#1 Inviato 9 Aprile, 2016 Buongiorno, quesito spinoso, spero risolvibile, che ho da porvi: acquisto casa nel luglio 2015, ristrutturo e mi installo nel dicembre 2015. piccolo passo indietro, inquilina precedente poco collaborativa, ed in mora con spese condominiali che sono state interamente sanate dall'erede. chiude tutte le pendenze conosciute. A gennaio l'inquilino di sotto mi ferma perle scale e mi comunica che arriveranno degli affituari nuovi e che devo rimettere a posto il balcone della facciata principale, poichè la precedente inquilina non ha mai rimesso a posto il pavimento che creava infiltrazioni, neanche dietro lettere raccomandate con in copia l'amminstratore (non ho ancora copia di queste ultime). Su domanda del perchè non sollecitò la questione nel lasso di tempo in cui l'appartamento fù di proprietà dell'erede, risponde poichè impegnato e preso da probemi gravi di lavoro Prontamente rifaccio il pavimento del balcone, con guaina isolante. comunico la messa a posto del pavimento, e considera chiusa la questione. Non soddisfatto mi chiede di rimettere a posto anche il suo soffitto (la parte sottostante del mio balcone) perchè il danno è stato causato dalle infiltrazioni (vecchie di anni...) di cui io però non sono la responsabile, non fu la mia negligenza a cagionare il danno che vuole che sia riparato. mediamo sulla divisione delle spese, gli dico che pago il rifacimento dell'intonaco, per quanto sottolineo non sia mia responsabilità, e lui paga la tinteggiatura e la rimessa a posto degli angoli. si pone il problema dei frontalini, qualora dovessero cedere, chi li paga? gli consiglio di chiedere l'intervento dell'amministratore poichè considera il frontalino parte comune e spetta all'amministratore intervenire. l'amministratore interpellato nega che fa parte di cosa comune al condominio, poichè secondo lui e alla recente giurisprudenza appartiene a me. quale versione è corretta? posso io pagare danno cagionato da terzi? devo adire per vie legali e far valere la responsabilità oggettiva del danno, richiamando in causa chi mi ha venduto casa? o se fosse così deve farlo lui poichè lui è il danneggiato che chiede la riparazione del danno cagionatogli? c'è una soluzione di mediazione senza però che sia io a pagare per tutti? vi allego anche foto del balcone icriminato, per capire la valenza estetica del frontalino e se può essere considerato parte condominiale o meno. (chi stabilisce la valenza estetica di un frontalino piuttosto che di un altro?) da notare nella foto che tempo addietro rifecero i balconi e il balcone incriminato allora non fu toccato per i contenziosi con la precedente inquilina. grazie in anticipo per le risposte e le soluzioni. barbara
#2 Inviato 9 Aprile, 2016 Il balcone che si vede nella foto è di tipo aggettante, e fatto salvo titolo diverso è di proprietà intera di chi lo calpesta, anche il sottobalcone che tu chiami soffitto del proprietario del piano di sotto, da quanto si vede nella foto il frontalino non presenta nessun fregio ne stucchi de elementi decorativi che fanno supporre la proprietà condominiale, per cui la manutenzione tocca al proprietario del balcone, lo stabilisce la Cassazione con sentenza; Con la sentenza numero 14576 del 30 luglio 2004 , la Corte di Cassazione ha preso in esame la ripartizione delle spese dovute per quanto riguarda i balconi aggettanti affermando che essi costituiscono un "prolungamento" della corrispondente unità immobiliare e, quindi, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa; soltanto i rivestimenti ed elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore, quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole, si debbono considerare beni comuni a tutti. Con la conseguenza che anche nei rapporti con il proprietario di analogo manufatto che sia posto al piano sottostante sulla stessa verticale,nell’ipotesi di strutture completamente aggettanti - in cui si può riconoscere alla soletta del balcone funzione di copertura rispetto al balcone sottostante e, trattandosi di sostegno, non indispensabile per l'esistenza dei piani sovrastanti - non si può parlare di elemento a servizio di entrambi gli immobili posti su piani sovrastanti, nè quindi di presunzione di proprietà comune del balcone aggettante riferita ai proprietari dei singoli piani. (Cassazione civile, sez. II, 30 luglio 2004, n. 14576) Per quanto riguarda l'eventuale rivalsa con il precedente proprietario, devi sapere che quando hai acquistato lo hai preso allo stato di fatto cioè come era, se ti accorgevi che necessitava manutenzione potevi chiedere uno sconto per il lavoro da effettuare, ora è tardi.
#3 Inviato 9 Aprile, 2016 grazie della risposta. ma che vuol dire che se un balcome ha gli stucchi ha una valenza estetica e se non li ha no? mi sembra una generalizzazione eccessiva... per me questa cosa è un vizio occulto nell'acquisto di un bene, ed è disciplinato dal CC. per me i frontalini sono estetica del palazzo, altrimenti se non lo sono me li faccio grigi e non bianchi, o li lascio sporchi per anni e deterioro l'estetica della facciata principale...così per me non è estetico. se io rimetto a posto ciò che non va (eventuali distacchi di intonaco etc...) poi però nessuno mi obbliga a tinteggiare poichè non rientra in un discorso estetico, se nessuno paga se non io. mentre per me lo è. troppo sbrigativa come soluzione. cito il da Il sole 24 ore: I balconi aggettanti e le relative solette rientrano nella proprietà esclusiva dei titolari degli appartamenti cui accedono, conseguentemente le spese di riparazione gravano solo sugli stessi. Soggetti a un regime diverso, invece, sono tutti gli elementi decorativi del balcone. Ed invero i cementi decorativi dei frontali e dei parapetti, nonché le viti di ottone e i piombi ai pilastri della balaustra, le aggiunte sovrapposte con malta cementizia dei balconi, in virtù della funzione di tipo estetico che essi svolgono rispetto all’intero edificio, del quale accrescono il pregio architettonico, sono considerati parti comuni ai sensi dell’art. 1117 del cod. civ. La spesa per la loro riparazione o ricostruzione ricade su tutti i condomini, proporzionalmente al valore della proprietà di ciascuno. I frontalini dei balconi e la parte inferiore degli stessi, anche per il solo fatto di essere costruiti con caratteristiche uniformi, hanno una funzione ben precisa nell'estetica e nel decoro architettonico di un edificio, che può essere esclusa solo in presenza di una precisa prova contraria, da cui risulti che trattasi di un fabbricato privo di qualsiasi uniformità architettonica, o che trovasi in uno stato di scadimento estetico tale da rendere irrilevante l'arbitrarietà costruttiva o di manutenzione dei singoli particolari. ecco cosa intendo. grazie comunque della risposta. Barbara
#4 Inviato 9 Aprile, 2016 ciao il parere del giornalista è un suo parere che non è condivisibile nel caso specifico. Per essere a carico delle parte comuni, i frontalini dovrebbero avere dei fregi o caratteristiche tali da dare pregio all'intero fabbricato, cosa che la foto non evidenzia. Tullio ti ha risposto correttamente ed esaustivamente. Il condomino sottostante non ha nessun diritto di importi un intervento sulla parte inferiore, ma solo l'amministratore potrebbe invitarti ( non obbligarti per quanto la foto evidenzia) a curare maggiormente il decoro di tale parte.
#5 Inviato 9 Aprile, 2016 ciaoil parere del giornalista è un suo parere che non è condivisibile nel caso specifico. Per essere a carico delle parte comuni, i frontalini dovrebbero avere dei fregi o caratteristiche tali da dare pregio all'intero fabbricato, cosa che la foto non evidenzia. Tullio ti ha risposto correttamente ed esaustivamente. Il condomino sottostante non ha nessun diritto di importi un intervento sulla parte inferiore, ma solo l'amministratore potrebbe invitarti ( non obbligarti per quanto la foto evidenzia) a curare maggiormente il decoro di tale parte. camillo farronato
#6 Inviato 9 Aprile, 2016 camillo farronato Camillo Farronato è un amministratore di condomini...ed in questo forum ha all'attivo 4628 messaggi... Credo...che nemmeno in giornalista da te citato abbia mai scritto in tutta la sua carriera 2300 messaggi/commenti.... Se uno ti da una risposta e ti cita la fonte autorevole (Cassazione) e ti dice che lo fa di mestiere avere a che fare con questioni condominiali...... dovresti fidarti.
#7 Inviato 10 Aprile, 2016 Camillo Farronato è un amministratore di condomini...ed in questo forum ha all'attivo 4628 messaggi...Credo...che nemmeno in giornalista da te citato abbia mai scritto in tutta la sua carriera 2300 messaggi/commenti.... Se uno ti da una risposta e ti cita la fonte autorevole (Cassazione) e ti dice che lo fa di mestiere avere a che fare con questioni condominiali...... dovresti fidarti. Haoren, non ho assolutamente commentato negativamente quanto scritto da Camillo, se ti sei accorto, c'è qualcosa che non va nella risposta perchè cita solo quanto scritto da camillo, e il mio messaggio non appare non so per quale motivo. io sto cercando di capire, anche con l'aiuto di questo forum cosa è meglio fare. se voi siete avvezzi a questo tipo di messaggistica io sto "praticando" adesso i suoi strumenti.
#8 Inviato 10 Aprile, 2016 ciaoil parere del giornalista è un suo parere che non è condivisibile nel caso specifico. Per essere a carico delle parte comuni, i frontalini dovrebbero avere dei fregi o caratteristiche tali da dare pregio all'intero fabbricato, cosa che la foto non evidenzia. Tullio ti ha risposto correttamente ed esaustivamente. Il condomino sottostante non ha nessun diritto di importi un intervento sulla parte inferiore, ma solo l'amministratore potrebbe invitarti ( non obbligarti per quanto la foto evidenzia) a curare maggiormente il decoro di tale parte. camillo, riprovo a risponderti. grazie dell'informazione che nè il condomino nè l'amministratore possono impormi di intervenire. possono chiaramente farlo se la parte di sotto cede e potrebbe essere a rischio di terzi, corretto? se io mettessi in sicurezza il balcone, loro poi non possono esigere null'altro? ma possibile che la situazione così come è, che sicuramente non è bella a vederla dall'esterno non può essere annoverata, neanche parzialmente da una questione estetica? estetico perchè deve essere considerato solo qualcosa di stucco/ornamento particolare etc etc...se l'estetica non prevede artifici particolari sempre estetica può essere considerata ....è la visione nel suo complesso che io valuto come estetica generale... a questo punto, visto che la parte sotto del balcone è mia io potrei fargli togliere le tende che hanno crepato i punti dove sono attaccati facendo cadere l'angolo del balcone stesso, o no? grazie del supporto. camillo, per inciso, la ripresa del post precedente era annessa ad una risposta che però poi è sparita, per nessn altro motivo che invece ha ravvisato Hoeren. ci tengo a chiarire.
#9 Inviato 10 Aprile, 2016 Haoren,non ho assolutamente commentato negativamente quanto scritto da Camillo Io ti avevo fornito una risposta esauriente a norma giuridica, se tu che non vuoi ammettere che il balcone aggettate sfornito di elementi decorativi è di proprietà esclusiva di chi lo calpesta compreso frontalino e sottobalcone, lo avevi ben dimostrato nel post #3, ringrazio Camillo di aver confermato quanto avevo espresso nel messaggio #2Non ti ho più risposto perchè non c'era nulla da aggiungere ed era inutile insistere con chi ha un altro modo di vedere le cose, augurandomi, come è avvenuto, che altri forumisti confermino quanto avevo già espresso.
#10 Inviato 10 Aprile, 2016 Proprio ieri ha ceduto di schianto una ringhiera di un balcone aggettante ed è morta una persona. I caarabinieri hanno sentito anche l'amministratore e visionato i verbali. Chissà come andrà a finire davanti al giudice. http://www.bresciaoggi.it/territori/citt%C3%A0/cede-la-ringhiera-del-balcone-precipita-e-muore-1.4773955
#11 Inviato 10 Aprile, 2016 si pone il problema dei frontalini, qualora dovessero cedere, chi li paga? gli consiglio di chiedere l'intervento dell'amministratore poichè considera il frontalino parte comune e spetta all'amministratore intervenire. l'amministratore interpellato nega che fa parte di cosa comune al condominio, poichè secondo lui e alla recente giurisprudenza appartiene a me. quale versione è corretta?... Forse è bene chiarire il concetto estetico del "frontalino". Ammesso che il frontalino fosse di pregio, a spese del condominio sarebbe solo l'abbellimento (stuccatura e tinteggiatura). Quel frontalino non ha alcun pregio ma anche se fosse di proprietà condominiale, sarebbe a spese del condominio solo l'intonacatura e tinteggiatura (spesa minima rispetto a quanto è stato fatto sotto il cielino). In caso di crollo, non è il frontalino che crolla ma il massetto che sostiene quanto tu calpesti. Per frontalino si intende solo la parte estetica (intonaco + tinteggiatura). Se cede l'intonaco cede una sfoglia sottilissima che non ammazza nessuno. Se insieme all'intonaco cadono pezzi di tufo, quei pezzi non possono essere sicuramente considerati frontalini. Secondo me forse hai frainteso perchè se hai sostenuto i costi di pavimentazione, guaina ed intonaco del cielino sottostante, intonacare il frontalino, in proporzione, è spesa irrilevante. Ciò che sta sotto il pavimento del tuo balcone, tra la guaina e l'intonaco del cielino sottostante, non è frontalino ma massetto (cemento e ferro) di tua proprietà e di cui ne rispondi tu.
#12 Inviato 10 Aprile, 2016 Proprio ieri ha ceduto di schianto una ringhiera di un balcone aggettante ed è morta una persona. I caarabinieri hanno sentito anche l'amministratore e visionato i verbali. Chissà come andrà a finire davanti al giudice. http://www.bresciaoggi.it/territori/citt%C3%A0/cede-la-ringhiera-del-balcone-precipita-e-muore-1.4773955 E' normale che i carabinieri sentano anche l'amministratore come persona a conoscenza dei luoghi
#13 Inviato 10 Aprile, 2016 Proprio ieri ha ceduto di schianto una ringhiera di un balcone aggettante ed è morta una persona. I caarabinieri hanno sentito anche l'amministratore e visionato i verbali. Chissà come andrà a finire davanti al giudice. http://www.bresciaoggi.it/territori/citt%C3%A0/cede-la-ringhiera-del-balcone-precipita-e-muore-1.4773955 ciao è vero che i Carabinieri hanno preso visione e sentito anche l'amministratore, ma ciò forse solo per capire se c'era stato qualche segnale del pericolo e chi non era tempestivamente intervenuto. Il condominio non ha nessuna responsabilità e nemmeno l'amministratore, salvo che non fosse a conoscenza della situazione di pericolo e non fosse intervenuto
#14 Inviato 10 Aprile, 2016 Io ti avevo fornito una risposta esauriente a norma giuridica, se tu che non vuoi ammettere che il balcone aggettate sfornito di elementi decorativi è di proprietà esclusiva di chi lo calpesta compreso frontalino e sottobalcone, lo avevi ben dimostrato nel post #3, ringrazio Camillo di aver confermato quanto avevo espresso nel messaggio #2Non ti ho più risposto perchè non c'era nulla da aggiungere ed era inutile insistere con chi ha un altro modo di vedere le cose, augurandomi, come è avvenuto, che altri forumisti confermino quanto avevo già espresso. tullio non capisco perchè vi piccate se io sto cercando di capire una situazione. non ho detto che la tua risposta non è stata esaustiva, ma nella giurisprudenza, per quanto chiare a volte possono essere le cose, citandomi sentenza di cassazione, potrebbero esserci delle eccezioni... il mio avvocato mi ha detto che non rispondo di danni cagionati da terzi, e potrei rivalermi sul precedente proprietario (io o il condomino di sotto continuare l'iter che poi interruppe) poichè per il CC nessuno è responsabile di negligenze altrui. questa opzione è lunga e io non avrei voglia di avere endenze legali con un condomino in un posto dove sono arrivata da tre mesi! se cerco di capire che tipo di strade ci potrebbero essere (POTREBBERO ESSERE QUALORA CI FOSSERO, io non lo so!!) non dovete piccarvi, io vi ringrazio del supporto, perchè con ogni vostra risposta (positiva o negativa che sia) io costruisco la situazione che ho davanti. - - - Aggiornato - - - Forse è bene chiarire il concetto estetico del "frontalino".Ammesso che il frontalino fosse di pregio, a spese del condominio sarebbe solo l'abbellimento (stuccatura e tinteggiatura). Quel frontalino non ha alcun pregio ma anche se fosse di proprietà condominiale, sarebbe a spese del condominio solo l'intonacatura e tinteggiatura (spesa minima rispetto a quanto è stato fatto sotto il cielino). In caso di crollo, non è il frontalino che crolla ma il massetto che sostiene quanto tu calpesti. Per frontalino si intende solo la parte estetica (intonaco + tinteggiatura). Se cede l'intonaco cede una sfoglia sottilissima che non ammazza nessuno. Se insieme all'intonaco cadono pezzi di tufo, quei pezzi non possono essere sicuramente considerati frontalini. Secondo me forse hai frainteso perchè se hai sostenuto i costi di pavimentazione, guaina ed intonaco del cielino sottostante, intonacare il frontalino, in proporzione, è spesa irrilevante. Ciò che sta sotto il pavimento del tuo balcone, tra la guaina e l'intonaco del cielino sottostante, non è frontalino ma massetto (cemento e ferro) di tua proprietà e di cui ne rispondi tu. concetto chiaro, grazie. se io voglio tenere il sottobalcone sporco (sicuro, controllato) ma sporco posso farlo senza che nessuno mi venga a dire che deterioro l'estetica del palazzo? possibile che si possa verificare una situazione del genere a discapito di tutti? mi sembra che le ultime sentenze abbiamo scaricato il problema della condivisione delle spese, che generava controversie, andando però a discapito di una concetto generale di pulizia e decoro del palazzo (di pregio, decorato, stuccato o liscio che sia...) o no?
#15 Inviato 10 Aprile, 2016 tullio non capisco perchè vi piccate se io sto cercando di capire una situazione.... il mio avvocato mi ha detto che non rispondo di danni cagionati da terzi, e potrei rivalermi sul precedente proprietario ... E noi cerchiamo di spiegarti come sta la situazione come dice la giurisprudenza, se a te non va bene agisci come meglio credi, comunque devi sapere che il balcone aggettante come l'hai descritto con foto privo di elementi di decoro, è di proprietà di chi lo calpesta, fatto salvo titolo contrario, e se vorrai rivalerti sul precedente proprietario come dice il tuo avvocato per eventuali vizi occulti, dovrai affrontare probabilmente una lunga e dispendiosa causa legale, perchè tu hai acquistato allo stato di fatto, cioè come stava al momento della compravendita.
#16 Inviato 10 Aprile, 2016 ... se io voglio tenere il sottobalcone sporco (sicuro, controllato) ma sporco posso farlo senza che nessuno mi venga a dire che deterioro l'estetica del palazzo? possibile che si possa verificare una situazione del genere a discapito di tutti? mi sembra che le ultime sentenze abbiamo scaricato il problema della condivisione delle spese, che generava controversie, andando però a discapito di una concetto generale di pulizia e decoro del palazzo (di pregio, decorato, stuccato o liscio che sia...) o no? Il sottobalcone aggettante è di proprietà di chi lo calpesta e non di chi ci sta sotto. Se il sottobalcone è sporco ma sicuro, chiunque può rivolgersi al Giudice di merito per lamentare il mancato decoro. Il Giudice valuterà se lo sporco è dovuto a cause naturali o se il sottobalcone è stato sporcato dal proprietario sottostante e condannerà il responsabile al ripristino. Il Giudice potrebbe anche condannare il proprietario al ripristino, salvo il diritto del proprietario a fare azione di rivalsa contro chi ha causato la lesione del decoro. Chi ha tempo e soldi da spendere per far rispettare la legalità può farlo ma, come del resto hai già fatto tu, meglio un cattivo accordo che una causa vinta perchè se il Giudice compensasse le spese di giudizio (metà per ciascuno ed ognuno paga le proprie spese legali), gli unici vincitori certi sarebbero solo e sempre gli avvocati di parte e controparte perchè è sicuro che uno di essi dovrà pagarli.
