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Condominio Web: Il condominio, gli Immobili e le locazioni
brema

Consigli (anche legati al condominio) prima di acquistare un immobile

Ciao a tutti, prima delle festività natalizie con mia moglie avevamo visto l'annuncio di un bilocale in vendita a "soli" 35000 euro.

Già da alcuni mesi avevamo pensato di optare per questo tipo di investimento viste le vicende di banche anche molto note e visto che abitiamo in una città dove c'è una discreta domanda, ma molti immobili hanno prezzi proibitivi, ovvero a partire dal doppio della cifra suddetta. Questa sembrerebbe un'occasione, ma prima di fare un simile investimento vorremmo ottenere tutte le certezze del caso.

Quali suggerimenti vi sentireste di darci?In sede di sopralluogo o comunque di trattativa su che cosa sarebbe il caso di soffermarsi e prendere maggiori informazioni?Cosa potrebbe celarsi sotto ad un prezzo così inferiore rispetto alle media?Premetto che non abbiamo ancora visionato l'immobile.

Chiedo suggerimenti generici ad esempio prestare attenzione allo stato delle tubazioni, tassazioni gravanti su quell'abitazione, sino a suggerimenti a livello condominiale, della serie obblighi e costi particolarmente gravosi inerenti il fatto di essere in un condominio. Attendo vostri cortesi suggerimenti, vi ringrazio in anticipo e vi faccio molti auguri.

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Io ti suggerirei innanzitutto divisionale il bilocale visto che non l' hai ancora fatto: magari già questo ti può far capire il perché del suo costo...poi facci sapere:o

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Ciao, quello senz'altro, ma se ricevo indicazioni anche prima del sopralluogo ho modo in tale occasione di capire bene dove soffermare la mia attenzione e quali domande fare.

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Le domande secondo me le puoi fare in un secondo sopraluogo nel caso l'appartamento ti possa andare bene; le cose da valutare sono veramente tante comunque la prima impressione è quella che conta e magari ti balza subito all'occhio il perché del suo prezzo e decidi da subito che non fa per te

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Ciao a tutti, prima delle festività natalizie con mia moglie avevamo visto l'annuncio di un bilocale in vendita a "soli" 35000 euro.

Già da alcuni mesi avevamo pensato di optare per questo tipo di investimento viste le vicende di banche anche molto note e visto che abitiamo in una città dove c'è una discreta domanda, ma molti immobili hanno prezzi proibitivi, ovvero a partire dal doppio della cifra suddetta. Questa sembrerebbe un'occasione, ma prima di fare un simile investimento vorremmo ottenere tutte le certezze del caso.

Quali suggerimenti vi sentireste di darci?In sede di sopralluogo o comunque di trattativa su che cosa sarebbe il caso di soffermarsi e prendere maggiori informazioni?Cosa potrebbe celarsi sotto ad un prezzo così inferiore rispetto alle media?Premetto che non abbiamo ancora visionato l'immobile.

Chiedo suggerimenti generici ad esempio prestare attenzione allo stato delle tubazioni, tassazioni gravanti su quell'abitazione, sino a suggerimenti a livello condominiale, della serie obblighi e costi particolarmente gravosi inerenti il fatto di essere in un condominio. Attendo vostri cortesi suggerimenti, vi ringrazio in anticipo e vi faccio molti auguri.

Sera, potrebbe interessare sapere anche se vi sono opere non denunciate al catasto o opere abusive del tipo veranda,eccc...

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...zona sismica, rischio di revocatoria sull'atto, proprietario separato con problemi legali collegati..

La serie è davvero infinita. Un consiglio che ti do è che in caso di trattativa che va a buon fine, di fare il compromesso lo stesso giorno delle visure.

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Magari l'appartamento è solo vetusto e buio....zona sismica?

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Ciao a tutti, grazie per l'interesse ed i consigli. Anticipo subito che non siamo in zona sismica, tuttavia chiarirò al meglio anche questo aspetto nel caso.

Non ho ancora avuto modo di vedere l'abitazione in quanto l'agenzia immobiliare è chiusa, non me lo sarei aspettato, ma evidentemente riaprono dopo l'epifania. Ho fatto tuttavia 2+2 e sono riuscito ad individuare il palazzo dove si trova il bilocale (c'è il cartello dell'agenzia).

Esternamente il problema maggiore sembra lo stato in cui versa il palazzo, è abbastanza malandato, la zona invece non è male, per carità, una banale periferia cittadina, ma ribadisco il prezzo sarebbe ottimo, si trova in un'area recintata assieme ad altri tre palazzi ciascuno se non ho visto male di non più di 4 piani. Sono 45 mq, quindi neanche pochi ed il tutto abbastanza luminoso.

Che dire, bisogna che lo veda dall'interno, da fuori il palazzo è degradato nonostante la zona non sia male.

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La migliore delle ipotesi suggerisce che il proprietario potrebbe esser un soggetto che vuole liberarsi di quell'immobile oppure è tanto tempo che lo ha messo in vendita ed è ormai sfinito e disposto a vendere a qualunque prezzo.

Fine degli auspici positivi.

 

Senza stendere un papiro... i problemi più seri vengono dall'esterno della u.i. che ti interessa; così di primo acchito:

- condominio o supercondominio

- probabile risanamento edile conservativo da prevedersi a breve o viceversa edifici destinati a fatiscenza crescente per mancanza di volontà assembleare a risanare

- quanti impianti condominiali richiedono aggiornamenti e manutenzioni

- quanti proprietari e quante morosità

- amministratore e regolamento di condominio (contrattuale o assembleare ?)

 

Se oltrepassi questi ostacoli, allora puoi cominciare a controllare l'u.i. che ti interessa.

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Grazie albano, molto esauriente, grazie davvero, farò tesoro di questi suggerimenti. Ci aggiorniamo dopo che avrò visionato il tutto.

N.B. non credo che sia in vendita da molto e quindi credo che ahimè il motivo del prezzo sia legato ad altro, vedremo.

La migliore delle ipotesi suggerisce che il proprietario potrebbe esser un soggetto che vuole liberarsi di quell'immobile oppure è tanto tempo che lo ha messo in vendita ed è ormai sfinito e disposto a vendere a qualunque prezzo.

Fine degli auspici positivi.

 

Senza stendere un papiro... i problemi più seri vengono dall'esterno della u.i. che ti interessa; così di primo acchito:

- condominio o supercondominio

- probabile risanamento edile conservativo da prevedersi a breve o viceversa edifici destinati a fatiscenza crescente per mancanza di volontà assembleare a risanare

- quanti impianti condominiali richiedono aggiornamenti e manutenzioni

- quanti proprietari e quante morosità

- amministratore e regolamento di condominio (contrattuale o assembleare ?)

 

Se oltrepassi questi ostacoli, allora puoi cominciare a controllare l'u.i. che ti interessa.

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Buongiorno, sono stato in agenzia. Prezzo confermato ed abbiamo preso appuntamento per visionare l'appartamento.

Dopo una buona chiacchierata sono riuscito ad "estorcere" qualche info in più, pare che la proprietaria sia una signora molto anziana che vuole disfarsi dell'appartamento in quanto gli inquilini non pagano. L'appartamento (dichiarazione dell'agente immobiliare) avrebbe un valore di mercato attorno ai 65 mila euro.

Al netto di questa prima informazione che faccio?Al di là che visionarlo ormai lo visionerò, per chi ha esperienza eventualmente quanto è gravosa la situazione inquilini?Mi conviene lo stesso?(se vi fosse solo questa problematica). Voi che fareste?

grazie

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Quindi acquisto di u.i. occupata da inquilino moroso: bel problema e bell'enigma!

C'è da capire prima di tutto quando scade il contratto di locazione dell'inquilino: fino alla scadenza contrattuale non puoi disdettare la locazione, salvo che anche nei tuoi confronti diventi subito moroso, nel qual caso potrai richiedere lo sfratto per morosità. In questa ipotesi devi preventivare almeno 1.500-2.000 €. di spese e dalla richiesta dello sfratto un'attesa di almeno 9-12 mesi per rientrare in possesso dell'immobile.

Infine c'è da valutare in quali condizioni riceverai l'immobile: visto che lo andrai a visitare controlla attentamente gli impianti e le sue condizioni generali per comprendere a quali interventi dovrai dedicarti una volta che ne verrai in possesso; soprattutto cerca di capire che tipo sia l'inquilino.

Una mia conoscente l'anno scorso si è aggiudicata in asta una villetta a schiera, cat. A/1, occupata dal pignorato fino all'aggiudicazione. Ebbene, la mia conoscente alla consegna della villetta si è ritrovata con 70.000 €. di danni in buona parte fatti in malafede dal pignorato; con una azione ad hoc tramite legale è riuscita a farsi riconoscere dal giudice titolare dell'asta un risarcimento di 40.000 €.

Questo per farti comprendere a quali e quanti imprevisti ci si possa esporre nell'acquisto di un appartamento occupato. Non è sempre così, ma può essere anche così.

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Ciao, grazie, a prescindere comunque prima voglio visionare l'appartamento, tuttavia tu quindi che faresti lasceresti perdere?

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Io andrei a visionare l'appartamento:

- per capire quanto quell'appartamento mi costerà per rimetterlo in ordine tenuto conto delle mie esigenze;

- per studiarmi e far parlare pure tanto l'inquilino, nel tentativo di inquadrare il più possibile questo personaggio, ovvero cercare di comprendere se costui per te rappresenterà un problema oppure no, perché in caso di acquisto dell'immobile questo inquilino diventerà il tuo inquilino.

 

Io nella vita sono anche un locatore... quindi persona tanto smaliziata quanto prevenuta verso il mondo degli affitti: per accettare un inquilino si passa attraverso un mix personale di valutazioni che tengono conto di informazioni oggettive (solvibilità, affidabilità) e soggettive (simpatia o antipatia a pelle, modo di porsi).

Con me questo inquilino partirebbe zoppo visto che è già moroso con la venditrice; io gli chiederei direttamente delle spiegazioni al riguardo, proprio per comprendere se la sua situazione futura possa ulteriormente peggiorare (ovvero surplus di costi per te).

Infine c'è la personalissima valutazione economica: Calcolando tutto, nel bene e nel male, quanti euro al massimo sei disposto a metterci in quest'appartamento ? 40, 50, 60, 70.000 ?

Se la tua propensione al rischio si ferma a 50 pensaci bene; oltre 50 significa che sei disposto a rischiare.

Risolti questi dubbi saprai se procedere all'acquisto oppure lasciar perdere.

Un'ultima cosa sulla proprietaria.

Se quel contratto di locazione è prossimo alla scadenza, anche prima scadenza, e redatto secondo legge 431/98, la proprietaria potrebbe esercitare una clausola di disdetta per vendita immobile (art. 3 lettera g). Tu potresti prendere tempo sull'acquisto chiedendo che ella liberi l'immobile dall'inquilino; chiaro che così il prezzo dell'appartamento lieviterà.

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ciao albano, grazie si senz'altro lo andrò a visionare come già detto quello lo farò a prescindere quantomeno per curiosità 😂

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L'inquilino una volta saputo che l'appartamento è stato venduto e che il contratto non gli verrà rinnovato potrebbe benissimo causare dei danni volutamente. Se moroso sicuramente non è un buon inquilino. Io mi accerterei dell'opportunità di menzionare all'inquilino di essere a conoscenza del suo stato di moroso, in fondo tu sei un estraneo e non so fino a che punto tu possa lecitamente essere a conoscenza di questo particolare. Certo se l'inquilino fosse già stato sfrattato il costo dell'appartamento sarebbe forse superiore ma le "grane " molto meno

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Ciao Maila, naturalmente l'ipotesi di questo acquisto è legata al ridotto prezzo dell'immobile, se lo stesso tornasse sui valori di mercato non me lo potrei permettere o quantomeno sarebbe un investimento troppo rilevante. Al contempo si accetto che vi siano dei motivi per il prezzo ridotto dell'immobile, ma bisogna appunto vedere quali e quanti. Idem appunto il contratto, se scade tra pochi mesi posso anche lasciar correre, se mi costringe a rimetterci per un anno o più no.

Non mi spaventa un'eventuale restauro interno dell'immobile mi spaventano appunto beghe come questa o l'altra mia paura riguarda gli altri condomini, lo stato del palazzo ecc.

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Non ho capito il discorso economico, mettiamo lo acquisti a 35mila devo mettere in conto di dovercene spendere altrettanti?

Assolutamente no.

E' una valutazione teorica della tua propensione al rischio: oltre ai 35.000, in teoria quanti altri eurini saresti disposto ad impegnarci in quell'immobile prima di gettare la spugna ?

Meno soldi sarai disposto ad aggiungerci ai 35.000 (per qualunque motivo), e minore sarà il tuo spazio di manovra per ottenere che quell'acquisto si trasformi anche in un affare.

 

Se in ipotesi, il tetto di spesa massimo (tutto compreso) che ti sei prefissato per questo immobile è 45.000, se arriverà il momento che i 45.000 li avrai veramente spesi e l'abitazione ancora non è come te la eri immaginata all'acquisto, è naturale che il malumore prevarrà.

Devi quindi prevedere ora cosa vorrai farai nel caso che questa indesiderata ipotesi si presenti per davvero.

Questa è la propensione al rischio.

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Adesso ho capito, grazie molto esauriente 🙂

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mi hanno rimandato l'appuntamento, me ne hanno dato un altro, non appena avrò visionato sarà mia premura scrivere qui 😉

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Ciao a tutti, finalmente ho avuto modo di visitare il bilocale e quindi sono ad aggiornarvi e chiedervi consigli.

Il bilocale è situato in un ampia area recintata con qualche spazio verde di cui fanno parte decine di palazzi in vario stato di conservazione, inutile dire che il "nostro" non era tra i migliori. Non ho capito bene ma se non erro in totale sono un migliaio di appartamenti ed anche nel nostro palazzo c'erano decine di appartamenti. Sempre nel "recinto" si trovano un pò di posti auto, non sò se sono riservati o meno, ma non è certo quello il problema. L'appartamento è al secondo piano (tre piani in tutto, il palazzo si sviluppa soprattutto in larghezza). Si entra in un ampio soggiorno con angolo cottura, datato (non sò se la costruzione risalga agli anni '70 ma più o meno siamo lì), con un terrazzino senz'altro utile e con vista aperta (niente impedimenti di fronte). Sulla sinistra un piccolo disimpegno aperto conduce al bagno ed alla camera matrimoniale. Sia la camera che il bagno sono ampi e c'è anche un piccolo ripostiglio. La camera è finestrata il bagno no. Il tutto non si presenta bene come stile e manutenzione ma di primo impatto non noto problemi strutturali. Il problema è l'inquilino (o gli inquilini, io ne ho visto solo uno), che non paga da mesi e sembrava poco collaborativo sin dal nostro ingresso tanto che non voleva neanche farci entrare in camera da letto ed abbiamo dovuto vederla da fuori con la porta aperta.Il bagno sembrava in buono stato, ma andrebbero viste le tubazioni, non è tutto oro quel che luccica.

Il nostro appuntamento con l'agente immobiliare si è concluso nel giro di 5 minuti anche perchè lui stesso non aveva molte informazioni da dare.

 

Faccio quindi un bilancio pro e contro:

 

pro

- ampiezza del bilocale (siamo sui 50mq)

- prezzo

 

contro

- inquilino/i

- contesto (contesto ampio ed eterogeneo in caso di lavori è difficile trovare accordi)

 

Che cosa ne pensate?L'agente immobiliare ha decantato il prezzo basso, la spaziosità dell'appartamento afferma che con 5-10 mila euro potremmo mandar via l'inquilino e che un appartamento del genere va sul mercato a 500 euro al mese come locazione.

Personalmente io di no non lo direi ancora, mentre invece mia moglie per il fatto dell'inquilino ha subito detto di no. A me preoccupa però come detto sopra, anche ammesso di togliere l'inquilino il contesto sarebbe vivibile o sarebbe solo un continuo di problemi?

 

Ringrazio chiunque rispondesse.

 

P.S. L'inquilino è straniero, l'ho omesso perchè non voglio dare adito ad affermazioni razziste, il motivo per cui non paga non si sà, ma può darsi abbia perso il lavoro/abbia minori entrate o semplicemente che dopo un pò abbia deciso di fare il bricconcello come si dice dalle mie parti approfittandosi del fatto che i padroni di casa sono una coppia di anziani.

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se sai già dall'inizio che il prezzo è molto al di sotto di quello di mercato,fai l'unica cosa saggia:lascia perdere.

nessuno regala nulla,nessuno fa sconti.

e se acquisti qualcosa che poi si rivela in qualche modo fallace,sarai il primo a restarci male.

l'altra sera vedendo il film su Leopardi tornava spesso un pensiero:

il vero è nel dubbio.

Tu hai il dubbio che sotto qualcosa non quadri.

Non indagare,lascia perdere.

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Ciao Maila, naturalmente l'ipotesi di questo acquisto è legata al ridotto prezzo dell'immobile, se lo stesso tornasse sui valori di mercato non me lo potrei permettere o quantomeno sarebbe un investimento troppo rilevante. Al contempo si accetto che vi siano dei motivi per il prezzo ridotto dell'immobile, ma bisogna appunto vedere quali e quanti. Idem appunto il contratto, se scade tra pochi mesi posso anche lasciar correre, se mi costringe a rimetterci per un anno o più no.

Non mi spaventa un'eventuale restauro interno dell'immobile mi spaventano appunto beghe come questa o l'altra mia paura riguarda gli altri condomini, lo stato del palazzo ecc.

Attenzione ad acquistare, perché l'inquilino ha sempre DIRITTO DI PRELAZIONE!

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Ciao grazie per i consigli.

Che il prezzo ridotto fosse causato da qualcosa era chiaro, io stò solo cercando di capire se il gioco vale la candela, è chiaro che pagare la metà del prezzo di mercato quello che vale il doppio abbia alla base delle motivazioni, resta da capire se e come sono superabili, ovvero se al netto di ciò mi conviene o meno.

 

Sul diritto di prelazione non sò, davvero il locatario lo ha a prescindere?Anche fosse vero bisogna capire se lo esercita o meno, se non lo esercita il problema non si pone scusa... Considerando inoltre che non paga, a quel punto sarebbe assurdo e si metterebbe in fallo da solo.

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Ciao grazie per i consigli.

Che il prezzo ridotto fosse causato da qualcosa era chiaro, io stò solo cercando di capire se il gioco vale la candela, è chiaro che pagare la metà del prezzo di mercato quello che vale il doppio abbia alla base delle motivazioni, resta da capire se e come sono superabili, ovvero se al netto di ciò mi conviene o meno.

 

Sul diritto di prelazione non sò, davvero il locatario lo ha a prescindere?Anche fosse vero bisogna capire se lo esercita o meno, se non lo esercita il problema non si pone scusa... Considerando inoltre che non paga, a quel punto sarebbe assurdo e si metterebbe in fallo da solo.

No, ma ci sono casi in cui è diritto del locatario avere la prelazione.

 

E se tale diritto viene ignorato dal proprietario, per vendere ad altri, può fare causa.

 

Per maggiori info, vedi qui:

http://www.laleggepertutti.it/91105_linquilino-ha-la-prelazione-in-caso-di-vendita-dellappartamento

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