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giovanni.laf

Consenso dei condomini per sopraelevazione

Buonasera a tutti, sono un nuovo iscritto.

Voglio esporvi il mio problema nel tentativo di riuscire a trovare una soluzione.

Ebbene circa 18 mesi fa costituisco una società - impresa edile - con mio zio (purtroppo deceduto) ed un amico. Al primo contratto di lavoro prendiamo in permuta un sottotetto in uno stabile di proprietà del committente al quale dovevamo realizzare una villa. Ad una certo punto decido (in quanto amministratore della società) di mettere in vendita il sottotetto ritenendolo inutile alla causa della scondita stessa. Riesco a trovare anche subito un acquirent, il quale all'atto del compromesso pretende per la futura vendita del sottotetto stesso il rilascio della concessione edilizia per la sopraelevazione (come suggerito dall'altro mio socio nonché progettista). Ora mi ritrovo a distanza di 18 mesi a non poter chiudere la società perché ho ancora in carico il sottotetto per il quale il condominio non vole rilasciarmi l'autorizzazione. Da premettere che l'altro socio - il progettista - mi ha fatto anche scrivere dall'avvacato per avere delucidazioni in merito alla vendit infischiandosene - come progettista - del fatto che il responsabile del comune che ha in carico la pratica da ben 15 mesi non si degna di darmi una risposta positiva o negativa del progetto.-

Ora vorrei chiedervi due cose:

1) come posso comportarmi nei confronti del socio progettista che mi ha completamente abbandonato fino al punto da farmi scrivere dall'avvcato per incuranza nella gestione della società, lui non ha alcuna responsabilità per il ruolo che occupa??

2) come posso comportarmi con il condominio che si ostina a non volermi rilasciare il consenso per la sopraelevazione da conseganre al comune per il rilascio della concessione??

Spero di essere stato abbastanza chiaro vi prego datemi un consiglio

2) come posso comportarmi con il condominio che si ostina a non volermi rilasciare il consenso per la sopraelevazione da conseganre al comune per il rilascio della concessione??

e perchè dovrebbero darti l'autorizzazione alla sopraelevazione , non sono obbligati..

 

Invece sono obbligati perché il comune per il rilascio della concessione (da premettere che il responsabile in 15 mesi non mi ha mai risposto in merito alla pratica ne per bocciarla ne per chiedere eventuali integrazioni) ha richiesto il consenso dei condomini.-

 

L'altra cosa che non mi e chiara se il consenso deve essere unanime oppure a maggioranza??

Perché lo stesso problema c'e l'ho nel mio condominio dove i 4 possessori del sottotetto hanno richiesto in assemblea l'autorizzazione alla sopraelevazione, ma con la maggioranza, invece io so che ci vuole il consenso unanime (sbaglio??), per giunta con modifiche ai prospetti del fabbricato.

 

Grazie ancora

 

Modificato Da - giovanni.laf il 29 Set 2012 09:05:57

Invece sono obbligati .....

NO , se ci fosse obbligo, il comune non chiederebbe l'assenso.. il solo fatto che chiede autorizzazione al condominio è perchè vuol dire che possano concederla o rifiutarla ..

Scritto da giovanni.laf il 29 Set 2012 - 11:12:26: quindi sono comunque vincolato al condominio giusto??

e l'autorizzazione deve essere sulla maggioranza o unanime??

unanime

Quindi per concludere tutti i condomini devo dare il consenso, e successivamente devo anche dare l'indennizzo ad ogni condomino??

 

Al progettista che si disinteressa della pratica cosa posso fare??

Art. 1127.c.c.

Costruzione sopra l'ultimo piano dell'edificio.

Il proprietario dell'ultimo piano dell'edificio può elevare nuovi piani o nuove fabbriche, salvo che risulti altrimenti dal titolo. La stessa facoltà spetta a chi è proprietario esclusivo del lastrico solare.

La sopraelevazione non è ammessa se le condizioni statiche dell'edificio non la consentono.

I condomini possono altresì opporsi alla sopraelevazione, se questa pregiudica l'aspetto architettonico dell'edificio ovvero diminuisce notevolmente l'aria o la luce dei piani sottostanti.

Chi fa la sopraelevazione deve corrispondere agli altri condomini un'indennità pari al valore attuale dell'area da occuparsi con la nuova fabbrica, diviso per il numero dei piani, ivi compreso quello da edificare, e detratto l'importo della quota a lui spettante. Egli è inoltre tenuto a ricostruire il lastrico solare di cui tutti o parte dei condomini avevano il diritto di usare.

 

Scritto da pessina il 29 Set 2012 - 08:43:03: e perchè dovrebbero darti l'autorizzazione alla sopraelevazione , non sono obbligati..
Scritto da pessina il 29 Set 2012 - 09:55:30: NO , se ci fosse obbligo, il comune non chiederebbe l'assenso.. il solo fatto che chiede autorizzazione al condominio è perchè vuol dire che possano concederla o rifiutarla ..
Scritto da pessina il 29 Set 2012 - 15:43:32: Art. 1127.c.c.

Costruzione sopra l'ultimo piano dell'edificio.

Il proprietario dell'ultimo piano dell'edificio può elevare nuovi piani o nuove fabbriche, salvo che risulti altrimenti dal titolo. La stessa facoltà spetta a chi è proprietario esclusivo del lastrico solare.

...

Tu stesso riporti l'art. 1127 C.C. che sancisce il DIRITTO del proprietario dell'ultimo piano alla sopraelevazione e poi dici che occorre l'autorizzazione assembleare per sopraelevare...

 

A MENO CHE non sia espressamente previsto dal regolamento contrattuale che la sopraelevazione sia vincolata all'autorizzazione assembleare, questa NON OCCORRE affatto e il Comune commette un abuso a chiederla.

Fermo restando che le condizioni statiche lo permettano e l'indennita dovuta agli altri condomini.

 

La facoltà di sopraelevare spetta ex lege al proprietario dell'ultimo piano dell'edificio o al proprietario esclusivo del lastrico solare, salve le limitazioni di cui al secondo e terzo comma dell'art. 1127 cod. civ., ed il suo esercizio non necessita di alcun riconoscimento da parte degli altri condomini, ma può soltanto essere vietato in forza di un'espressa pattuizione, costitutiva di una servitù assimilabile a quella non aedificandi.

Cass. civ., sez. II, 28 gennaio 1983, n. 805

Staff

A MENO CHE non sia espressamente previsto dal regolamento contrattuale che la sopraelevazione sia vincolata all'autorizzazione assembleare, questa NON OCCORRE affatto e il Comune commette un abuso a chiederla.

Fermo restando che le condizioni statiche lo permettano e l'indennita dovuta agli altri condomini.

Vero, ma per la risposta mi sono adeguato alla domanda, ovvero che il Comune richiede l'autorizzazione dei condomini; chi ci dice che nel presentare il progetto ,il Comune abbia saputo o letto, del divieto di sopraelevazione previsto in un regolamento contrattuale di cui noi del forum non siamo a conoscenza , anche perchèil suo socio progettista ( sarà arch. o ing. ??) non è a conoscenza dell'art del codice ?? Quindi a mio avviso, come è successo nel quartire di Milano dove abito e vi sono state delle sopraelevazioni di stabili già di 7 piani, il Comune ha comunque voluto l'autorizzazione dei condomini , all'unanimità...

Per quanto riguardano gli abusi dei Comuni, bè... potremmo aprire un nuovo forum

Molte volte i Comuni richiedono dcomentazione non necessaria. Il più delle volte i tecnici, per non creare problemi ai clienti, producono questa documentazione. Se però, come in questo caso è impossibili, è sufficiente consegnar in Comune una relazione in cui si spiega esattamente le motivazioni per cui non è necessaria l'approvazione condominiale, riferendosi al codice civile e allegando il regolamento contrattuale e l'atto di proprietà, il parere legale, calcolo indennità spettante, ecc..

 

Ho seguito e sto seguendo delle sopraelevazioni proprio a Milano, e il permesso di costruire è stato autorizzato senza verbali condominiali allegati (anche perchè, normalmente, al condominio della sopraelevazione viene detto solo dopo che si ha già in mano il permesso di costruire)

quindi da quello che capisco leggendo le vs. risposte, il progettista mi sta solamente facendo perdere tempo (e probabilmente anche la vendita del sottotetto che è vincolata al rilascio del PdC da parte del comune)è la cosa non mi sembra stano.

Quindi ricapitolando, se io produco un relazione, con il parere legale, citando l'art. 1127 c.c., e la consegno al comune il responsabile del procedimento dovrebbe obbligatoriamente rilasciarmi il PdC giusto??

E nel caso quest'ultimo si ostini a richiedermi il consenso (credo che l'atteggiamento del responsabile del procedimento sia dettato dalla forte amicizia con il progettista, quindi niente di più che entrambi abbiamo fatto un accordo a mio discapito, ovvero il primo tiene bloccato il PdC con la scusa del consenso del condomio, mentre il secondo fa il galletto pensando di tenermi in pungo per la chiusura della società).-

A questo punto la domanda che pongo sopratutto ai tecnici e coma mi devo comportare nei confronti dell'uno e dell'altro senza avviare azioni legali??

grazie

Purtroppo, ho paura che se non accetti il rischio di andare per vie legali, farai ben poco.

Il Comune non è che non ti ha risposto: ti deve aver risposto per iscritto chiedendoti la delibera condominiale. Tu a questa lettera di richiesta, risponderai allegando le tue ragioni, supportate dalla legge. Normalmente, a questo punto il Comune si ferma e accetta le ragioni della legge. Se non lo fa, lo puoi sempre citare per abuso di potere. E' ovvio, però, che tutto il resto deve essere perfettamente in regola (e visto il tuo progettista...).

L'altra soluzione è cambiare progettista, ma tu non puoi... qui dovrete prima risolvere i problemi tra voi soci, che credo non c'entrino molto col sottotetto...

Scritto da lollolalla il 01 Ott 2012 - 10:25:57: Il Comune non è che non ti ha risposto: ti deve aver risposto per iscritto chiedendoti la delibera condominiale. [...]

No forse ho dimentica di dirlo il comune dal 06.10.11 data di ricezione della comunicazione di nomina del responsabile non mi ha più risposto neanche per chiedermi integrazioni. La questione della delibera mi è stata comunicata verbalmente dal responsabile del procedimento quando sono andato a chiedere spiegazioni in merito alla pratica, ma di scritto non c'è nulla.-

 

Scritto da lollolalla il 01 Ott 2012 - 10:25:57: E' ovvio, però, che tutto il resto deve essere perfettamente in regola (e visto il tuo progettista...).[...]

dal punto di vista progettuale -parole del responsabile - è tutto a posto, quindi non vedo problemi da questo punto di vista.-

 

Scritto da lollolalla il 01 Ott 2012 - 10:25:57: L'altra soluzione è cambiare progettista, ma tu non puoi... qui dovrete prima risolvere i problemi tra voi soci, che credo non c'entrino molto col sottotetto...[...]

perchè non posso?? Io sono sempre il legale rappresentante della società e quindi il committente dell'opera, quindi in qualsiasi momento posso revocargli l'incarico per non aver svolto a pieno la sua attività.-

 

Modificato Da - giovanni.laf il 01 Ott 2012 12:54:20

Eccomi ancora qua, purtroppo dall'ultimo messaggio noon è cambiato assolutamente nulla.

Il comune ancora non mi ha inviato alcuna comunicazione, i condomini ancora una volta mi hanno negato l'autorizzazione e l'acquirente del sottotetto vuole impugnare il compromesso.-

Cosa faccio??

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