Vai al contenuto
Barbara B.

Conformità urbanistica

Buonasera , chiedo nuovamente aiuto agli esperti per un quesito inerente là conformità urbanistica. Lo svolgimento dei lavori di rifacimento delle facciate  è stato subordinato all’ ottenimento della conformità urbanistica dell’edificio condominiale. Mi dicono che il tecnico deve verificare solo là conformità delle facciate e non anche delle altre parti condominiali come ad esempio il tetto. Mi dicono anche che eventuali lavori fatti da singoli condomini che abbiano interessato parti comuni su tetto o facciate non sono da considerare nella conformità. È corretto quanto mi viene riferito? Inoltre se dovessero venire contestate in futuri eventuali difformità in relazione ai suddetti lavori gli altri condomini potrebbero avere problemi sui bonus usufruiti?

 Grazie

Barbara B. dice:

Mi dicono anche che eventuali lavori fatti da singoli condomini che abbiano interessato parti comuni su tetto o facciate non sono da considerare nella conformità. È corretto quanto mi viene riferito?

Temo di no.

La conformità delle facciate dipende anche dai lavori fatti dai singoli, p.e. un classico è la chiusura dei balconi che diventano verande senza alcun titolo edilizio.

Barbara B. dice:

Inoltre se dovessero venire contestate in futuri eventuali difformità in relazione ai suddetti lavori gli altri condomini potrebbero avere problemi sui bonus usufruiti?

Purtroppo sì, solo nel superbonus benefici fiscali e conformità sono stati slegati, ma se capisco bene voi fareste uso del bonus facciate, corretto?

Grazie per la risposta. Si esattamente questa sarebbe la nostra intenzione. Quindi mi scusi se i lavori sono stati fatti da un condomino sul tetto (ad esempio realizzazione di una terrazza a tasca) la modifica deve essere considerata nella conformità anche se non ha inteeessato le facciate?

Barbara B. dice:

Grazie per la risposta. Si esattamente questa sarebbe la nostra intenzione. Quindi mi scusi se i lavori sono stati fatti da un condomino sul tetto (ad esempio realizzazione di una terrazza a tasca) la modifica deve essere considerata nella conformità anche se non ha inteeessato le facciate?

Il fatto che la non-conformità riguardi il tetto invece che direttamente la facciata oggetto di intervento attenua il rischio di revoca dei benefici fiscali nel caso successivamente il comune contestasse l'abuso, ma ritengo non l'annulli.

Prudenzialmente vi conviene sanare.

 

V. anche:

https://www.arai.it/abusi-edilizi-bonus-facciate-serve-la-conformita-urbanistica-edilizia/

  • Mi piace 1

Buongiorno, se non ho capito male in caso dì bonus facciate su un condominio, qualora emergessero delle irregolarità su parti comuni, ancorché fatte da un singolo condomino, il recupero del bonus con sanzioni e interessi avverrebbe per l’intero condominio salvo poi rivalsa nei confronti di cui ha fatto l’abuso? Scusate ma non riesco a trovare scritto chiaramente da nessuna parte questa circostanza  e mi viene invece detto di stare tranquilla perché che il recupero verrebbe fatto solo su chi ha fatto l’eventuale irregolarita

grazie 

Barbara B. dice:

se non ho capito male in caso dì bonus facciate su un condominio, qualora emergessero delle irregolarità su parti comuni, ancorché fatte da un singolo condomino, il recupero del bonus con sanzioni e interessi avverrebbe per l’intero condominio salvo poi rivalsa nei confronti di cui ha fatto l’abuso?

Hai capito bene, purtroppo il rischio è questo.

 

Mi associo alle perplessità sul tema espresse da Barbara...

Il tema è stato trattato anche nel forum 

 

.... ma mi sembra opportuno riparlarne.

Soprattutto non mi è ancora chiaro se ai fini della fruizione dei benefici fiscali nel bonus facciate  rileva anche la conformità catastale dei singoli appartamenti su elementi che esulano dalla facciata e da che cosa lo si evince.

 

Esempio: il condominio può perdere i benefici del bonus facciate se in uno degli appuntamenti che lo compongono, la planimetria catastale non è conforme allo stato dei luoghi?

 

Modificato da IRIS
IRIS dice:

Esempio: il condominio può perdere i benefici del bonus facciate se in uno degli appuntamenti che lo compongono, la planimetria catastale non è conforme allo stato dei luoghi?

No, perchè non è oggetto di intervento agevolato. In sostanza per il bonus facciate ci si riferisce solo alle facciate per stabilire la conformità.

 

IRIS dice:

 

Ci sono novità: 

Come per il superbonus 110%, il cosiddetto decreto antifrode ha esteso l’obbligo di richiedere il visto di conformità a tutti i bonus edilizi in caso di opzione per la cessione del credito o per lo sconto in fattura.

 

https://www.investireoggi.it/fisco/bonus-facciate-le-2-tegole-per-il-2022/

Si, asseverazione prezzi e visto di conformità. Pero' il visto di conformità non riguarderà la conformità urbanistica degli appartamenti.

  • Grazie 1
Danielabi dice:

No, perchè non è oggetto di intervento agevolato. In sostanza per il bonus facciate ci si riferisce solo alle facciate per stabilire la conformità.

Speriamo sia così, perché che ricordi questa limitazione c'era solo per il superbonus, poi sostituita dal "decoupling" totale tra conformità e diritto al bonus.

Per gli altri bonus lo stato legittimo dovrebbe riguardare l'intero edificio.

condo77 dice:

Per gli altri bonus lo stato legittimo dovrebbe riguardare l'intero edificio.

🙄  quindi se rifaccio il tetto devo avere la conformità catastale?

Danielabi dice:

🙄  quindi se rifaccio il tetto devo avere la conformità catastale?

Se rifai il tetto no, se però vuoi accedere ai bonus fiscali diversi dal superbonus allora sì, è uno dei requisiti; ma come hai detto bene in qlc messaggio di qlc thread: finora raramente si sono fatti controlli, quindi la cosa era caduta un po' nell'oblio fino all'avvento del superbonus, con il suo strascico di asseverazioni.

condo77 dice:

Se rifai il tetto no

Se rifaccio il tetto si, perchè è un costo detraibile.

Art. 49? E' questo che sostieni? L'ho citato spesso, ma mi piacerebbe approfondirlo.

Si, nessuno si è mai posto il problema della conformità, ora sembra diventato un must.

Danielabi dice:

Se rifaccio il tetto si, perchè è un costo detraibile.

Art. 49? E' questo che sostieni? L'ho citato spesso, ma mi piacerebbe approfondirlo.

Si, nessuno si è mai posto il problema della conformità, ora sembra diventato un must.

Dai scherzavo, intendevo che il tetto puoi rifarlo, ma senza bonus.

Per quanto riguarda gli approfondimenti, la Cassazione se non erro aveva stabilito che non si perde il bonus per le difformità causate da titolo edilizio errato (tipo faccio un lavoro che richiede un permesso di costruire presentando una CILA, ma nel caso avessi presentato il titolo corretto l'opera sarebbe conforme).

Condo 

Daniela 

 

Perdonatemi ancora, 

Ma ho ancora dubbi 🤔

 

Nel condominio di mia madre  il tecnico ci ha stoppato sul bonus facciate (dopo 5 mesi e più che controlla la conformità di 10 appartamenti).

 

- Se ho capito bene, nel bonus facciate ci si riferisce solo alla conformità della facciata e non dei singoli appartamenti: è sempre stato così? Oppure l'ingegnere avrebbe dovuto informarsi delle sopravvenute novità legislative ed adeguarsi di conseguenza?

 

- venerdì ci riuniamo: l'ingegnere può obbligare i singoli proprietari che presentano difformità catastali a mettersi in regola? Il condominio può chiedere un risarcimento ai condomini che, con il loro atteggiamento ostruzionistico (presenza di veranda non condonata su balcone aggettante/non conformità dello stato dei luoghi dell'appartamento  ed indisponibilità dapprima al sopralluogo del tecnico e poi alla regolarizzazione) impediscono agli altri l'ottenimento del bonus?

 

Grazie ancora

Modificato da IRIS
IRIS dice:

- Se ho capito bene, nel bonus facciate ci si riferisce solo alla conformità della facciata e non dei singoli appartamenti: è sempre stato così? Oppure l'ingegnere avrebbe dovuto informarsi delle sopravvenute novità legislative ed adeguarsi di conseguenza?

be', che l'ingegnere debba essere informato, mi sembra ovvio.

Io sostengo che la mancata conformità all'interno di un singolo appartamento, non dovrebbe inficiare l'intervento sulle parti comuni; Condo non è della stessa idea.

Il punto è l'art. 49 dpr 380/2001

Proviamo a chiedere all'ingegnere: @marcanto  la domanda è:

in base al disposto dell'art. 49 dpr 380/2001, la mancata conformità urbanistico/catastale di un appartamento appartenente ad un condomìnio, puo' inficiare la fruizione delle detrazioni in quanto la difformità è considerata "dell'edificio"? (spero sia chiaro)

 

IRIS dice:

l'ingegnere può obbligare i singoli proprietari che presentano difformità catastali a mettersi in regola?

Be', no. E' altrettanto chiaro che le difformità siano da regolarizzare se contra legem, in ogni caso..

 

IRIS dice:

Il condominio può chiedere un risarcimento ai condomini che, con il loro atteggiamento ostruzionistico (presenza di veranda non condonata su balcone aggettante/non conformità dello stato dei luoghi dell'appartamento  ed indisponibilità dapprima al sopralluogo del tecnico e poi alla regolarizzazione) impediscono agli altri l'ottenimento del bonus?

La vedo dura, perchè è necessario dimostrare il danno patrimoniale, pero'.....materia per avvocati.

Senz'altro l'amministratore potrebbe "denunciare" l'abuso su parti comuni (la veranda)

  • Grazie 1
IRIS dice:

(presenza di veranda non condonata su balcone aggettante/non conformità dello stato dei luoghi dell'appartamento  ed indisponibilità dapprima al sopralluogo del tecnico e poi alla regolarizzazione) impediscono agli altri l'ottenimento del bonus?

Se ho compreso, anche in questo caso si tratta di bonus facciata.

Per il bonus facciata resta inalterata la "forma" procedurale della conformità, della facciata e della stessa unità se l'abuso in facciata si riflessa sull'appartamento.

(nota sul superbonus > La deroga per le asseverazioni sulle conformità è applicabile solo per il superbonus, ma nulla impedisce all'ente comunale in fase successiva di mettere in mora, sanzionare, l'abuso in una fase successiva > comma 13-quater art. 119)

 

Quelli descritti, verande etcc, sono veri abusi.....prima presenti sulla facciata e che ovviamente si riflettono sulla singola unità interessata.

Quindi in questo caso la creazione della/e verande pone in essere anche una NON conformità delle intere singole unità e ne segue anche quella del condominio.

 

Che il professionista abbia constatato la presenza delle verande abusive ma solo ora decide di procedere a regolarizzare, non è certo appropriato ......era da porre in essere preliminarmente la regolarizzazione.

@marcanto

Il caso concreto di IRIS è: difformità presente sul tetto (terrazza a tasca, v. messaggio #3).

Ai fini del bonus facciate rileva o no?

Per il tecnico di IRIS: rileva.

Per Daniela: non rileva, dato che riguarda una parte dell'edificio non interessata dai lavori.

Per me: in teoria rileva, perché la conformità è a livello di edificio, non di singola parte interessata ai lavori; in pratica è difficile ma non impossibile che: 1) il comune contesti questa difformità e 2) a seguito della segnalazione del comune all'AdE venga disconosciuto il diritto al bonus facciate.

 

Dunque prudenzialmente la difformità andrebbe sanata prima di iniziare i lavori, certo ormai a meno di 1 mese da fine anno o si rinuncia al 90% o si decide di rischiare (rischio modesto a mio parere, da vedere se il loro tecnico si lascia convincere però).

Modificato da condo77
  • Grazie 1
condo77 dice:

@marcanto

Il caso concreto di IRIS è: difformità presente sul tetto (terrazza a tasca, v. messaggio #3).

Ai fini del bonus facciate rileva o no?

Per il tecnico di IRIS: rileva.

Per Daniela: non rileva, dato che riguarda una parte dell'edificio non interessata dai lavori.

leggi bene il #16 parte finale dopo "- venerdì ci riuniamo"

 

detto questo

la facciata, e per facciata ci riferiamo al prospetto dell'edificio, dev'essere conforme > la terrazza a tasca è una difformità prospettica e deve essere sanata preliminarmente al bonus facciata

  • Grazie 1
marcanto dice:

leggi bene il #16 parte finale dopo "- venerdì ci riuniamo"

Ah ok, a quanto pare non si fanno mancare nulla: oltre alla terrazza a tasca ci sono anche le verande difformi.

 

marcanto dice:

la facciata, e per facciata ci riferiamo al prospetto dell'edificio, dev'essere conforme > la terrazza a tasca è una difformità prospettica e deve essere sanata preliminarmente al bonus facciata

Tutte le strade portano a Roma, ovvero: motivazioni diverse, ma la costante è che prima del bonus s'ha da sanare (oppure si rischia).

In alternativa converrebbe loro vedere se sia percorribile la strada del superbonus, che ha il vantaggio di tempi più lunghi e ha un comma specifico dove il discorso fiscale viene slegato dalla conformità.

Ringraziando per le risposte, chiedo se, ai fini del bonus facciate, rileva anche la circostanza che la planimetria dell'appartamento non sia conforme a quella depositata in catasto o comunque irregolarità catastali interne all'appartamento. 

 

Purtroppo non possiamo sfruttare il superbonus trattandosi di facciata a mattoncini 

Modificato da IRIS
IRIS dice:

Ringraziando per le risposte, chiedo se, ai fini del bonus facciate, rileva anche la circostanza che la planimetria dell'appartamento non sia conforme a quella depositata in catasto o comunque irregolarità catastali interne all'appartamento. 

Estremamente improbabile a mio avviso che a seguito di una mancata conformità su parte esclusiva, che non incide sulle parti comuni, venga contestato un bonus facciate.

IRIS dice:

Purtroppo non possiamo sfruttare il superbonus trattandosi di facciata a mattoncini 

Ci sono delle soluzioni anche per i mattoncini a vista.

Le difformità interne (solo quelle) tipo pareti spostate o prima esistenti e poi demolite .... non dovrebbero rilevare ai fini del bonus facciata....ma tu parli di veranda/e abusive e li il discorso cambia

 

  • Grazie 2

Oh, bene!

Quindi, gli abusi degli appartamenti non inficiano l'agevolazione sulla facciata. Ovviamente gli abusi sulla facciata (leggi verande et similia) si.

Grazie.

×