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Contratti di manutenzione obbligatori per un nuovo condominio

Buongiorno a tutti,

spero di scrivere nella sezione corretta.

Avrei un quesito. Prima però spiego brevemente la situazione del palazzo.

Palazzina di 30 appartamenti, terminata di costruire nel 2013 (anno in cui si sono effettuati i primi rogiti), dotata di: impianti con pannelli solari per la produzione di acqua calda (uno per ogni singolo appartamento), e due pannelli per l'energia elettrica condominiale posizionati sul tetto.

A costituzione del condominio e nomina dell'amministratore (effettuata dal costruttore) sono stati stipulati dei contratti di manutenzione annuali con alcune ditte, nello specifico:

- contratto di manutenzione elettrica (mansioni: controllo impianto illuminazione, pulizia schemi, controllo funzionamento plafoniere di emergenza garage, pulizia e controllo fotocellule cancello automatico)

- contratto di assistenza ascensori

- assicurazione stabile

- contratto di manutenzione pannelli solari e fotovoltaici (pulizia pannelli, controllo liquido ecc)

 

Dopo un anno di spese folli vorremmo ridurre tali costi ed eliminare alcune manutenzioni e spese non necessarie.

 

Quali sono le spese obbligatorie per il condominio alle quali non possiamo rinunciare per legge?

-Contratto con ditta ascensori

-Assicurazione

-Ricarica estintori

Che altro?

Vi ringrazio in anticipo per le risposte

sulla carta, non esiste un obbligo di manutenzione. La manutenzione viene svolta per garantire la sicurezza degli impianti condominiali. Tra gli esempi fatti, non vi conviene eliminarne alcuno poiché vi trovereste in difficoltà. Ad esempio, si blocca l'ascensore, si guasta, si deve sostituire qualcosa, lo si deve adeguare a norme particolari di sicurezza.. che fate?

allo stesso modo, l'assicurazione dell'edificio non è obbligatoria ma se si verifica un sinistro, sarete tutti chiamati a risponderne.

Idem per gli estintori per i quali c'è l'obbligo della manutenzione periodica.

A maggior ragione per gli impianti tecnologici installati sul tetto.

Morale.. fate un'indagine su cosa offre il mercato in tema di assistenza, comparate le proposte economiche ed eventualmente scegliete manutentori diversi.

 

P.s. la nomina dell'amministratore deve essere fatta dai condòmini e non dal costruttore. Il vostro "amministratore" è un semplice mandatario del costruttore.

ok ti ringrazio molto.

per quel che riguarda l'amministratore stiamo cercando di cambiarlo, ma pare debba stare almeno due anni con la riforma.

ok ti ringrazio molto.

per quel che riguarda l'amministratore stiamo cercando di cambiarlo, ma pare debba stare almeno due anni con la riforma.

ti pare male visto che l'incarico dell'amministratore dura un anno e non due .

per quanto riguarda l'ascensore c'e' obbligo di contratto di manutenzione e obbligo di contratto con ente notificato per le verifiche biennali .

per quanto riguarda l'ascensore c'e' obbligo di contratto di manutenzione e obbligo di contratto con ente notificato per le verifiche biennali .

esatto così come vi è l'obbligo della manutenzione dell'impianto antincendio (non sono solo gli estintori)

Se volete effettuare dei "tagli" sulle manutenzioni fatele in modo oculato

...

 

Dopo un anno di spese folli vorremmo ridurre tali costi ed eliminare alcune manutenzioni e spese non necessarie.

 

Quali sono le spese obbligatorie per il condominio alle quali non possiamo rinunciare per legge?

 

-Assicurazione

 

Che altro?

Vi ringrazio in anticipo per le risposte

 

Concordando con quanto già espresso da altri...direi che l'unica cosa legalmente "eliminabile" sia la polizza e l' eventuale pulizia/manutenzione dei pannelli solari.

 

Ma il risparmio "pro-capite" dovrebbe limitarsi massimo ad un paio di biglietti da 100 Euro...se questo abbatte le "spese folli"...dobbiamo metterci d' accordo sul significato del termine.

 

Decisamente il gioco non vale la candela.

Vi ringrazio per le risposte..

Per la cronaca, non so cosa siete abituati voi ma per spese folli intendo 100 euro al mese per un appartamento al terzo piano di 80 mq massimo. Per non avere un portiere e nient'altro. Pezzettino di giardino condominiale da 3 mq... insomma tutti cmq si lamentano delle spese che sosteniamo per i pochi servizi che abbiamo.

 

Il primo passo sicuramente sarà eliminare l'amministratrice

Scusami ma se affermi che l'edificio ha 30 appartamenti, suppongo ci siano più proprietari e che questi siano in numero superiore a 8.

In tal caso, l'amministratore è obbligatorio. Forse potreste risparmiare qualcosa se un nuovo amministratore chiedesse un compenso inferiore ma non credo che pochi euro, eventualmente, possano incidere granché..

Scusa hai ragione, intendevo dire di cambiarla in quanto non nominata da noi ma dal costruttore. Quindi avere qualcuno di fiducia con cui provare a ridurre le spese.

Vi ringrazio per le risposte..

Per la cronaca, non so cosa siete abituati voi ma per spese folli intendo 100 euro al mese per un appartamento al terzo piano di 80 mq massimo. Per non avere un portiere e nient'altro. Pezzettino di giardino condominiale da 3 mq... insomma tutti cmq si lamentano delle spese che sosteniamo per i pochi servizi che abbiamo.

 

Il primo passo sicuramente sarà eliminare l'amministratrice

 

100 Euro mensili pssono essere pochissimi, pochi o ...troppi.

 

Hai descritto solo parzialamente la situazione...e non è chiaro cosa sia inlcuso olte a:

 

-Amministratore di Condominio

-Manutenzione Fotovoltaico e solare termico

-Manutenzione e gestione Ascensore (cifra presumo non da poco)

-Manutenzione impianti elettrici comuni

-Polizza Condominiale Globale Fabbricati

-Energia Elettrica impianti comuni

 

Non menzionate ma presumo esistenti:

-Pulizia scale ed ascensore ed eventuali parti comune esterne

 

Non dici nulla a riguardo di:

-Riscaldamento Autonomo o centralizzato

-Acquedotto

-Fognature+Rifiuti

-altro??

 

Diciamo che se il riscaldamento fosse incluso...i 100 Euro al mese sono l' affare del secolo.

Scusami ma se affermi che l'edificio ha 30 appartamenti, suppongo ci siano più proprietari e che questi siano in numero superiore a 8.

In tal caso, l'amministratore è obbligatorio. Forse potreste risparmiare qualcosa se un nuovo amministratore chiedesse un compenso inferiore ma non credo che pochi euro, eventualmente, possano incidere granché..

 

In realtà non sarebbe obbligatorio salvo almeno uno di loro ne faccia richiesta...ma è impensabile che 30 persone siano in grado di autogestirsi.

Stasticamente diventa dura...e mi torna alla mente la frase di un immobiliarista:

-l' unica società di persone/capitali in cui non ci sono problemi...è quella dove c'è un socio unico.

 

A quanto pare non gli è stato sufficente dall' evitargli la decisione di buttarsi da un ponte.

Ma siamo sicuri che oltre alla clausola vessatoria della nomina dell'amministratore non vi sia anche la "perenne" clausola che "alle spese condominiali non partecipa il costruttore per quegli appartamenti che non siano stati venduti"? E' facile che solo meno della metà degli appartamenti siano stati venduti e quindi gli stessi pagano "forse" tutte le spese, è una supposizione ma ho constatato che questo "andazzo" è abbastanza diffuso

I servizi che abbiamo e che paghiamo sono:

-Amministratore di Condominio 2700 + inps iva ritenute ecc

-Manutenzione Fotovoltaico e solare termico importo non ricordo

-Manutenzione e gestione Ascensore (1600 + iva annue)

-Manutenzione impianti elettrici comuni (600+iva annue)

-Polizza Condominiale Globale Fabbricati (1700 circa)

-Energia Elettrica impianti comuni taaaanta!!!

 

-Pulizia scale ed ascensore ed eventuali parti comune esterne (non ricordo precisamente ma dovrebbero essere circa 400 mese)

- Riscaldamento Autonomo quindi non paghiamo niente

 

Non abbiamo altre spese. quindi diciamo che a noi pare un po' eccessiva la somma.

 

Mentre per quel che riguarda l'invenduto del costruttore in effetti credo che lui paghi per i millesimi di un solo appartamento, mentre per gli altri invenduti (circa 4-5) non risultano voci nel consuntivo. Però ho controllato nel rogito e pare non ci sia scritto che il costruttore è esonerato dal pagare i millesimi per l'invenduto. C'è un articolo del codice civile se non erro che dice, che qualora nel rogito non sia riportato nulla, il costruttore deve contribuire per i millesimi di proprietà. E' corretto quanto affermo oppure è esonerato dal pagamento?

l'esonero deve essere previsto in un regolamento contrattuale ovvero nei rogiti. Se non c'è nulla, paga come tutti gli altri condomini. Qualora ci fosse, invece, una clausola del genere questa, dopo due anni dal primo venduto, diventerebbe vessatoria.

I servizi che abbiamo e che paghiamo sono:

-Amministratore di Condominio 2700 + inps iva ritenute ecc

-Manutenzione Fotovoltaico e solare termico importo non ricordo

-Manutenzione e gestione Ascensore (1600 + iva annue)

-Manutenzione impianti elettrici comuni (600+iva annue)

-Polizza Condominiale Globale Fabbricati (1700 circa)

-Energia Elettrica impianti comuni taaaanta!!!

 

-Pulizia scale ed ascensore ed eventuali parti comune esterne (non ricordo precisamente ma dovrebbero essere circa 400 mese)

- Riscaldamento Autonomo quindi non paghiamo niente

 

Non abbiamo altre spese. quindi diciamo che a noi pare un po' eccessiva la somma.

 

Mentre per quel che riguarda l'invenduto del costruttore in effetti credo che lui paghi per i millesimi di un solo appartamento, mentre per gli altri invenduti (circa 4-5) non risultano voci nel consuntivo. Però ho controllato nel rogito e pare non ci sia scritto che il costruttore è esonerato dal pagare i millesimi per l'invenduto. C'è un articolo del codice civile se non erro che dice, che qualora nel rogito non sia riportato nulla, il costruttore deve contribuire per i millesimi di proprietà. E' corretto quanto affermo oppure è esonerato dal pagamento?

Direi che qualcuno dovrebbe tornare a scuola per imparare a fare i calcoli.

 

Elenchi spese che pur arrottondate per eccesso (esagerato) si arriva a 10.000 Euro totali (escluso energia elettrica).

 

10.000/30 = 333,33...e 333,33/12= 27,77 valore medio mensile pro capite contando 30 proprietari di identico valore millesimale.

 

Direi che mancano all' appello più di 70 euro/mese...significa che ci devono essere altre spese per più di 26.000 (ventiseimila) Euro anno complessive.

 

A spanne direi sottodimensionato (economico) il valore della polizza...e forse un filo care le spese di pulizia...ma bisognerebbe capire il livello di servizio offerto.

Ho controllato nel regolamento di condominio e nel rogito e non vi è alcun esonero (mi sembra, mi riprometto di rileggere con più attenzione).

Quindi il costruttore se è ancora proprietario di 5 immobili più vari box auto e posti auto deve comunque pagare le spese condominiali come tutti gli altri condomini? Per tutte le spese sostenute dal condominio giusto?

C'è un articolo che sancisce questo a cui posso far riferimento così da poter prontamente rispondere?

Perchè l'amministratrice ci ha detto che l'invenduto paga solamente le spese generali, quindi senza considerare pulizie, ascensore, illuminazione e nemmeno le spese personali.

Chiedi all'amministratrice dove stà scritto che il costruttore, se non esonerato da una clausola inserita nel regolamento contrattuale o nei rogiti, non deve partecipare alle spese essendo, di fatto, egli condòmino. E visto che ci sei, chiedile pure la norma che esonera gli appartamenti invenduti...

Poi ce lo fai sapere...

Art. 1123.

Ripartizione delle spese.

 

Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.

 

Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne.

 

Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condòmini che ne trae utilità.

 

 

 

"sono sostenute dai condomini " compreso il costruttore (visto che come affermi non c'e' "diversa convenzione" ovvero nessuna esenzione alle spese da parte del costruttore )

Mentre per quel che riguarda l'invenduto del costruttore in effetti credo che lui paghi per i millesimi di un solo appartamento, mentre per gli altri invenduti (circa 4-5) non risultano voci nel consuntivo. Però ho controllato nel rogito e pare non ci sia scritto che il costruttore è esonerato dal pagare i millesimi per l'invenduto. C'è un articolo del codice civile se non erro che dice, che qualora nel rogito non sia riportato nulla, il costruttore deve contribuire per i millesimi di proprietà. E' corretto quanto affermo oppure è esonerato dal pagamento?

Beh... per diminuire "le ingenti spese folli".. intimate all'amministratore (o a quello esistente o a quello che vorrete nominare) di far partecipare al pagamento delle "ingenti spese folli" ANCHE IL COSTRUTTORE !!!

Se nel rogito (come tu affermi) e se non è scritto neanche nel regolamento di Condominio approvato e depositato, che "...il costruttore è esonerato dal pagamento delle spese condominiali fino a che non avrà venduto tutti gli appartamenti" il costruttore stesso dovrà partecipare alle spese. Ovviamente, come penso, avrà messo l'Amministratore di sua fiducia proprio per non partecipare alle spese. A questo punto dovreste capire bene come procedere... Se ti rileggi i vari post saprai bene verso quale decisione dovrai/dovrete andare...

Salve, il costruttore non è esonerato dal pagamento del condominio per gli appartamenti invenduti, tranne nel caso in cui questo sia previsto nel regolamento condominiale. Quindi prima cosa verificare il regolamento condominiale cosa dice in merito. Se il regolamento di condominio è di tipo contrattuale, e quindi redatto dal costruttore dove essere stato allegato alla prima vendita e a tutte le successive

e quindi accettato nel momento dell'acquisto dell'immobile. Comunque sui temi esposti dovrebbe rispondervi il vostro amministratore. se non lo avete nominato in assemblea allora in pratica non è l'amministratore. quindi convocate una assemblea ad hoc con all'ordine del giorno nomina amministratore. Ma prima.....controllate bene il tutto. Quindi regolamento per le spese e assemblea dove risulta la nomina(se è stata fatta). Un saluto

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