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romero.one

Contratto commerciale e libretto postale

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buon giorno ringrazio per avermi accettato vorrei porre un quesito credo già affrontato ma avrei bisogno di alcuni chiarimenti visto anche i cambiamenti di legge, vorrei affittare un locale commerciale e la persona interessata ha un conto con il quale lavora alla posta  ma la posta  non fa fidejussioni ora per avere una garanzia sul pagamento dell'affitto e non potendo fare fidejussione io ho pensato di fare un deposito maggiore ai tre mesi , da vincolare con un libretto cartaceo cointestato a firma disgiunta, dove potrei attingere qualora fosse moroso o danni al locale il mio dubbio è, si può mettere come clausola nel contratto che verrà regolarmente registrato? ci tengo  a dire che non deve versare cifre assurde anche perché non voglio chiedere cifre che lo possano mettere in difficoltà , affinché possa pagare agevolmente tanto che ho abbassato il canone e non di poco, è regolare depositare una somma maggiore ai tre mesi e specificare nel contratto che è con libretto cointestato in caso di insolvenza e non solo per danni al locale? come è facile intuire già ho vissuto la brutta esperienza dando fiducia che mi ha costretto a tenere chiuso il locale per anni rimettendoci non poco quindi oggi senza un minimo di garanzia non ci voglio ricadere, se avete altre possibili soluzioni ve ne sarei grato. un cordiale saluto a tutti

cioè io conduttore dovrei aprire un libretto intestato a me e al proprietario??  

oddio!

tra l'altro, scusa, a firma disgiunta.  Così oggi io conduttore verso la somma, registriamo contratto, domani vado e prelevo tutto..

Fai fare un'assicurazione per l'affitto se non ti fidi o chiedi un garante-

SisterOfNight dice:

cioè io conduttore dovrei aprire un libretto intestato a me e al proprietario??  

oddio!

tra l'altro, scusa, a firma disgiunta.  Così oggi io conduttore verso la somma, registriamo contratto, domani vado e prelevo tutto..

Fai fare un'assicurazione per l'affitto se non ti fidi o chiedi un garante-

infatti è per questo che voglio metterlo in contratto non posso prelevare se non per morosità e io ho da perdere la proprietà lui no e non credo sia il caso ,assicurazione sull'affitto si può riscuotere solo dopo causa di sfratto e passano anni grazie comunque per la risposta

romero.one dice:

infatti è per questo che voglio metterlo in contratto non posso prelevare se non per morosità e io ho da perdere la proprietà lui no e non credo sia il caso ,assicurazione sull'affitto si può riscuotere solo dopo causa di sfratto e passano anni grazie comunque per la risposta

aggiungo che è un libretto cartaceo che tengo in custodia io lo riconsegno solo  al rilascio regolare dell'immobile

Giovanni1943 dice:

Se lo tieni tu cosa serve la firma disgiunta.

hai ragione sotto l'aspetto pratico non serve ma per un mio scrupolo sapendo che l'ufficio postale comunica al secondo firmatario un eventuale chiusura o prelievo mi sembra giusto dare all'affittuario una garanzia in più visto che si fida a lasciarmelo.ti ringrazio per l'osservazione e approfitto rispondendo a te rinnovando la mia domanda che è; si può scrivere sul contratto di questo libretto cointestato?  spero qualcuno possa rispondere

romero.one dice:

si può scrivere sul contratto di questo libretto cointestato?

Per scrivere, puoi scrivere quello che vuoi nel contratto. Se la controparte accetta...va bene. Il problema è in caso di controversia in tribunale, che valenza giuridica potrebbe avere? È comunque un accordo su scrittura privata...ci vorrebbe un parere avvocatizio.

romero.one dice:

infatti è per questo che voglio metterlo in contratto non posso prelevare se non per morosità e io ho da perdere la proprietà lui no e non credo sia il caso ,assicurazione sull'affitto si può riscuotere solo dopo causa di sfratto e passano anni grazie comunque per la risposta

é follia ugualmente.

Io conduttore apro un libretto cointentestato (e già significa che le somme depositate per legge si presumone al 50% di ciascuno).  La firma è disgiunta. Ma il libretto lo tieni tu.  Io come verifico se tu prelevi o no?

E altra cosa, tu dici (e sicuramente faresti cosi, non metto in dubbio la tua onestà, sia chiaro) che prelevi solo nel caso di morosità. Ma io conduttore non ho il libretto, e non posso verificarlo e soprattutto  nulla ti vieta invece di essere disonesto e prelevare anche per altri motivi.

L'ufficio postale te lo lascia fare, perchè il contratto di locazione non lo vede e soprattutto il contratto di locazione vale tra te e il conduttore ma non per la posta.

 

Solo un conduttore folle accetterebbe una cosa simile.

Ancora una cosa, alla fine del contratto,  le somme a chi vanno? per la posta le somme diventano al 50% di ognuno e quindi tu (o poniamo un tuo erede)  potrai accampare pretese sul 50% della somma.  Naturalmente il conduttore potrebbe fare causa e la vincerebbe ma intanto dovrebbe fare una causa.

 

 

SisterOfNight dice:

é follia ugualmente.

Io conduttore apro un libretto cointentestato (e già significa che le somme depositate per legge si presumone al 50% di ciascuno).  La firma è disgiunta. Ma il libretto lo tieni tu.  Io come verifico se tu prelevi o no?

E altra cosa, tu dici (e sicuramente faresti cosi, non metto in dubbio la tua onestà, sia chiaro) che prelevi solo nel caso di morosità. Ma io conduttore non ho il libretto, e non posso verificarlo e soprattutto  nulla ti vieta invece di essere disonesto e prelevare anche per altri motivi.

L'ufficio postale te lo lascia fare, perchè il contratto di locazione non lo vede e soprattutto il contratto di locazione vale tra te e il conduttore ma non per la posta.

 

Solo un conduttore folle accetterebbe una cosa simile.

Ancora una cosa, alla fine del contratto,  le somme a chi vanno? per la posta le somme diventano al 50% di ognuno e quindi tu (o poniamo un tuo erede)  potrai accampare pretese sul 50% della somma.  Naturalmente il conduttore potrebbe fare causa e la vincerebbe ma intanto dovrebbe fare una causa.

 

 

le domande sono diverse e vado in ordine come specificato la posta comunica all'altro firmatario eventuali movimenti cosi sa in tempi certi e questo è uno scrupolo mio personale nel rispetto dell'altro se devo montare tutta questa scena per derubare 3 mesi di affitto apriti cielo e questo si capisce chiaramente, un altro aspetto importante invece è in caso di decesso di uno facciamo le corna e questo è vero è un rischio da valutare,  e veniamo al terzo quesito l'aspetto legale ed era la domanda principe che mi crea dei dubbi ovviamente mi rivolgerò ad un avvocato ho gia chiesto un appuntamento ma con il covid tutto diventa difficile anche perché vorrei andarci con la persona interessata affinché senta con le proprie orecchie, ma speravo che in questo forum ci fosse qualcuno che ha già fatto cosi ed avere le idee più chiare prima di proporre una cosa che poi si rivela non fattibile, grazie ancora per la cortesia che mi state offrendo 

Prima di spendere soldi per un avvoicato che,leggendo la legge,ti dice no. se il conduttore si fida a lasciarti in mano un libretto cointestato ma sul quale puoi accedere solo tu,tanto vale che luii vada in banva, versa la somma e si fa rilasciare una fidejussione a tuo favore per la suddetta cifra.

Giovanni1943 dice:

Prima di spendere soldi per un avvoicato che,leggendo la legge,ti dice no. se il conduttore si fida a lasciarti in mano un libretto cointestato ma sul quale puoi accedere solo tu,tanto vale che luii vada in banva, versa la somma e si fa rilasciare una fidejussione a tuo favore per la suddetta cifra.

già chiesto alla banca ma hanno chiesto un deposito pari al 25 per cento in più della cifra in garanzia poi ogni anno il 4 % oltre tutte le spese per apertura conto business  pos etc e naturalmente chiudere tutto quello che ha alla posta che premetto è il conto che usa oggi per mantenere l'attività quindi un sacco di soldi spesi per una fidejussione e questo frena il locatore e in più ci vuole un mese solo per averla, certo sarebbe stato semplice ed è la prima mia richiesta ma mi metto anche nei suoi panni però non vorrei fare nulla contro le regole se è legale bene se mi dici già che l'avvocato dice no e sono certo parli con cognizione di causa ,allora trova un altro locale io altri rischi come la prima volta vorrei limitarli se non evitarli. grazie per la risposta

io ho utilizzato la seguente soluzione: ho sostituito il deposito cauzionale di tre mesi, con una caparra confirmatoria di sei mesi, di cui i secondi tre mesi li ho scontati al conduttore, facendo partire il flusso degli affitti tre mesi dopo la data di stipula del contratto, così da non danneggiare il conduttore.

Ho usato la caparra confirmatoria poiché:

non è sottoposta al vincolo dei tre mesi del deposito cauzionale

può subito essere utilizzata nel caso di inadempimento del conduttore

i sei mesi servono a sostenere le spese legali

  

 

ostia dice:

io ho utilizzato la seguente soluzione: ho sostituito il deposito cauzionale di tre mesi, con una caparra confirmatoria di sei mesi, di cui i secondi tre mesi li ho scontati al conduttore, facendo partire il flusso degli affitti tre mesi dopo la data di stipula del contratto, così da non danneggiare il conduttore.

Ho usato la caparra confirmatoria poiché:

non è sottoposta al vincolo dei tre mesi del deposito cauzionale

può subito essere utilizzata nel caso di inadempimento del conduttore

i sei mesi servono a sostenere le spese legali

  

 

buon giorno credo di aver capito che il conduttore ha iniziato a pagare l'affitto dopo tre mesi scalandoli dalla caparra, cosi facendo rimangono  tre mesi al quale puoi attingere se ci fosse una morosità, e ai fini della dichiarazione dei redditi lui come dichiara gli affitti dei primi tre mesi? e a te come vengono calcolati  considerando che l'affitto porta reddito e la cauzione no? interessante la tua soluzione devo approfondirla grazie per la risposta

per quanto riguarda te, nessun effetto negativo:

1) sulla dichiarazione dei redditi: l'importante è specificare sul contratto che il flusso degli affitti partirà tre mesi dopo la data di registrazione del contratto;

2) caparra confirmatoria: avrai sei mesi nella tua piena disponibilità, nel caso il conduttore si comporti in maniera maldestra, che potrai utilizzare per le eventuali spese legali;

per il conduttore: sul bilancio della sua azienda, contabilizzerà quello che vorrà, te non sei interessato, non sei il socio, sei il proprietario dell'immobile.

A parer mio, se il promittente conduttore non capisse che i tre mesi in più di caparra li sconta sull'affitto, lascialo andare: potenziale pericolo !!  

 

ostia dice:

per quanto riguarda te, nessun effetto negativo:

1) sulla dichiarazione dei redditi: l'importante è specificare sul contratto che il flusso degli affitti partirà tre mesi dopo la data di registrazione del contratto;

2) caparra confirmatoria: avrai sei mesi nella tua piena disponibilità, nel caso il conduttore si comporti in maniera maldestra, che potrai utilizzare per le eventuali spese legali;

per il conduttore: sul bilancio della sua azienda, contabilizzerà quello che vorrà, te non sei interessato, non sei il socio, sei il proprietario dell'immobile.

A parer mio, se il promittente conduttore non capisse che i tre mesi in più di caparra li sconta sull'affitto, lascialo andare: potenziale pericolo !!  

 

interessante ma considerando che tre mesi li sconta con la caparra non ti rimane solo un fondo di soli tre mesi per coprire le eventuali spese legali ? e questi tre mesi che sconta come vengono dichiarati sul contratto? se scrivi scalati dall'affitto in pratica non sono tre mesi anticipati di canone? scusa colpa mia che non capisco ma non riesco a trovare la quadra

1) al contrario, per le spese legali, eventuali, avrai tre mesi in più rispetto ai soli tre mesi del deposito cauzionale;

2) sul contratto dovrai scrivere: il pagamento dell'affitto comincerà dal 1° aprile ( invece che dal 1° gennaio );

3) quei secondi tre mesi, servono ad incrementare il tuo " fondo rischi da maldestrità del conduttore ".

 

ostia dice:

1) al contrario, per le spese legali, eventuali, avrai tre mesi in più rispetto ai soli tre mesi del deposito cauzionale;

2) sul contratto dovrai scrivere: il pagamento dell'affitto comincerà dal 1° aprile ( invece che dal 1° gennaio );

3) quei secondi tre mesi, servono ad incrementare il tuo " fondo rischi da maldestrità del conduttore ".

 

ostia dice:

io ho utilizzato la seguente soluzione: ho sostituito il deposito cauzionale di tre mesi, con una caparra confirmatoria di sei mesi, di cui i secondi tre mesi li ho scontati al conduttore, facendo partire il flusso degli affitti tre mesi dopo la data di stipula del contratto, così da non danneggiare il conduttore.

Ho usato la caparra confirmatoria poiché:

non è sottoposta al vincolo dei tre mesi del deposito cauzionale

può subito essere utilizzata nel caso di inadempimento del conduttore

i sei mesi servono a sostenere le spese legali

  

 

aiutami a capire ,eventualmente devo far pagare o no il canone dal 1 gennaio? se non lo paga perdo comunque quei tre mesi se lo paga come lo giustifico contrattualmente?  abbi pazienza scusami ma devo avere le idee chiare

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