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Conseguenze di locazione in nero a studenti

Salve a tutti, vorrei conoscere le sanzioni previste in caso di controlli da parte della Finanza che accerti che un immobile è affittato a studenti universiari in nero. Da quel che so, la Corte Costituzionale ha ritenuto incostituzionale il Decreto 23/2011 art. 3 comma 8 e 9, dove si prevedeva per gli inquilini la possibilità di denunciare il proprietario all'Agenzia delle Entrare e di ottenere così un drastico abbattimento del canone di locazione, con contratto 4+4. Dunque, ad oggi, come può difendersi uno studente qualora il proprietario affitti un immobile in nero? Se si chiede l'intervento della Finanza che accerti la locazione in nero, quali sono le conseguenze per il proprietario?

Salve a tutti, vorrei conoscere le sanzioni previste in caso di controlli da parte della Finanza che accerti che un immobile è affittato a studenti universiari in nero. Da quel che so, la Corte Costituzionale ha ritenuto incostituzionale il Decreto 23/2011 art. 3 comma 8 e 9, dove si prevedeva per gli inquilini la possibilità di denunciare il proprietario all'Agenzia delle Entrare e di ottenere così un drastico abbattimento del canone di locazione, con contratto 4+4. Dunque, ad oggi, come può difendersi uno studente qualora il proprietario affitti un immobile in nero? Se si chiede l'intervento della Finanza che accerti la locazione in nero, quali sono le conseguenze per il proprietario?

Hai ragione. La norma a cui fai riferimento non è più in vigore per incostituzionalità.

 

Allo stato attuale purtroppo rischia molto di più il conduttore in nero soprattutto se il contratto non è stato stipulato in forma scritta e non sia neppure in grado di dimostrare che è in corso una cosiddetta "locazione di fatto" magari dando prova dei pagamenti effettuati.

 

In tempi recentissimi ha fatto scuola in tutta Italia la sentenza n. 21287 emessa dal Tribunale di Roma in data 24.10.2013 tramite cui proprio una studentessa universitaria che viveva in una stanza locata in nero (con contratto verbale e pagamenti solo in contanti) è stata condannata, tra altre cose, anche al risarcimento del danno per occupazione senza titolo, calcolato dai giudici in via equitativa in base a due contratti che la proprietaria aveva stipulato per stanze simili e prendendo tali valori come riferimento.

 

In ogni modo le conseguenze di una locazione in nero (ovverosia senza un contratto scritto e registrato presso l'Agenzia delle Entrate) tanto per il locatore quanto per il conduttore non cambiano al variare della fattispecie contrattuale (locazione abitativa per studenti universitari/4+4/3+2 ecc...).

 

Per avere un quadro dettagliato in merito a cosa potreste andare entrambi incontro leggiti il mio secondo messaggio in questa discussione di qualche giorno fa ... (clicca sul link)

 

https://www.condominioweb.com/forum/quesito/aiuto-urgente-da-locatario-64199/

Ciao Scriptamanent, il tuo intervento di qualche giorno fa è molto interessante. Dunque mi pare di capire che:

1) Affinché il locatario possa pretendere la stipula di un normale contratto di locazione scritto, con canone deciso poi dal giudice, deve poter fornire prova di una locazione di fatto. Le uniche prove possono essere bonifici o ricevute di pagamenti in contanti (firmate dal locatore) da cui si evince che fra locatore e locatario sussiste un rapporto di locazione di fatto? Quali altre prove possono essere portate? Ad esempio, una registrazione vocale su supporto digitale (ad esempio, smartphone) recante una conversazione fra locatore e locatario in cui si parla proprio della locazione in nero? In quest'ultimo caso potrei aiutare un mio amico finito in una situazione molto scomoda con un locatore "furbetto"... Possibile che uno studente in affitto in nero non possa dimostrare in alcun modo la locazione di fatto, ponendo che il locatore sia stato ben accorto a non rilasciare ricevute né traccia scritta di alcun genere che comprovi tale locazione? A nulla valgono, che so, le testimonianze dei vicini...?

2)In caso di controlli, qualora risultasse una locazione in nero, indipendentemente dal fatto che si tratti di studente o di chicchessia, il locatore dovrà integrare la propria dichiarazione dei redditi inserendovi 48 mensilità (pari a quattro anni) di canone locatizio quantificato in misura pari al 10% del valore catastale dell'immobile. Ma questo accade anche se negli anni precedenti a quello dell'accertamento i contratti di locazione erano stati stipulati correttamente?

3) Per quanto riguarda la denuncia alla Questura, cosa accade? Un locatore "furbo" non credo andrebbe a denunciare in Questura la cessione di un fabbricato locato in nero...perciò mi chiedo: se un locatario si fa male (ad esempio, cade da una scala) nell'appartamento locato in nero per il quale sia stata omessa la comunicazione di cessione di fabbricato in Questura, quali sarebbero le conseguenze per il locatore?

1) Attenzione, per ottenere la stipula in via giudiziale di un regolare contratto di locazione (ossia scritto e registrato) l'Art. 13 della L. 431/1998 che ho riportato nell'altro forum prevede che il conduttore debba provare che >. L'aver versato i canoni a mezzo bonifico con una causale chiara o in contanti con rilascio di una chiara quietanza di saldo sono utili quindi a provare la locazione di fatto (ossia l'esistenza di un rapporto di locazione con contratto verbale), ma per dare prova della pretesa del locatore bisognerebbe magari produrre una raccomandata con ricevuta di ritorno tramite cui il conduttore a richiesto la formalizzazione scritta del contratto. Quanto alle tue domande, per ora è sufficiente dire che il contratto di locazione si distingue da quello di comodato in quanto da luogo a un rapporto giuridico a "prestazioni corrispettive" nell'ambito del quale il locatore concede al locatario/conduttore/inquilino/affittuario il godimento di un bene di sua proprietà dietro corresponsione di una somma di denaro. Le testimonianze di soggetti terzi potrebbero quindi tutt'al più confermare che l'immobile sia stato più meno stabilmente abitato da una certa persona, ma non vedo come ciò possa dare sostanza all'assunto che si trattasse di una "locazione di fatto pretesa dal locatore". In merito poi alle registrazioni di conversazioni private con il locatore, francamente ho i miei dubbi che, anche in considerazione della specifica materia oggetto del contenzioso, il giudice di merito interpellato possa ritenerle un mezzo di prova ammissibile. Probabilmente, sebbene molto potrebbe dipendere da valutazioni puramente discrezionali dell'autorità giudiziaria, il luogo e le modalità con cui tali registrazioni sono state "carpite" potrebbero invalidarle ai fini processuali per ragioni di privacy violata. In soldoni, senza "pezzi di carta" immagino non si possa avere alcuna certezza su come il procedimento andrebbe a finire, ma la vedrei molto grigia per il conduttore malcapitato;

 

2) L'Art. 69 del DPR 600/1973 che ho riportato nell'altro forum dispone che, ai fini degli obblighi in materia di dichiarazione dei redditi, gli introiti del locatore in nero siano quantificati in via "presuntiva" (48 mensilità ecc...) >. Se quindi nel corso dei precedenti 4 anni il medesimo rapporto di locazione era regolare (o se ad esempio il medesimo immobile era stato "regolarmente" concesso in locazione a conduttori differenti o se era "oggettivamente" inagibile per lavori di manutenzione straordinaria ecc...) basterà che il locatore produca i relativi documenti in modo tale che la sanzione venga commisurata all'effettivo periodo di locazione in nero oggetto di contestazione. In ogni caso è richiesta un'idonea prova documentale, mentre sono esclusi altri mezzi di prova quali ad esempio quelli testimoniali;

3) Qui il discorso si fa più articolato ...

 

La comunicazione di cessione fabbricato alla Questura/Commissariato territorialmente competente (o al Comune qualora manchino localmente questi uffici) e la registrazione di un contratto di locazione in capo all'Agenzia delle Entrate sono due problematiche che in realtà si escludono a vicenda.

 

Se infatti da un lato chi cede a terzi il godimento esclusivo di un proprio immobile (in tutto o in parte) per un periodo superiore a 30 giorni (consecutivi) deve darne comunicazione all'autorità di pubblica sicurezza, d'altrocanto tutti i contratti di locazione di beni immobili con durata superiore a 30 giorni (cumulativamente considerati nell’arco dell'anno) devono essere registrati in capo all'autorità fiscale. Per espressa previsione normativa l'adempimento all'obbligo di registrazione assorbe pertanto l'obbligo di comunicazione ed è verosimile ritenere (ma non ci metto la mano sul fuoco!) che anche sotto il profilo sanzionatorio, qualora venga accertata una locazione in nero che non sia stata neppure comunicata in Questura, non sarà applicata la sanzione per omessa comunicazione della cessione del fabbricato (da 103 € a 1.549 € a carico esclusivo del proprietario), bensì la sola sanzione per omessa registrazione del contratto.

 

Alla polizia municipale/locale (ai vigili urbani insomma) sono per legge demandate funzioni sia di accertamento dell'omessa comunicazione della cessione fabbricato, sia di monitoraggio del territorio per il contrasto all'evasione fiscale nel settore locatizio. Il locatore che quindi non abbia registrato il contratto all'Agenzia delle Entrate e che non abbia neppure comunicato alcunché in Questura o magari si sia limitato a comunicare falsamente che si tratta di un comodato d'uso gratuito è a rischio qualora ad esempio, nel primo caso, un vicino malevolo segnali alle autorità locali le nuove presenze nell'immobile sollecitando una verifica, oppure, nel secondo caso, le autorità eseguano autonomamente un controllo a campione per verificare che il comodato dichiarato non sia fittizio.

 

Le modalità di determinazione della sanzione per omessa registrazione del contratto variano in funzione di parecchie variabili, ma, trattandosi di una misura di contrasto all'evasione fiscale, è bene sapere che si possono raggiungere importi ben superiori a quelli previsti per l'omessa comunicazione di cessione fabbricato. Un'altra importante distinzione è inoltre che, a fronte dell'omessa registrazione del contratto di locazione, la relativa sanzione viene comminata per intero e indistintamente a carico del locatore o del conduttore in quanto solidalmente obbligati nei confronti del pubblico erario, cosicché, solo dopo aver saldato il tutto, lo sfortunato avrà facoltà di rivalsa nei confronti dell'altro contraente nella misura definita in via contrattuale (per legge le spese di registrazione ai fini fiscali sono ripartite al 50% tra i due, ma, limitatamente alle locazioni abitative a canone libero 4+4, le parti possono anche pattuire che tali spese gravino sul solo conduttore).

 

Volendo farsi una mezza idea delle possibili ripercussioni economiche a cui locatore e conduttore vanno incontro qualora le autorità competenti accertino autonomamente l'esistenza di un rapporto di locazione abitativa che non è mai stato denunciato al fisco, si prenda il caso limite in cui il contratto sia stato stipulato verbalmente o comunque tramite una scrittura privata che definisce sommariamente le condizioni del rapporto (canone mensile, durata, ripartizione spese ecc...) senza purtuttavia rientrare in alcuna fattispecie regolamentata.

 

La mancanza della forma scritta e/o della registrazione rendono il contratto di locazione automaticamente nullo in origine cosicché nessuno dei contraenti possa imporre all'altro l'adempimento degli obblighi assunti mediante il contratto stesso. Ciò significa che, se da un lato il locatore non dispone legalmente di alcuno strumento per imporre il pagamento del canone, il rimborso delle spese condominiali, nonché per trattenere il deposito cauzionale o pretendere il preavviso per la risoluzione anticipata, d'altrocanto il conduttore non dispone di alcun titolo che legittimi l'uso dell'immobile che potrà lasciare quando vuole esigendo il rimborso immediato del deposito cauzionale. Trattasi quindi di un equilibrio precario in cui nessuno ha la certezza di ottenere ciò che vuole. Dal momento in cui il conduttore in nero diviene persona sgradita al locatore, il quale magari non ha neppure provveduto nel frattempo a comunicare la presenza del primo in Questura, si configura un'occupazione abusiva con conseguenti minacce e controminacce. Il locatore quindi potrà chiedere e ottenere il venire meno dell'eventuale residenza del conduttore, nonché il distacco delle utenze (Art. 5, co. 1 del Decreto Legge 28 marzo 2014, n. 47), il risarcimento del danno per occupazione senza titolo, il rimborso dei costi relativi alle forniture attive (qualora i contratti di somministrazione fossero rimasti a nome del locatore stesso) e il rilascio immediato dell'immobile. Il conduttore invece, pur non potendo controribattere ai primi due aspetti, potrebbe compensare l'indennizzo e i rimborso richiestigli dimostrando di aver comunque versato nel tempo il canone di locazione e aver sostenuto egli stesso i costi delle utenze, mentre per evitare di essere buttato fuori e ottenere la stipula scritta di un nuovo contratto dovrà dimostrare che la stipula verbale non è stata frutto di comune accordo, bensì pretesa dal locatore (vedi punto 1 e l'altro forum).

 

Di tutte queste dinamiche interne che coinvolgono i due contraenti all'Agenzia delle Entrate non interessa affatto in quanto la locazione è in ogni caso un rapporto a prestazioni corrispettive che quindi da luogo a movimenti di denaro che devono essere dichiarati e assoggettati a prelievo fiscale. A prescindere pertanto dalla nullità del contratto di locazione, l'omessa registrazione da parte di uno qualsiasi dei contraenti comporta, a seguito dell'accertamento del fisco (in difetto di prova diretta, è per legge sufficiente che risultino >), la cosiddetta registrazione d'ufficio del contratto con conseguente addebito dei seguenti costi:

 

  • A) Rettifica della dichiarazione dei redditi dei fabbricati e quindi della base imponibile ai fini IRPEF: salvo che il locatore non provi "documentalmente" l'effettiva durata del rapporto di locazione in nero, se ne presume automaticamente l'esistenza non solo per l'anno nel corso del quale esso viene accertato dal fisco, ma anche per i quattro anni precedenti. Durante questo lasso di tempo (pari a 48 mensilità sommate a quelle dell'anno in corso) il canone mensile evaso viene quantificato in misura pari al 10% del valore catastale dell'immobile (dato dalla rivalutazione della rendita catastale). L'importo così ottenuto viene quindi utilizzato per integrare le dichiarazioni dei redditi del locatore relative alle annualità in cui si presume esserci stata evasione e su di esso viene di conseguenza calcolata l'IRPEF cumulativamente dovuta addizionandovi sanzioni e interessi. Questo aspetto, al contrario di quelli elencati a seguire, coinvolge le tasche del solo locatore e non verrà qui approfondito;

  • B) Pagamento dell'imposta di registro: il medesimo importo impiegato al punto A) per l'applicazione a ritroso dell'aliquota IRPEF dovuta in base allo scaglione reddituale raggiunto dal locatore viene anche utilizzato per il calcolo a ritroso dell'imposta di registro cumulativamente dovuta per i fabbricati ad uso abitativo in misura pari al 2% del canone annuo moltiplicato per ciascuna annualità in cui si presume esserci stata evasione (quindi 4 annualità sommate a quella in corso);

  • C) Pagamento della sanzione pecuniaria: all'importo dell'imposta di registro cumulativamente dovuta così come risultante dal punto B) viene addizionata in percentuale una soprattassa a titolo di sanzione per omessa registrazione del contratto che va dal 120% al 240% dell'imposta stessa;

  • D) Pagamento degli interessi moratori: all'importo dell'imposta di registro cumulativamente dovuta così come risultante dal punto B) vengono addizionati in percentuale anche gli interessi di mora per il ritardato pagamento nella misura del 3,5% annuo computati dal giorno in cui l'imposta sarebbe stata dovuta se il versamento fosse stato eseguito nei tempi previsti per legge.

Mentre quindi al solo locatore spetterà versare sui propri redditi evasi IRPEF + sanzioni + interessi (punto A), l'importo relativo a Imposta di Registro + sanzioni + interessi (punto B, C e D) potrà essere indistintamente richiesto per intero allo stesso locatore o al conduttore in quanto CODEBITORI SOLIDALI del fisco.

Dunque, ad oggi, come può difendersi uno studente qualora il proprietario affitti un immobile in nero?

Non prendendo in locazione l'appartamento.

E' come dal dentista, se alla domanda "mi serve la fattura" lui risponde che non può farla o che con fattura il prezzo cambia ...si girano i tacchi e si va da un'altro.

Se invece promette di registrarlo e non lo fa, trascorsi inutilmente i 30gg si va all'AdE con la propria copia del contratto e la si registra personalmente.

Grazie per i preziosi contributi

la situazione, comunque, mi pare ad assoluto vantaggio sia del locatore sia del conduttore, a svantaggio del Fisco

poniamo infatti che conduttore e locatore si accordino per "fregare" lo Stato, in tali termini: affitto 500/mese se registriamo il contratto, se invece non lo registriamo diventa 450€. Vantaggio per il conduttore: paga 450 invece di 500. Vantaggio per il locatore: si mette in tasca 450 puliti, invece dei 400 che avrebbe messo in tasca se il contratto fosse stato registrato (ponendo una cedolare secca del 20%).

In pratica, i 100 euro di tasse che dovevano andare allo Stato, sono stati ripartiti al 50% fra conduttore e locatore.

A questo punto, sono sufficienti poche accortezze perché tutto fili liscio: basta che locatore e conduttore firmano un regolare contratto di locazione, e ognuno ne tiene una copia. Se il conduttore non paga, il locatore può sempre registrare il contratto (anche tardivamente, tramite ravvedimento operoso) e risolvere la situazione. Idem se il locatore vuole sbattere fuori il conduttore: basta che quest'ultimo vada a registrare la sua copia del contratto. Naturalmente, per svariate ragioni, il contratto transitorio per studenti è quello che più si adatta a questo tipo di "raggiro" nei confronti del Fisco. In pratica, se locatore e conduttore si accordano per bene, non c'è modo di provare la locazione in nero, a meno di un controllo diretto nell'appartamento da parte della Guardia di Finanza (come mi pare hanno fatto a Roma).

 

E anche nel caso in cui il conduttore fosse stato costretto ad accettare la locazione in nero, non vi sarebbe comunque scampo: stando a quanto ho appreso da questa discussione, a meno che il locatore non sia così improvvido da lasciare prove palesi (ricevute di affitto da lui firmate o bonifici) della locazione di fatto, il conduttore non può fare assolutamente nulla per pretendere la regolarizzazione del contratto né può evitare di essere buttato fuori da un momento all'altro...

La presunzione che tutto fili liscio impone l'assenza di un contratto scritto, presupposto per il contratto "a nero".

La presenza di un contratto scritto e non registrato espone i contraenti all'obbligo di rispettare dei patti comunque sottoscritti. A parte la violazione fiscale di entrambe le Parti, viene meno la possibilità per il locatore di espellere il conduttore dall'oggi al domani così come il conduttore non può esimersi dal pagamento dell'affitto.

Soprattutto al sorgere delle prime importanti spigolosità ESISTE un contratto scritto che sul piano civilistico pone entrambi le Parti in condizione di adire le vie legali.

 

Il vero contratto "a nero" è quello dove sulla parola io ti do l'appartamento e tu mi paghi un tot mensile solo in contanti; poi comanda Barabba ed ognuno è libero di agire a sentimento...

Così il locatore può sbatter fuori l'inquillino quando gli pare... l'inquillino può smetter di pagare l'affitto e fin anche distruggere l'appartamento... inutile parlare di spese condominiali, riparazioni, danni o depositi cauzionali inesistenti.... tanto meno di liti frapponendo avvocati....

Il più furbo (locatore o conduttore) ha licenza di fregare il meno furbo (locatore o conduttore).

Io non credo che con un contratto sottoscritto ma non registrato venga meno la possibilità di espellere il conduttore dall'oggi al domani, né il conduttore potrebbe rifiutarsi di pagare il fitto. La legge prevede che il contratto possa essere registrato anche ben oltre i 30 giorni che decorrono dalla data di inizio locazione, pagando piccole sanzioni (ravvedimento operoso). Dunque, appena il conduttore si rifiuta di pagare, il locatore non farà altro che registrare il contratto pagando una ridicola sanzione, dopodiché potrà procedere per vie legali. Idem se il locatore vuole sbattere fuori il conduttore: questi non farà altro che registrare tardivamente il contratto, dopodiché farà valere le sue ragioni. Se invece locatore e conduttore vanno d'accordo, allora l'unico a rimetterci sarà stato Il Fisco. Ed è facile prevedere che andranno d'accordo, proprio perché con questo "giochino", come ho scritto prima, ci guadagnano sia conduttore che locatore dal punto di vista economico, fermo restando la possibilità per entrambi di registrare il contratto in qualsiasi momento e far valere le proprie ragioni in caso di litigi vari. Questo almeno è quanto mi pare di capire. Da quel che so, il ravvedimento operoso non è fattibile solo nel caso in cui sia intervenuta preliminarmente un'autorità (ad esempio, Guardia di Finanza) che abbia accertato la locazione in nero.

Devi distinguere l'aspetto civilistico da quello fiscale.

Dal punto di vista fiscale, un contratto per esser registrato presso AdE necessita di entrambe le firme dei contraenti.

Chi è quel fesso che firma un contratto per poi non registrarlo, ed ancor peggio rilasciarne pure una copia debitamente controfirmata alla controparte ???

 

Con un contratto sottoscritto ma non firmato, il locatore avvalendosi obbligatoriamente di legale e rivolgendosi al Giudice, dovrà seguire la normale prassi dello sfratto per morosità, ammesso e non concesso che il locatore riesca a dimostrare la morosità del suo conduttore.

Il contratto scritto ma non registrato, rappresenta una violazione in solido dei contraenti nei confronti dell'Erario per le sole imposte di registro evase, certo sanabili con more ed interessi. Sanzioni che possono diventare di rilevante entità per il solo locatore se associate ad eventuale e conseguente contestazione di evasione fiscale per mancata dichiarazione di reddito fondiario.

Il contratto sottoscritto e non registrato non fa venir meno agli obblighi civilistici del contratto comunque stipulato: l'obbligazione è stata costituita, esiste, va rispettata.

Non ultimo, un contratto di locazione stipulato secondo le tue modalità, preclude il defalco fiscale riconosciuto agli studenti fuori sede.

La presunzione che tutto fili liscio impone l'assenza di un contratto scritto, presupposto per il contratto "a nero".

La presenza di un contratto scritto e non registrato espone i contraenti all'obbligo di rispettare dei patti comunque sottoscritti. A parte la violazione fiscale di entrambe le Parti, viene meno la possibilità per il locatore di espellere il conduttore dall'oggi al domani così come il conduttore non può esimersi dal pagamento dell'affitto.

Soprattutto al sorgere delle prime importanti spigolosità ESISTE un contratto scritto che sul piano civilistico pone entrambi le Parti in condizione di adire le vie legali.

Devi distinguere l'aspetto civilistico da quello fiscale.

Dal punto di vista fiscale, un contratto per esser registrato presso AdE necessita di entrambe le firme dei contraenti.

 

Il contratto sottoscritto e non registrato non fa venir meno agli obblighi civilistici del contratto comunque stipulato: l'obbligazione è stata costituita, esiste, va rispettata.

 

No. Il meccanismo che ho cercato di spiegare lo ha capito NAHAR.

 

 

LEGGE n. 431 del 09.12.1998 (qui parliamo di locazioni abitative):

 

- Art. 1 -

4. A decorrere dalla data di entrata in vigore della presente legge, per la stipula di validi contratti di locazione è richiesta la forma scritta.

 

 

LEGGE n. 311 del 30.12.2004:

 

- Art. 1 -

346. I contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati.

 

 

DECRETO DEL PRESIDENTE DELLA REPUBBLICA n. 131 del 26.04.1986:

 

- Art. 38 -

1. La nullità o l'annullabilità dell'atto non dispensa dall'obbligo di chiedere la registrazione e di pagare la relativa imposta.

 

- Art. 2 -

1. Sono soggetti a registrazione, a norma degli articoli seguenti:

b) i contratti verbali indicati nel comma 1 dell'art. 3;

 

- Art. 3 -

1. Sono soggetti a registrazione i contratti verbali:

a) di locazione o affitto di beni immobili esistenti nel territorio dello Stato e relative cessioni, risoluzioni e proroghe anche tacite;

 

 

In realta con la Legge 311/2004 il piano fiscale e quello civilistico hanno finito col confondersi.

 

Un contratto di locazione ancorché verbale deve essere comunque registrato (ovviamente in via telematica e non a mezzo deposito del cartaceo che non esiste) ai fini degli adempimenti fiscali quali sostanzialmente il pagamento dell'imposta di registro (i contraenti sono codebitori in solido) e dell'IRPEF sui redditi da fabbricati (il locatore è debitore esclusivo).

 

Un contratto di locazione non scritto e/o non registro è invece privo di efficacia giuridica sul piano civilistico, quindi sia nell'ipotesi di una locazione di fatto (ossia con contratto stipulato verbalmente), sia in quella di locazione cosiddetta in nero (ossia con contratto scritto o verbale, ma comunque non registrato), nessuno dei due contraenti potrà avanzare in sede giudiziale pretese volte all'adempimento degli obblighi assunti con quel contratto. Mentre quindi un contratto verbale resta insanabile ai fini civilistici (fatta salva l'ipotesi particolare di stipula per intervento del giudice prevista dall'Art. 13, co. 5 della L. 431/1998 che ho postato nell'altra discussione: contratto verbale "preteso" dal locatore), qualora ci si limiti a firmare una scrittura privata senza denunciarla fiscalmente, locatore o conduttore potranno agire l'uno nei confronti dell'altro in forza del contratto stesso solo dopo avere provveduto in autonomia alla registrazione e al pagamento delle relative imposte. Quella che però appare come una leva di ricatto reciproca espone comunque entrambi a rischi consistenti poiché se da un lato il ravvedimento operoso per omessa registrazione è possibile solo entro un anno dalla scadenza, d'altrocanto l'eventuale constatazione della violazione su iniziativa delle autorità impedisce ai contraenti di regolarizzare le loro posizioni anche nel corso del primo anno.

Quella che però appare come una leva di ricatto reciproca espone comunque entrambi a rischi consistenti poiché se da un lato il ravvedimento operoso per omessa registrazione è possibile solo entro un anno dalla scadenza, d'altrocanto l'eventuale constatazione della violazione su iniziativa delle autorità impedisce ai contraenti di regolarizzare le loro posizioni anche nel corso del primo anno. .

Esattamente, il rischio (molto remoto) è solo quello che intervenga l'autorità giudiziaria di sua iniziativa...solo in questo caso il "piano" ordito di comune accordo fra locatore e conduttore potrebbe essere compromesso. In tutti gli altri casi, il ravvedimento operoso (parlo sempre di locazioni a studenti, che si rinnovano anno per anno) permette a conduttore e locatore di trovare un accordo (contratto sottoscritto non registrato) per fregare il Fisco, senza per questo rischiare che una delle due parti prenda il sopravvento sull'altra, poiché se si verificassero disguidi, entro un anno il locatore o il conduttore potranno comunque provvedere alla registrazione. Quello che rischia di più è ovviamente il locatore: se interviene l'autorità giudiziaria ad appurare una locazione in nero, immagino che al conduttore (che pure era d'accordo col locatore) non capiterebbe comunque nulla, mentre al locatore verrebbero imputate le 48 mensilità più sanzioni e interessi vari, giusto?

http://www.uppi-bologna.it/images/13lega/f2lega19.htm

 

Art. 1360 codice civile

"Gli effetti dell'avveramento della condizione retroagiscono al tempo in cui è stato concluso il contratto , salvo che, per volontà delle parti o per la natura del rapporto, gli effetti del contratto o della risoluzione debbano essere riportati a un momento diverso.

Se però la condizione risolutiva è apposta a un contratto ad esecuzione continuata o periodica , l'avveramento di essa, in mancanza di patto contrario, non ha effetto riguardo alle prestazioni già eseguite".

https://www.condominioweb.com/contratto-di-locazione-non-registrato-e-da-ritenersi-nullo-senza-possibilita-di.883 stando a quanto si legge in questo articolo, si confermerebbe la mia tesi. Locatore e conduttore possono tutelarsi vicendevolmente sottoscrivendo un contratto non registrato, e poi eventualmente in caso di controversie (ad esempio, il conduttore si rifiuta di pagare il canone), procedere alla registrazione tardiva tramite ravvedimento, che renderebbe valido il contratto ex nunc. In definitiva, salvo accertamento dell'autorità giudiziaria che interviene in loco ad appurare la sussitenza di una locazione in nero, conduttore e locatore possono "tranquillamente" accordarsi per una locazione in nero, avendo la garanzia che (salvo intervento dell'autorità giudiziaria, che vedo molto improbabile) in caso di litigio potranno comunque registrare il contratto e far poi valere le proprie ragioni nei confronti della controparte. Come dicevo prima, il rischio maggiore dell'operazione mi pare in capo al locatore, che in caso di controlli da parte della Finanza si vedrà imputate le 48 mensilità, mentre al conduttore, pur in malafede, non capiterebbe nulla. Attendo comunque il parere di altri utenti del fourm.

Qui la questione si fa più interessante.

 

Fermo restando l'Art. 1, co. 346 della Legge n. 311/2004 il quale dispone inderogabilmente la nullità dei contratti di locazione non registrati, nell'ultimo decennio le corti di merito di tutta Italia (Tribunali e Corti di Appello) hanno dato soluzioni differenti alla questione del cosa accada in caso di tardiva registrazione, ma tutt'oggi non è possibile individuare un orientamento maggioritario (ecco perché i tre link che avete postato arrivano a conclusioni non concordi tra loro).

 

Per l'esattezza si sono delineati tre filoni interpretativi della norma:

 

A) NULLITÀ INSANABILE: l'omessa registrazione del contratto nel termine di 30 giorni consecutivi dalla stipula ne pregiudicherebbe irrimediabilmente l'efficacia sul piano civilistico. I contraenti potrebbero quindi ricorrere entro un anno al ravvedimento operoso per registrare in autonomia il rapporto e mettersi così in regola sotto il profilo fiscale, ma le pattuizioni contenute nel contratto stesso e gli obblighi reciprocamente assunti dai contraenti per iscritto non potrebbero comunque essere fatti valere in sede giudiziaria;

 

B) EFFICACIA "EX NUNC" (da ora in poi): l'efficacia del contratto scritto e non registrato sarebbe subordinata alla sua registrazione intesa quale condizione sospensiva della stessa. Una volta registrato, seppure in ritardo, il contratto diventerebbe pertanto vincolante per le parti, ma limitatamente agli eventi che si verificano a seguito della registrazione. Ciò significa che, tra le altre cose, gli eventuali crediti maturati e rimasti insoluti durante il precedente periodo di locazione in nero sarebbero comunque inesigibili (si pensi ad esempio al mancato versamento di canoni e/o spese condominiali);

 

C) EFFICACIA "EX TUNC" (da allora in poi): l'efficacia del contratto scritto e non registrato sarebbe subordinata alla sua registrazione intesa quale condizione sospensiva della stessa. Una volta registrato, seppure in ritardo, il contratto diventerebbe vincolante per le parti producendo i suoi effetti retroattivamente a decorrere dalla sua stipula. A titolo di esempio, il locatore potrebbe pertanto, previa registrazione, anche esigere il pagamento di eventuali canoni e/o oneri accessori insoluti relativi a mensilità pregresse ricadenti nel periodo di locazione in nero.

 

Allo stato attuale chiunque può dire la sua dato che una risposta certa non c'è e quindi hanno tutti ragione. Nei precedenti post ho aderito implicitamente alla tesi dell'efficacia "in sospeso" e, ora che ci penso meglio, voto in particolare per l'ipotesi B).

 

La questione è comunque moooolto dibattuta. Il più recente e autorevole parere in materia è stato espresso dalla III Sezione Civile della Suprema Corte di Cassazione che con ordinanza n. 37 del 3 Gennaio 2014 ha, mediante una argomentazione ampia e articolata, finito per ritenere condivisibile sotto il profilo della legittimità l'ipotesi A). Ciononostante i Supremi Giudici non hanno chiuso il contenzioso rimettendo la questione al Primo Presidente per l’eventuale assegnazione alla Sezioni Civili Unite.

 

Nei prossimi mesi arriverà quindi una sentenza che chiarirà ogni dubbio e in merito alla quale giuristi più o meno di grido scriveranno metri cubi di carta per commentarla in tutte le salse che ritroveremo pubblicati in ogni dove. Basta pazientare.

 

Nel frattempo potete leggervi l'ordinanza a questo link:

 

http://www.ilsole24ore.com/pdf2010/Editrice/ILSOLE24ORE/ILSOLE24ORE/Online/_Oggetti_Correlati/Documenti/Norme%20e%20Tributi/2014/02/Ordinanza_cassazione_37_2014.pdf

quindi l'ipotesi che sembra profilarsi nell'immediato futuro è l'opzione A): nullità insanabile

dunque il ravvedimento operoso si limiterebbe a risolvere il solo aspetto fiscale...ma non vedo una grande utilità nel sistemare il solo aspetto fiscale, essendo il profilo giuridico comunque irrimediabilmente compromesso dalla mancata registrazione entro 30 giorni...

(parlo sempre di locazioni a studenti, che si rinnovano anno per anno)
il rischio maggiore dell'operazione mi pare in capo al locatore, che in caso di controlli da parte della Finanza si vedrà imputate le 48 mensilità, mentre al conduttore, pur in malafede, non capiterebbe nulla.
non vedo una grande utilità nel sistemare il solo aspetto fiscale, essendo il profilo giuridico comunque irrimediabilmente compromesso dalla mancata registrazione entro 30 giorni...

Un attimo.

 

Innanzitutto i contratti di locazione per studenti universitari possono essere stipulati da uno o più studenti assieme purché tutti fuori sede e la durata del rapporto può essere fissata dalle parti tra 6 e 36 mesi rinnovandosi automaticamente alla prima scadenza per un eguale durata, salvo disdetta del conduttore.

 

Quanto poi alle ripercussioni sotto il profilo fiscale in sede di accertamento da parte delle autorità, è fuori di dubbio che il locatore è il responsabile ESCLUSIVO per il versamento di:

 

  • Sanzione per l'omessa dichiarazione dei redditi dati dai canoni percepiti + IRPEF evasa + Interessi moratori per il ritardato pagamento dell'imposta sui redditi.

Così come il contratto può però essere registrato in autonomia dal solo locatore o dal solo conduttore, entrambi, per espressa previsione di legge, sono responsabili IN SOLIDO per il versamento di:

 

  • Sanzione per l'omessa registrazione del contratto + Imposta di registro evasa + Interessi moratori per il ritardato pagamento dell'imposta di registro.

L'importo complessivo così determinato (vedi per dettagli il mio terzo messaggio in questa discussione) verrà quindi richiesto per intero a uno dei due contraenti e non esiste una norma che preveda che l'Agenzia delle Entrate debba rivolgersi magari in via preferenziale al locatore. Il malcapitato (sia esso il conduttore o il locatore) potrà in ogni caso, previo saldo del tutto, rivalersi nei confronti dell'altro condebitore solidale per il rimborso della metà del debito estinto ai sensi degli Artt. 1298 e 1299 C.C..

 

Per chi abbia tempo e voglia per verificare il tutto, le disposizioni da leggere in fila sono gli Articoli 10 (comma 1, lettera a), 15 (comma 1, lettere b e c), 17 (comma 1), 54 (commi 4 e 5) e 57 (comma 1) del D.P.R. N. 131/1986.

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C'è poi un altro aspetto da chiarire.

 

Come già accennato, l'Art. 41-ter del D.P.R. n. 600/1973 sanziona l'omessa registrazione di un contratto di locazione imponendo, salvo prova documentale contraria, il pagamento dell'imposta di bollo non solo per l'anno in corso, ma anche in via presuntiva per i quattro anni precedenti (pari a 48 mensilità) considerando un canone mensile pari al 10% del valore catastale dell'immobile. All'importo così calcolato dell'imposta di registro cumulativamente dovuta (pari al 2%/anno del canone annuo), vengono poi addizionati percentualmente gli interessi moratori (pari al 3,5%/anno dell'imposta dovuta) e una soprattassa (dal 120% al 240% della complessiva imposta evasa).

 

Ebbene, questo meccanismo infernale per sanzionare l'omessa registrazione NON trova applicazione, ai sensi dell'Art. 1, co. 343 della Legge n. 311/2004, per tutti quei contratti di locazione di immobili ad uso abitativo cosiddetti a "canone convenzionale/concordato", ovverosia i contratti agevolati 3+2, i contratti transitori e i contratti per studenti universitari.

 

Ovviamente, per evitarsi questa megasanzione, non è sufficiente che i conduttori in nero siano studenti universitari fuori sede in quanto nulla vieta di locare a uno studente universitario una camera o un appartamento stipulando ad esempio un contratto a canone libero 4+4.

 

Non è quindi un caso che nel terzo messaggio che ho postato in questa discussione parlando di sanzioni fiscali per omessa registrazione abbia premesso >

 

Se infatti il locatore e lo studente universitario conduttore hanno almeno il buon senso di stipulare un contratto di locazione a canone concordato per studenti universitari sottoscrivendo il relativo contratto-tipo imposto per legge e fissando un canone e una durata che rientrino entro gli intervalli anch'essi fissati per legge, l'importo che i due saranno chiamati solidalmente a saldare nel caso in cui venga scoperta l'omessa registrazione del contratto (pari a: imposta di registro evasa 2%/anno + interessi di mora 3,5%/anno + soprattassa 120-240%) sarà quantificato solo sull'effettiva durata pregressa del rapporto di locazione in nero che le autorità accerteranno senza quindi poter risalire automaticamente e in via puramente presuntiva a ben quattro anni indietro.

 

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Da ultimo, è bene rilevare che non è poi così remota la possibilità di incappare in accertamenti del fisco. Facendo infatti qualche ricerca in rete sulle cronache locali è facile trovare notizie di periodiche indagini a tappeto condotte dalla Guardia di Finanza in città che ospitano poli universitari. Lo strumento di gran lunga preferito in questi casi, ed espressamente previsto dall' Art. 32, co. 1, n. 4 del D.P.R. n. 600/1973, è quello dei questionari inviati direttamente agli indirizzi che gli studenti forniscono magari all'atto dell'iscrizione all'ateneo o in mille altre situazioni. Una volta ricevuto il questionario, solitamente a mezzo raccomandata, è necessario restituirlo debitamente compilato entro un certo termine a pena di sanzioni amministrative. Si può poi certamente dichiarare il falso e magari ti va anche bene se sei fortunato, ma in caso contrario non si fa altro che peggiorare la propria posizione e in queste circostanza passare da responsabilità civili a quelle di rilevanza penale ci vuole veramente un attimo.

Scusa Scriptamanent, abuso ancora un po' della tua preziosa consulenza.

 

Un attimo.

 

Innanzitutto i contratti di locazione per studenti universitari possono essere stipulati da uno o più studenti assieme purché tutti fuori sede e la durata del rapporto può essere fissata dalle parti tra 6 e 36 mesi rinnovandosi automaticamente alla prima scadenza per un eguale durata, salvo disdetta del conduttore.

Io sapevo il contrario, e cioè che il conduttore doveva entro tot mesi dalla scadenza inviare una raccomandata al locatore per informarlo della sua volontà di riaffittare l'immobile. E' comunque possibile inserire una clausola di questo tipo nel contratto oppure sarebbe una clasuola non valida e dunque varrebbe comunque la regola che il contratto si rinnova in automatico salvo disdetta del conduttore? E tale disdetta entro quanti mesi dalla scadenza dovrebbe pervenire?

 

Mi viene poi in mente che il contratto transitorio (previsto per esigenze del locatore o del conduttore, il quale può essere o non essere uno studente) può essere sia a canone libero che a canone concordato, o sbaglio? Perciò, la norma da te citata (Art. 1, co. 343 della Legge n. 311/2004) vale solo per i contratti transitori per studenti a canone concordato o anche per contratti transitori per studenti a canone libero?

Scusa Scriptamanent, abuso ancora un po' della tua preziosa consulenza.

 

Io sapevo il contrario, e cioè che il conduttore doveva entro tot mesi dalla scadenza inviare una raccomandata al locatore per informarlo della sua volontà di riaffittare l'immobile. E' comunque possibile inserire una clausola di questo tipo nel contratto oppure sarebbe una clasuola non valida e dunque varrebbe comunque la regola che il contratto si rinnova in automatico salvo disdetta del conduttore? E tale disdetta entro quanti mesi dalla scadenza dovrebbe pervenire?

 

Mi viene poi in mente che il contratto transitorio (previsto per esigenze del locatore o del conduttore, il quale può essere o non essere uno studente) può essere sia a canone libero che a canone concordato, o sbaglio? Perciò, la norma da te citata (Art. 1, co. 343 della Legge n. 311/2004) vale solo per i contratti transitori per studenti a canone concordato o anche per contratti transitori per studenti a canone libero?

 

Risposta ai primi due quesiti:

 

Nell'ambito dei rapporti di locazione per esigenze abitative di studenti universitari fuori sede (ossia al di fuori del proprio comune di residenza) alla prima scadenza il contratto si rinnova automaticamente per un uguale durata (6-36 mesi) a meno che il conduttore non comunichi al locatore a mezzo raccomandata la disdetta almeno 3 mesi prima della scadenza stessa.

Il contratto tipo imposto per legge non prevede un’analoga facoltà di disdetta da parte del locatore in sede di prima scadenza e pertanto una eventuale clausola volta a legittimarla sarebbe affetta da nullità (si tratterebbe ovviamente di una nullità parziale del contratto circoscritta a quella sola clausola la quale sarebbe quindi radicalmente inefficace tra le parti).

 

Risposta agli ultimi due quesiti:

 

I contratti di locazione abitativa a canone libero sono esclusivamente quelli che durano 4 anni con automatico rinnovo di pari durata alla prima scadenza. I contratti transitori ordinari (1-18 mesi non rinnovabili), assieme ai contratti transitori per studenti universitari fuori sede (6-36 mesi con rinnovo automatico di pari durata) e ai contratti agevolati (3 anni con rinnovo automatico di 2 anni) rientrano tutti e tre nella macrocategoria dei contratti a canone concordato/convenzionale per i quali vale la deroga alla disciplina sanzionatoria fissata dall'Art. 1, co. 343 L. n. 311/2004.

Per questi ultimi contratti le sanzioni amministrative per omessa registrazione (di cui rispondono i contraenti in solido) saranno quindi quantificate in base all'effettivo periodo di evasione senza potersi presumere l'esistenza del rapporto di locazione in nero per i precedenti 4 anni (purché il contratto sia quantomeno scritto in modo da dimostrare la fattispecie contrattuale adottata dalle parti in quanto uno studente potrebbe anche firmare un tipo di contratto differente).

I locatori che inoltre propongono a studenti universitari fuori sede contratti transitori ordinari, con l'intento di non vincolarsi nel lungo termine dovendo stipulare un nuovo contratto ad ogni scadenza, sbagliano poiché le esigenze di transitorietà di cui può legittimamente avvalersi il conduttore sono di norma correlate a comprovate ragioni di mobilità lavorativa o comunque a un altrettanto documentabile evento che si realizzerà entro una data prefissata. Il doversi laureare/specializzare lontano da casa propria non integra pertanto di per sé una ragione di transitorietà utile alla stipula di un contratto transitorio ordinario di 1-18 mesi non rinnovabili.

 

 

DECRETO INTERMINISTERIALE 30 DICEMBRE 2002

 

Art. 3 (Criteri per definire i canoni dei contratti di locazione per studenti universitari e durata degli stessi)

 

1. Nei comuni sede di università o di corsi universitari distaccati e di specializzazione nonché nei comuni limitrofi e qualora il conduttore sia iscritto ad un corso di laurea o di perfezionamento ovvero di specializzazione in un comune diverso da quello di residenza, possono essere stipulati contratti per studenti universitari di durata - precisata negli allegati tipi di contratto - da sei mesi a tre anni (rinnovabili alla prima scadenza, salvo disdetta del conduttore). Tali contratti possono essere sottoscritti o dal singolo studente o da gruppi di studenti universitari o dalle aziende per il diritto allo studio.

4. Sono approvati i tipi di contratto, rispettivamente per le proprietà individuali (allegato E) e per le proprietà di cui all'articolo 1, commi 5 e 6 (allegato F).

5. I contratti di locazione di cui al presente articolo sono stipulati utilizzando esclusivamente i tipi di contratto di cui al precedente comma.

 

Allegato E - Articolo 1 (Durata)

 

Il contratto è stipulato per la durata di ................ mesi (5), dal ...................................al ................................. Alla prima scadenza il contratto si rinnova automaticamente per uguale periodo se il conduttore non comunica al locatore disdetta almeno tre mesi prima della data di scadenza del contratto.

 

(5) La durata minima è di sei mesi e quella massima di trentasei mesi.

 

http://www.mit.gov.it/mit/mop_all.php?p_id=1336

Dunque se ho ben capito uno studente potrebbe firmare solo due tipi di contratti:

1) contratto 4+4 a canone libero

2) contratto per studenti universitari, da 6 a 36 mesi, con canone concordato

 

Dunque se nulla viene specificato nel contratto di locazione, e anche se viene indicata nel contratto una locazione di soli 12 mesi, il contratto per legge sarà comunque riconducibile al 4+4, giusto? Altrimenti, perché si possa parlare di vero e proprio contratto per studenti, bisogna specificare che il contratto è proprio quello per studenti e indicare che il contratto è stipulato secondo le indicazioni delle associazioni di categoria che hanno stretto accordi per stabilire il canone concordato. E' così?

 

Inoltre, non riesco ben a capire in cosa si traduce nella pratica questa norma: l'Art. 41-ter del D.P.R. n. 600/1973 sanziona l'omessa registrazione di un contratto di locazione imponendo, salvo prova documentale contraria, il pagamento dell'imposta di bollo non solo per l'anno in corso, ma anche in via presuntiva per i quattro anni precedenti (pari a 48 mensilità) considerando un canone mensile pari al 10% del valore catastale dell'immobile. All'importo così calcolato dell'imposta di registro cumulativamente dovuta (pari al 2%/anno del canone annuo), vengono poi addizionati percentualmente gli interessi moratori (pari al 3,5%/anno dell'imposta dovuta) e una soprattassa (dal 120% al 240% della complessiva imposta evasa).

 

Esempio: ponendo una rendita catastale dell'immobile di 500€, e dunque un valore catastale di 63000euro, l'imposta di bollo verrà calcolata su 6300€ (che sarebbe appunto il 10% del valore catastale), giusto? Dunque, nel caso vengano imputati 4 anni di presunta locazione in nero, si avrebbe: 6300x4= 25200, e su questo andtebbe calcolato il 2%, ovvero 504€, che sarebbe l'imposta di registro dovuta, a cui si aggiungono gli interessi annui del 3,5%. Questo per quanto riguarda l'imposta di registro, ma per quanto riguarda l'Irpef non versata non ci sono sanzioni? E la soprattassa dal 120% al 240% si calcola dunque solo sull'imposta di registro complessivamente dovuta e maggiorata degli interessi, o anche sull'Ipref non versata?

E se in una casa fossero presenti diversi studenti, tutti con contratto registrato tranne uno? Ad esempio, affitto tre camere singole con tre contratti disgiunti, due registrati e uno in nero..cosa capita al conduttore in nero e al locatore in caso di accertamento di quest'unica camera locata in nero?

Scriptamanent, so che sono un rompiscatole ma non mi abbandonare...penso di non aver mai incontrato persona più preparata di te su questi argomenti

Gentili amici, sono il padre di uno studente universitario fuori sede.

 

Vorrei chiedervi un parere: ho letto la seguente consulenza in materia di detrazione per i canoni di locazione degli studenti fuori sede (le novità della manovra finanziaria 2018).

 

http://www.avvocatogratis.it/fisco-e-tributi_/1255-detrazione-canone-di-locazione-studente-universitario-fuori-sede.html#.WpWmqKjT7IU

 

Ho scoperto di avere eccezionalmente diritto alla detrazione, per gli anni 2017 e 2018, anche se la residenza è nella stessa provincia dell'università.

 

Il problema è il seguente: il contratto di locazione di mio figlio non è mai stato registrato.

 

E' stato firmato nel mese di dicembre 2016, esiste giuridicamente … ma non è mai stato registrato.

 

Se lo registrassimo adesso, tramite ravvedimento operoso, quindi con effetti ex tunc, potrei beneficiare, per il periodo pregresso, della detrazione di cui al DL 148/2017 ?

 

Cosa ne pensate ?

 

Vale la pena registrarlo adesso con ravvedimento operoso ?

 

Grazie a chi vorrà rispondermi.

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