#1 Inviato 13 Marzo, 2021 Buonasera, ho bisogno di un parere e di un consiglio. Abbiamo già fatto la gara di appalto lo scorso anno per ristrutturare la facciata e quindi abbiamo un nostro progettista che sarà anche direttore lavori ed abbiamo anche anche scelto la ditta e presentato la CILA. Nel frattempo abbiamo deciso di aderire al bonus facciate, compatibile con i nostri lavori e la ditta ci procura un General Contractor per ottenere lo sconto in fattura; chiaramente si tratta di un consorzio al quale la ditta aderisce. Adesso con chi stipulo il contratto di appalto? Con il G.C. o con la ditta che farà i lavori per conto di questo? In entrambi i casi mi sorgono dubbi su come regolamentarlo.
#2 Inviato 13 Marzo, 2021 io sentirei il pare di un avvocato e il contratto lo farei sotto il patrocinio delle stesso
#3 Inviato 13 Marzo, 2021 cibriciaccola dice: con chi stipulo il contratto di appalto? Con il G.C. o con la ditta che farà i lavori per conto di questo? nei condomini che sto seguendo il contratto viente stipulato tra il Condominio e il General Contract che a sua volta stipulerà altri contratti con l'Impresa esecutrice dei lavori e con il/i professionista/i che segue/seguono l'iter tecnico della pratica di norma il GC utilizza impresa e professionisti del Condominio ma se non ci fossero utilizza quelli con lui convenzionati Modificato 13 Marzo, 2021 da studiofrancescopozzi 1
#4 Inviato 13 Marzo, 2021 felipese dice: io sentirei il pare di un avvocato e il contratto lo farei sotto il patrocinio delle stesso ma cibriciaccola è un Avvocato...gioca in casa 1
#5 Inviato 14 Marzo, 2021 cibriciaccola dice: Buonasera, ho bisogno di un parere e di un consiglio. Abbiamo già fatto la gara di appalto lo scorso anno per ristrutturare la facciata e quindi abbiamo un nostro progettista che sarà anche direttore lavori ed abbiamo anche anche scelto la ditta e presentato la CILA. Nel frattempo abbiamo deciso di aderire al bonus facciate, compatibile con i nostri lavori e la ditta ci procura un General Contractor per ottenere lo sconto in fattura; chiaramente si tratta di un consorzio al quale la ditta aderisce. Adesso con chi stipulo il contratto di appalto? Con il G.C. o con la ditta che farà i lavori per conto di questo? In entrambi i casi mi sorgono dubbi su come regolamentarlo. Io ne stipulerei due, con la ditta e con il direttore dei lavori. Per il bonus ne farei un terzo con questo intermediario. Per il regime delle eccezioni etc eviterei un intermediario tra condominio e appaltatore.
#6 Inviato 14 Marzo, 2021 Luca980 dice: Io ne stipulerei due, con la ditta e con il direttore dei lavori. Per il bonus ne farei un terzo con questo intermediario. Per il regime delle eccezioni etc eviterei un intermediario tra condominio e appaltatore. Ciò sarebbe logico se non ci fosse di mezzo lo sconto in fattura Per far rientrare sia le spese professionali che i lavori previsti per il bonus 90% nello sconto in fattura il Condominio deve avere un unico contratto con un unica figura che attuerà lo sconto in fattura di tutti i crediti d'imposta (lavori + costi professionali)...altrimenti ci dovrebbero essere 3 sconti in fattura [ GC + Impresa + Professionisti (che poi non sono tenuti) ] Questo è quello che fanno tutti i Condomini con lo sconto in fattura Diverso è il discorso della cessione del credito a Banche, Assicurazioni o Poste...allora sì che ci sono contratti tra il Condominio e l'Impresa e il Condominio e il/i Professionista/Professionisti incaricato/i perchè è il Condominio che fa direttamente la cessione del credito Nei costi deducibili da inserire nello sconto in fattura rientrano anche quelli del Commercialista (2%) o del CAF (?) per la verifica documentale mentre non rientrano quelli dell'Amministratore (2-3%) a meno che non faccia il Responsabile dei Lavori Modificato 14 Marzo, 2021 da studiofrancescopozzi 1
#7 Inviato 14 Marzo, 2021 Buongiorno. Se interviene un general contractor, che accetta di rendersi cessionario del credito, la risposta non può essere che univoca. Nel Ns. ordinamento, del resto, è un modello contrattuale mutuato dagli appalti pubblici, in cui la stazione appaltante, a gara perfezionamento, si affida ad un interlocutore unico.
#8 Inviato 14 Marzo, 2021 Parliamo di scritture private e non di atti pubblici quindi non condivido le vostre perplessità.
#9 Inviato 14 Marzo, 2021 Luca980 dice: Parliamo di scritture private e non di atti pubblici quindi non condivido le vostre perplessità. Non sono perplessità ma certezze...in questi mesi per conto di miei clienti ho visto diversi appalti sia con superbonus 110 sia con bonus 90 e sono tutti come li ho descritti...di alcuni ho anche le copie dei contratti Pertanto quello che sostengo lo sostengo con certezza supportata anche da documentazione (che non produco perchè dovrei stare a cancellare nomi e indirizzi) E non solo...io stesso ho concluso alcuni contratti con General Contract che mi paga per le mie prestazioni al posto del Condominio e paga l'Impresa sempre al posto del Condominio Modificato 14 Marzo, 2021 da studiofrancescopozzi 2
#10 Inviato 16 Marzo, 2021 studiofrancescopozzi dice: Non sono perplessità ma certezze...in questi mesi per conto di miei clienti ho visto diversi appalti sia con superbonus 110 sia con bonus 90 e sono tutti come li ho descritti...di alcuni ho anche le copie dei contratti Pertanto quello che sostengo lo sostengo con certezza supportata anche da documentazione (che non produco perchè dovrei stare a cancellare nomi e indirizzi) E non solo...io stesso ho concluso alcuni contratti con General Contract che mi paga per le mie prestazioni al posto del Condominio e paga l'Impresa sempre al posto del Condominio mi sto interessando alla questione superbonus 110 come condomino che vuole capirci qualcosa e non lasciar decidere tutto all'amministratore La nostra amministratrice cerca di far approvare TUTTO in una stessa assemblea, senza alcun studio di fattibilità preliminare e successiva delibera assembleare, ossia: approvazione lavori (quali?), incarico chiavi in mano ad un general contractor senza nessuna spesa per il condominio. Non ha fornito alcuna documentazione preliminare. Dice: tanto non vi costa nulla. Io ho molti dubbi: 1. costi aggiuntivi ce ne saranno, es. percentuale lavori amministratore, altre opere non incluse (mi pare di aver letto che se si coibenta il tetto vada fatta la linea salvavita e questa non è inclusa) 2. il general contractor cercherà di guadagnare il più possibile e questo potrebbe compromettere la qualità del risultato influendo sulla bontà dell'esecuzione lavori e scelta materiali pertanto, in considerazione delle tua esperienza, ti chiedo gentilmente consigli. Personalmente ritengo che vada innanzi tutto affidato uno studio di fattibilità magari a pagamento, successivamente valutati i lavori proposti, scelto un general contractor e affidato l'incarico. Quasi tutti gli altri condomini sono contenti ed entusiasti perché dicono che ci rifacciamo il condominio "a gratis". Grazie per ogni commento e suggerimento Mauro
#11 Inviato 16 Marzo, 2021 cibriciaccola dice: Buonasera, ho bisogno di un parere e di un consiglio. Abbiamo già fatto la gara di appalto lo scorso anno per ristrutturare la facciata e quindi abbiamo un nostro progettista che sarà anche direttore lavori ed abbiamo anche anche scelto la ditta e presentato la CILA. Nel frattempo abbiamo deciso di aderire al bonus facciate, compatibile con i nostri lavori e la ditta ci procura un General Contractor per ottenere lo sconto in fattura; chiaramente si tratta di un consorzio al quale la ditta aderisce. Adesso con chi stipulo il contratto di appalto? Con il G.C. o con la ditta che farà i lavori per conto di questo? In entrambi i casi mi sorgono dubbi su come regolamentarlo. Il general contractor che hai contattato che ne pensa? ( personalmente penso che non accetterà 😞 ho letto le lunghe risposte di chi mi ha preceduto. Modificato 16 Marzo, 2021 da Nicola L.
#12 Inviato 16 Marzo, 2021 Siamo in attesa di un parere di un legale (nonostante sia riportato, non lo sono) ma credo sia da stipulare con il G.C. altrimenti non avrebbe senso il suo intervento nella procedura
#13 Inviato 16 Marzo, 2021 cibriciaccola dice: Siamo in attesa di un parere di un legale (nonostante sia riportato, non lo sono) ma credo sia da stipulare con il G.C. altrimenti non avrebbe senso il suo intervento nella procedura E' proprio così....ne ho visti diversi di contratti (anche quelli che ho stipulato io) e tutti, ma proprio tutti, sono contratti stipulati tra Condominio e GC...il GC fa sconto in fattura al Condominio di tutto (lavori da eseguire e prestazioni professionali)...paga lui l'Impresa e il/i professionisti [ parlo al plurale perchè ho costituito un team "ad hoc" (siamo in 4)...un Architetto che lavora con me per la parte edile + un Architetto che segue la sicurezza cantiere + un Ingegnere Impiantista (loro sono un mega studio di 11) ] Il GC ha poi un suo tecnico convenzionato che segue i suoi cantieri oltre agli altri professionisti sotto contratto (c'è un duplice controllo) ed ha una sua polizza d'assicurazione (oltre alle altre 3 obbligatorie) Nei costi deducibili da inserire nello sconto in fattura rientrano anche quelli del Commercialista (2%) o del CAF (non conosco) per la verifica documentale, mentre non rientrano quelli dell'Amministratore (2-3%) a meno che non faccia il Responsabile dei Lavori 1
#14 Inviato 16 Marzo, 2021 mulo dice: mi sto interessando alla questione superbonus 110 come condomino che vuole capirci qualcosa e non lasciar decidere tutto all'amministratore La nostra amministratrice cerca di far approvare TUTTO in una stessa assemblea, senza alcun studio di fattibilità preliminare e successiva delibera assembleare, ossia: approvazione lavori (quali?), incarico chiavi in mano ad un general contractor senza nessuna spesa per il condominio. Non ha fornito alcuna documentazione preliminare. Dice: tanto non vi costa nulla. Io ho molti dubbi: 1. costi aggiuntivi ce ne saranno, es. percentuale lavori amministratore, altre opere non incluse (mi pare di aver letto che se si coibenta il tetto vada fatta la linea salvavita e questa non è inclusa) 2. il general contractor cercherà di guadagnare il più possibile e questo potrebbe compromettere la qualità del risultato influendo sulla bontà dell'esecuzione lavori e scelta materiali pertanto, in considerazione delle tua esperienza, ti chiedo gentilmente consigli. Personalmente ritengo che vada innanzi tutto affidato uno studio di fattibilità magari a pagamento, successivamente valutati i lavori proposti, scelto un general contractor e affidato l'incarico. Quasi tutti gli altri condomini sono contenti ed entusiasti perché dicono che ci rifacciamo il condominio "a gratis". Grazie per ogni commento e suggerimento Mauro Mauro non era questo il post giusto...qui si trattava di capire che contratto stipulare...ma ti rispondo lo stesso anche se siamo fuori tema In primo luogo ti scrivo l'elenco delle prestazioni professionali che occorrono (comunque c'è un mio post: "SUPERBONUS E STUDIO DI FATTIBILITA" dove sono spiegate più in dettaglio) Di seguito sintesi delle operazioni necessarie per il superbonus 110%: 1) - STUDIO DI FATTIBILITA': 1.1) - Indagine catastale, con verifica proprietà (visure) e ricerca planimetrie, con relazione di confomità o meno 1.2) - Indagine urbanistica, con ricerca autorizzazioni edilizie/condoni/agibilità, con relazione di confomità o meno 1.3) - Rilievo in loco di tutti gli immobili riscaldati (non l 80%) 1.4) - Redazione di APE Convenzionale Pre e Post intervento, per la verifica del salto di 2 classi, con i soli servizi disponibili prima dell'intervento (ad esempio: se prima c'era solo il riscaldamento e dopo viene installato anche il raffrescamento, non se ne terrà conto) - può essere firmato da chiunque senza obbligo d'estraneità 2) - FASE PROGETTUALE: 2.1) - SCIA, depositata per via telematica in Comune 2.2) - Relazione e diagnosi energetica ex L. 10/1991, depositata per via telematica in Comune 2.3) - Coordinamento Sicurezza in fase di Progettazione, con redazione del relativo PSC (Piano Sicurezza Coordinamento) 3) - FASE D'APPALTO: 3.1) - Redazione di computo metrico con Listino DEI, con elenco prezzi 3.2) - Redazione capitolato d'appalto 3.3) - Redazione contratto d'appalto 3.4) - Redazione cronoprogramma lavori 4) - FASE ESECUTIVA: 4.1) - Direzione lavori 4.2) - Coordinamento Sicurezza in fase di Esecuzione 4.3) - Contabilità dei lavori (a corpo o a misura) 4.4) - Liquidazione dei lavori 4.5) - Collaudo finale 5) - PRESTAZIONI FINALI: 5.1) - Pratica ENEA 5.2) - Pratica agibilità 5.3) - APE finale ex post per tutti gli immobili riscaldati - obbligo d'estraneità La prima cosa che dovete fare è nominare in assemblea uno o più professionisti che eseguano la fase 1 - STUDIO DI FATTIBILITA' perchè: se il Condominio ha abusi nella parti comuni (per il cappotto contano le facciate come da D.M. di agosto scorso) non si può procedere con la pratica senza averli prima sanati ove ciò sia possibile se non si riesce a fare il salto di due classi energetiche con l'APE Convenzionale Pre e Post non si può procedere Passato questo scoglio iniziale (non da poco) ed avuto il visto di confomità del/dei professionista incaricato/i si deve procedere alla nomina assembleare di un GC per lo sconto in fattura e dell'Impresa che eseguirà i lavori Qui è già un problema perchè ora come ora si fa fatica a trovare GC seri (molti non prendono più contratti) Modificato 16 Marzo, 2021 da studiofrancescopozzi 2
#15 Inviato 17 Marzo, 2021 grazie per la risposta molto competente ed esaustiva, scusami per la mia inesperienza sul forum leggo altra discussione poi torno sull'argomento
#16 Inviato 17 Marzo, 2021 mulo dice: grazie per la risposta molto competente ed esaustiva, scusami per la mia inesperienza sul forum leggo altra discussione poi torno sull'argomento non ti devi scusare...ci mancherebbe...è che inserendo post sul post si rischia di creare confusione in chi legge è meglio che apri un tuo post dove chiedi consiglio al Forum per i tuoi dubbi il mio è solo un consiglio...ci mancherebbe...poi vedi tu come preferisci muoverti nel labirinto del Forum 1
#17 Inviato 22 Marzo, 2021 UTILITA' QUI TROVATE TUTTI GLI INTERPELLI AGENZIA ENTRATE: E QUI LE FAQ: QUI IL SITO GOVERNATIVO: I requisiti del superbonus 110% e la procedura per ottenerlo sono spiegati nel dettaglio in due lunghe pagine. Due ulteriori pagine illustrano i vantaggi per i cittadini e per le imprese. I documenti normativi, di prassi e le Guide ufficiali sono linkate in una apposita pagina. Nel sito è presente una sezione FAQ (risposte alle domande frequenti), a cura di Agenzia delle Entrate ed Enea, alla quale si possono inviare quesiti, articolata secondo i seguenti temi: - Soggetti beneficiari - Tipologie di immobili ammessi - Interventi trainanti - Interventi trainati - Installazione di sistemi solari fotovoltaici - Limiti di spesa agevolabili - Esempi concreti - Opzione per cessione e sconto in fattura - Rilascio attestazioni e asseverazioni - Adempimenti - Visto di conformità 1
#18 Inviato 19 Settembre, 2023 Mi inserisco per avere un vs/ parere.L'assemblea idi un condominio dove ho un piccolo appartamento ha deciso di aderire ai lavori di efficientamento energetico + f.w + sost. caldaie + sost. serramenti + batterie di accumulo ecc.Io ho votato contro in quanto la ditta trovata all'ultimo momento ha sparato una cifra stratosferica per fare questi lavori (1.800.000 € per 18 appartamenti) inoltre richiede un anticipo di 133.000€ per perdita finanziaria in quanto chi acquista il credito pagherà solo il 90% dell'importoin più chiede € 280.000 di spese tecniche (che rientrano nel superbonus.) Io ho detto che darò il mio assenso a firmare la documentazione nel momento in cui mi verranno comunicati i prezzi dei lavori a cui sono costretto ad aderire.(cappotto e coibentazione del sottotetto) ad oggi quei 2 interventi sono stati preventivati in circa 300.000 cappotto e 250.000 coibentazione del tetto. senza specificare ne i mtq. e neppure i prezzi al mtq. Da un mio piccolo calcolo approssimativo (utilizzando g.maps per le misure) ed in base a due preventivi fatti fare da me quei due interventi no costerebbero più di € 120.000.Faccio bene a rifiutarmi di firmare o sono costretto anche con quelle cifre assurde? E... se facessi un esposto alla GDF ?
