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leviathan

Conto corrente condominiale quasi in rosso: i condomini non pagano. L'amministratore deve anticipare ?

Sono venuto a sepere che una lussuosissima palazzina con tanto di affreschi, piena di Marchesi, Avvocati, Notai, sono in realtà col conto quasi in rosso perchè non pagano ed il loro amministratore non ha fatto mai (perchè conoscente) solleciti e decreti ingiuntivi, anticipando lui STESSO le spese necessarie. Tuttavia ora vorrebbe passare il condominio a mio amico giovane amministratore, perchè va in pensione, ma questo non può permettersi di anticipare somme di 5000 € di assicurazione stabile. Il conto ha ormai solo gli euro di "sopravvivenza".

La domanda è la seguente: in tali casi se lo stabile rimane scoperto da assicurazione generale perche questi non pagano o pagano nei tempi previsti dal Decreto Ingiuntivo, nel periodo di "scoperto sia dell'assicurazione che del conto corrente chi ne risponde. Deve necessariamente provvedere "DI TASCA SUA" L'AMMINISTRATORE ENTRANTE ? Se si allora non conviene nemmeno lontanamente fare questo mestiere per tali condomini. Oppure può chiedere i danni all'amministratore uscente se lo vuole prendere? Questo tuttavia potrebbe essere un problema in questo periodo di crisi...

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L'amministratore non è obbligato da nessuna legge ad anticipare di tasca sua i pagamenti per il condominio da lui amministrato, o fa i D.I. oppure una assemblea per rimpinguare la cassa mancante, male che vada rassegnerà le dimissioni lasciando il condominio in balia dei creditori con un amministratore nominato dal Giudice.

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se non prende detto condominio e' tutto di guadagnato . 🙂

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Gia gia già :thumbup: :thumbup: :thumbup:

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stai scherzando spero!

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L'amministratore non dovrebbe anticipare mai, ma convocare l'assemblea e richiedere il pagamento delle somme.

L'amministratore uscente dovrebbe presentare il bilancio consuntivo della sua gestione, mettendo in evidenza il debito dei condomini al fine che il nuovo amministratore possa richiedere il suo incasso.

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Di amministratori falliti ne ho visti tanti.

 

Ad ogni modo succede che un personaggio decida di coprire le spese, perché troppo pigro per convocare l'assemblea annuale.

 

Un amministratore ha una certa responsabilità da "buon padre di famiglia", quindi se vi dovessero essere dei danni da omissioni ne risponderebbe lui.

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L'incarico è per amministrare non per finanziare. Se l'amministratore "anticipa" di tasca sua o è Babbo Natale o lo fa per altre,non chiare,ragioni. Un buon amministratore non esita a sollecitare i condomini morosi.Se questi non pagano prima del D.I., richiede un provvisorio supplemento ai condomini in regola. Se anche questi non "anticipano" sospende i servizi (luce ,ascensore,pulizie ecc).

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Grazie amici del forum:

 

dunque è come pensavo, anche se l'amministratore uscente spergiura che "non si possono togliere alcuni servizi", e vanno anticipati come assicurazione, Enel ascensore... Addirittura alcune volte ha anticipato il gasolio per dei condomini col riscaldamento centralizzato (svariate migliaia di euro !!). Lokken ha centrato il bersaglio. Infatti quello uscente, moglie e marito di uno studio esistente da decenni, si sono "sfiniti", e chiudono molto malconci sia in euro che come psiche.

 

cmq Lokken potresti specificare meglio il "...da omissioni" ? Omissioni di non aver coperto l'assicurazione stabile anche di tasca sua o di non aver fatto solleciti e quindi eventuali D.I. ? Io ritengo la seconda ipotesi, puoi confermarla visto che sei Avvocato ? Grazie di nuovo

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Prendere un condominio così rischia di essere più una rogna che un guadagno. Specie se i condomini sono benestanti non si preoccuperanno affatto di maggiori oneri derivanti da spese legali, more, interessi, ecc. Questi tipi di persone di solito danno importanza alle questioni "di principio" . Al papabile futuro amministratore (prima di accettare l'incarico) conviene partecipare ad una assemblea e capire ... l'aria che tira, e perchè. Anche la via dei decreti ingiuntivi non è semplicissima: a volte l'avvocato, sapendo quanto va per le lunghe vuole un anticipo = tanti anticipi quanti D.I.: che fa l'amministratore, anticipa lui?

Per quanto riguarda la prima domanda: nessun amministratore è tenuto ad anticipare un solo euro! Auguri!

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La situazione è semplice:

 

L'amministratore di per se ha delle responsabilità "estese" cioè non sta lì a pettinare le bambole, ci sono responsabilità civili e panali:

 

(non ti farò centinaia di esempi , cerca di seguire il discorso:)

 

Caso 1: l'amministratore di "sua iniziativa" lascia che un moroso arrivi alla prescrizione del credito (5 anni). L'assemblea ha anche deliberato di fare il decreto ingiuntivo, ma l'amministratore ha fatto orecchie da mercante.

In questo caso, a seguito di una causa, l'amministratore pagherebbe di tasca sua il danno fatto. Il tutto a fine giudizio, cioè in un periodo molto lungo.

 

Caso 2: l'amministratore non fa la riunione, "per anni", il che determina che alcuni condomini, di minoranza, decidano di sospendere i pagamenti fino a che non si farà l'assemblea con il relativo riparto delle spese.

Che farà l'amministratore?

Se non copre le spese, l'eventuale distacco di utenze "pagate" vedi ascensore, reparto idrico, riscaldamento, sarà imputato ad una sua mancanza "grave" oltre alla eventuale rimozione, si parla di veri e propri danni che potrebbero essere quantificati in tribunale, oltre alle more che non saranno a carico del condominio bensì a carico dell'amministratore.

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La situazione è semplice:

 

L'amministratore di per se ha delle responsabilità "estese" cioè non sta lì a pettinare le bambole, ci sono responsabilità civili e panali:

 

Lokken, non riesco ad immaginare che un amministratore arrivi a questi livelli di trascuratezza, che, nei casi da te citati, sono vero e proprio autolesionismo. Sarà che nel mio condominio non ci sono situazioni così pesanti, ma nel mio precedente post mi riferivo a casi di ritardi di solo qualche mese, e certo per cifre irrisorie rispetto a quelle del caso in oggetto. Nulla da eccepire nei casi che hai citato, qui di corsa bisogna muoversi!

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E' CHIARO Lokken. Tuttavia ho un cavillo: se nonostante faccia " il buon padre di famiglia" ovvero convochi le assemblee, invii i solleciti e se i morosi non rispondono, i D.I, nel frattempo che i decreti vadano a compimento, se i morosi non pagano fino all'ultimo secondo dell'ingiunzione nel frattempo ENEL, Assicurazione, riscaldamento, staccano i servizi e coperture assicurative, l'amministrazione che più deve fare? che responsabilità ha ? L'eventuale assicurazione personale prevista anche dalla nuova normativa coprirebbe l'amministrazione ?🤔

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Guarda "mi cimento", che non è così raro. Non e' necessario che tanti non paghino; è sufficientre che due o tre detentori di grandi unità immobiliari ovvero elevati millesimi non paghino per porre in ginocchio un condominio.

 

un stabile di 1000 m/m con due fondi che hanno da soli 696 m/m in totale è un esempio

Avere 1000 condomini con 1 m/m che non pagano o uno che da solo tiene 900 m/m il risultato non cambia.

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Mi sembra che in questa discussione si sia un po' usciti fuori dalla tangente. La domanda iniziale, contenuta nel titolo, era sapere se l'amministratore deve anticipare, la risposta più adeguata è già stata fornita in maniera anche simpatica da gigio258: l'amministratore non può anticipare perché avrebbe bisogno di una specifica approvazione dell'assemblea, diversamente rischia di rimanere come l'aretino Pietro, con una mano davanti e l'altra dietro, quanto da lui eventualmente richiesto non gli sarà riconosciuto neanche in sede giudiziale (esistono già delle sentenze in tal senso), da ciò deriva che se egli avrà fatto quanto dovuto per la sua carica non è detto che gli sia attribuita responsabilità per la futura mancanza di luce o altro servizio condominiale (se non ci sono i fondi non si possono pagare le bollette), diverso il caso in cui fossero necessari lavori straordinari urgenti che potrebbero provocare danni a persone e cose, soprattutto se tali incidenti avvenissero veramente con conseguenze gravi (ferimenti o peggio ancora decessi), l'assicurazione potrebbe far fronte alla parte monetaria ma per le responsabilità penali potrebbe passare brutti momenti, ragion per cui meglio sarebbe se si dimettesse in tempo

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Caro Alfonso, nessuno può vietare ad un amministratore di anticipare con SOLDI SUOI le spese.

 

Diverso è se non vuole (e non è obbligato) e/o non può (perchè non è una banca..e non è obbligato.)

 

Allora entriamo nel caso penale. Se come dici lavori straordinari urgenti per cause di immente pericolo, e l'amministratore non ha i fondi perchè grosso incidentale non previsto, o perchè previsto ma i condomini non pagano o non pagano in tempo nonostante le procedure previste eseguite (assemblee straordinarie, D.I, ecc), a mio parere (perchè appunto siamo a dare pareri e non mi sembra verità assodate) il medesimo ha solo due vie ?

Quella di fare i lavori di messa in sicurezza e ritardare poi i pagamenti alla ditta, o fare in modo che la ditta stessa esegua i DI al condominio, o quella di dimettersi e scappare in tempo ? Come fa uno ad essere penalmente responsabile se nonostante abbia messo in opera tutte le procedure previste a suo carico dalla stessa legge ?

Sarebbe come un'auto che un'officina autorizzata certifica che la stessa ha superato la revisione e poi il guidatore alla prima curva va a diritto per freni difettosi e investe in pieno un passante. La colpa è sua ma state scherzando ??? E' chiaro che si finisce in tribunale ma il dolo è dell'officina !

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E' ovvio che nessuno può vietare all'amministratore di buttare al vento i suoi soldi, dico solo che, se vuole tentare (il condizionale è d'obbligo in questi casi) di recuperarli tra qualche anno (o nel migliore dei casi mese) DEVE, E' OBBLIGATO per legge chiedere il consenso ai condomini, altrimenti gli potrebbero rispondere che non glieli restituiranno perché nessuno glieli ha chiesti, ci potrebbe anche essere il caso che egli non li abbia nemmeno questi soldi e quindi non si porrebbe il problema, oppure che decida di sua sponte (questo è per esempio il mio caso) di non anticipare nulla. Per quanto riguarda il penale è evidente che la colpa non è sua, nel caso di messa in sicurezza mancata a causa di mancanza di fondi, ma in prima battuta e come "atto dovuto" i magistrati di turno si rivolgeranno a lui che possibilmente riuscirà, se ha fatto bene il suo dovere, a dimostrare la sua innocenza, ciò non toglie che i brutti momenti e pensieri se li risparmi, l'amministratore

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Finisco rispondendoti brevemente:

 

Quando si sta in un condominio l'amministratore deve essere un organo esecutivo diligente.

Tranne se predisposto diversamente dal regolamento di condominio, l'amministratore deve esigere i pagamenti entro e non oltre il primo mese dall'approvazione bilanci.

Se compie questa formalità senza invio di INUTILI lettere di messa in mora, in 6 mesi dovrebbe ottenere i soldi o con le buone o con le cattive.

Il tuo esempio è proprio a limite, perchè di solito si chiede all'assemblea un fondo per la copertura delle spese dei morosi.

 

Ammesso che questo conto sia follemente spropositato, lo avevo detto in un altro post, l'amministratore deve cercare un legale competente che per primo chieda i distacchi parziali e poi faccia da tramite tra le ditte di distribuzione, servizi, ecc..

Se non fa questo passaggio, lui non ha svolto tutti i sistemi legali per ovviare al problema e in caso di mancanze potrebbero rifarsi su di lui.

Quando ci sono proprietà all'asta (ammesso che l'asta vada a buon fine) chiariamo questo principio, mettere la casa all'asta ha un Costo e spesso le aste vanno persino deserte.

In questo caso sarà l'avvocato, sperando che sia competente quanto me, a mettere d'accordo i vari fornitori, ora non ti dico come si fa ... LOL ...

Ad ogni modo il fornitore non ha interesse a sospendere un servizio che gli frutta denaro, quando è possibile si accorda.

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