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Condominio Web: Il condominio, gli Immobili e le locazioni
Oliska76

Contenuto del rogito o del regolamento contrattuale: cosa prevale

Salve, ho chiesto permesso di costruire al comune per realizzazione di un portico/pergolato su terrazzo di proprietà. Abbiamo il regolamento condominiale di tipo contrattuale, imposto dal costruttore, ma non menzionato nel mio rogito (ma menzionato solo nel rogito del primo acquirente) ho ricevuto solo una copia informativa. Nel tale regolamento c'è una regola che permette di costruire il portico ai condomini di piano terra, ma geometra del comune non vuole lasciare il permesso dicendo che nel atto di rogito c'è una precisazione che io non devo apportare modifiche esterne neanche provvisorie! E chiede comunque consenso di tutti condomini!!! Che impossibile ad ottenere! E regolamento per lui è nullo...! Può essere

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Probabilmente il regolamento di condominio è stato trascritto presso la Conservatoria per renderlo opponibile a tutti e anche ai futuri acquirenti, quindi ti ci devi attenere. Devi leggerlo attentamente e verificare che non esistano divieti precisi. Da ciò che riporti, nell'atto di rogito è scritto che non puoi apportare modifiche esterne anche provvisorie, il che mi fa dubitare che tu possa realizzare quanto da te desiderato. L'unica speranza (ma è oggettivamente difficile) è ottenere i 1000/1000 di autorizzazione in assemblea.

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Probabilmente il regolamento di condominio è stato trascritto presso la Conservatoria per renderlo opponibile a tutti e anche ai futuri acquirenti, quindi ti ci devi attenere. Devi leggerlo attentamente e verificare che non esistano divieti precisi. Da ciò che riporti, nell'atto di rogito è scritto che non puoi apportare modifiche esterne anche provvisorie, il che mi fa dubitare che tu possa realizzare quanto da te desiderato. L'unica speranza (ma è oggettivamente difficile) è ottenere i 1000/1000 di autorizzazione in assemblea.

Concordo totalmente.

 

Non può apportare assolutamente modifiche esterne d'altronde oliska non poteva non conoscere questa clausola quando ha acquistato l'appartamento, l'ha firmata ed accettata implicitamente.......quindi!!!!!

Ciao

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Salve, ho chiesto permesso di costruire al comune per realizzazione di un portico/pergolato su terrazzo di proprietà. Abbiamo il regolamento condominiale di tipo contrattuale, imposto dal costruttore, ma non menzionato nel mio rogito (ma menzionato solo nel rogito del primo acquirente) ho ricevuto solo una copia informativa. Nel tale regolamento c'è una regola che permette di costruire il portico ai condomini di piano terra, ma geometra del comune non vuole lasciare il permesso dicendo che nel atto di rogito c'è una precisazione che io non devo apportare modifiche esterne neanche provvisorie! E chiede comunque consenso di tutti condomini!!! Che impossibile ad ottenere! E regolamento per lui è nullo...! Può essere
Se all'atto del rogito ti è stato taciuta l'esistenza del RdC Contrattuale ovvero non è stato neppure menzionato, hai la facoltà di far annullare il rogito

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Tullio, se il RdC è stato trascritto in Conservatoria, ha assunto natura pubblicistica ed è quindi opponibile a terzi anche in assenza di specifico richiamo nell'atto di vendita. È cura del notaio, nelle fasi preparatorie alla vendita, verificare la presenza di qualsiasi trascrizione e, quindi, di informare l'acquirente sulla sua presenza, riportando (ma opzionalmente) il richiamo all'interno dell'atto. Se il richiamo fosse sempre obbligatorio non avrebbe senso la trascrizione presso la Conservatoria.

 

Rimane necessario il suo richiamo nell'atto (ma non obbligatorio allegare il regolamento) quando il RdC non sia trascritto in Conservatoria, perchè in caso contrario non sarebbe opponibile all'acquirente.

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Rimane necessario il suo richiamo nell'atto (ma non obbligatorio allegare il regolamento) quando il RdC non sia trascritto in Conservatoria, perchè in caso contrario non sarebbe opponibile all'acquirente.
Ed infatti in questo caso sembra non sia stato ne trascritto ne citato sul rogito l'esistenza di un RDC Contrattuale.

 

Leggi questi;

 

https://www.laleggepertutti.it/95475_quando-un-contratto-e-nullo-o-annullabile

http://www.altalex.com/documents/news/2008/09/08/nullita-del-contratto-breve-analisi-della-recente-casistica-giurisprudenziale

http://www.studiolegale-online.net/contratti_03.php

 

In pratica se il notaio si è dimenticato l'esistenza del RdC contrattuale e non lo cita o lo allega al rogito, è possibile far annullare il contratto di compravendita.

 

Ovvero è stata venduta una u.i. senza vincoli, pero questi c'erano ed erano trascritti, per cui il Notaio doveva citarli o scriverli a rogito ed ancor prima nel preliminare, la buona fede innanzitutto.

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Ed infatti in questo caso sembra non sia stato ne trascritto ne citato sul rogito l'esistenza di un RDC Contrattuale.

Infatti nel mio post ho usato il condizionale. SE il RdC è stato trascritto in Conservatoria in occasione della prima vendita (ed è quello che deve verificare Oliska76) il fatto di non citarlo nell'atto di rogito non lo rende nullo.

 

In caso contrario il RdC va citato, altrimenti non è opponibile. Ho letto i link da te inviati ma non si menziona il caso qui descritto.

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Infatti nel mio post ho usato il condizionale. SE il RdC è stato trascritto in Conservatoria in occasione della prima vendita (ed è quello che deve verificare Oliska76) il fatto di non citarlo nell'atto di rogito non lo rende nullo.

 

In caso contrario il RdC va citato, altrimenti non è opponibile. Ho letto i link da te inviati ma non si menziona il caso qui descritto.

Comunque nel mio primo posto avevo accennato alla stessa condizione;

 

- Se all'atto del rogito ti è stato taciuta l'esistenza del RdC Contrattuale ovvero non è stato neppure menzionato, hai la facoltà di far annullare il rogito

Non ho mai detto che deve essere allegato, è sufficiente sia menzionato, così che l'acquirente prima di firmare potrà andare a leggerlo, e poi se a lui andrà bene potrà concludere con la firma del rogito

 

Gli allegati che avevo postato fanno un'ampia descrizione dei casi di nullità e annullabilità del rogito certo non scendono nel caso specifico, ma si intuisce, ne avevamo già parlato su questo Forum ma non trovo la discussione

 

Cassazione Civile, Sez. II, 31.07.2009 n. 17886:

Non è necessario che l’atto di acquisto dell’immobile riporti per esteso il regolamento condominiale, ma è sufficiente che venga in esso richiamato di modo che le sue clausole rientrino per perfectam relationem nel contenuto dei singoli contratti d’acquisto.

Ma se non è neppure accennato, torniamo al punto di partenza, l'annullamento dell'atto sarà possibile

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Tullio non fraintendermi, non metto in discussione ciò che scrivi, ma la tua affermazione del primo post andrebbe completata ... a meno che il RdC non sia stato trascritto in Conservatoria in occasione della prima vendita. Questo perchè la natura pubblicistica della trascrizione la rende opponibile ai terzi futuri a prescindere da uno specifico richiamo (peraltro consigliabile) negli atti di acquisto successivi.

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Tullio non fraintendermi, non metto in discussione ciò che scrivi, ma la tua affermazione del primo post andrebbe completata ... a meno che il RdC non sia stato trascritto in Conservatoria in occasione della prima vendita. Questo perchè la natura pubblicistica della trascrizione la rende opponibile ai terzi futuri a prescindere da uno specifico richiamo (peraltro consigliabile) negli atti di acquisto successivi.
Ho capito che il primo rogito è stato trascritto in conservatoria, lo dice proprio Oliska76 al 1° post;

- (ma menzionato solo nel rogito del primo acquirente)

E questo essendo stato trascritto dovrebbe essere riportato o menzionato in tutti i rogiti successivi così l'acquirente prima di firmare potrà leggerlo recandosi in conservatoria, se il notaio non l'ha riportato nel rogito di Oliska76 il contratto si può annullare, perchè è stata venduta una cosa diversa da quella scritta perchè l'acquirente non ha neppure avuto la possibilità di leggerlo perchè appunto non menzionato, ovvero è stata una vendita in malafede.

 

Ho ripetuto a memoria tutto quanto avevamo già discusso in un topic precedente, che non riesco a trovare.

 

p.s. nel mio primo post sull'argomento sono stato conciso nell'essenziale, --- ovvero non è stato neppure menzionato, hai la facoltà di far annullare il rogito --- ma sono pronto, come sono stato a spiegare meglio quanto scritto.

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Mi perdonerai ... ma continuo a rimanere sulle mie posizioni 🙂

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La mia posizione è semplice.

 

Un RdC trascritto in Conservatoria è di natura pubblicistica ovvero opponibile a chiunque, anche se NON è menzionato nel rogito di acquisto.

 

Nel caso specifico (tra l'altro) Oliska afferma di averne ricevuto comunque una "copia informativa", ergo la questione di nullità è impossibile.

 

Caso diverso sarebbe SE il RdC NON fosse registrato in Conservatoria e, pur esistendo, NON venisse richiamato (e allegato) o non venissero inserite le norme contrattuali (quelle che incidono sui diritti di godimento della proprietà) all'interno dell'atto di rogito. In questo specifico caso sarei completamente d'accordo sulla nullità (ma non dell'intero atto), ovvero sulla non opponibilità del RdC nei confronti dell'acquirente.

 

Tutto qui.

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La mia posizione è semplice.

 

Un RdC trascritto in Conservatoria è di natura pubblicistica ovvero opponibile a chiunque, anche se NON è menzionato nel rogito di acquisto.

 

Nel caso specifico (tra l'altro) Oliska afferma di averne ricevuto comunque una "copia informativa", ergo la questione di nullità è impossibile.

 

Caso diverso sarebbe SE il RdC NON fosse registrato in Conservatoria e, pur esistendo, NON venisse richiamato (e allegato) o non venissero inserite le norme contrattuali (quelle che incidono sui diritti di godimento della proprietà) all'interno dell'atto di rogito. In questo specifico caso sarei completamente d'accordo sulla nullità (ma non dell'intero atto), ovvero sulla non opponibilità del RdC nei confronti dell'acquirente.

 

Tutto qui.

Ok, per me è valida la sentenza che avevo già postato;

 

Cassazione Civile, Sez. II, 31.07.2009 n. 17886:

Non è necessario che l’atto di acquisto dell’immobile riporti per esteso il regolamento condominiale, ma è sufficiente che venga in esso richiamato di modo che le sue clausole rientrino per perfectam relationem nel contenuto dei singoli contratti d’acquisto.

Per cui se l'acquirente non trova scritto o menzionato sul rogito che esiste un RdC Contrattuale (registrato alla conservatoria), avrà la facoltà di recedere o far annullare il contratto di compravendita

Nel caso specifico Oliska afferma di averne ricevuto comunque una "copia informativa", quando l'ha ricevuta? Assieme al rogito e l'ha sottoscritta? Se è così sono d'accordo con te, ma se l'ha ricevuta in maniera non ufficiale e/o dopo il rogito, è come non esistente, per cui si può chiedere l'annullamento del rogito.

 

Ho trovato il Topic, leggi il post #35 e precedenti in particolare il # 31-32

https://www.condominioweb.com/forum/quesito/deroghe-del-regolamento-condominiale-al-codice-civile-86995/

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Allora Tullio. A me viene da ridere perchè la ns. discussione è la stessa che facesti con Maila nel post che hai linkato.

 

Per completezza ti allego il giudizio dell'Avv. Gallucci:

 

"In generale, quindi, se un regolamento contrattuale contiene specifica indicazione delle parti comuni (ad esempio includendo o escludendone alcune rispetto a quanto indicato nell'art. 1117 c.c.) e questo atto è stato debitamente trascritto, allora la sua mancata menzione negli atti successivi non comporta alcuna irregolarità.

L'articolo citato da Tullio, a mio parere, riguarda casi di diritti reali non trascritti.

Resta poi nel caso di specie da valutare il comportamento delle parti nella fase delle trattative anche i fini dell'affidamento e quindi della buona fede. Ma, come dicevo all'inizio, queste valutazione possono essere fatte solamente "carte alla mano". "

 

La questione, qui è chiaro, è risolta e sposa la mia tesi, fermo restando che non abbiamo per il momento delle sentenze che ci dicano cose diverse. Naturalmente tutto ciò FATTO SALVO la malafede di chi ha sottaciuto un divieto che non avrebbe portato alla vendita dell'immobile, fattispecie che va dimostrata e valutata di volta in volta.

 

Riporto per completezza la sentenza citata da Maila che conferma ulteriormente la cosa:

 

La Cassazione con sentenza n. 2546 del 17/3/1994, ha sostenuto che il regolamento di condominio predisposto dal costruttore contenente vincoli su tutte le unità immobiliari dell'intero fabbricato, quando sia stato da questi trascritto nei registri immobiliari è opponibile non solo a coloro che acquistano le unità immobiliari da proprietari che abbiano accettato il regolamento, ma anche a coloro, che successivamente alla trascrizione, per la prima volta acquistino piani dell'edificio o loro porzioni direttamente dal costruttore anche in mancanza di una espressa previsione, in tal senso, nei singoli atti di acquisto. Ciò perché anche se questi ultimi non hanno partecipato all'approvazione del regolamento sono terzi rispetto ai quali opera ai fini dell'opponibilità dei vincoli suddetti, quale forma di pubblicità, la trascrizione nei pubblici registri.

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Allora Tullio. A me viene da ridere perchè la ns. discussione è la stessa che facesti con Maila nel post che hai linkato.

 

Per completezza ti allego il giudizio dell'Avv. Gallucci:

 

"In generale, quindi, se un regolamento contrattuale contiene specifica indicazione delle parti comuni (ad esempio includendo o escludendone alcune rispetto a quanto indicato nell'art. 1117 c.c.) e questo atto è stato debitamente trascritto, allora la sua mancata menzione negli atti successivi non comporta alcuna irregolarità.

L'articolo citato da Tullio, a mio parere, riguarda casi di diritti reali non trascritti.

Resta poi nel caso di specie da valutare il comportamento delle parti nella fase delle trattative anche i fini dell'affidamento e quindi della buona fede. Ma, come dicevo all'inizio, queste valutazione possono essere fatte solamente "carte alla mano". "

 

La questione, qui è chiaro, è risolta e sposa la mia tesi, fermo restando che non abbiamo per il momento delle sentenze che ci dicano cose diverse. Naturalmente tutto ciò FATTO SALVO la malafede di chi ha sottaciuto un divieto che non avrebbe portato alla vendita dell'immobile, fattispecie che va dimostrata e valutata di volta in volta.

 

Riporto per completezza la sentenza citata da Maila che conferma ulteriormente la cosa:

 

La Cassazione con sentenza n. 2546 del 17/3/1994, ha sostenuto che il regolamento di condominio predisposto dal costruttore contenente vincoli su tutte le unità immobiliari dell'intero fabbricato, quando sia stato da questi trascritto nei registri immobiliari è opponibile non solo a coloro che acquistano le unità immobiliari da proprietari che abbiano accettato il regolamento, ma anche a coloro, che successivamente alla trascrizione, per la prima volta acquistino piani dell'edificio o loro porzioni direttamente dal costruttore anche in mancanza di una espressa previsione, in tal senso, nei singoli atti di acquisto. Ciò perché anche se questi ultimi non hanno partecipato all'approvazione del regolamento sono terzi rispetto ai quali opera ai fini dell'opponibilità dei vincoli suddetti, quale forma di pubblicità, la trascrizione nei pubblici registri.

Non ho mai messo in dubbio che il RdC non sia valido se trascritto ai P.R.I. il fatto che voglio far comprendere è che deve essere trascritto o menzionato sull'atto di compravendita, e se questo non c'è l'acquirente può richiedere l'annullamento del rogito (non del RdC)

 

cc Art. 1489. Cosa gravata da oneri o da diritti di godimento di terzi.

Se la cosa venduta è gravata da oneri o da diritti reali o personali non apparenti che ne diminuiscono il libero godimento e non sono stati dichiarati nel contratto, il compratore che non ne abbia avuto conoscenza può domandare la risoluzione del contratto oppure una riduzione del prezzo secondo la disposizione dell'articolo 1480.

Si osservano inoltre, in quanto applicabili, le disposizioni degli articoli 1481, 1485, 1486, 1487 e 1488.

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Infatti, sono perfettamente d'accordo, la massima dice;

 

Cassazione Civile, Sez. II, 31.07.2009 n. 17886: Il regolamento contrattuale è vincolante per l'acquirente anche se non è stato sottoscritto o trascritto presso la Conservatoria dei Registri, purchè sia stato accettato nell'atto di acquisto

 

Per cui come può essere accettata una cosa che non è neppure menzionata sul rogito?

 

La buona fede dovrebbe esserci da ambedue le parti, venditore ed acquirente, tu venditore mi dici che esiste un RdC Contrattuale, ed io vado a controllare e leggermelo e se mi va bene concludiamo l'affare, altrimenti amici come prima.

Ma se tu venditore non mi dici nulla, come posso supporre che esiste un RdC Contrattuale?

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No. Non ci capiamo, ma non è un problema ... alla prima sentenza che dica chiaramente da che parte sta la logica (se una logica ci sarà) vorrà dire che ci berremo un caffè insieme 😉

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Tutte le sentenze che riportate e che conosco dicono la stessa cosa, facendo riferimento al fatto che non è necessario che sia trascritto in Conservatoria affinchè il RdC sia valido, purchè sia richiamato, allegato o ne siano state inserite le norme contrattuali all'interno del rogito. Fin qui ci siamo.

 

Se invece il RdC è trascritto in Conservatoria? Cosa dice la giurisprudenza?

 

Che essendoci una trascrizione che ha valenza pubblicistica non è necessario menzionare la presenza del RdC nel rogito:

 

"Ciò perché anche se questi ultimi non hanno partecipato all'approvazione del regolamento sono terzi rispetto ai quali opera ai fini dell'opponibilità dei vincoli suddetti, quale forma di pubblicità, la trascrizione nei pubblici registri"

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Non ho mai messo in dubbio che il RdC non sia valido se trascritto ai P.R.I. il fatto che voglio far comprendere è che deve essere trascritto o menzionato sull'atto di compravendita, e se questo non c'è l'acquirente può richiedere l'annullamento del rogito (non del RdC)

 

cc Art. 1489. Cosa gravata da oneri o da diritti di godimento di terzi.

Se la cosa venduta è gravata da oneri o da diritti reali o personali non apparenti che ne diminuiscono il libero godimento e non sono stati dichiarati nel contratto, il compratore che non ne abbia avuto conoscenza può domandare la risoluzione del contratto oppure una riduzione del prezzo secondo la disposizione dell'articolo 1480.

Si osservano inoltre, in quanto applicabili, le disposizioni degli articoli 1481, 1485, 1486, 1487 e 1488.

Oneri o diritti reali sono altra cosa vale dire servitù ( cosa diversa da norme contrattuali): infatti nel caso in cui su un appartamento gravi una servitù occulta questa deve essere menzionata le rogito e non è sufficiente che venga menzionata in un regolamento anche se trascritto. La sentenza che postai io riguarda invece le norme contrattuali al di fuori delle servitù e in questo rimango nel mio parere già espresso e concordo con bilbetto@

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No. Non ci capiamo, ma non è un problema ... alla prima sentenza che dica chiaramente da che parte sta la logica (se una logica ci sarà) vorrà dire che ci berremo un caffè insieme 😉

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Salve, ho chiesto permesso di costruire al comune per realizzazione di un portico/pergolato su terrazzo di proprietà. Abbiamo il regolamento condominiale di tipo contrattuale, imposto dal costruttore, ma non menzionato nel mio rogito (ma menzionato solo nel rogito del primo acquirente) ho ricevuto solo una copia informativa. Nel tale regolamento c'è una regola che permette di costruire il portico ai condomini di piano terra, E chiede comunque consenso di tutti condomini!!! Che impossibile ad ottenere! E regolamento per lui è nullo...! Può essere

Detto questo trovo utile rileggere il post iniziale infatti si scrive:

Nel tale regolamento c'è una regola che permette di costruire il portico ai condomini di piano terra,

ma geometra del comune non vuole lasciare il permesso dicendo che nel atto di rogito c'è una precisazione che io non devo apportare modifiche esterne neanche provvisorie

Quindi nel caso corrente il problema è che il regolamento dice una cosa diversa da quanto stabilito nel rogito e quindi chi prevale?

Siete d'accordo che il vero problema è questo?

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Detto questo trovo utile rileggere il post iniziale infatti si scrive:

Nel tale regolamento c'è una regola che permette di costruire il portico ai condomini di piano terra,

ma geometra del comune non vuole lasciare il permesso dicendo che nel atto di rogito c'è una precisazione che io non devo apportare modifiche esterne neanche provvisorie

Quindi nel caso corrente il problema è che il regolamento dice una cosa diversa da quanto stabilito nel rogito e quindi chi prevale?

Siete d'accordo che il vero problema è questo?

Ok il problema visto da questo lato è diverso e mi sembra simile a quello del topic;

https://www.condominioweb.com/forum/quesito/apertura-porta-su-androne-condominiale-senza-delibera-il-comune-non-mi-autorizza-102955/

Dove il Comune chiede la delibera (in questo caso il consenso) da parte dei condomini

Per cui è già risolto, anzi l'aveva risolto marcanto al post #50, non voglio prendermi il merito

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Secondo me lui non è al piano terra, ma all'ultimo piano ... pura intuizione.

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