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Condominio Web: Il condominio, gli Immobili e le locazioni
Alessandro91

Contenzioso legale e tabelle millesimale

Slave come sempre vi chiedo dei pareri in merito a i seguenti problemi. di recente mi hanno nominato amministratore di un condominio costituito da delle villette indipendenti con in comune luce cancello e strada di accesso. uno dei condomini, tra le altre cose moroso, contesta da tempo le tabelle millesima che vengono usate per ripartire le spese. i millesimi furono calcolato a suo tempo( anni 60) dal costruttore che le ha esplicitate nei contratti delle singole ville. questo argomento è stato portato più volte in assemblea e a quanto pare i condomini a maggioranza hanno ritenuto che il calcolo delle tabelle millesima va bene. ora questo condominio può richiedere di rifare il calcolo delle tabelle millesimali perché secondo lui sono sbagliate?

questo era il primo quesito, il secondo è il seguente. sempre lo stesso condominio non vuole partecipare a una lite giudiziaria tra noi e il comune. vi racconto un po' la vicenda. nel 2007 circa il comune ci chiama in causa per una questione relativa al nostro cancello che a seguito di sentenza precedente era stato considerato regolar e perchè delimita una proprietà privata, peraltro come espressamente scritto nei contratti di vendita. ora dopo anni il comune ha riaperto nuovamente l questione perché vuole rivendicare il varco a mare che ci appartiene. comunque il problema è il seguente questo condominio si è sempre opposto a questa causa che adesso è arrivata in cassazione, dopo 1 vittoria e 2 sconfitte. arrivato a questo punto il condomino può decidere di non partecipare più alla lite? e se si cosa succede se dovessimo perdere, come ripartiamo le spese? e se vinciamo e comunque ci sono le spese processuali da pagare come ci comportiamo. grazie sempre e scusate se mi sono dilungato nel discorso. attendo ansioso le vostre risposte

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Slave come sempre vi chiedo dei pareri in merito a i seguenti problemi. di recente mi hanno nominato amministratore di un condominio costituito da delle villette indipendenti con in comune luce cancello e strada di accesso. uno dei condomini, tra le altre cose moroso, contesta da tempo le tabelle millesima che vengono usate per ripartire le spese. i millesimi furono calcolato a suo tempo( anni 60) dal costruttore che le ha esplicitate nei contratti delle singole ville. questo argomento è stato portato più volte in assemblea e a quanto pare i condomini a maggioranza hanno ritenuto che il calcolo delle tabelle millesima va bene. ora questo condominio può richiedere di rifare il calcolo delle tabelle millesimali perché secondo lui sono sbagliate?
Direi di no se gli altri condomini all'unanimità non desiderano modificare le tabelle millesimali.

Infatti essendo state inserite nei rogiti sono considerate contrattuali, per cui per la modifica è necessaria l'unanimità (1000/1000)

... il secondo è il seguente. sempre lo stesso condominio non vuole partecipare a una lite giudiziaria tra noi e il comune. vi racconto un po' la vicenda. nel 2007 circa il comune ci chiama in causa per una questione relativa al nostro cancello che a seguito di sentenza precedente era stato considerato regolar e perchè delimita una proprietà privata, peraltro come espressamente scritto nei contratti di vendita. ora dopo anni il comune ha riaperto nuovamente l questione perché vuole rivendicare il varco a mare che ci appartiene. comunque il problema è il seguente questo condominio si è sempre opposto a questa causa che adesso è arrivata in cassazione, dopo 1 vittoria e 2 sconfitte. arrivato a questo punto il condomino può decidere di non partecipare più alla lite? e se si cosa succede se dovessimo perdere, come ripartiamo le spese? e se vinciamo e comunque ci sono le spese processuali da pagare come ci comportiamo. grazie sempre e scusate se mi sono dilungato nel discorso. attendo ansioso le vostre risposte
Questo condomino ha seguito quanto previsto dall'art 1132 cc?

 

cc art. 1132. Dissenso dei condomini rispetto alle liti

Qualora l’assemblea dei condomini abbia deliberato di promuovere una lite o di resistere a una domanda, il condomino dissenziente, con atto notificato all’amministratore, può separare la propria responsabilità in ordine alle conseguenze della lite per il caso di soccombenza. L’atto deve essere notificato entro trenta giorni da quello in cui il condomino ha avuto notizia della deliberazione

Il condomino dissenziente ha diritto di rivalsa per ciò che abbia dovuto pagare alla parte vittoriosa.

Se l’esito della lite è stato favorevole al condominio, il condomino dissenziente che ne abbia tratto vantaggio è tenuto a concorrere nelle spese del giudizio che non sia stato possibile ripetere dalla parte soccombente.

Ovvero se la causa sarà persa dal condominio, il dissenziente non pagherà nulla (Il condomino dissenziente ha diritto di rivalsa per ciò che abbia dovuto pagare alla parte vittoriosa)

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la ringrazio per la sua risposta. le chiedo in merito alla sua risposta alla mia prima domanda, c'è qualche articolo "di legge" che dice che deve esserci l'unanimità per chiedere la modifica dei millesimi? perché io so che se anche un condominio chiede di rivedere le tabelle millesimali il condominio deve necessariamente procedere alla verifica di tali tabelle. inoltre se per caso alcuni condomini hanno modificato parte dell'immobile non dovrebbero cambiare i millesimi?

 

in merito alla secondo risposta, le chiedo un'altra cosa. questo condomino aveva chiesto durante l'assemblea di non partecipare al contenzioso, ma poi nel verbale non viene esplicitata tale richiesta ma dice solo che non approva il contenzioso, tanto che mi ha chiamato e mi ha chiesto di rettificare il verbale anche nella prossima assemblea. le mie domande sono. il fatto che abbia chiesto di non voler partecipare al contenzioso in sede di assemblea è da considerarsi come atto di notifica? i tempi per chiedere la rettifica del verbale quali sono, visto che l'assemblea si è tenuta il 10 ottobre 2014 e il verbale è stato inviato il 18-11-2014 e la richiesta di modifica me l'ha fatta solo gg 6-02-15? grazie ancora per le risposte

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Per la modifica delle tabelle contrattuali vedi quì;

https://www.condominioweb.com/condominio-la-modifica-delle-tabelle-contrattuali.1190

 

Per il dissenso, il condomino oltre che manifestarlo in assemblea avrebbe dovuto inviare all'amministratore un atto scritto (dovrebbe bastare una raccomandata) entro trenta giorni dalla decisione (visto era presente all'assemblea), per cui se non ha inviato nulla di scritto, in caso il condominio perderà la causa, toccherà pagare anche a questo condomino.

 

In questo contesto l’art. 1132 c.c. permette ai condomini che non sono d’accordo con le questioni inerenti le liti a dissociarsi dalle stesse. Il tutto con la comunicazione all’amministratore (in forma scritta) da inviarsi al medesimo mandatario entro 30 giorni dalla data della decisione sulla lite (se presenti in assemblea) o della sua conoscenza se assenti (leggasi comunicazione del verbale). E’ bene ricordare, nonostante le letture troppe semplicistiche e spesso errate, che la norma mette al riparo il condomino dissenziente dagli effetti pregiudizievoli per il caso di soccombenza nella lite e non esclude in toto una sua partecipazione agli oneri che da quella controversia derivano (si pensi alla parcella del legale del condominio):

Fonte https://www.condominioweb.com/quando-lamministratore-puo-intraprende-unazione-giudiziaria-senza-dover-ottenere-la-preventiva-autorizzazione.507#ixzz3R0ETdYCi

www.condominioweb.com

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grazie mille per i riferimenti. le chiedo un ulteriore parere. secondo una lettera già portata agli occhi dell'assemblea nel 2004 il condominio riteneva che le tabelle millesimali effettuate al momento della lottizzazione dell'area, non rispecchiano la reale situazione degli edifici. secondo con una tale situazione dei fatti è legittimata a chiedere la verifica anche tramite un tecnico delle tabelle millesimali? grazie veramente per l'aiuto

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grazie mille per i riferimenti. le chiedo un ulteriore parere. secondo una lettera già portata agli occhi dell'assemblea nel 2004 il condominio riteneva che le tabelle millesimali effettuate al momento della lottizzazione dell'area, non rispecchiano la reale situazione degli edifici. secondo con una tale situazione dei fatti è legittimata a chiedere la verifica anche tramite un tecnico delle tabelle millesimali? grazie veramente per l'aiuto

 

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rileggendo l'articolo che mi ha citato 1132, c'è scritto che basta anche il solo dissenso nel verbale, quindi rettificando il verbale lui è legittimato a non partecipare alle spese, gusto?

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grazie mille per i riferimenti. le chiedo un ulteriore parere. secondo una lettera già portata agli occhi dell'assemblea nel 2004 il condominio riteneva che le tabelle millesimali effettuate al momento della lottizzazione dell'area, non rispecchiano la reale situazione degli edifici. secondo con una tale situazione dei fatti è legittimata a chiedere la verifica anche tramite un tecnico delle tabelle millesimali? grazie veramente per l'aiuto

 

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rileggendo l'articolo che mi ha citato 1132, c'è scritto che basta anche il solo dissenso nel verbale, quindi rettificando il verbale lui è legittimato a non partecipare alle spese, gusto?

Ritenere le tabelle non esatte non significa richiedere la revisione delle stesse, ma anche fosse, il condomino non soddisfatto avrebbe potuto adire all'A.G. motivando l'errore che ha portato alla richiesta di revisione e non discussa in assemblea, allora il Giudice decideva il da farsi.

 

Non mi pare che l'art. 1132 cc affermi che è sufficiente il dissenso scritto a verbale, il condomino avrebbe dovuto inviare all'amministratore una lettera entro 30 giorni confermando la non adesione e dissenso alla lite, vedi l'art. 1132 cc al post #2.

 

- L’atto deve essere notificato entro trenta giorni da quello in cui il condomino ha avuto notizia della deliberazione

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ok grazie mille per le tue risposte, quindi dovrebbe chiedere all'a.g. la revisione dei millesimi se ritiene che possano essere errati. per quanto riguarda l'artico 1132c.c. cercando su internet in questo sito http://www.brocardi.it/codice-civile/libro-terzo/titolo-vii/capo-ii/art1132.html dice che basta il dissenso nel verbale di assemblea. grazie mille per tutto

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Ok, pareri diversi, starà al Giudice in caso di contenzioso decidere se è sufficiente il dissenso scritto sul verbale oppure no.

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vista la sua grande disponibilità e conoscenza in materia le faccio un'altra domanda. secondo lei è possibile che un lotto con superficie tot. di 795 mq al cui interno ricade un'abitazione di circa solo 100mq ad un piano, abbia una quota millesimale maggiore di un lotto di 500mq in cui insiste una casa su due elevazioni di circa 180mq? perché nella sostanza è questo che il condomino contesta.

grazie

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Credo che non sia possibile paragonare i criteri usati su una costruzione confronto un'altra su un diverso lotto

Comunque poniamo il caso di far effettuare il calcolo millesimale da 10 tecnici abilitati, il risultato probabilmente sarà che avremo 10 tabelle millesimali diverse.

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salve ritorno a disturbarvi sempre in merito a questa questione, con delle info aggiuntive. sono venuto a sapere che le attuali tabelle milesimali sono state realizzate prendendo in considerazione non l''edificio delle villette, il terreno e la posizione del fabbricato, ma semplicemente prendendo in considerazione i metri quadri del terreno. questa tabella è usata da tantissimo tempo, ma ora un condomino chiede come sapete di rivederla. è sempre legittimato a chiedere il di modificare il criterio per il calcolo, e serve sempre la maggioranza per approvare la modifica e quant'altro? aspetto ansioso una vostra notizia. grazie sempre

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Se parli delle tabelle del 1° post, queste sono contrattuali perchè allegate al rogito, per cui si possono modificare, si certamente è possibile, ma all'unanimità (1000/1000).

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allora queste tabelle che io sappia non sono scritte nel contratto, ma sono state fatte prendendo dal contratto i metriquadri dei singoli terreni.

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allora queste tabelle che io sappia non sono scritte nel contratto, ma sono state fatte prendendo dal contratto i metriquadri dei singoli terreni.
Se le tabelle non sono esatte chi ha l'interesse può agire in virtù dell'art. 69 Dacc per farle modificare a maggioranza del 2°c. art 1136 cc, > teste presenti in assemblea e rappresentanti almeno 500 mlm;

 

Dacc Art. 69I valori proporzionali delle singole unita' immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all'articolo 68 possono essere rettificati o modificati all'unanimita'. Tali valori possono essere rettificati o modificati, anche nell'interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall'articolo 1136, secondo comma, del codice, nei seguenti casi:

1) quando risulta che sono conseguenza di un errore;

...

 

E se l'assemblea non provvede, chi ne ha l'interesse può citare il condominio davanti al Giudice iniziando dalla mediazione con l'assistenza di un legale.

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grazie mille per le sue risposte 🙂

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salve vuole sapere se è sempre valida la legge per cui le tabelle millesimali, redatte in maniera corretta o no ma scritte nei contratti d'acquisto, per cui la modifica può essere fatta a l'unanimità. grazie sempre per le vostre risposte e scusate il disturbo.

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salve vuole sapere se è sempre valida la legge per cui le tabelle millesimali, redatte in maniera corretta o no ma scritte nei contratti d'acquisto, per cui la modifica può essere fatta a l'unanimità. grazie sempre per le vostre risposte e scusate il disturbo.
Se le tabelle sono inserite nel contratto d'acquisto sono contrattuali, perciò per la modifica, sarà necessaria l'unanimità (1000/1000)

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ok grazie mille per le tue risposte, quindi dovrebbe chiedere all'a.g. la revisione dei millesimi se ritiene che possano essere errati. per quanto riguarda l'artico 1132c.c. cercando su internet in questo sito http://www.brocardi.it/codice-civile/libro-terzo/titolo-vii/capo-ii/art1132.html dice che basta il dissenso nel verbale di assemblea. grazie mille per tutto

No, non dice che basta il dissenso nel verbale di assemblea.

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salve finalmente sono riuscito a leggere cosa c'era scritto nei contratti originali e vi riporto quanto scritto" ...la strada principale a servizio dei vari lotti cui è stata suddivisa l'intera particella rimarrà proprietà privata degli acquirenti, quali saranno obbligati a curarne la manutenzione. l'onere risultante sarà suddiviso in proporzione alle varie quote possedute tra i proprietari dell'intera particella che è di 25319 mq. l quota dei compratori di tale contratto risulta essere del 1,975%. le clausole della manutenzione delle parti comuni sono inserite in tutti i contratti di vendita. non appena possibile verrà redatto un regolamento di condominio tra le parti interessati che fin da ra i comparenti si impegnano a rispettare..." questo è quanto c'è scritto nei contratti di acquisto originali. successivamente quando è stato fatto il regolamento sono state portate le tabelle millesimale così organizzate. c'è una quota tenuta dal rapporto tra le superfici dei singoli terreni diviso le superfici totali dei terreni scorporate delle parti comuni. e un altra quota parte che viene ottenuta rapportando la sup. tot delle parti comuni divisa per i millesimi tot dei singoli terreni e moltiplicati per i mq dei singoli terreni dei condomini. così facendo otteniamo " i metriquadri tot. per ogni abitazione" che diviso per la superf. della lottizzazione. tot ci danno immedesimi utilizzati per ogni singolo condomino. diciamo una cosa ai tempi della lottizzazione c'era solo tra in comune, pi succ. sono stati realizzati un muro di confine impianti di illuminazione e citfnici più 2 cancelli. ad oggi queste tabelle vengono utilizzate per tutte queste spese. ritengo personalmente che sono errate ma ad ogni modo. la domanda che vi pongo è la seguente. i millesimi che sono utilizzati sono millesimi contrattuali? se con la nuova riforma se sono contrattuali per la modifica è necessaria l'unanimità oppure anche solo la maggioranza? grazie per le vostre risposte.

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... non appena possibile verrà redatto un regolamento di condominio tra le parti interessati che fin da ra i comparenti si impegnano a rispettare...

Potrà essere scritto un regolamento (da approvare), ma non potrà essere contrattuale, perchè non si può scriverlo dopo la firma del rogito, ovvero cosa si firma? Un regolamento che non esiste?

Il regolamento sarà da approvare in assemblea con la maggioranza del 2°c. art 1136 cc oppure potrà essere approvato all'unanimità controfirmato da tutti e sarà così contrattuale e per renderlo opponibile ai futuri acquirenti sarà necessario trascriverlo e registrarlo ai Pubblici Registri (ora AdE)

 

successivamente quando è stato fatto il regolamento sono state portate le tabelle millesimale ...

 

Anche queste dovevano essere approvate come il Regolamento per lo stesso motivo precedente, se non sono ancora state approvate sono carta straccia, oppure potrebbero essere considerate assembleari se sono diversi anni che sono in uso, ma non contrattuali, perchè non si possono considerare tali con una firma al buio.

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intanto grazie per la sua celere risposta.

nel 1972 fu approvato un primo regolamento, successivamente nel 2004 stata proposta una modifica del regolamento e nella stessa assemblea si propone di modificare le precedenti tabelle millesimali considerando che qualche lotto aveva perso del terreno per una serie di controversie che non le spiego e che quindi tali tabelle vengo solo modificate per queste variazioni, rimanendo invariato il criterio di partenza. tali modifiche vengono approvate dall'assemblea. quello che mi chiedo è che nel contratto si dice che le spese delle parti comuni, allora solo le strade, devono essere ripartite in % all'estensione del lotto. questa con una forzatura potrebbe essere considerata come quota millesimale? le faccio questa domanda perché sono sicuro che in assemblea potranno avanzare tale richiesta.

grazie per le sue risposte

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Sul rogito che hai perso ad esempio è scritto;

 

... dell'intera particella che è di 25319 mq. l quota dei compratori di tale contratto risulta essere del 1,975%. ...

 

Ovviamente gli altri rogiti avranno un'altra percentuale, per cui queste sono delle quote ben stabilite dal rogito, non sono espresse in millesimi ma in percentuale, poco cambia perchè è prevista anche la partizione per quote nell'art 1101 cc (della comunione)

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quindi quelle spese devono essere ripartite così come da contratto, quindi le quote per queste spese sono contrattuali, mentre le altre tipologie di spese che vengono ripartite con il medesimo criterio ma con tabelle millesimali piuttosto che percentuali non sono contrattuali giusto? se non è così mi spieghi lei

 

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e quindi le tabelle millesima che oggi noi utilizziamo possono essere modificate con la semplice maggioranza giusto? e in teoria le spese relative alla strada così come previste da contratto se si volesse modificare il criterio può essere modificato solo a l'unanimità? grazie

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quindi quelle spese devono essere ripartite così come da contratto, quindi le quote per queste spese sono contrattuali, mentre le altre tipologie di spese che vengono ripartite con il medesimo criterio ma con tabelle millesimali piuttosto che percentuali non sono contrattuali giusto? se non è così mi spieghi lei

 

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e quindi le tabelle millesima che oggi noi utilizziamo possono essere modificate con la semplice maggioranza giusto? e in teoria le spese relative alla strada così come previste da contratto se si volesse modificare il criterio può essere modificato solo a l'unanimità? grazie

Si, infatti quelle quote sono contrattuali in quanto già stabilite prima delle firme sui rogiti e scritte sul contratto d'acquisto, invece le tabelle millesimali non erano ancora state approntate, e non possono essere considerate contrattuali, chi firmerebbe un assegno in bianco?

Comunque è possibile scrivere sul rogito che il RdC e relative tabelle esistono e sono state già registrate, oppure sottoscrivere il RdC e tabelle pur non allegate al rogito e potranno essere valide senza registrazione, per cui uno prima di firmare può andare a controllare o leggere se il Regolamento e tabelle sono di suo gusto così potrà accettare oppure no.

 

Cassazione Civile, Sez. II, 31.07.2009 n. 17886: Il regolamento contrattuale è vincolante per l'acquirente anche se non è stato sottoscritto o trascritto presso la Conservatoria dei Registri, purchè sia stato accettato nell'atto di acquisto

Sono vincolanti per gli acquirenti delle singole unità immobiliari, le clausole del regolamento di condominio di natura contrattuale, quindi anche quelle clausole concernenti limitazioni ai poteri ed alle facoltà spettanti ai condomini sulle parti di proprietà esclusiva.

Non è necessario che l’atto di acquisto dell’immobile riporti per esteso il regolamento condominiale, ma è sufficiente che venga in esso richiamato di modo che le sue clausole rientrino per perfectam relationem nel contenuto dei singoli contratti d’acquisto. Inoltre, una volta menzionato il regolamento in suddetti contratti, nel caso di specie all’esame della Corte, è indifferente – per la S.C. – che il regolamento stesso sia stato trascritto o meno nei registri immobiliari; infatti con la sottoscrizione del contratto contenente richiami al regolamento, il contraente-acquirente dimostra di essere a conoscenza del regolamento stesso e di accettarne il contenuto. Riconoscendo efficacia vincolante al regolamento contrattuale non trascritto, integrante il testo del contratto d’acquisto dell’immobile, la giurisprudenza sopperisce all’inerzia del legislatore. Infatti il registro di cui al c.d. degli artt. 1129 IV comma e 1138 III comma c.c. e specificato dall’art. 71 disp.att. c.c., è rimasto inattuato.

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