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Barbara B.

Conformità urbanistica

Danielabi dice:

Oh, bene!

Quindi, gli abusi degli appartamenti non inficiano l'agevolazione sulla facciata. Ovviamente gli abusi sulla facciata (leggi verande et similia) si.

Grazie.

Hai trasformato un condizionale ("non dovrebbero rilevare") in un indicativo ("non inficiano").

Anch'io ritengo che all'atto pratico le difformità su parti esclusive che non interessano le parti comuni dovrebbero (condizionale) passare sotto traccia.

Ma il legislatore aveva ritenuto necessario specificare quanto segue (per il solo superbonus, ora sostituito da nuova versione):

 

13 -ter. Al fine di semplificare la presentazione dei titoli abitativi relativi agli interventi sulle parti comuni che beneficiano degli incentivi disciplinati dal presente articolo, le asseverazioni dei tecnici abilitati in merito allo stato legittimo degli immobili plurifamiliari, di cui all’articolo 9 -bis del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, e i relativi accertamenti dello sportello unico per l’edilizia sono riferiti esclusivamente alle parti comuni degli edifici interessati dai medesimi interventi.
 

Ne concluderei che in assenza di una tale comma "assolutorio", eventuali accertamenti potrebbero coinvolgere anche le parti esclusive e potrebbero (almeno in teoria) portare alla revoca del bonus per interventi sulle parti comuni.

Modificato da condo77
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L'articolo di riferimento è il 49 dpr 380/2001, è l'unico che puo' creare problemi.

Ed è la ratio di quell'articolo che mi interessa.

A mio avviso @marcanto ha risposto, ma se dovessi aver male interpretato, ripongo il quesito:

in base al disposto dell'art. 49 dpr 380/2001, la mancata conformità urbanistico/catastale di un appartamento appartenente ad un condomìnio, puo' inficiare la fruizione delle detrazioni in quanto la difformità è considerata "dell'edificio"? In sostanza, l'abuso di una unità è l'abuso dell'intero edificio?

Se leggi il solo comma 1 dell'art 49 ti accorgi che indica le stesse cose che si sanno/note, in sua applicazione appunto, e che STIAMO ribadendo anche qui. 

Ossia dove vi è abuso non è finanziabile.

Il  comma 1 definisce anche gli abusi che INCIDONO sui parametri urbanistici e che determinano abuso:

"Il contrasto deve riguardare violazioni di altezza, distacchi, cubatura o superficie coperta che eccedano per singola unità immobiliare il due per cento delle misure prescritte"

 

Mentre le difformità interne come quelle delle pareti interne, che indicavo sopra, non inficiano il finanziamento, condizione è di non incidere sui parametri urbanistici.

 

"In sostanza, l'abuso di una unità è l'abuso dell'intero edificio?"

qui la risposta è sempre si !

 

l'abuso edilizio ANCHE di 1 sola unità inficia il titolo edilizio e quindi  coinvolge quello che è stato realizzato in virtù di QUEL titolo edilizio.

Beninteso che questo criterio di giudizio esula dai contesti dei finanziamenti dei bonus e superbonus in quanto è principio legislativo dell'urbanistica, quindi valido SEMPRE prescindendo dai bonus.

 

Modificato da marcanto
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marcanto dice:

"Il contrasto deve riguardare violazioni di altezza, distacchi, cubatura o superficie coperta che eccedano per singola unità immobiliare il due per cento delle misure prescritte"

 

Mentre le difformità interne come quelle delle pareti interne, che indicavo sopra, non inficiano il finanziamento, condizione è di non incidere sui parametri urbanistici.

Le pareti interne no, ma p.e. il soffitto interno sì, perché potrebbe comportare una violazione d'altezza.

Interessante anche quanto immediatamente segue:

"ovvero il mancato rispetto delle destinazioni e degli allineamenti indicati nel programma di fabbricazione, nel piano regolatore generale e nei piani particolareggiati di esecuzione."

 

Il mancato rispetto della destinazione si può p.e. avere quando si realizza una stanza da letto nel sottotetto non abitabile, cosa piuttosto diffusa.

  • Grazie 1

Altre fattispecie che mi vengono in mente che pongono in sinergia abuso edilizio con conformità o aggiornamento catastale.

 

1) Ambiente che da titolo edilizio è destinato ad uffici ma poi è stato trasformato ad abitazione > in questo caso manca la pratica edilizia per il cambio della destinazione d’uso e il successivo aggiornamento catastale.

 

Analogo discorso vale se l’originario ambiente era destinato a deposito.

 

2) Unità abitativa che originariamente ere in categoria catastale, esempio, A/3 ma che poi le modifiche interne sono tali da portarla in categoria, esempio, A/7.

E supponiamo (sempre ad esempio) che l’agenzia delle entrate abbia disposto che le A/7 non siano agevolazioni, ebbene in questo caso se fosse stato presente l’aggiornamento catastale diveniva palese che l’immobile non rientrava nei requisiti ammessi.

 

In conclusione:

In buon sostanza vanno sempre valutati i casi in essere.

 

condo77 dice:

"ovvero il mancato rispetto delle destinazioni e degli allineamenti indicati nel programma di fabbricazione, nel piano regolatore generale e nei piani particolareggiati di esecuzione."

Da dove è tratto,  riferimento ?

Il citato art. 49 ?

Modificato da marcanto
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marcanto dice:

l'abuso edilizio ANCHE di 1 sola unità inficia il titolo edilizio e quindi  coinvolge quello che è stato realizzato in virtù di QUEL titolo edilizio

Bene, capito.

 

Capisco anche perchè è stata introdotta la Cilas e capisco gli accidenti che sentivo tirare da tutti i tecnici interpellati che mi dicevano che il 99% degli edifici di cui stavano controllando la conformità, non è a norma.

 

Altra informazione "volante": nel caso il Comune abbia "smarrito" titoli e planimetrie, e anche il proprietario non trova le copie,  cosa si puo' fare per provare la conformità?

 

 

Danielabi dice:

 Altra informazione "volante": nel caso il Comune abbia "smarrito" titoli e planimetrie, e anche il proprietario non trova le copie,  cosa si puo' fare per provare la conformità?

Si deve passare prima a provare la legittimità,  e qui vi è d'aiuto il dpr 380/2001 che in un suo articolo lo disciplina , non ricordo quale. Poi accatastamento in essere etcc etcc. ...procedura articolata

Danielabi dice:

Capisco anche perchè è stata introdotta la Cilas e capisco gli accidenti che sentivo tirare da tutti i tecnici interpellati che mi dicevano che il 99% degli edifici di cui stavano controllando la conformità, non è a 

La non asseverazione conformità urbanistiche al fini DILAs è valida solo per le agevolazioni per non farle decadere.

Leggi comma 13-quater, art. 119 .....è scritto in "tecnichese" ma si afferra la sua sostanza.

Modificato da marcanto
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marcanto dice:

Da dove è tratto,  riferimento ?

Il citato art. 49 ?

Sì:

1. Fatte salve le sanzioni di cui al presente titolo, gli interventi abusivi realizzati in assenza di titolo o in contrasto con lo stesso, ovvero sulla base di un titolo successivamente annullato, non beneficiano delle agevolazioni fiscali previste dalle norme vigenti, né di contributi o altre provvidenze dello Stato o di enti pubblici. Il contrasto deve riguardare violazioni di altezza, distacchi, cubatura o superficie coperta che eccedano per singola unità immobiliare il due per cento delle misure prescritte, ovvero il mancato rispetto delle destinazioni e degli allineamenti indicati nel programma di fabbricazione, nel piano regolatore generale e nei piani particolareggiati di esecuzione.

https://www.brocardi.it/testo-unico-edilizia/parte-i/titolo-iv/capo-iii/art49.html

marcanto dice:

La non asseverazione conformità urbanistiche al fini DILAs è valida solo per le agevolazioni per non farle decadere.

Sisi, perfettamente consapevole. La Cilas è utile solo ai fini fiscali.

Danielabi dice:

Sisi, perfettamente consapevole. La Cilas è utile solo ai fini fiscali.

Dove però balla il grosso delle somme in gioco.

Inoltre esonerando esplicitamente il tecnico dall'attestare lo stato legittimo ("La presentazione della CILA non richiede l’attestazione dello stato legittimo") trasforma la questione da pratica a teorica (perché i comuni non hanno né la volontà né la possibilità di controllare a tappeto tutti gli edifici).

STATO LEGITTIMO DEGLI IMMOBILI

Quadro sullo stato legittimo degli immobili: cosa è, a cosa serve, certificazione, contenuti del modello per la dichiarazione.

Per dare certezza giuridica alla situazione di conformità, il D.L. 76/2020 ha fissato delle regole specifiche, inserendo il comma 1-bis dell’art. 9-bis, D.P.R. 380/2001 che per la prima volta ha definito lo “stato legittimo dell’immobile”.

Dipende da quale tipo d'intervento del tetto e quale tipo di tetto...

Recupero abitativo dei sottotetti esistenti.pdf

Per esempio pagina 15 (documento scaricato a caso)

Se si modificano le altezze interne per le modiche delle falde (pendenza / sopraelevazione)

allegato+tabella+calcolo+superficie+unita_allegato_23122019.xlsx

La superficie dei locali principali e degli accessori, ovvero loro porzioni, aventi altezza utile inferiore a 1,50 m, non entra nel computo della superficie catastale.

 

Sulla planimetria catastale si devono riportare anche le superfici con h<1,50 m

Modificato da Alberto.Cannaò

Grazie Alberto, mi sembra di avere chiara la situazione. 🙂  (giusto per dare qualche info nel forum, se mi capitasse di dover affrontare una conformità, telefono all'architetto immediatamente)

 

condo77 dice:

Dove però balla il grosso delle somme in gioco.

Si, certamente.

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