenza. Ultima domanda, l'assegno dei tre mesi del contratto di locazione, posso incassarlo sul mio conto o ci sono sanzioni se lo si fa? Grazie ancora.
#5 Inviato 18 Marzo, 2013 Per valutare la convenienza della cedolare secca c'e' questo link: http://www.dossier.net/locazioni/calcolo-cedolare-secca.htm Per quanto riguarda il pagamento di acconto e saldo: Ipotizziamo che il contratto sia registrato il 1 Aprile 2013 e che il canone sia di 10.000 Euro/anno. 1 Aprile 2013 -> 31 Dicembre 2013 = 274 giorni Importo sul quale calcolare la cedolare: 10.000 *(274/365) = 7507 Euro. Per il calcolo delle rate vai qui: http://www.dossier.net/locazioni/calcolo-rate-cedolare-secca.htm Prima di fare le volture delle utenze, fai firmare e DEPOSITA i contratti.
#6 Inviato 18 Marzo, 2013 Scritto da Bose il 18 Mar 2013 - 12:55:38: Ultima domanda, l'assegno dei tre mesi del contratto di locazione, posso incassarlo sul mio conto o ci sono sanzioni se lo si fa? Grazie ancora. Parli della caparra ? I soldi comunque puoi versarli sul tuo c/c, l'importante e'che li restituisci al termine della locazione (con gli interessi). http://www.calcolointeressilegali.it/ Modificato Da - Giorgiob75 il 18 Mar 2013 14:36:18
#7 Inviato 18 Marzo, 2013 Scritto da Bose il 18 Mar 2013 - 12:55:38: Cosa ne pensa anziche del contratto con tacito rinnovo di farlo indeterminato con la clausola che tramite raccomandata spedita entro 30 gg mi deve liberare la casa? Penso si riferisca al comodato d'uso. Da quello che so io non è possibile il tacito rinnovo per i comodati d'uso a termine convenuto. Quindi o ne fa uno a tempo e ad ogni scadenza ne registra uno nuovo oppure ne fa uno a termine indeterminato. I comodati a termine indeterminato già prevedono che l'immobile deve essere rilasciato a richiesta del comodante. Per l'assegno ricevuto a cauzione del contratto di locazione dell'altro immobile, deve incassarlo e ricordarsi di corrisponderne annualmente gli interessi. Per gli allacciamenti deve accordarsi con gli inquilini mentre per la convenienza o meno della cedolare secca deve sentire il suo commercialista oppure calcolarla in proprio con l'ausilio dei siti che le sono già stati indicati.
#8 Inviato 18 Marzo, 2013 Grazie di cuore, adesso valuterò il da farsi secondo i vostri interessantissimi consigli. Molto interessante il calcolo della cedolare secca, valuterò subito se conviene o meno. Per l'intestazione del comodato d'uso, vedrò cosa fare e cioè se intestarlo a entrambi o a uno solo. Per il contratto di locazione invece per aderire alla cedola secca si deve fare di 4+4 e allo scadere dei primi 4 anni devo rinnovare il contratto giusto? Mi arriva qualcosa come promemoria o devo ricordarmelo io? Per il pagamento della cedolare secca anche qui sempre grazie a un utente di questo forum ho scoperto che va pagata in due rate sempre tramite F24, e quindi a giugno e a novembre. Grazie di cuore, fa piacere che ci sia ancora gente che mette a disposizione la sua esperienza e il suo tempo nei confronti degli altri. Buona giornata e buon lavoro.
#9 Inviato 18 Marzo, 2013 Scritto da Bose il 18 Mar 2013 - 14:56:05: Per il contratto di locazione invece per aderire alla cedola secca si deve fare di 4+4 e allo scadere dei primi 4 anni devo rinnovare il contratto giusto?Mi arriva qualcosa come promemoria o devo ricordarmelo io? Tutte le info sul regime di cedolare secca le puoi trovare sul sito dell'Agenzia delle Entrate: --link_rimosso-- Nessun promemoria, non ti arriva niente, quindi segnati bene la scadenza da qualche parte altrimenti al termine dei 4 anni per l'Agenzia il contratto si riterrà terminato. Modificato Da - jerrySM il 18 Mar 2013 15:26:01
#10 Inviato 18 Marzo, 2013 Scritto da Bose il 18 Mar 2013 - 14:56:05: Grazie di cuore, adesso valuterò il da farsi secondo i vostri interessantissimi consigli. Molto interessante il calcolo della cedolare secca, valuterò subito se conviene o meno. Per l'intestazione del comodato d'uso, vedrò cosa fare e cioè se intestarlo a entrambi o a uno solo. Per il contratto di locazione invece per aderire alla cedola secca si deve fare di 4+4 e allo scadere dei primi 4 anni devo rinnovare il contratto giusto?Mi arriva qualcosa come promemoria o devo ricordarmelo io? Per i [...] Puoi fare anche un contratto a canone concordato 3+2 se sei in una delle cittá nelle quali si puó optare per tale scelta. Considerati i dubbi che hai, io mi farei assistere ALMENO da un CAF.
#11 Inviato 18 Marzo, 2013 Ciao Giorgio, con tutto rispetto parlando per il Caf, resto dell'idea che chi fa da se fa per tre e lo fa gratuito, con tutte le tasse che si pagono se ti affidi anche a queste persone che logicamente vogliono un compenso, ti rimane un bel fico secco alla fine, io grazie a te, jerry e altre persone che sono intervenute ci ho capito più di qualcosa, certo non è facile, ma con buona volontà ci si riesce, certo devi un pò sfumare chi si ne sa meno di te e filtrare tutte le voci di corridoio, io ho sentito dire in giro che con uno stipendio netto di 1.400,00 mensili, la cedolare secca non conveniva, chi mi ha indirizzato sulla cedolare secca è un noto comercialista della mia zona, quindi vedi che ogni tanto qualcuno si improvisa? Sempre su questo forum e lo trovi sul mio primo post, qualcuno diceva di fare un contratto in comodato d'uso con clausola tacito rinnovo, sempre grazie a voi ho scoperto che non è vero, non esiste un comodato d'uso con questa voce, e per togliermi ogni dubbio ho anche chiamato l'agenzia dell'entrata, che mi ha confermato quello che avete detto voi, e cioè che non si può fare un contratto in comodato d'uso con tacito rinnovo, ma va fatto o con scadenza e quindi poi rifarlo, o con clausola che io padrone di casa, posso mandare una raccomandata ed entro 30gg posso mandare via l'inquilino. Quindi ricapitolando, per registare il comodato d'uso bisogna effettuare il pagamento dei 168,00 tramite F23, attaccare una marca da bollo da 14.60 (forse due anche sull'altra copia), e poi portare il contratto all'ADE e registrarlo. Per il contratto di locazione con cedolare secca va portato solo all'ADE è registrato e poi due volte all'anno (giugno e novembre) tramite F24 si versa la cedolare secca e quando scadono i 4 anni si deve rifare l'operazione di registrazione... L'unica cosa che non mi è chiara è questa, ma con il contratto di locazione a cedolare secca, devo compilare il modello 69? Comunque grazie di vero cuore, spero di poter ricambiare in qualche modo.. Buona serata... Bose. Modificato Da - Bose il 18 Mar 2013 20:42:30 Modificato Da - Bose il 18 Mar 2013 20:49:43
